【正文】 2萬(wàn)平方米。由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受當(dāng)?shù)卣吆腿宋沫h(huán)境等諸多因素影響,發(fā)展十分不均衡價(jià)格差異較大。%、%、%，商品房空置率已處于危險(xiǎn)區(qū)間，而中檔價(jià)位產(chǎn)品、經(jīng)濟(jì)適用房卻供不應(yīng)求。我國(guó)房地產(chǎn)投資2000～2002年分別增長(zhǎng)19%、25%、28%,房地產(chǎn)出現(xiàn)了“三外”情況,即外地開(kāi)發(fā)商、外資、外行業(yè)都來(lái)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),而房地產(chǎn)投資大部分是靠銀行貸款周轉(zhuǎn)的。 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在決策分析中已形成一套教為規(guī)范的定性與定量分析程序，但缺乏綜合分析與判斷的措施，未能有機(jī)的將定性分析與定量分析結(jié)合起來(lái)。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得理想的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及對(duì)其科學(xué)分析是取得良好回報(bào)的關(guān)鍵。在操作上，把握好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究，即對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等全面調(diào)查研究，對(duì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，比較評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，論證其可行性，在本文中采用灰色評(píng)估模型對(duì)房地產(chǎn)投資決策的可行性進(jìn)行研究，在住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，主要有以下內(nèi)容。收集各種同類型、不同地段的商品住宅價(jià)格，作為參考行情。能否盈利、盈利水平和盈利效益高低，項(xiàng)目是否能承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。由于房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)業(yè)，具有許多不確定性，這些不確定性對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗起著決定性的作用。目前灰色系統(tǒng)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用還處于起步階段，雖然灰色系統(tǒng)理論取得了很多成果，然而許多方面仍需進(jìn)一步發(fā)展，主要體現(xiàn)在GM(1,1)模型的建模機(jī)理及修正、灰色模型的檢驗(yàn)等。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中要考慮各個(gè)方案的細(xì)節(jié)，應(yīng)用灰色局勢(shì)的方法對(duì)投資方案進(jìn)行判斷，哪一塊地適合哪種用途，能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最高。從狹義來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)稱的信息是指消息、數(shù)據(jù)、資料、知識(shí)的總稱。 Control Letters)雜志上發(fā)表了我國(guó)學(xué)者鄧聚龍教授的第一篇灰色系統(tǒng)論文“灰色系統(tǒng)的控制問(wèn)題”(The Control Problems of Grey Systems)。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，灰色系統(tǒng)理論已經(jīng)形成了較為完整的一套體系，主要包括下列基本內(nèi)容:①灰色系統(tǒng)的數(shù)學(xué)問(wèn)題。⑤灰色決策和規(guī)劃。以系統(tǒng)分析、建模、預(yù)測(cè)、決策、評(píng)估、控制等為綱的技術(shù)體系，即灰色關(guān)聯(lián)分析、灰色動(dòng)態(tài)模型、灰色預(yù)測(cè)、灰色決策、灰色評(píng)估、灰色規(guī)劃；并以徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)作為研究對(duì)象進(jìn)行研究。（1）房地產(chǎn)投資決策的分類按照決策信息的條件可以將決策分為:確定型決策、且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果，而且這種情況的出現(xiàn)是肯定的。這種投資決策所依賴的是不確定型信息，對(duì)于這種投資決策分析的方法有很多種。②擬定投資方案在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程中，根據(jù)已經(jīng)確定的目標(biāo)，擬定多個(gè)方案，并判斷出其中那個(gè)方案可行，但是總的原則要按技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理給予評(píng)估，即是該項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，效益上是否能盈利等，經(jīng)過(guò)分析比較后，才能從中選出最優(yōu)的方案。在制定決策方案時(shí)必須注意各個(gè)方案整體上的詳盡性和個(gè)體間的相互排斥性，只有這樣，才能有效的選出優(yōu)秀的方案，避免最優(yōu)秀的方案遺漏。（1）決策的影響因素繁復(fù)且具高活性由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)，使得決策影響因素(無(wú)論是環(huán)境因素還是內(nèi)部因素)規(guī)模和范圍擴(kuò)大了，延伸和觸動(dòng)了眾多行業(yè)，布及商業(yè)、建筑業(yè)、金觸業(yè)，乃至公用事業(yè)和技術(shù)服務(wù)業(yè)等，諸多因素變化的概率與頻次增大了，繼而表現(xiàn)出高活性，這無(wú)疑加劇了因素變異程度，加大了決策分析的難度。（3）決策系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)相關(guān)性高房地產(chǎn)投資系統(tǒng)是一個(gè)開(kāi)放性系統(tǒng)，系統(tǒng)內(nèi)部的各子系統(tǒng)和諸要求具有較高的動(dòng)態(tài)相關(guān)性。也較難從結(jié)構(gòu)、程度和影響水平上去把握不確定性對(duì)決策效果的影響，其主要的不確定因素是投資收益。3 灰色市場(chǎng)分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素很多，本部分將以徐州市市區(qū)為例對(duì)各因素影響原理及相對(duì)重要性進(jìn)行分析研究，在此基礎(chǔ)上結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)徐州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析，并分析出影響徐州市市區(qū)房地產(chǎn)投資決策的主導(dǎo)因素和次要因素。導(dǎo)致了徐州房地產(chǎn)空置率有所偏高，以致徐州房地產(chǎn)業(yè)受到了阻礙。 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素是很多的，從中選取幾個(gè)對(duì)房地產(chǎn)投資決策影響較大的和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展影響較強(qiáng)的因素，進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度的分析。n為住房總數(shù)。s為各種政策法規(guī)。E為房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格變化。購(gòu)房者首先考慮的就房地產(chǎn)的價(jià)格,房地產(chǎn)的價(jià)格是影響市場(chǎng)需求因素的主導(dǎo)因素。人均收入的高低體現(xiàn)了居民的購(gòu)買(mǎi)能力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快,居民收入的逐漸提高必然會(huì)增加支配收入，隨著消費(fèi)者的消費(fèi)觀念在逐漸改變，居民在住房方面的投資越來(lái)越大，對(duì)居住質(zhì)量,環(huán)境,人文氣息等都有較高的要求，因而居民的收入以購(gòu)買(mǎi)能力的形式直接影響到居民的需求。④?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。城鎮(zhèn)人均居住面積反映居民居住水平的一個(gè)指標(biāo),是刺激市場(chǎng)有效需求的直接因素。其基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度判斷其聯(lián)系是否緊密，曲線越接近，相應(yīng)序列之間的關(guān)聯(lián)度越大。稱0i=(1+|s0|+|si|)/(1+|SO|+|si|+|siSo|為X0與Xi的灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度：③灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度計(jì)算。設(shè)[0,1]，則稱oi=oi+(1)roi，為X。用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)徐州市房地產(chǎn)需求進(jìn)行分析，運(yùn)算的過(guò)程按照上述的步驟進(jìn)行并敘述如下： 房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的選取。反之，若看重變化的速率，可取小一些。從徐州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)分析，徐州市經(jīng)濟(jì)在最近幾年都以迅速的姿態(tài)發(fā)展，GDP的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最直接表現(xiàn),從圖中看出,徐州的GDP是一直往上升的，增長(zhǎng)幅度高達(dá)18%,促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，尤其在2001后的發(fā)展最迅速，盡管受到一些危機(jī)的影響，但是總體上，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有目共睹的，從圖223中可以看出經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展再次刺激著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大大的發(fā)展了房地產(chǎn)業(yè)。所謂經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)是指以準(zhǔn)確的調(diào)查資料和經(jīng)濟(jì)信息為依據(jù)，這就需要通過(guò)灰色理論方法進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析。（1）費(fèi)爾哈斯模型預(yù)測(cè)模型①建立灰色GM(1,1)改進(jìn)模型設(shè)原始數(shù)據(jù)序列X(O)(t)={x(0)(1), x(0)(2),..., x(0)(n)}對(duì)X(O)(t)作一次累加生成AGO,得:X(1)(t)= {x(1)(1), x(1)(2),..., x(1)(n)}以X(1)(t)擬合成費(fèi)爾哈斯非線性微分方程：=a X(1)(t)b (X(1)(t))2 （21）式中: X(1)(t)為商品房量,其中a、b是待定的參數(shù),可用最小二乘法求取。4 灰色可行性分析對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估一般常用的方法有:剩余法、現(xiàn)金流量法和內(nèi)部收益率（IRR）法。(D)=（CV）[（B）+（C）](CV)=（P）/（I）其中，(CV)表示整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“資本”價(jià)值；(P)表示項(xiàng)目建成后每年的平均純收入(或平均年租金)；(1)表示預(yù)定的投資收益率。(此時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)為已知費(fèi)用)。將這筆費(fèi)用和投資的“資本”價(jià)值或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期望售價(jià)比較，以分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可能盈利額。N期現(xiàn)金流量的終值之和為：(CN)=[(Bn)(DCn)][1+(i)]（N）n貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法是基于預(yù)期未來(lái)現(xiàn)金流量和貼現(xiàn)率的一種估價(jià)方法，它的“基石”是現(xiàn)值規(guī)律。內(nèi)部收益率，也稱內(nèi)部報(bào)酬率，是指項(xiàng)目在建設(shè)和生產(chǎn)服務(wù)年限內(nèi)各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)和等于零時(shí)的利率。(Yn)表示第n年的現(xiàn)金流。當(dāng)計(jì)算得到的內(nèi)部收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率(貸款利率)時(shí),整個(gè)投資方案可行。根據(jù)市場(chǎng)行情，估計(jì)建筑費(fèi)用為：商品房(3500)[3400, 3600]元/ m2，辦公樓(6500)[6400, 6600]元/ m2，建成后的收益估計(jì)為：商場(chǎng)(2000) [ 1950，2050]元/m2，辦公樓(3000)。(3)開(kāi)發(fā)收益率,年總利潤(rùn)率。房地產(chǎn)投資方案的選擇，屬于多目標(biāo)決策問(wèn)題。（1）行決策是指在決策矩陣的行決策中選擇效果測(cè)度最大的決策元，即：=max(ri1, ri2,..., rin) (54)稱為行決策元, 為最優(yōu)局勢(shì), 是事件ai的最優(yōu)對(duì)策。這時(shí)，需要對(duì)最優(yōu)局勢(shì)、次優(yōu)局勢(shì)進(jìn)行協(xié)調(diào)，使決策達(dá)到全局最優(yōu)。在方案比較時(shí),要全面考慮投資凈現(xiàn)值、收益期望值等因素選則如下4個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1） 將來(lái)值（NFV）表示1個(gè)投資方案將來(lái)的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量代數(shù)和。把房地產(chǎn)項(xiàng)目作為事件,不同地塊作為對(duì)策,則A=(a1,a2),B=(b1,b2,b3)即有: 聘請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)分析,得出4個(gè)評(píng)估指標(biāo)的白化值,構(gòu)成效果矩陣(各指標(biāo)的白化值均以百萬(wàn)元為單位):V(1)= V(2)= V(3)= V(4)= 在上面的指標(biāo)中(1),(2),(3)為正比性指標(biāo):目標(biāo)(4)為反比性指標(biāo)。6 結(jié)束語(yǔ)一般部分主要介紹徐州市狀況、華美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司概況、部門(mén)設(shè)置及項(xiàng)目策劃的整個(gè)過(guò)程，分析了該公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的若干問(wèn)題及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中很多要注意的問(wèn)題和事項(xiàng)，并結(jié)合自己在實(shí)習(xí)期間對(duì)華美房地產(chǎn)有限公司運(yùn)行狀況的有關(guān)了解及其所學(xué)的相關(guān)理論知識(shí)，提出解決問(wèn)題的措施。文中選取的是徐州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)關(guān)聯(lián)度分析得出影響徐州市市區(qū)房地產(chǎn)需求的因素重要性由大到小依次為市區(qū)人口總數(shù)、市區(qū)的GDP、市區(qū)居民的人均收入、商品房銷(xiāo)售價(jià)格、徐州市區(qū)人均居住面積。周期長(zhǎng)、高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，必然進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，通過(guò)灰色局勢(shì)決策模型對(duì)房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行分析，優(yōu)選，使房地產(chǎn)投資決策更具合理性，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)。30 / 30