【正文】 因素的變化值等等，都是在程序運行時要求用戶輸入的數(shù)據(jù)。 建筑類型數(shù)據(jù)庫 用于各建筑類型的選擇及各類建筑闡述的輸入與輸出； 成本費用數(shù)據(jù)庫 作為投資估算的基礎(chǔ)； 財務指標數(shù)據(jù)庫 是各類數(shù)據(jù)庫的核心 ， 它將成本分析與盈利分析的各階 段成果加以匯總 、 傳遞再進行反饋 。 因而在此關(guān)系模型中 ， 應該把 屬性基準收益率 去掉 。 hbwh 20230512 H N4 序號 開發(fā)類型 開發(fā)時間 開發(fā)地點 方案編碼層次結(jié)構(gòu)圖 四 、 系統(tǒng)設(shè)計 3 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫設(shè)計 3． 1 數(shù)據(jù)組織的規(guī)范化 （ 1） 對于備選投資方案模型 ， 屬性項目名稱 、 類型 、 規(guī)模 、 時間 、地點和項目負責人依賴于主關(guān)鍵字方案編碼 ， 而屬性聯(lián)系方式卻依賴于項目負責人 ， 即項目負責人不同 ， 聯(lián)系方式也不同 ， 它并不依賴于主關(guān)鍵字方案編碼 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計 2 代碼設(shè)計 本系統(tǒng)的代碼設(shè)計包括項目類型代碼設(shè)計、方案編碼設(shè)計兩個方面 2． 1 項目類型代碼設(shè)計 由于開發(fā)項目類型的不同 ， 項目間的收益與支出也有很大的差別 ， 所以在對項目進行決策分析時 ， 必須根據(jù)其相應的類型進行分析討論 。 另外 ， 系統(tǒng)的 可靠性和安全性 是本系統(tǒng)在軟件總體結(jié)構(gòu)設(shè)計上重點考慮的問題 。 網(wǎng)絡(luò)上還配置 多臺 EPSON3200K打印機 ，分別置于財務部、市場部、工程技術(shù)部、總經(jīng)理辦公室和信息中心等處，以滿足工作站打印和網(wǎng)絡(luò)打印的需要。 傳輸介質(zhì) 采用 Lucent五類雙絞線。 根據(jù)這種特點 ， 系統(tǒng)利用計算機 局部網(wǎng)絡(luò) 作為系統(tǒng)的物理結(jié)構(gòu) ，為了提高系統(tǒng)的可靠性和可擴充性 ， 網(wǎng)絡(luò)采用 以交換機作為數(shù)據(jù)交換中心 、 以網(wǎng)絡(luò)集線器 （ HUB） 為終端連結(jié)接點 、 以雙絞線為數(shù)據(jù)傳輸介質(zhì) 的星型結(jié)構(gòu) 。 （ 4） 數(shù)據(jù)導入模塊 數(shù)據(jù)導入模塊當系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫因意外而損壞時 ，便可在本模塊中將備份好的數(shù)據(jù)導入系統(tǒng)中 ， 代替原有的數(shù)據(jù)庫以方便用戶使用 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 5 系統(tǒng)維護子系統(tǒng) （ 1） 密碼設(shè)置模塊 該模塊為系統(tǒng)每個用戶設(shè)置了必要的密碼及其相應的使用權(quán)限 ， 以防止非法用戶進入系統(tǒng)更改數(shù)據(jù)或執(zhí)行其它非法操作 ， 同時還可以根據(jù)用戶的需要 ， 隨時更改密碼 。 其中 ， 方案及模型選擇模塊用于選擇所有可行方案并基于不同的方案特點采用合適的決策模型和方法進行決策比較 ， 具體可細分如下：對于投資規(guī)模不同的方案采用報童行為決策模型或投資增量內(nèi)部收益率法或線性規(guī)劃法加以比較；對于投資地點不同的方案采用理想點法決策模型；對于投資類型多目標決策方案采用層次分析法決策模型等；對有效期不等方案的比較 ， 采用最小公倍數(shù)法 ， 將對比方案處理成為相同有效期后再進行對比； 四 、 系統(tǒng)設(shè)計 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 4 投資決策及評價子系統(tǒng) （ 2） 方案評價模塊 方案評價模塊又可分為盈虧平衡分析 、 敏感性分析兩個模塊 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 2 方案預測子系統(tǒng) （ 2） 收支預測模塊 方案及數(shù)據(jù)選擇模塊 的作用在于從備選投資方案中選擇所有的投資方案 ，并從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中調(diào)入相應方案下的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 模型選擇及方案預測模塊 用于選擇合適的模型并根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對方案進行收支預測； 預測結(jié)果檢驗模塊 用于對所預測的結(jié)果加以檢驗 ， 以驗證其合法性 ， 預測結(jié)果處理模塊 用于根據(jù)實際需要對所預測的結(jié)果加以人工調(diào)整； 預測模型管理 包括預測模型錄入 、 預測模型修正 、 預測模型刪除和預測模型使用幫助等四個子模塊； 預測模型刪除模塊 用于對不適用的預測模型從預測模型庫中刪除； 預測模型使用幫助模塊 主要是考慮到用戶的知識層次不一樣 ， 為了使任何用戶能較好的運用本預測模型 ， 從而加設(shè)這一模塊 ， 該模型采用類似于Windows下的向?qū)Ｊ?， 通過對本模塊中所舉實例的分步使用 ， 以幫助用戶熟練使用 。 市場信息編輯模塊 用以對已改變的市場信息或人工錄入錯誤的市場信息加以修改編輯 。這些數(shù)據(jù)資源今后應考慮放在網(wǎng)絡(luò)服務器上供各子系統(tǒng)共享或通過網(wǎng)絡(luò)來相互傳遞。 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 數(shù)據(jù)資源分布 在對系統(tǒng)進行劃分并確定料子系統(tǒng)以后，從圖上可以看出所有數(shù)據(jù)的使用關(guān)系都被小方塊分隔成了兩類： 一類 在小方塊以內(nèi) ；所產(chǎn)生和使用的數(shù)據(jù)，今后主要考慮放在本子系統(tǒng)的計算機設(shè)備上處理。 三 、 系統(tǒng)分析 U/C矩陣求解 — 表 上移動作業(yè)過程 數(shù)據(jù) 功能 市場信息錄入 市場信息查詢 市場信息編輯 取費房價管理 數(shù)據(jù)分類統(tǒng)計 對手投資分析 提出被選方案 支出估算 收入測算 方案可行性分析 方案決策優(yōu)選 方案風險分析 數(shù)據(jù)分類預測 預測模型管理 決策模型管理 歷史數(shù)據(jù)管理 費用計算標準 成本頂額標準 各類房價租金 已建項目費用 已建項目成本 已建項目收入 市場購買力 市場需求量 房屋空置量 其他企業(yè)計劃 項目總成本 項目總收入 內(nèi)部收益率 投資回收期 基準收益率 凈現(xiàn)值及指數(shù) 預測參數(shù) 決策參數(shù) 投資規(guī)模 投資類型 投資位置 房地產(chǎn)價格 方案決策結(jié)果 風險分析結(jié)果 C C U U U U C U U C U U C U U U U C U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U C U U U C U U C U U C U U C U U U U U C U C U C U U U U C U U U U C U U U U C U U U C U C U U U U U 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布 ① 通過對 U/C矩陣的正確性檢驗 ， 及時發(fā)現(xiàn)前段分析和調(diào)查工作的疏漏和錯誤； ② 通過對 U/C矩陣的正確性檢驗來分析數(shù)據(jù)的正確性和完整性； ③ 通過對 U/C矩陣的求解過程最終得到子系統(tǒng)的劃分； ④ 通過子系統(tǒng)之間的聯(lián)系 （ “ U” ） 可以確定子系統(tǒng)之間的共享數(shù)據(jù) 。 它是基于子系統(tǒng)劃分應相互獨立 ， 而且內(nèi)部凝聚性高的這一原則 。本系統(tǒng)的U/C矩陣在數(shù)據(jù)分析時已經(jīng)建立好。 決策結(jié)果及模型 問題不同 ， 選擇的模型及方案不同 ，決策計算的方式亦不同 。 ① 方案及模型選擇 ② 決策計算 ③ 決策結(jié)果及模型檢驗 最有投資方案及其決策分析結(jié)果 。 方案及模型 方案決策 由決策方案及模型選擇模塊輸出 方案及模型 ={方案編碼+{方案收支數(shù)據(jù) }+{方案的財務指標 }+模型編碼+{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策計算模塊 ① 這里的方案編碼是指可行方案編碼； ② 在進行決策計算前 ， 需要調(diào)用改方案的收支數(shù)據(jù)及財務指標值； ③ 決策模型來自于模型數(shù)據(jù)庫 。 房地產(chǎn)投資決策 D 決策人員 相關(guān)經(jīng)濟指標 、 參數(shù) 及備選投資方案等 市場調(diào)查數(shù)據(jù) 市場部 決策人員 最優(yōu)決策方案 經(jīng)理 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 2）一層數(shù)據(jù)流程圖 第一層數(shù)據(jù)流程圖共分為四個大的邏輯處理過程 ，它們分別是 市場分析 、 方案預測 、 經(jīng)濟評價 以及 方案決策和評價 四個部分 ， 涉及到市場部 、 財務部 、 工程技術(shù)部等多個職能部門 ， 其中 ， 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 、 方案支出數(shù)據(jù) 、 方案收益數(shù)據(jù)等作為四個邏輯處理過程的共享數(shù)據(jù) ， 這些數(shù)據(jù)經(jīng)過四個邏輯處理過程后 ， 最終得出最優(yōu)方案供決策人員參考 。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 2 數(shù)據(jù)分析 （ 1） 構(gòu)造 U/C矩陣 縱坐標欄目定義為功能類 ， 橫坐標欄目定義為數(shù)據(jù)類； （ 2） 數(shù)據(jù)正確性檢驗 按數(shù)據(jù)守恒原理 ， 即數(shù)據(jù)必定有一個產(chǎn)生的源 ， 而且必定有一個或多個用途 ， 可細分為完備性 、 一致性和無冗余性三條檢驗規(guī)則 。 ③ 最終輸出數(shù)據(jù)類 是指決策者想得到的一些數(shù)據(jù) ，如數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計結(jié)果 、 經(jīng)濟評價報告 、 最優(yōu)決策方案等等 。 需求之一 是希望將企業(yè)的信息處理方式由手工處理向計算機處理方向轉(zhuǎn)變 ， 通過管理信息系統(tǒng)的建立 ， 實現(xiàn)企業(yè)的信息化管理 ， 使企業(yè)管理工作規(guī)范化 、 制度化和程序化 ， 并促進企業(yè)管理的基礎(chǔ)工作 ， 避免業(yè)務管理的隨意性 ， 提高信息處理的時效性和準確性 ， 理順企業(yè)的信息流程和流向 ， 以便及時 、 準確地把握企業(yè)內(nèi)部 、 市場和其他外部信息 ， 提高投資決策的效率 。 1） 確定分析指標 2） 選定需要分析的不確定性因素并設(shè)定變動范圍 3） 計算因素變動致使經(jīng)濟指標變動的數(shù)量結(jié)果 4） 確定敏感因素 （ 2） 多因素敏感性分析 進行多因素敏感性分析的條件是：假定多個變動因素互相獨立 。 房屋的銷售會受到市場和用戶的影響 ， 銷售收入和銷售量也不是成線性關(guān)系 。 風險估計采用不確定分析方法 ， 包括盈虧平衡分析法 、 敏感性分析法和概率分析法 ， 本系統(tǒng)采用盈虧平衡分析法 、 敏感性分析法 。 在投資項目經(jīng)濟評價中，靜態(tài)指標僅作為參考指標，而動態(tài)指標是作為投資項目是否可行的評價標準。 1 ．房地產(chǎn)市場預測模型分析 二、管理模型分析 房地產(chǎn)市場預測模型分析 預測的銷售量及其市場占有率 競爭因素 企業(yè)內(nèi)部實力及戰(zhàn)略等因素 預測的市場需求量 制約因素 國民經(jīng)濟展望 國民經(jīng)濟指數(shù) 經(jīng)濟政策變動 國際形勢變化 交通設(shè)施 文化教育 商業(yè)網(wǎng)點 建筑材料價格 土地成本 資金成本 勞動力成本 建房質(zhì)量及類型 需求類型 需求數(shù)量 居民購買力 需求狀況 閑置房數(shù)量 企業(yè)技術(shù)實力 企業(yè)業(yè)績及戰(zhàn)略 企業(yè)銷售能力 員工業(yè)務水平 國家宏觀經(jīng)濟及國際等因素 相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策因素 地域環(huán)境和人文環(huán)境等因素 產(chǎn)品供應及市場需求因素 生產(chǎn)成本因素 制約因素 行業(yè)發(fā)展前景 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)參數(shù) 產(chǎn)業(yè)政策變動 競爭格局狀況 對手綜合實力 對手經(jīng)營成果 對手戰(zhàn)略計劃 市場預測相關(guān) 因素分析圖 二、管理模型分析 房地產(chǎn)市場預測基本方法 預測方法 定量預測方法 定性預測方法 經(jīng)驗判斷法 用戶調(diào)查法 德爾菲方法 回歸分析法 時間系列分析法 指數(shù)平滑法 加權(quán)平均法 移動平均法 簡單平均法 一元線性回歸法 多元線性回歸法 非線性回歸法 二、管理模型分析 2 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價分析 投資項目經(jīng)濟評價采用