【文章內(nèi)容簡介】 立一套科學(xué)合理的風險評價系統(tǒng)是非常必要的。為保證評價結(jié)果的客觀、正確，房地產(chǎn)投資風險的影響因素的識別應(yīng)遵循以下原則：(l)全面性和系統(tǒng)性。由于房地產(chǎn)投資涉及的風險因素是多方面的，錯綜復(fù)雜的，因此要建立盡可能完備的評價指標體系，進行全面、綜合的評價，但又要盡量避免指標之間的復(fù)雜、過多及交叉重復(fù)。(2)科學(xué)性。風險因素的識別應(yīng)以科學(xué)性為前提，嚴格按照房地產(chǎn)投資風險的性質(zhì)對其進行識別判斷，評價系統(tǒng)的設(shè)計既要科學(xué)、合理，又要客觀、務(wù)實。(3)前瞻性。風險因素的選取既要立足于現(xiàn)在，能為目前的風險投資業(yè)服務(wù)，也要能保持一定的超前性，能為未來發(fā)展變化了的風險投資業(yè)服務(wù)。 風險識別就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀房地產(chǎn)投資項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風險的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的單元。 對于任何房地產(chǎn)投資者，投資風險識別決不是一朝一夕的事，而是一項長期的連續(xù)性和制度性的工作。我國房地產(chǎn)業(yè)雖然還是一項新興的產(chǎn)業(yè)，起步較晚，但發(fā)展迅猛。按照這一發(fā)展趨勢，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的迅速變化，從而可能使原有風險的性質(zhì)發(fā)生變化或增加前所未有的風險。因此，如果不是連續(xù)性的工作，就難以識別和預(yù)測房地產(chǎn)投資面臨的潛在風險。為了能及時地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風險，并采取有效的措施化解、緩和、減輕、控制這些風險，減少它的危害程度，需要掌握一些專門的識別方法，以對各種可能發(fā)生的損失進行分析。傳統(tǒng)的風險識別方法同樣是從分析損失入手的，主要有風險問題問詢法、財務(wù)報表法、環(huán)境分析法、現(xiàn)場觀察法等等，論文認為目前流行的風險識別方法都是基于傳統(tǒng)風險識別方法，在“吸收精華，去其糟粕”的原則上發(fā)展起來的。本論文介紹的主要有：德爾菲法、頭腦風暴法、幕景分析法、市場調(diào)查法。德爾菲法德爾菲法又稱專家意見法，是美國著名咨詢機構(gòu)蘭德公司于50年代初發(fā)明的。德爾菲法依據(jù)系統(tǒng)的程序，采用匿名發(fā)表意見的方式，即專家之間不得互相討論，不發(fā)生橫向關(guān)系，只能與調(diào)查人員發(fā)生關(guān)系，通過多輪次調(diào)查專家對問卷所提問題的看法，經(jīng)過反復(fù)征詢、歸納、修改，最后匯總成專家基本一致的看法，作為預(yù)測結(jié)果。這種方法具有廣泛的代表性，較為可靠。該方法具有自己的特點：匿名性、統(tǒng)計性和收斂性。 (1)匿名性。這是指參加房地產(chǎn)專家的相互匿名，沒有橫向聯(lián)系。對房地產(chǎn)專家的咨詢及匯總意見和觀點，不注明持該種意見和觀點的專家姓名，以消除專家的心里壓力和受權(quán)威影響的可能性。 (2)統(tǒng)計性。這是指對各種反饋信息進行統(tǒng)計處理。將統(tǒng)計后不同的意見及理由反饋給每位專家，讓他們再次提出意見。 (3)收斂性。多次反復(fù)使得意見逐步收斂，可根據(jù)需要在某一方面停止反復(fù)，最后得到趨于一致的效果。德爾斐法的工作程序是：首先是挑選專家，視分析問題的復(fù)雜程度而確定人數(shù)多少。一般情況下確定20人左右。選定專家后，即開始與專家進行信函聯(lián)系。在與專家的聯(lián)系過程中，不要讓專家知道還有其他哪些專家參與此次德爾斐專家調(diào)查，更不要讓被調(diào)查的專家彼此發(fā)生聯(lián)系。對專家的征詢，一定要進行三輪。第一輪，信函調(diào)查，主要任務(wù)是向?qū)＜壹娜バ枰治鲱A(yù)測對象的背景材料，并請專家提出所需預(yù)測和分析的具體項目與問題。專家在這一輪調(diào)查征詢中，不受主持單位的框框約束，可以充分發(fā)表自己的見解，提出各種問題。也可以各種形式回答有關(guān)問題，還可向課題主持單位索取更詳細的材料。主持單位對專家的各種回答進行綜合整理，再將整理的結(jié)果反饋給每位專家。第二輪，征詢調(diào)查，在第二輪調(diào)查中，專家主要是對目標問題進行具體、深入和定量的分析和預(yù)測，包括從時間、空間、規(guī)模作靜態(tài)和動態(tài)的綜合分析以及相關(guān)定量預(yù)測。主持單位對專家的意見綜合處理后，將各種定量數(shù)據(jù)的中位數(shù)作為參考性數(shù)據(jù)再反饋給有關(guān)專家。第三輪的任務(wù)是，專家得到反饋的綜合定量分析報告和數(shù)據(jù)后，對綜合分析材料的論據(jù)和參考性結(jié)論意見進行評價，重新對預(yù)測目標進行一次定性和定量分析。經(jīng)過上述三輪，專家的預(yù)測意見會趨于一致。在此基礎(chǔ)上，主持單位可以得到關(guān)于分析預(yù)測問題的最終結(jié)論。德爾斐法的最大優(yōu)點是簡明直觀，操作容易。美國加利福尼亞大學(xué)對德爾斐法的預(yù)測結(jié)果信度和效用的檢驗表明，其預(yù)測的準確性和可靠性都比較令人滿意，這種方法的實際應(yīng)用價值較高。頭腦風暴法 頭腦風暴法。這是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的技術(shù)。由美國人奧斯本于1939年首創(chuàng)。它是根據(jù)房地產(chǎn)投資風險評估的目的和要求，邀請房地產(chǎn)投資專家和其它相關(guān)的專家，通過會議的形式對擬訂的房地產(chǎn)評估對象開展討論分析，最后綜合專家意見，做出判斷，得出房地產(chǎn)投資風險評估結(jié)果。頭腦風暴法是一種通過小組會議形式，使每位與會成員暢所欲言，鼓勵大家提出新思想、新觀點、新方法，并促使大家討論、爭鳴和交流，以便相互啟發(fā)與會成員之間產(chǎn)生更多更好的主意和想法。這種方法的實質(zhì)是通過相互討論，產(chǎn)生思維共振，激發(fā)與會成員的靈感和思想，激發(fā)大家的創(chuàng)造性，以獲得有價值的具有新意的觀點、思想和創(chuàng)意。適用范圍：頭腦風暴法一般適用于問題簡單、目標明確的情況。如果決策分析的問題較為復(fù)雜，是一個綜合決策問題，需先將問題分解成幾個子系統(tǒng)問題來研究。在作了適當?shù)姆纸夂螅治龅膯栴}得到了簡化、要解決的任務(wù)更為突出、目標更為明確。運用頭腦風暴法進行有關(guān)風險識別的討論時，與會成員的討論指向能趨于集中，效果將更加突出。組織頭腦風暴會議，一般應(yīng)注意遵守以下原則：(1)與會成員的特長與所分析的風險問題的性質(zhì)要一致，同時又要注意選擇不同特點的專家參加。如成員中，既要有方法論學(xué)者，又要有擅長理論分析的專家，還要包括有豐富實踐經(jīng)驗的專家。(2)參加小組討論的專家最好是互不相識，會上不公布專家所在的單位、年齡、職稱和職務(wù)，讓每一位與會成員感覺到大家都是平等的。便于大家在討論時不會因某些已知的信息(比如，對方的職務(wù)、職稱等)影響自己觀點和思想的表達和陳述。(3)要創(chuàng)造自由的、無拘無束的會議環(huán)境。會議主持人應(yīng)說明會議的召開方式及特點，使與會成員沒有任何顧慮，做到暢所欲言，最大限度地激發(fā)思維，使與會成員真正產(chǎn)生思維共振、交融與相互啟迪。(4)鼓勵與會成員對已經(jīng)提出的想法進行修正和完善，為他們提供優(yōu)先發(fā)言的機會。(5)主持人還應(yīng)在適當?shù)臅r候作誘導(dǎo)性發(fā)言，盡量啟發(fā)專家的思維、引導(dǎo)與會成員開展討論和提出質(zhì)疑。幕景分析法幕景分析法是一種能在風險分析中幫助辨識引起風險的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。所謂暮景是指對一個決策對象（比如，一個房地產(chǎn)投資項目，一個企業(yè)的發(fā)展問題）的未來某種狀態(tài)的描述，包括用圖表、曲線或數(shù)據(jù)的的描述?，F(xiàn)代的大型風險決策問題，一般都必須依賴計算機才能完成復(fù)雜的計算和分析任務(wù)。應(yīng)用幕景分析，則是在計算機上實現(xiàn)各種狀態(tài)變化條件下的模擬分析。當某種因素發(fā)生不同的變化、它對整個決策問題會發(fā)生什么影響?影響程度如何?有哪些嚴重后果?像電影上的鏡頭一樣可以一幕一幕地展現(xiàn)出來，供分析人員進行比較研究。幕景分析的結(jié)果一般可分為兩類：一類是對未來某種狀態(tài)的描述；另一類是描述目標問題的發(fā)展過程，預(yù)測未來一段時期內(nèi)目標問題的變化鏈和演變軌跡。比如，對一項投資方案的風險分析，暮景分析可以提供未來三年內(nèi)該投資方案最好、最可能發(fā)生和最壞的前景，并且可以詳細給出這三種不同情況下可能發(fā)生的事件和風險，為決策提供參考依據(jù)。在風險決策分析中，幕景分析可以發(fā)揮如下作用：(1)把采取的決策措施和政策看作一個影響因素，能揭示這些因素對決策系統(tǒng)發(fā)生的影響及可能發(fā)生的風險或不利后果，提醒決策者進一步修正和完善即將推出的決策措施。(2)發(fā)現(xiàn)決策系統(tǒng)中某些關(guān)鍵性因素對目標問題的重大影響。(3)提供關(guān)于對決策系統(tǒng)或目標問題發(fā)展變化過程中需重點關(guān)注和監(jiān)測的風險范圍和主要參數(shù)。比如，在房地產(chǎn)投資風險分析中，應(yīng)用幕景分析法的原理，可以設(shè)計一些重要的參數(shù)和預(yù)警指標，決策者在日常風險管理中就只需要對這些參數(shù)和指標進行監(jiān)控，基本上就可以有效地實現(xiàn)風險監(jiān)控之目的。如果這些參數(shù)超出了一定范圍，就能自動為決策者提供預(yù)留信息，具有動態(tài)模擬和情景分析的功能，能使各種因素在不同狀態(tài)條件下對決策系統(tǒng)的影響及后果動態(tài)顯示出來，以利于決策者及時根據(jù)變化的情況，進行決策調(diào)整或修正，盡可能減少因客觀條件發(fā)生變化而發(fā)生的風險損失。適用范圍當各種目標相互沖突排斥時，幕景分析就顯得特別有用。它可以被看作是擴展決策者的視野，增強他們確切分析未來能力的一種思維程序。幕景分析特別適用于以下幾種情況：(1)提醒決策者注意措施或政策可能引起的風險及后果。(2)建議需要監(jiān)視的風險范圍。(3)研究某些關(guān)鍵性因素對未來過程的影響。(4)當存在各種相互矛盾的結(jié)果時，應(yīng)用幕景分析可以在幾個幕景中進行選擇。 幕景分析法有很大的局限性，即所謂“隧道眼光”現(xiàn)象，也就是好像從隧道中觀察外界事物一樣，看不到全面情況。因為所有幕景分析都是圍繞著分析者目前的考慮、現(xiàn)實的價值觀和信息水平進行的，容易產(chǎn)生一定的偏差，這一點需要分析者和決策者有清醒的認識，可考慮與其他方法結(jié)合使用。市場調(diào)查法 市場調(diào)查法主要是通過問卷的形式，對特定的市場人群進行信息收集的方法；通過市場調(diào)查可以搜集的信息包括社會經(jīng)濟特征、人均增長率、消費者態(tài)度、意見、動機等。如對購買者的購買意向，大城市居民購房能力等進行調(diào)查可以使投資者提前識別風險。得到信息的方式可以自己設(shè)計調(diào)查表，組織小范圍的調(diào)查，更多的是來自社會調(diào)查機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)?？傊?，每一種識別方法，兼容缺點和優(yōu)點，在充分認識其優(yōu)缺點的基礎(chǔ)上，才能準確地劃分出其應(yīng)用領(lǐng)域。一個識別項目，本身是個復(fù)雜過程，而且在一個小的階段過程中，還可能涉及許多不同的方面，所以，在實踐應(yīng)用中，根據(jù)各階段特征，可以將各種識別方法合理結(jié)合進行適用。第四章 房地產(chǎn)投資風險評價方法（刪除“方法”二字）進行房地產(chǎn)投資的主要目的無疑是為了取得較高的經(jīng)濟收益。但在實際投資中，收益與風險總是相伴而生的，風險越大，收益越大，這就是投資學(xué)中的一個重要原則——風險報酬原則。房地產(chǎn)投資風險評價的目的就是測定項目的風險對利潤的影響?？紤]到在實際應(yīng)用中的簡便易行，我認為可采用調(diào)查和專家打分法、盈虧平衡法、敏感性分析法。調(diào)查和專家打分法是一種最常用的、最簡單的、易于應(yīng)用的分析方法。它的應(yīng)用由兩步組成：首先，辨識出某一特定項目可能遇到的所有風險，列出風險調(diào)查表；其次，利用專家系統(tǒng)，對可能的風險因素的重要性進行評價，綜合成整個項目風險。具體步驟如下：第一步：確定每一個風險因素的權(quán)重，以表現(xiàn)其對項目風險的影響程度。第二步：確定每一個風險因素的等級值，按可能性大小打分。第二步：將每項風險因素的權(quán)數(shù)與等級值相乘，求出該項風險因素的得分。再求出此項目風險因素的總分。調(diào)查和專家打分法主要有個人判斷法、專家判斷法兩種。個人判斷法個人判斷法就是房地產(chǎn)經(jīng)營者根據(jù)各方面的市場資料及情況分析，并結(jié)合自己的知識和經(jīng)驗，通過上觀判斷來對房地產(chǎn)投資風險進行評價。這種方法可以考慮各種無法定量的因索的影響，并且非常簡單和快速，在缺乏預(yù)測資料情況下特別有效。但由于根據(jù)不足，預(yù)測結(jié)果有可能發(fā)生判斷錯誤，而且易受到當時環(huán)境氣氛的影響。通常，必須和其它預(yù)測方法結(jié)合使用，才能收到較好的效果。專家判斷法專家判斷法就是依靠專家的知識及經(jīng)驗對房地產(chǎn)投資風險進行評價。房地產(chǎn)項目投資風險評價時首先向?qū)＜姨岢鰡栴}，提供信息，再由專家進行綜合分析，根據(jù)其知識和經(jīng)驗對問題作出判斷，最后把專家們的意見加以歸納整理，形成風險評價結(jié)論。專家判斷法的形式有專家會議法、德爾菲法、德比克法等。（1）專家會議法專家會議法是指圍繞某一房地產(chǎn)投資項目的風險評價召集有關(guān)專家進行討論，參加會議的專家相互啟發(fā)，取長補短，從而得到較為一致的估計作為風險評價結(jié)果。這種方法簡單易行，有的信息資源和考慮的因素較多，可以發(fā)揮集體智慧的作用，彌補個人知識和經(jīng)驗的不足。但專家會議法也存在著嚴重的缺點，如與會人數(shù)有限、代表性不充分、權(quán)威人士或大多數(shù)人的意見會左右會議，從而排斥了非權(quán)威人士和少數(shù)人的意見。（2）德爾菲法德爾菲法是將所要評價的項目和必要的背景資料用通信的形式向?qū)＜覀冏稍?，得到答?fù)后把各種意見加以綜合歸納和整理，再反饋給專家，進一步征詢意見，再次進行綜合歸納整理和反饋，如此多次反復(fù)，直到評價的問題得到較為滿意的結(jié)果。用德爾菲法進行項目風險評價的工作過程。（3）德比克法德比克法是把專家分為不同小組，每人用一種形式回答問題，專家之間互不通氣，小組負責人收集書面答案后，公布出各種意見，請專家考慮，然后再進行投票，得出小組意見，最后將各種意見集中，召開全體會議進行討論，重新投票得出總的意見分布，交給決策人參考。這種意見比德爾菲法節(jié)省時間，但專家組之間可能產(chǎn)生壓力，致使分析有某種程度的傾向性。 敏感性分析法敏感性分析又稱敏感度分析，是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是分析和預(yù)測項目經(jīng)濟效果的主要指標，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等，對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感程度。假設(shè)某不確定性因素發(fā)生很小的變化（如成本、單價、稅率等），就會對項目經(jīng)濟評價指標產(chǎn)生很大的影響，則可認為