【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)理 預(yù)測結(jié)果及其模型 內(nèi)容及 數(shù)據(jù) 預(yù)測結(jié)果及模型檢驗 市場部 預(yù)測 模型 管理 市場部 預(yù)測 結(jié)果 處理 市場部 合理預(yù) 測結(jié)果 不合理預(yù)測 結(jié)果及模型 相應(yīng)模型及參數(shù) 預(yù)測人員 相關(guān)數(shù)據(jù) （ 方案分析之?dāng)?shù)據(jù)預(yù)測 ） 預(yù)測模型庫 環(huán)境數(shù)據(jù) 歷史收支數(shù)據(jù) 市場需求量 外部企業(yè)數(shù)據(jù) 費用計算標(biāo)準(zhǔn) 成本定額標(biāo)準(zhǔn) 各類型房價及租金 環(huán)境數(shù)據(jù)統(tǒng)計預(yù)測 歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計預(yù)測 市場需求量預(yù)測 外部企業(yè)投資預(yù)測 各類房價統(tǒng)計預(yù)測 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 4）三層數(shù)據(jù)流程圖 決策 計算 決策者 決策方案及模型選擇 決策者 相關(guān)決 策參數(shù) 決策人員 決策及評價模型庫 可行投資方案 及模型 方案 決策結(jié)果及模型檢驗 決策者 決策結(jié)果 及模型參數(shù) 不合理結(jié) 果及模型 相關(guān) 參數(shù) 決策模 型及評 價模型 管理 決策者 決策人員 (方案決策及風(fēng)險分析之投資決策 ) 最優(yōu)投資方案 方案支出數(shù)據(jù) 方案收益數(shù)據(jù) 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 數(shù)據(jù)詞典是系統(tǒng)邏輯模型的詳細 、 具體的說明 ，是系統(tǒng)分析階段的重要文件 ， 也是內(nèi)容豐富 、 篇幅極大的文件 。 本例只給出投資決策與評價處理過程中的部分?jǐn)?shù)據(jù)詞典圖 。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 名稱 形式 意義 等號 = 等于 ， 表示等式左邊的項目由等式右邊的各項組成或等式兩邊項目內(nèi)容相同 加號 + 與 ， 表示加號兩邊項目同時出現(xiàn)或共同組成某項內(nèi)容 方括號 [ ] 或者 ， 表示方括號內(nèi)各項目中至少一項出現(xiàn) 花 括 號 { } 重復(fù) ， 表示花括號內(nèi)項目重復(fù)出現(xiàn)多次或重復(fù)取值多次 n{ } 表示重復(fù) n次； n 1{ } 表示括號內(nèi)項目從取第一個值到第 n個值； { }（條件） 表示在滿足所注明的條件下重復(fù)，如不注明條件表示無 條件重復(fù)，如不注明次數(shù)，表示重復(fù)次數(shù)任??； 圓括號 （） 選擇項 ， 表示括號內(nèi)所列項目為可選項目； 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 條目名 系統(tǒng)名 來源 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu) 出處 簡要說明 相關(guān)決策參數(shù) 方案決策 決策人員輸入 相關(guān)參數(shù) ={模型代碼 +模型名稱 +{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策方案及模型選擇模塊 ① 模型參數(shù)依模型的不同而有所不同 ， 且參數(shù)的個數(shù)從一個到多個不等； ②模型描述在備注中加以說明 ， 主要指模型結(jié)構(gòu) 。 方案及模型 方案決策 由決策方案及模型選擇模塊輸出 方案及模型 ={方案編碼+{方案收支數(shù)據(jù) }+{方案的財務(wù)指標(biāo) }+模型編碼+{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策計算模塊 ① 這里的方案編碼是指可行方案編碼； ② 在進行決策計算前 ， 需要調(diào)用改方案的收支數(shù)據(jù)及財務(wù)指標(biāo)值； ③ 決策模型來自于模型數(shù)據(jù)庫 。 決策結(jié)果及模型 方案決策 由決策計算模塊輸出 決策結(jié)果及模型 ={方案編碼 +{方案決策結(jié)果 }+{方案的收支數(shù)據(jù) }+模型編碼+{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策結(jié)果及模型檢驗?zāi)K ① 方案的決策結(jié)果必須進行檢驗 ， 以驗證其合法性；② 檢驗包括結(jié)果檢驗和模型檢驗兩方面 。 不合理結(jié)果及模型 方案決策 由決策結(jié)果及模型檢驗?zāi)K輸出 不合理結(jié)果及模型 ={方案編碼 +{方案決策結(jié)果 }+{方案的收支數(shù)據(jù) }+模型編碼 +{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策模型及評價模型管理模塊 ① 如果檢驗結(jié)果合理 ， 就不存在這一數(shù)據(jù)流 ， 決策結(jié)果可以直接用于參考；② 不合理的結(jié)果及模型調(diào)入到模型管理模塊進行模型修正 ， 為下一步繼續(xù)檢驗做準(zhǔn)備 。 《數(shù)據(jù)流》條目 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 《數(shù)據(jù)加工》條目 條目名 系統(tǒng)名 輸入 加工邏輯 輸出 簡要說明 投資方案決策 方案決策及評價 ① 相關(guān)參數(shù)； ②可行投資方案；③ 相關(guān)決策模型；④ 方案收支數(shù)據(jù) 。 ① 方案及模型選擇 ② 決策計算 ③ 決策結(jié)果及模型檢驗 最有投資方案及其決策分析結(jié)果 。 本條目的加工邏輯較為抽象 ， 須進一步細化求解 。 用層次分析法進行決策計算 投資方案決策 ① 方案編碼及本模型； ② 方案的收支數(shù)據(jù)及指標(biāo)數(shù)據(jù) 。 ① 投資類型及各收益指標(biāo)；② 各類型方案代碼的指標(biāo)權(quán)重計算及檢驗； ③ 每個方案下的各收益指標(biāo)計算及檢驗； ④ 各方案的比重計算及排序 。 決策結(jié)果及模型 問題不同 ， 選擇的模型及方案不同 ，決策計算的方式亦不同 。 本條目是決策計算下一層數(shù)據(jù)流程圖展開的部分 方案的敏感性分析 最優(yōu)方案評價 ① 方案編碼及本模型； ② 方案的收支數(shù)據(jù)及指標(biāo)數(shù)據(jù) 。 ① 評價指標(biāo)及不確定性因素選擇； ② 不確定因素變動范圍設(shè)定； ③ 計算因素變動導(dǎo)致指標(biāo)值的改變；④ 求解敏感性系數(shù)； ⑤ 求解敏感分析表； ⑥ 對敏感分析結(jié)果圖示 ① 敏感系數(shù)；② 敏感分析表；③ 敏感分析圖 。 本條目是最優(yōu)方案評價下一層數(shù)據(jù)流程圖展開的部分 ，除此之外 ， 還包括盈虧平衡分析模塊 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 1） U/C矩陣的建立 從理論上說，建立 U/C矩陣一般須按照結(jié)構(gòu)化的系統(tǒng)分析方式來進行，它首先分析系統(tǒng)的總體功能，然后自頂向下、逐步分解，逐個地確定各項具體的功能和完成此項功能所需要的數(shù)據(jù)，最后填上功能 /數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，即完成了 U/C矩陣的建立過程。本系統(tǒng)的U/C矩陣在數(shù)據(jù)分析時已經(jīng)建立好。 （ 2） U/C矩陣正確性檢驗 建立 U/C矩陣后一定要根據(jù) “ 數(shù)據(jù)守恒原則 ” 進行正確性檢驗 ，也就是對數(shù)據(jù)進行完備性檢驗 、 一致性檢驗和無冗余性檢驗 ， 以確保系統(tǒng)功能數(shù)據(jù)項劃分和所建 U/C矩陣的正確性 。 這一項工作已在前面數(shù)據(jù)正確性分析時完成 。 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 3） U/C矩陣求解 U/C矩陣求解過程就是對系統(tǒng)結(jié)構(gòu)劃分的優(yōu)化過程 。 它是基于子系統(tǒng)劃分應(yīng)相互獨立 ， 而且內(nèi)部凝聚性高的這一原則 。 具體做法是使表中的 “ C” 元素盡量地靠近 U/C矩陣的對角線 ， 然后 ， 再以 “ C”元素為標(biāo)準(zhǔn) ， 劃分子系統(tǒng) 。 這樣劃分的子系統(tǒng)獨立性和凝聚性都是較好的 ， 因為它可以確保各子系統(tǒng)不受干擾地獨立運行 。 U/C矩陣求解過程是通過表上作業(yè)來完成的 ， 其具體做法是：調(diào)換表中的行變量或列變量 ， 使表中的 “ C” 元素盡量地靠近 U/C矩陣的對角線 ， 注：這里只是盡量地朝對角線靠近 ， 但不可能全在對角線上 ， 按照這一原則 ， 本系統(tǒng) U/C矩陣求解結(jié)果如下頁圖 。 三 、 系統(tǒng)分析 U/C矩陣求解 — 表 上移動作業(yè)過程 數(shù)據(jù) 功能 市場信息錄入 市場信息查詢 市場信息編輯 取費房價管理 數(shù)據(jù)分類統(tǒng)計 對手投資分析 提出被選方案 支出估算 收入測算 方案可行性分析 方案決策優(yōu)選 方案風(fēng)險分析 數(shù)據(jù)分類預(yù)測 預(yù)測模型管理 決策模型管理 歷史數(shù)據(jù)管理 費用計算標(biāo)準(zhǔn) 成本頂額標(biāo)準(zhǔn) 各類房價租金 已建項目費用 已建項目成本 已建項目收入 市場購買力 市場需求量 房屋空置量 其他企業(yè)計劃 項目總成本 項目總收入 內(nèi)部收益率 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 凈現(xiàn)值及指數(shù) 預(yù)測參數(shù) 決策參數(shù) 投資規(guī)模 投資類型 投資位置 房地產(chǎn)價格 方案決策結(jié)果 風(fēng)險分析結(jié)果 C C U U U U C U U C U U C U U U U C U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U C U U U C U U C U U C U U C U U U U U C U C U C U U U U C U U U U C U U U U C U U U C U C U U U U U 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 ① 通過對 U/C矩陣的正確性檢驗 ， 及時發(fā)現(xiàn)前段分析和調(diào)查工作的疏漏和錯誤； ② 通過對 U/C矩陣的正確性檢驗來分析數(shù)據(jù)的正確性和完整性； ③ 通過對 U/C矩陣的求解過程最終得到子系統(tǒng)的劃分； ④ 通過子系統(tǒng)之間的聯(lián)系 （ “ U” ） 可以確定子系統(tǒng)之間的共享數(shù)據(jù) 。 這里僅分析后兩點 。 在本系統(tǒng)中 U/C矩陣求解的目的是為了對系統(tǒng)進行邏輯功能劃分和考慮今后數(shù)據(jù)資源的合理分布 ， 具體來說 ， 可幫助我們做好四點工作： 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 系統(tǒng)邏輯功能的劃分 根據(jù)對房地產(chǎn)投資決策過程中功能需求 、 業(yè)務(wù)流程 、數(shù)據(jù)流程 、 功能 /數(shù)據(jù)等的分析 ， 我們將總系統(tǒng)初步劃分為四個子系統(tǒng) ， 即市場分析子系統(tǒng) 、 方案預(yù)測子系統(tǒng) 、經(jīng)濟評價子系統(tǒng) 、 投資決策及評價子系統(tǒng) 。 系統(tǒng)的邏輯功能分別由這四個系統(tǒng)出完成 ， 每個子系統(tǒng)所要完成的功能如下圖所示 。 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 數(shù)據(jù)資源分布 在對系統(tǒng)進行劃分并確定料子系統(tǒng)以后，從圖上可以看出所有數(shù)據(jù)的使用關(guān)系都被小方塊分隔成了兩類： 一類 在小方塊以內(nèi) ；所產(chǎn)生和使用的數(shù)據(jù)，今后主要考慮放在本子系統(tǒng)的計算機設(shè)備上處理。 另一類 在小方塊以外 。（即圖中小方塊以外的“ U” ），則表示了各子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)聯(lián)系。這些數(shù)據(jù)主要包括一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和一些中間數(shù)據(jù)如方案收益數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案的財務(wù)指標(biāo)等等。這些數(shù)據(jù)資源今后應(yīng)考慮放在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上供各子系統(tǒng)共享或通過網(wǎng)絡(luò)來相互傳遞。 三 、 系統(tǒng)分析 U/C矩陣的求解 結(jié)果 從被選方案中選擇可行方案 數(shù)據(jù) 功能 費用計算標(biāo)準(zhǔn) 成本頂額標(biāo)準(zhǔn) 各類房價租金 已建項目費用 已建項目成本 已建項目收入 市場購買力 市場需求量 房屋空置量 其他企業(yè)計劃 項目總成本 項目總收入 內(nèi)部收益率 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 凈現(xiàn)