【正文】 的是現(xiàn)代分析方法 ， 通過對(duì)擬建項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)投入產(chǎn)出各經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行系統(tǒng)分析 、調(diào)查 、 預(yù)測 、 計(jì)算和論證之后 ， 再從中選擇可行方案 。 研究并設(shè)計(jì)正確而又合理的管理模型是成功地開發(fā)房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的前提 ， 因此需要對(duì)系統(tǒng)中所用到的管理模型加以分析和探討 。 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合 ， 具有不同于其他行業(yè)的許多特點(diǎn) ， 也正是因?yàn)檫@些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資決策不同的之處 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 是指房地產(chǎn)投資者從購買土地使用權(quán)開始 ，通過項(xiàng)目策劃 、 規(guī)劃和施工建設(shè)等過程 ， 建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品 ， 然后將其推向市場進(jìn)行銷售來收回投資 ， 實(shí)現(xiàn)獲取投資收益的目標(biāo) 。房地產(chǎn)投資決策 信息系統(tǒng)的開發(fā) ? 房地產(chǎn)投資的概念 ? 管理模型分析 ? 系統(tǒng)分析 ? 系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 系統(tǒng)實(shí)施 第七章 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的研究和開發(fā)，目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過程中的信息化管理，并能輔助房地產(chǎn)決策者運(yùn)用科學(xué)的管理方法，準(zhǔn)確、快速地做出決策。房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類 。 這類投資的目的一般有兩個(gè) ，一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用 ， 二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者 ， 獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入 。 （ 4） 市場風(fēng)險(xiǎn) （ 5） 自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)投資的概念 （ 1） 地產(chǎn)投資 （ 2） 住宅投資 （ 3） 公寓投資 （ 4） 辦公樓 、 寫字樓投資 （ 5） 商業(yè)樓投資 （ 6） 工業(yè)樓投資 4. 房地產(chǎn)投資類型 二、管理模型分析 在房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)中涉及到的管理模型較多 ,包括市場預(yù)測模型、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型、投資決策模型以及投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型等等。 另一類是市場競爭因素 ， 包括房地產(chǎn)企業(yè)競爭對(duì)手的生產(chǎn)能力 、 銷售水平 、 產(chǎn)品價(jià)格 、 資本狀況等等 。 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及計(jì)算方法 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩大類，靜態(tài)指標(biāo)沒有考慮到時(shí)間因素，而動(dòng)態(tài)指標(biāo)卻注重時(shí)間因素。 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要變量分析 （ 1）租金和售價(jià) （ 2）建設(shè)投資 1）地價(jià) 2）工程造價(jià) （ 3）開發(fā)期 1）開發(fā)前期 2）建筑施工期 3）出租期或出售期 （ 4）開發(fā)和銷售面積 （ 5）投資收益率 二、管理模型分析 3 房地產(chǎn)投資決策模型分析 3． 1 房地產(chǎn)投資決策問題分類 （ 1） 房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)決策 （ 2） 房地產(chǎn)投資類型決策 （ 3） 房地產(chǎn)投資開發(fā)地點(diǎn)決策 （ 4） 房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模決策 （ 5） 房地產(chǎn)投資資金來源決策 （ 6） 房地產(chǎn)價(jià)格決策 二、管理模型分析 3 房地產(chǎn)投資決策模型分析 3． 2 房地產(chǎn)投資決策方法 決策問題 適用決策方法 房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)決策 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法 房地產(chǎn)投資類型決策 層次分析法 房地產(chǎn)投資地點(diǎn)決策 層次分析法 、 理想點(diǎn)法 房地產(chǎn)投資規(guī)模決策 決策樹法 、 多行為報(bào)童模型法 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 在對(duì)房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較分析后 ， 我們還需對(duì)該投資方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析與估計(jì) ， 以便對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其影響程度作出定量的估計(jì) ， 并且確定某些風(fēng)險(xiǎn)因素的變化幅度和范圍 。 （ 2） 非線性盈虧平衡分析 在實(shí)際工作中常常會(huì)遇到建筑面積與成本不成線性關(guān)系的情況 。 根據(jù)每次變動(dòng)因素的數(shù)目不同 ， 敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 4． 2 敏感性分析 （ 1） 單因素敏感性分析 每次只變動(dòng)一個(gè)因素 ， 而其他因素保持不變時(shí)所進(jìn)行的敏感性分析 。 因而 ， 對(duì)需求的分析往往是基于原系統(tǒng)所存在的問題之上 。 ② 過程數(shù)據(jù)類 系統(tǒng)在處理過程中所產(chǎn)生的一些數(shù)據(jù) ，包括投資費(fèi)用估算 、 收入預(yù)測 、 財(cái)務(wù)指標(biāo) 、 決策分析結(jié)果以及敏感性分析的結(jié)果等等 。U/C矩陣本質(zhì)是一種聚類方法 ， 它可以用于過程 /數(shù)據(jù) 、功能 /組織 、 功能 /數(shù)據(jù)等各種分析中 。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 1）頂層數(shù)據(jù)流程圖 反應(yīng)了本系統(tǒng)的整體功能結(jié)構(gòu) （ 進(jìn)行房地產(chǎn)投資方案決策 ） 、 初始輸入數(shù)據(jù) （ 各種原始數(shù)據(jù) ） 以及最終輸出結(jié)果 （ 最優(yōu)決策方案 ） ， 通過對(duì)本層數(shù)據(jù)流程圖的分析 ， 可對(duì)系統(tǒng)邏輯功能一目了然 。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 名稱 形式 意義 等號(hào) = 等于 ， 表示等式左邊的項(xiàng)目由等式右邊的各項(xiàng)組成或等式兩邊項(xiàng)目內(nèi)容相同 加號(hào) + 與 ， 表示加號(hào)兩邊項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)或共同組成某項(xiàng)內(nèi)容 方括號(hào) [ ] 或者 ， 表示方括號(hào)內(nèi)各項(xiàng)目中至少一項(xiàng)出現(xiàn) 花 括 號(hào) { } 重復(fù) ， 表示花括號(hào)內(nèi)項(xiàng)目重復(fù)出現(xiàn)多次或重復(fù)取值多次 n{ } 表示重復(fù) n次； n 1{ } 表示括號(hào)內(nèi)項(xiàng)目從取第一個(gè)值到第 n個(gè)值； { }（條件） 表示在滿足所注明的條件下重復(fù)，如不注明條件表示無 條件重復(fù)，如不注明次數(shù)，表示重復(fù)次數(shù)任取； 圓括號(hào) （） 選擇項(xiàng) ， 表示括號(hào)內(nèi)所列項(xiàng)目為可選項(xiàng)目； 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 條目名 系統(tǒng)名 來源 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu) 出處 簡要說明 相關(guān)決策參數(shù) 方案決策 決策人員輸入 相關(guān)參數(shù) ={模型代碼 +模型名稱 +{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策方案及模型選擇模塊 ① 模型參數(shù)依模型的不同而有所不同 ， 且參數(shù)的個(gè)數(shù)從一個(gè)到多個(gè)不等； ②模型描述在備注中加以說明 ， 主要指模型結(jié)構(gòu) 。 《數(shù)據(jù)流》條目 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 《數(shù)據(jù)加工》條目 條目名 系統(tǒng)名 輸入 加工邏輯 輸出 簡要說明 投資方案決策 方案決策及評(píng)價(jià) ① 相關(guān)參數(shù)； ②可行投資方案；③ 相關(guān)決策模型；④ 方案收支數(shù)據(jù) 。 ① 投資類型及各收益指標(biāo)；② 各類型方案代碼的指標(biāo)權(quán)重計(jì)算及檢驗(yàn)； ③ 每個(gè)方案下的各收益指標(biāo)計(jì)算及檢驗(yàn)； ④ 各方案的比重計(jì)算及排序 。 本條目是最優(yōu)方案評(píng)價(jià)下一層數(shù)據(jù)流程圖展開的部分 ，除此之外 ， 還包括盈虧平衡分析模塊 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 1） U/C矩陣的建立 從理論上說，建立 U/C矩陣一般須按照結(jié)構(gòu)化的系統(tǒng)分析方式來進(jìn)行，它首先分析系統(tǒng)的總體功能，然后自頂向下、逐步分解，逐個(gè)地確定各項(xiàng)具體的功能和完成此項(xiàng)功能所需要的數(shù)據(jù)，最后填上功能 /數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，即完成了 U/C矩陣的建立過程。 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 3） U/C矩陣求解 U/C矩陣求解過程就是對(duì)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)劃分的優(yōu)化過程 。 U/C矩陣求解過程是通過表上作業(yè)來完成的 ， 其具體做法是：調(diào)換表中的行變量或列變量 ， 使表中的 “ C” 元素盡量地靠近 U/C矩陣的對(duì)角線 ， 注：這里只是盡量地朝對(duì)角線靠近 ， 但不可能全在對(duì)角線上 ， 按照這一原則 ， 本系統(tǒng) U/C矩陣求解結(jié)果如下頁圖 。 系統(tǒng)的邏輯功能分別由這四個(gè)系統(tǒng)出完成 ， 每個(gè)子系統(tǒng)所要完成的功能如下圖所示 。這些數(shù)據(jù)主要包括一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和一些中間數(shù)據(jù)如方案收益數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)等等。 市場信息查詢模塊 根據(jù)使用者的要求 ， 檢索出特定范圍類的市場信息供使用者參考 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 2 方案預(yù)測子系統(tǒng) （ 1） 方案生成模塊 投資項(xiàng)目立項(xiàng)模塊主要是用于錄入決策人員根據(jù)對(duì)市場信息的分析后所提出投資備選方案 ， 包括項(xiàng)目的投資計(jì)劃和銷售計(jì)劃 ， 本文所討論僅指項(xiàng)目的投資計(jì)劃 ， 主要是項(xiàng)目的投資類型 、 投資規(guī)模 、投資地點(diǎn) 、 房產(chǎn)價(jià)格以及資金的融資計(jì)劃等內(nèi)容； 備選方案管理模塊用于對(duì)備選方案的編輯 、 刪除和比較 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 4 投資決策及評(píng)價(jià)子系統(tǒng) （ 1） 方案決策模塊 方案決策模塊又可分為 方案及模型選擇 、 投資決策 、 數(shù)據(jù)及模型檢驗(yàn) 三個(gè)子模塊 。 模型錄入 用于對(duì)決策模型的錄入和描述 ， 模型刪除 用于將不合適模塊從模型庫中刪除； 模型修正模塊 是根據(jù)模型預(yù)測和模型檢驗(yàn)的結(jié)果來對(duì)所用的模型加以修正 ， 同樣包括對(duì)參數(shù)和常數(shù)修正的兩個(gè)部分； 模型使用幫助模塊 是為了幫助決策人員更好地使用本系統(tǒng)的決策模型而設(shè)立的 ， 該模型采用類似于 Windows下的向?qū)Ｊ?， 通過對(duì)本模塊中所舉實(shí)例的分步使用 ， 可使任何層次的決策人員用好本系統(tǒng)中的決策模型 。 本模塊能將此系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫備份到用戶指定的目錄下 ， 以便需要時(shí)恢復(fù) 。 另外 ，系統(tǒng)還需為領(lǐng)導(dǎo)信息服務(wù)提出各項(xiàng)信息查詢功能 。 網(wǎng)絡(luò)集線器（ HUB） 采用 LH2023E的 16口 10M集線器。 工作站與網(wǎng)絡(luò)連接時(shí)的網(wǎng)絡(luò)適配器 采用 NOVELL公司的網(wǎng)絡(luò)適配器 NE2023。工作站上運(yùn)行 Microsoft 公司的操作系統(tǒng) NT Workstation或 Windows2023。 并且通過數(shù)據(jù)雙向備份機(jī)制保證網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和工作站上數(shù)據(jù)的一致性 。 如：方案編碼為 hbwh20230512HN4， 表示這一項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)在湖北省武漢市 ， 項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間是 2023年 5月 12號(hào) ， 項(xiàng)目的開發(fā)類型是住宅 ，該項(xiàng)目在系統(tǒng)中的排序號(hào)為 4。 基準(zhǔn)收益率是由行業(yè)的基本狀況所確定 ， 因而對(duì)所有的方案而言 ， 其基準(zhǔn)收益率是相同的 ， 這樣相同的數(shù)值就重復(fù)多次 ， 增加了數(shù)據(jù)的冗余度 ， 浪費(fèi)存儲(chǔ)空間；同樣 ， 若行業(yè)基準(zhǔn)收益率發(fā)生改變 ， 需要多處修改 ， 增加了數(shù)據(jù)的維護(hù)難度 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 3 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì) 3． 2 數(shù)據(jù)庫物理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)原理 ， 結(jié)合本系統(tǒng)的需要 ， 共設(shè)置了備選項(xiàng)目 、建筑類型 、 成本費(fèi)用 、 可行方案 （ 財(cái)務(wù)指標(biāo) ） 、 盈虧平衡分析 、 敏感性分析 、最優(yōu)方案等數(shù)據(jù)庫 。 Access作為微軟公司重力推出的一個(gè)數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品 ， 主要用于桌面數(shù)據(jù)庫 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 用戶界面設(shè)計(jì) 4． 1 輸入設(shè)計(jì) 4． 1． 3 輸入數(shù)據(jù)檢驗(yàn) （ 1） 二次鍵入校對(duì) 對(duì)同一批數(shù)據(jù)兩次鍵入 ， 輸入后系統(tǒng)內(nèi)部再比較這兩批數(shù)據(jù) ， 將不同部分顯示出來有針對(duì)性地由人來進(jìn)行校對(duì) 。 （ 3） 邏輯檢驗(yàn) 也稱合理性檢驗(yàn) ， 指檢查輸入的數(shù)據(jù)項(xiàng)是否符合邏輯 ， 或輸入的值是否位于在其相應(yīng)的值域內(nèi) （ 或預(yù)先指定的范圍內(nèi) ） ；本系統(tǒng)在對(duì)日期輸入的校對(duì)中 ， 為防止用戶輸入錯(cuò)誤 ， 對(duì)月份和日期數(shù)進(jìn)行判別 ， 即判斷月份是否從 112， 日期是否從 131；又如 ， 歷史項(xiàng)目的完工時(shí)間應(yīng)大于其開始日期 ， 敏感性分析時(shí)不確定因素的變動(dòng)范圍應(yīng)是其變動(dòng)尺度的整數(shù)倍等 ，系統(tǒng)同樣對(duì)這些邏輯問題做出了判斷和檢驗(yàn) 。 （ 3） 文檔報(bào)告類 ， 包括市場調(diào)查報(bào)告 、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告 、 投資方案決策報(bào)告等等 ， 這類數(shù)據(jù)主要是存檔 、 備案 、 送上級(jí)主管部門審查之用 ，因而 ， 采取打印輸出的方式 ， 而且 ， 打印的格式還須規(guī)范 。 首先在 WORD軟件中設(shè)計(jì)好打印模板 ， 然后 ， 把數(shù)據(jù)從本系統(tǒng)傳輸?shù)?WORD模板中 ， 利用 WORD軟件的打印功能從后臺(tái)輸出 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 用戶界面設(shè)計(jì) 4． 3 對(duì)話設(shè)計(jì) 4． 3． 2 對(duì)話設(shè)計(jì)方式 （ 1） 菜單設(shè)計(jì) 菜單是可以說是信息系統(tǒng)功能選擇操作的最常用一種方式 。 本系統(tǒng)設(shè)計(jì)的回答方法有兩種：一是 Y（ Yes） 或 N（ No） ， 二是 C（ Continue） 或 E（ Escape） 。