【正文】 量表 ，為下一步的可行性分析作準(zhǔn)備 。 （ 2） 編碼管理模塊 為了方便用戶對(duì)項(xiàng)目代碼和方案編碼的管理而設(shè)置的 ， 本系統(tǒng)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目及其方案均設(shè)置了唯一的項(xiàng)目代碼和對(duì)應(yīng)方案編碼 ， 為了加強(qiáng)用戶對(duì)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理 ， 維護(hù)數(shù)據(jù)的一致性 ， 在一般情況下 ， 項(xiàng)目代碼不可修改 ， 如果用戶根據(jù)實(shí)際情況需要統(tǒng)一修改項(xiàng)目代碼 ， 便可在本模塊中進(jìn)行 。 在每個(gè)業(yè)務(wù)管理功能發(fā)生地點(diǎn)以及每位高層理人員分別配置一臺(tái)計(jì)算機(jī)作為子系統(tǒng)的節(jié)點(diǎn)工作站 ， 系統(tǒng)功能的實(shí)現(xiàn) 、 子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享與交換傳遞均通過 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器 完成 。 除此之外，在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和各工作站處，還配置 凈化電源及 UPS不間斷電源 ，以應(yīng)付電源的各種變化和故障，從而保證系統(tǒng)功能的可靠性。 因而很有必要對(duì)項(xiàng)目類型進(jìn)行代碼設(shè)計(jì) 。 （ 3） 備選投資方案中包含了所有方案的基本情況 ， 而在可行投資方案和最優(yōu)投資方案中還重復(fù)包含了項(xiàng)目名稱 、 類型 、 規(guī)模 、 時(shí)間 、 地點(diǎn)等屬性 ， 如果項(xiàng)目名稱等發(fā)生改變 ， 則備選投資方案 、 可行投資方案 、 最優(yōu)投資方案中的項(xiàng)目名稱等需要同時(shí)修改 ， 維護(hù)操作不便 ， 增加了程序的代碼量和程序運(yùn)行時(shí)間 ， 稍有疏忽就會(huì)使同一數(shù)據(jù)在數(shù)據(jù)庫(kù)中的結(jié)果不同 ， 同一個(gè)方案編碼就可能有不同的項(xiàng)目名稱和類型等 ， 容易造成數(shù)據(jù)不一致和更新異常問題 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 用戶界面設(shè)計(jì) 4． 1 輸入設(shè)計(jì) 4． 1． 2 輸入格式設(shè)計(jì) 由于本系統(tǒng)中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的前期開發(fā)處 、 工程技術(shù)處 、 財(cái)務(wù)審計(jì)處 、 銷售處先填好各自相應(yīng)表格后 ， 再匯總而至 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 用戶界面設(shè)計(jì) 4． 2 輸出設(shè)計(jì) 4． 2． 1 輸出內(nèi)容設(shè)計(jì)及其輸出方式選擇 本系統(tǒng)輸出的內(nèi)容根據(jù)數(shù)據(jù)性質(zhì)和來源主要分為三類 ， （ 1） 原始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)類 ， 如市場(chǎng)環(huán)境信息等 ， 這一類數(shù)據(jù)主要是輔助企業(yè)決策時(shí)用 ， 其輸出方式主要采取屏幕輸出 ， 即根據(jù)用戶查詢 、 瀏覽和比較的結(jié)果而加以輸出 ， 必要時(shí)也可打印輸出 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 用戶界面設(shè)計(jì) 4． 3 對(duì)話設(shè)計(jì) 4． 3． 1 對(duì)話設(shè)計(jì)原則 在對(duì)話設(shè)計(jì)中 ， 要考慮終端或微機(jī)的使用環(huán)境 、 響應(yīng)時(shí)間 、 操作方便和對(duì)用戶的友好問答 ， 并要注意保密 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 5 模塊處理過程設(shè)計(jì) 5． 1 模塊處理過程設(shè)計(jì)方法 按照自頂向下的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)方法已把本系統(tǒng)分解為若干個(gè)子系統(tǒng) ，每個(gè)子系統(tǒng)下面又分為若干個(gè)層次模塊 ， 但它只表達(dá)了程序中各功能之間關(guān)系 ， 卻不能表達(dá)每個(gè)模塊的內(nèi)部邏輯 。 相應(yīng)的菜單選擇方式有鼠標(biāo)直接單擊和通過鍵盤選擇按鈕字母兩種 。 格式形式主要由表頭 、 表底和存放正文的 “ 表體 ” 三部分組成 。 本系統(tǒng)對(duì)各項(xiàng)投資費(fèi)用 、 銷售收入 、 被選投資方案概況的輸入校對(duì)采用此方法 。 在此基礎(chǔ)上 ， 進(jìn)行敏感性分析 、 盈虧平衡分析 ， 并將各自分析結(jié)果以表格形式打印輸出 。 因此 ， 這種關(guān)系不滿足 2NF的條件 ， 只是一個(gè) 1NF關(guān)系 。 從系統(tǒng)可靠性出發(fā) ， 系統(tǒng)的應(yīng)用軟件和數(shù)據(jù)庫(kù)均采用了 雙向備份 的工作方式 ， 即在工作站本地硬盤和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器硬盤上均有應(yīng)用系統(tǒng)軟件和數(shù)據(jù)庫(kù)備份 。 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器 作為系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)和數(shù)據(jù)共享的中心，應(yīng)具有較高的性能和可靠性，因此，宜選擇高檔品牌專用服務(wù)器。 （ 5） 系統(tǒng)幫助模塊 系統(tǒng)幫助模塊是對(duì)用戶如何使用本系統(tǒng)而設(shè)置 ，包括各模塊使用幫助 、 管理模型如預(yù)測(cè)模型 、 決策模型 、 評(píng)價(jià)模型的知識(shí)介紹和使用說明等等 。 盈虧平衡分析模塊 是通過對(duì)盈虧平衡分析點(diǎn)的計(jì)算來分析開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)能力 ， 從而確定各因素的盈虧變化點(diǎn)及其盈虧變化概率矩陣； 敏感性分析模塊 主要用來研究各種不確定因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)方案效果的影響 ， 這里采用的方法是單因素分析法 ， 考慮的因素有投資規(guī)模 、 投資收入 、 投資支出 、 利率以及市場(chǎng)需求來量等 。 市場(chǎng)信息刪除模塊 用以對(duì)已過時(shí)的市場(chǎng)信息或無用的市場(chǎng)信息加以刪除 ，以節(jié)省存儲(chǔ)空間 、 提高數(shù)據(jù)庫(kù)的空間利用率并可避免無用的市場(chǎng)信息對(duì)決策人員的干擾 。 另一類 在小方塊以外 。 具體做法是使表中的 “ C” 元素盡量地靠近 U/C矩陣的對(duì)角線 ， 然后 ， 再以 “ C”元素為標(biāo)準(zhǔn) ， 劃分子系統(tǒng) 。 本條目是決策計(jì)算下一層數(shù)據(jù)流程圖展開的部分 方案的敏感性分析 最優(yōu)方案評(píng)價(jià) ① 方案編碼及本模型； ② 方案的收支數(shù)據(jù)及指標(biāo)數(shù)據(jù) 。 決策結(jié)果及模型 方案決策 由決策計(jì)算模塊輸出 決策結(jié)果及模型 ={方案編碼 +{方案決策結(jié)果 }+{方案的收支數(shù)據(jù) }+模型編碼+{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策結(jié)果及模型檢驗(yàn)?zāi)K ① 方案的決策結(jié)果必須進(jìn)行檢驗(yàn) ， 以驗(yàn)證其合法性；② 檢驗(yàn)包括結(jié)果檢驗(yàn)和模型檢驗(yàn)兩方面 。 三 、 系統(tǒng)分析 房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng) U/C矩陣數(shù)據(jù)分析圖 數(shù)據(jù) 功能 市場(chǎng)信息錄入 市場(chǎng)信息查詢 市場(chǎng)信息編輯 取費(fèi)房?jī)r(jià)管理 數(shù)據(jù)分類統(tǒng)計(jì) 對(duì)手投資分析 提出被選方案 支出估算 收入測(cè)算 方案可行性分析 方案決策優(yōu)選 方案風(fēng)險(xiǎn)分析 數(shù)據(jù)分類預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)模型管理 決策模型管理 歷史數(shù)據(jù)管理 費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 成本頂額標(biāo)準(zhǔn) 各類房?jī)r(jià)租金 已建項(xiàng)目費(fèi)用 已建項(xiàng)目成本 已建項(xiàng)目收入 市場(chǎng)購(gòu)買力 市場(chǎng)需求量 房屋空置量 其他企業(yè)計(jì)劃 項(xiàng)目總成本 項(xiàng)目總收入 內(nèi)部收益率 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 凈現(xiàn)值及指數(shù) 預(yù)測(cè)參數(shù) 決策參數(shù) 投資規(guī)模 投資類型 投資位置 房地產(chǎn)價(jià)格 方案決策結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果 C C U U U U C U U C U U C U U U U C U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U C U U U C U U C U U C U U C U U U U U C U C U C U U U U C U U U U C U U U U C U U U C U C U U U U U 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 3 數(shù)據(jù)間相互關(guān)系及重要性分析 （ 1）從數(shù)據(jù)的類型上分析 ①系統(tǒng)輸入的數(shù)據(jù)，包括原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和備選投資方案；前者為市場(chǎng)信息，又可分為投資支出如建筑安裝費(fèi)用、施工準(zhǔn)備費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等，投資收入如銷售收入、出租收入以及市場(chǎng)需求量等等； ② 過程數(shù)據(jù)，即中間數(shù)據(jù)，為最終數(shù)據(jù)的輸出作準(zhǔn)備，包括收入預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)、支出預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)值如內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值等等； ③系統(tǒng)輸出的數(shù)據(jù)，主要是最優(yōu)投資方案。 需求之二 是希望能將科學(xué)的管理方法引進(jìn)到企業(yè)決策中 ， 以減少?zèng)Q策的隨意性 、 主觀性 、 人為性 ， 避免決策的失誤 ， 提高決策的水平和質(zhì)量 。 如一項(xiàng)目規(guī)模及要求達(dá)到某一限度時(shí) ， 正常價(jià)格的建筑材料 、 動(dòng)力設(shè)備 、 機(jī)械設(shè)備等已不能保證供應(yīng) ， 企業(yè)必須付出較高的代價(jià)才能獲得 ，同時(shí)對(duì)一些配套設(shè)施 、 施工技術(shù)等都提出了更高的要求 ， 因此成本函數(shù)不再成線性而變成了非線性 ， 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 4． 2 敏感性分析 敏感性分析是研究投資項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí) ， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化 ， 以判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度 。 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及計(jì)算方法 （ 1）靜態(tài)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 （ T） 投資利稅率 （ R） 靜態(tài)投資回收期 （ Pt） 借款回收期 （ Pc） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（ NPVR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 動(dòng)態(tài)投資回收期（ Tp） （ 2）動(dòng)態(tài)指標(biāo) 算法略 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要變量分析 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中 ， 涉及到的變動(dòng)因素主要有：地價(jià) 、 購(gòu)置土地過程中的附加費(fèi)用 、 用于購(gòu)置土地的短期貸款利率 、 建筑面積 、 建安成本 、開發(fā)周期 、 用于支付建造成本的短期貸款利率 、 租售代理費(fèi) 、 開發(fā)商租售物業(yè)時(shí)的有關(guān)支出 、 租金或售價(jià) 、 開發(fā)商利潤(rùn)率等等 。 二、管理模型分析 （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)相關(guān)因素 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的關(guān)鍵因素主要在于 市場(chǎng)需求總量 及其 市場(chǎng)占有率 。 房地產(chǎn)投資者主要是獲取開發(fā)利潤(rùn) ， 風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦大 。 一、房地產(chǎn)投資的概念 1. 房地產(chǎn)投資的 概念及其分類 房地產(chǎn)投資是指國(guó)家 、 集體 、 個(gè)人等投資主體 ， 直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn) 、 地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為 。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為： （ 1） 政治風(fēng)險(xiǎn) （ 2） 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) （ 3） 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 包括經(jīng)濟(jì)景氣狀況 、 通貨膨脹 、 利率與匯率的變動(dòng) 、 地價(jià)與建筑成本等的變動(dòng) 、 外貿(mào)動(dòng)向以及其他投資動(dòng)向等因素 。 本系統(tǒng)中用的是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 。 在整個(gè)分析過程中 ， 平均單方售價(jià)是不變的 。正是因?yàn)榭陀^問題的存在 ， 才有了需求的存在 ， 也才有了系統(tǒng)存在的必要性 。 本系統(tǒng)在進(jìn)行分析時(shí) ， 主要采用 U/C矩陣方法 。 本例只給出投資決策與評(píng)價(jià)處理過程中的部分?jǐn)?shù)據(jù)詞典圖 。 用層次分析法進(jìn)行決策計(jì)算 投資方案決策 ① 方案編碼及本模型； ② 方案的收支數(shù)據(jù)及指標(biāo)數(shù)據(jù) 。 這一項(xiàng)工作已在前面數(shù)據(jù)正確性分析時(shí)完成 。 在本系統(tǒng)中 U/C矩陣求解的目的是為了對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行邏輯功能劃分和考慮今后數(shù)據(jù)資源的合理分布 ， 具體來說 ， 可幫助我們做好四點(diǎn)工作： 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 系統(tǒng)邏輯功能的劃分 根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)投資決策過程中功能需求 、 業(yè)務(wù)流程 、數(shù)據(jù)流程 、 功能 /數(shù)據(jù)等的分析 ， 我們將總系統(tǒng)初步劃分為四個(gè)子系統(tǒng) ， 即市場(chǎng)分析子系統(tǒng) 、 方案預(yù)測(cè)子系統(tǒng) 、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)子系統(tǒng) 、 投資決策及評(píng)價(jià)子系統(tǒng) 。 市場(chǎng)信息分類瀏覽模塊 對(duì)所錄入市場(chǎng)信息的內(nèi)容加以分類瀏覽 。 （ 2） 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析模塊 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析模塊用于將所選方案的現(xiàn)金流量表通過 OLE技術(shù)調(diào)入到 EXCEL里的現(xiàn)金流量表模板中 ， 然后利用該模板的自動(dòng)計(jì)算功能求解出各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)值 ， 包括內(nèi)部收益率 （ IRR） 、 投資回收期 、 凈現(xiàn)值 （ NPV） 、 凈現(xiàn)值指數(shù)（ NPVR） ， 最后將其結(jié)果返回到主程序中 ， 在對(duì)這些結(jié)果的分析后 ，篩選出可行投資方案 ， 剔除不合理的投資方案 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 5 系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng) （ 3） 數(shù)據(jù)備份模塊 數(shù)據(jù)備份模塊是為了防止系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)出現(xiàn)意外或因用戶的錯(cuò)誤操作而導(dǎo)致數(shù)據(jù)庫(kù)損壞而進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)備份 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 3 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)和網(wǎng)絡(luò)配置 1． 3． 1 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì) 網(wǎng)絡(luò)集線器 （ HUB） 總經(jīng)理工作站 項(xiàng)目經(jīng)理工作站 總工程師工作站 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器 信息中心 市場(chǎng)部工作站 網(wǎng)絡(luò)集線器 （ HUB） 財(cái)務(wù)部工作站 工程技術(shù)部工作站 業(yè)務(wù)辦公室工作站 各職能部門 總會(huì)計(jì)師工作站 總經(jīng)濟(jì)師工作站 交換機(jī) 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)模式圖 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 3 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)和網(wǎng)絡(luò)配置 1． 3． 2 網(wǎng)絡(luò)配