【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。因此在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，通過(guò)對(duì)投資收益率的具體 分析計(jì)算并與其他投資收益率進(jìn)行分析比較，如運(yùn)用投資敏感性分析的手段，來(lái)判斷它的投資方案組合或投資方向的選擇。 分析掌握了房地產(chǎn)投資的基本特點(diǎn)，有助于投資者運(yùn)用房地產(chǎn)投資的內(nèi)在規(guī)律，結(jié)合各自的投資實(shí)力，經(jīng)營(yíng)管理水平，技術(shù)條件和人力資源，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得主動(dòng)地位，立于不效之地。 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出認(rèn)定和鑒別，找出風(fēng)險(xiǎn)之所在，查明引起風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，并對(duì)其后果作出定性估計(jì)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的就是要尋找影響風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，并兼顧次要因素，以便為投資決策者 提供最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。 9 對(duì)于任何房地產(chǎn)投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一項(xiàng)長(zhǎng)期的連續(xù)性和制度性的工作。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一種用科學(xué)方法來(lái)對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)管理方法，是房地產(chǎn)投資決策科學(xué)化的前提，而且必須通過(guò)制度化才能得以保證。 （ 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程通常分成如下步驟： ① 確認(rèn)不確定性的客觀存在 這項(xiàng)工作包括兩項(xiàng)內(nèi)容：即首先要辨認(rèn)所發(fā)現(xiàn)或推測(cè)的因素是否存在不確定性，如果是確定無(wú)疑的，則就不存在所謂的風(fēng)險(xiǎn)，眾所周知的結(jié)果不會(huì)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)；第二是確認(rèn)這種不確定性是客觀存在的，是確定無(wú)疑 的，而不是憑空想象的。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的第一步工作就是確認(rèn)不確定性和它的客觀存在。 ② 建立初始數(shù)據(jù)庫(kù) 建立初始數(shù)據(jù)庫(kù)是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的操作起點(diǎn)。數(shù)據(jù)庫(kù)中應(yīng)明確列出客觀存在的和潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)包括各種影響環(huán)境、決策、生產(chǎn)率、操作運(yùn)行、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益的各種因素。人們通常憑借企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)驗(yàn)對(duì)其做出判斷。建立數(shù)據(jù)庫(kù)可采用商業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)辦法或通過(guò)對(duì)一系列調(diào)查表進(jìn)行深入研究、分析而制定。 ③ 確立各種風(fēng)險(xiǎn)事件并推測(cè)其結(jié)果 根據(jù)初步風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中并列的各種重要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，推測(cè)與其相關(guān)聯(lián)的各種合理的可能性，包括贏 利和損失、人身傷害、自然災(zāi)害、時(shí)間和成本、節(jié)約或超支等方面，重點(diǎn)是資金的財(cái)務(wù)結(jié)果。 ④ 制定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)圖 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)圖采用二維結(jié)構(gòu)，如圖 21 所示： 10 通過(guò)此二維結(jié)構(gòu)圖，可以分析某個(gè)（類）風(fēng)險(xiǎn)其發(fā)生的可能性大小以及潛在的危害。曲線群中每一曲線表示相同的風(fēng)險(xiǎn)，但不確定性或者說(shuō)其發(fā)生的概率與潛在的危害有所不同，因此各條曲線所反映的風(fēng)險(xiǎn)程度也就不同。曲線距離原點(diǎn)越遠(yuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)就越大。 ⑤ 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類具有雙重目的，首先能加深對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和理解，其次能認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，從而有助于制定風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo) 。 風(fēng)險(xiǎn)分類有多種方法：按風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源劃分可分為自然風(fēng)險(xiǎn)（即由于自然力的作用，造成財(cái)產(chǎn)毀損或人員傷亡的風(fēng)險(xiǎn)）和人為風(fēng)險(xiǎn) （即由于人的活動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)）；按風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分可分為局部風(fēng)險(xiǎn)和總體風(fēng)險(xiǎn)；按風(fēng)險(xiǎn)后果劃分可分為純粹風(fēng)險(xiǎn) （即不能帶來(lái)機(jī)會(huì)、無(wú)獲得利益可能的風(fēng)險(xiǎn)）和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（即既可能帶來(lái)機(jī)會(huì)、獲得利益，又隱含威脅、造成損失的風(fēng)險(xiǎn)）。按風(fēng)險(xiǎn)后果的承擔(dān)者劃分可分為項(xiàng)目業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)、承包商風(fēng)險(xiǎn)、投資方風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)單位風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)理單位風(fēng)險(xiǎn)、供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)等。 這是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程的最后一個(gè)步驟。 通過(guò)建立風(fēng)險(xiǎn)目錄摘要，可將項(xiàng)目可面臨的風(fēng)險(xiǎn)匯總并排列出輕重緩急，能給人一種總體風(fēng)險(xiǎn)印象圖。 （ 2）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基本方法 進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理。首先必須識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，就是在各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生過(guò)程中，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的類型及風(fēng)險(xiǎn)生成的原因進(jìn)行判斷分析，以便實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量和處理。在實(shí)際工作中，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，而且引起風(fēng)險(xiǎn)的原因也錯(cuò)綜復(fù)雜。為了能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并采取有效的措施，化解、緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)，減少 11 它的危害程度，需要掌握一些專門(mén)的識(shí)別方法，以對(duì)各種可能發(fā)生的損失 進(jìn)行分析。 ① 國(guó)際流行的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法 目前，國(guó)際流行的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法主要有 “德?tīng)柗欠ǎ?Delphi） ”、 “頭腦風(fēng)暴法（ Brainstorming） ”以及 “幕景分析法 ”等方法。 其中， “德?tīng)柗欠?”是比較常用的方法，是由美國(guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于 50 年代初發(fā)明的一種專家咨詢方法，最初就是為了解決典型的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)問(wèn)題。運(yùn)用 “德?tīng)柗欠?”進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)時(shí)要經(jīng)過(guò) 5個(gè)過(guò)程：風(fēng)險(xiǎn)分析人員制定調(diào)查表，確定調(diào)查內(nèi)容→選 1015 名專家，發(fā)送調(diào)查表→專家根據(jù)調(diào)查表所列問(wèn)題提出自己的意見(jiàn)→風(fēng)險(xiǎn)分析人員匯集專家的意見(jiàn)→多次反復(fù)使 意見(jiàn)逐步收斂。 “頭腦風(fēng)暴法 ”是一種通過(guò)小組會(huì)議形式，使每位與會(huì)成員暢所欲言，鼓勵(lì)大家提出新思想、新觀點(diǎn)、新方法，并促使大家討論、爭(zhēng)鳴和交流，以便相互啟發(fā)，與會(huì)成員之間產(chǎn)生更多更好的主意和想法。這種方法的實(shí)質(zhì)是通過(guò)相互討論，產(chǎn)生思維共振，激發(fā)與會(huì)成員的靈感和思想，激發(fā)大家的創(chuàng)見(jiàn)性，以獲得有價(jià)值的具有新意的觀點(diǎn)、思想和創(chuàng)意。頭腦風(fēng)暴法一般適用于問(wèn)題簡(jiǎn)單、目標(biāo)明確的情況。 “幕景分析法 ”是一種能在風(fēng)險(xiǎn)分析中幫助辨識(shí)引起風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。所謂幕景是指對(duì)一個(gè)決策對(duì)象（比 如，一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題）的未來(lái)某種狀態(tài)的描述，包括用圖表、曲線或數(shù)據(jù)的描述?，F(xiàn)代的大型風(fēng)險(xiǎn)決策問(wèn)題，一般都必須依賴計(jì)算機(jī)才能完成復(fù)雜的計(jì)算和分析任務(wù)。比如，對(duì)一項(xiàng)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)分析，幕景分折可以提供未來(lái)三年內(nèi)該投資方案最好、最可能發(fā)生和最壞的前景。并且可以詳細(xì)給出這二種不同情況下可能發(fā)生的事件和風(fēng)險(xiǎn)，為決策提供參考依據(jù)。 ② 國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要采用以下一些方法： 篩選一監(jiān)側(cè)一診斷技術(shù) 篩選是依據(jù)某種程序?qū)⒕哂袧撛谖ｋU(xiǎn)的影響因素進(jìn)行分類、選擇的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程；監(jiān)測(cè)是對(duì)應(yīng)于某種險(xiǎn)情及其后 果，進(jìn)行監(jiān)測(cè)、記錄和分析顯示過(guò)程；而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)行仔細(xì)檢查。篩選、監(jiān)測(cè)和診斷是緊密相連的。 流程圖法。它是根據(jù)房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立一系列流程圖，通過(guò)對(duì)流程圖的分析，揭示投資全過(guò)程中的 “瓶頸 ”分布位置及影響，從而識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)報(bào)表分析法。它是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)記錄和財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)，將每一會(huì)計(jì)科目作為一風(fēng)險(xiǎn)單位進(jìn)行分析并發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，然后進(jìn)行匯總，得出結(jié)論的方法。 12 專家調(diào)查法。該方法是基于專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí) 水平高于一般人的基礎(chǔ)之上，通過(guò)提出問(wèn)題，交由專家進(jìn)行判斷，然后對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，從而得出識(shí)別結(jié)論。 分解法。其原則為化大系統(tǒng)為小系統(tǒng)，將復(fù)雜事物分解成較簡(jiǎn)單、易被認(rèn)識(shí)的事物。具體步驟為：先將一投資項(xiàng)目按類別和層次分解成若干個(gè)子項(xiàng)目，找出它們各自存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，然后進(jìn)一步分解子項(xiàng)目，層層分解，直至能基本確定全部風(fēng)險(xiǎn)因素為止。最后再進(jìn)行綜合