【文章內(nèi)容簡介】 民人均收入、城鎮(zhèn)人口數(shù)量、國民經(jīng)濟發(fā)展水平、城鎮(zhèn)人均居住面積5個改進的代表性因素對其進行分析，用商品房實際銷售量代表居民對商品房的實際需求。①房地產(chǎn)價格。購房者首先考慮的就房地產(chǎn)的價格,房地產(chǎn)的價格是影響市場需求因素的主導(dǎo)因素。徐州2001年商業(yè)住宅平均房價為1442元/平方米,2002年達到1650元/平方米,2004年徐州市房地產(chǎn)市場一直保持著上升的趨勢,第四季度的住房均價為1892元/平方米,%.漲的幅度較大,居民的對房價越來越敏感。能接受1200元/%，12011500元/%,能接受15011800元/%[4]。②居民人均收入。人均收入的高低體現(xiàn)了居民的購買能力，經(jīng)濟發(fā)展快,居民收入的逐漸提高必然會增加支配收入，隨著消費者的消費觀念在逐漸改變，居民在住房方面的投資越來越大，對居住質(zhì)量,環(huán)境,人文氣息等都有較高的要求，因而居民的收入以購買能力的形式直接影響到居民的需求。③徐州市人口總數(shù)量。徐州總?cè)丝诟哌_約908萬人,其中城市人口約占14%,并且人口數(shù)量仍在快速增長,理論上,居民住宅總面積=人口總數(shù)*居民平均住宅面積。即使居民的住宅面積不變,但是人口的增長,仍然導(dǎo)致住宅面積的增加[5]。④國民經(jīng)濟發(fā)展水平。經(jīng)濟是一個國家的支柱,國民經(jīng)濟的發(fā)展會直接影響到任何一種行業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占著一個很重要的地位,對其發(fā)展有著深刻的意義,同時經(jīng)濟的發(fā)展也在帶動著房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的發(fā)展。⑤城鎮(zhèn)人均居住面積。城鎮(zhèn)人均居住面積反映居民居住水平的一個指標(biāo),是刺激市場有效需求的直接因素。徐州市人均住宅面積低,?；疑P(guān)聯(lián)分析的目的就是通過一定的數(shù)據(jù)處理方法，尋求系統(tǒng)中各因素間相互制約、相互依賴的關(guān)系，找出影響系統(tǒng)目標(biāo)的主要因素，從而掌握事物的主要特征，抓住主要矛盾，使系統(tǒng)更快更好的向前發(fā)展?；疑P(guān)聯(lián)分析法發(fā)展態(tài)勢的量化比較分析，實質(zhì)上時幾何曲線間集幾何形狀的分析比較。其基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度判斷其聯(lián)系是否緊密，曲線越接近，相應(yīng)序列之間的關(guān)聯(lián)度越大。反之就越小?；疑P(guān)聯(lián)分析需要的樣本容量少，計算方法簡便，工作量小。灰色關(guān)聯(lián)分析法具體步驟為:①設(shè)Xi為系統(tǒng)因素，其在序號k上的觀測數(shù)據(jù)為xi(k)(k=1,2,....,n),則Xi=（x1(1),x1(2),...,x1(n)）稱為因素的行為序列；②灰色絕對關(guān)聯(lián)度計算。稱0i=(1+|s0|+|si|)/(1+|SO|+|si|+|siSo|為X0與Xi的灰色絕對關(guān)聯(lián)度：③灰色相對關(guān)聯(lián)度計算。r0i=(1+|so’|+|si’|)/(1+|So’|+|si’|+|si’s0’|)為X。與Xi的灰色相對關(guān)聯(lián)度。④綜合關(guān)聯(lián)度計算。設(shè)[0,1]，則稱oi=oi+(1)roi，為X。與Xi的灰色綜合關(guān)聯(lián)度。一般可以取=，如果對絕對量之間的關(guān)系緊密，可以取大一些。反之，若看重變化的速率，可取小一些。用灰色關(guān)聯(lián)分析法對徐州市房地產(chǎn)需求進行分析，運算的過程按照上述的步驟進行并敘述如下： 房地產(chǎn)市場因素的選取。根據(jù)上面的分析，徐州市房地產(chǎn)需求系統(tǒng)影響因素Xi用表1表示，因素個數(shù)i=0,1,2,3,4,5,各因素的樣本數(shù)K=1，2，3，...，8。表1近年影響徐州房地產(chǎn)市場需求因素的數(shù)據(jù)年份商品房銷售面積X0萬M2市區(qū)GDPX1/億元商品房銷售價格X2元/（M2）徐州市人均居住面積X3/M2徐州市市區(qū)人口數(shù)量X4/萬人居民人均收入X5/元1996132119971390199814451999146120001486200117402002186520031945注：《2004年徐州統(tǒng)計年鑒》徐州市統(tǒng)計局編中國統(tǒng)計出版社徐州房地產(chǎn)指數(shù)報告2004年徐州房地產(chǎn)指數(shù)報告2005年徐州日報2005年6月《統(tǒng)計分析資料》江蘇省統(tǒng)計局設(shè)行為序列Xi=(xi(1),xi(2),...,xi(8))的始點零化像分別為Xi=(xi(1)xi(1)，xi(2)xi(1),...,xi(8)xi(1))=(xi(1),xi(2)，...，xi(8))i=0，1，2，...，5則=（0 ）=（0 ）=（0 69 140 419 544 624）=（0 ）=（0 2 ）=（0 ）設(shè)|S0|=|+1/2(8)||Si|=|+1/2(8)||SiS0|=|+1/2((8)(8))|則稱=(i=0，1，...，5)為X0與X1的灰色絕對關(guān)聯(lián)度,計算得:|S0|= |S1|= |S2|=|S3|= |S4|= |S5|=|S1S0|= |S2S0|= |S3S0|= |S4S0|= |S5S0|== = == =1. 求出相對關(guān)聯(lián)度先求出系統(tǒng)因素Xi=(0.,1,2,...,5)的初值像,由=((1),(2),...,(8))=/(1)=((1)/(1),(2)/(1),...,(8)/(1))。i=0,1,2,...,5得:=( )=( )=( )=( )=( )=( )諸(i=0,1,2,...,5)的始點零化像為:=((1),(2),...,(8))=(0,(2)/(1)1,...,(8)/(2)1)=( )=( )=( )=( )=( )=( )在按照絕對關(guān)聯(lián)度的解法求出其相應(yīng)的||(i=0,1,2,...,5)和||||(i=0,1,2,...,5)= = == = == = == =則相對關(guān)聯(lián)度=(1++||)/(1++||+)(i=0,1,2,...,5)= = == =設(shè)[0,1]則稱=+(1),為X與Xi的灰色綜合關(guān)聯(lián)度,一般可以取=,如果對絕對量之間的關(guān)系比較關(guān)心，可以取大一些。反之，若看重變化的速率，可取小一些。在本文中取=，由=+,（i=0,1,2,...，5)得= = = = =結(jié)果分析由上面的工作可知，即影響徐州商品房實際銷售的各因素的重要性為X4X1X5X2X3也就是說徐州市區(qū)人口數(shù)影響比較大,其次是市區(qū)的GDP、市區(qū)居民的人均收入、商品房銷售價格、徐州市區(qū)人均居住面積。從上面分析可知，徐州市區(qū)人口數(shù)量嚴(yán)重的影響著徐州商品房的銷售面積，人口的迅速增長和經(jīng)濟的快速發(fā)展，導(dǎo)致了居民對房屋的大量需求，從下圖中可以看出人口增長與商品房銷售面積變動的聯(lián)系。從圖21中可以看出從96年到2003年隨著人口的增長趨勢，徐州市市區(qū)人口增長的幅度比較穩(wěn)定，%%，同時，居民對商品房的需求也在日益增長,波動的周期也是比較相似的,在2001年后,徐州市對地塊的出讓控制嚴(yán),商品房的建筑面積受到有效的控制,因此商品房面積就相應(yīng)的有所減少,在居民支付能力不變的情況下,人口越多,商品房的需求就越多,從而要進行商品房的建設(shè)。從徐州市經(jīng)濟發(fā)展來分析，徐州市經(jīng)濟在最近幾年都以迅速的姿態(tài)發(fā)展，GDP的發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展的最直接表現(xiàn),從圖中看出,徐州的GDP是一直往上升的，增長幅度高達18%,促進了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，尤其在2001后的發(fā)展最迅速，盡管受到一些危機的影響，但是總體上，經(jīng)濟的發(fā)展是有目共睹的，從圖223中可以看出經(jīng)濟的迅速發(fā)展再次刺激著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大大的發(fā)展了房地產(chǎn)業(yè)。城市居民人均收入是居民購買能力的體現(xiàn)，居民只有在收入不斷的提高、不斷的增長情況下，才會有更多結(jié)余的錢去購買商品房，也才能滿足居民的購買欲望，因此它也是影響商品房銷售的一個重要因素，從23中可以看出，他們基本上是同步增長的。徐州市市區(qū)居民的工資以趨于直線向上升，19992000間的工資漲幅比較高，%，%大致相同，發(fā)展趨勢相同。圖21徐州市區(qū)商品房銷售于市區(qū)人口總數(shù)的關(guān)系圖圖22近年徐州市區(qū)GDP增長情況圖23居民人均收入、商品房價格與商品房銷售的關(guān)系圖—費爾哈斯模型預(yù)測在前面的介紹中可知，房地產(chǎn)投資過程中存在許多的風(fēng)險因素，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中的預(yù)測屬于微觀短期的經(jīng)濟預(yù)測。所謂經(jīng)濟預(yù)測是指以準(zhǔn)確的調(diào)查資料和經(jīng)濟信息為依據(jù)，這就需要通過灰色理論方法進行預(yù)測和分析。房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)測是指對風(fēng)險的狀態(tài)、影響因素和變化趨勢所做出的分析與推斷。下面將運用灰色—費爾哈斯預(yù)測法來預(yù)測徐州市商品房銷售量的狀態(tài)及其變化趨勢。費爾哈斯棋型屬于灰色系統(tǒng)中的一種特殊模型，它不要求對系統(tǒng)的物理機制有詳盡確切地了解，而著重對系統(tǒng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及