【正文】 濟(jì)的發(fā)展所制約 （ 5） 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的不充分性 2. 房地產(chǎn)投資的 特點(diǎn) 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 。 房地產(chǎn)置業(yè)投資 ， 是指投資者的投資對(duì)象是房地產(chǎn)投資者新建成的物業(yè)或房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨 。 其中 ， 短期借貸成本 、 建安成本 、 租金或售價(jià) 、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率 、 地價(jià)是最主要的變動(dòng)因素 ， 對(duì)開(kāi)發(fā)結(jié)果的影響很大 ， 因而有必要對(duì)它們進(jìn)行分析 。 三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析 2 功能需求分析 （ 1）信息管理功能 （ 2） 信息共享功能 （ 3）數(shù)據(jù)計(jì)算功能 （ 4）文檔生成功能 （ 5）模型管理功能 （ 6）輔助決策功能 三 、 系統(tǒng)分析 組織與業(yè)務(wù)流程分析 1 組織 /業(yè)務(wù)關(guān)系分析 功能 序號(hào) 業(yè)務(wù) 組織 市場(chǎng)部 財(cái)務(wù)部 工程 技術(shù)部 項(xiàng)目部 功能與業(yè)務(wù) 1 市場(chǎng)調(diào)查 * R 2 時(shí)間分類匯總 * A 3 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)分析 * A 4 提出被選方案 * 5 對(duì)方案進(jìn)行收支估算 A * R 6 可行性分析 * R 7 決策選優(yōu) R R R * 8 風(fēng)險(xiǎn)分析 A * 9 計(jì)劃審批 * 10 銷售 * “＊”表示該項(xiàng)業(yè)務(wù)是對(duì)應(yīng)組織的主要業(yè)務(wù)； “ A” 表示該單位是參加協(xié)調(diào)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的輔助單位； “ R” 表示該單位是該項(xiàng)業(yè)務(wù)的相關(guān)單位； 空格：表示該單位與對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)； 三 、 系統(tǒng)分析 組織與業(yè)務(wù)流程分析 2 業(yè)務(wù)流程分析 房地產(chǎn)投資決策的業(yè)務(wù)流程 提出備選方案 ↓ 收集資料 ↓ 選擇預(yù)測(cè)方法 ↓ 進(jìn)行預(yù)測(cè) ↓ 預(yù)測(cè)結(jié)果分析 ↓ 提出預(yù)測(cè)報(bào)告 方案預(yù)測(cè) 確定現(xiàn)金流量圖 ↓ 進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算和經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià) ↓ 確定可行方案 ↓ 編制項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 最優(yōu)項(xiàng)目方案 最優(yōu)方案 可行方案決策 選優(yōu) ↓ 確定最優(yōu)方案 ↓ 方案敏感型分析及盈虧平衡分析 ↓ 編制方案的決策與評(píng)價(jià)報(bào)告 方案決策與評(píng)價(jià) 確定目標(biāo)和任務(wù) ↓ 提出計(jì)劃 ↓ 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 ↓ 整理資料 ↓ 市場(chǎng)分析 ↓ 寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告 市場(chǎng)調(diào)查與分析 三 、 系統(tǒng)分析 組織與業(yè)務(wù)流程分析 2 業(yè)務(wù)流程分析 房地產(chǎn)投資決策業(yè)務(wù)流程圖 市場(chǎng)信息收集 市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)報(bào)表 市場(chǎng)分析結(jié)果報(bào)表 市場(chǎng)分析 部門(mén)經(jīng)理 財(cái)務(wù)部 基建部 開(kāi)會(huì)討論，初步提出投資方案 各部門(mén) 備選投資方案報(bào)表 初步審批 總經(jīng)理 對(duì)備選方案進(jìn)行預(yù)測(cè) 市場(chǎng)部 財(cái)務(wù)部 備選方案財(cái)務(wù)報(bào)表（預(yù)測(cè)） 備選方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 市場(chǎng)部 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)信息分類匯總 市場(chǎng)部 基建部門(mén) A 三 、 系統(tǒng)分析 組織與業(yè)務(wù)流程分析 2 業(yè)務(wù)流程分析 房地產(chǎn)投資決策業(yè)務(wù)流程圖 最優(yōu)方案決策及評(píng)價(jià)報(bào)表 最終投資方案報(bào)表 批準(zhǔn) 上級(jí)部門(mén) 投資計(jì)劃 綜合平衡 各部門(mén) 銀行 總經(jīng)理 最后審批 存檔 部門(mén)經(jīng)理 相關(guān)部門(mén) 可行方案決策及評(píng)價(jià) 第二次審批 總經(jīng)理 可行方案經(jīng)濟(jì)分析報(bào)表 A 下達(dá)相關(guān)部門(mén) 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 1 數(shù)據(jù)匯總 (1) 數(shù)據(jù)匯總 ① 數(shù)據(jù)分類編碼 將系統(tǒng)調(diào)查中所收集到的數(shù)據(jù)資料，按業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行分類編碼，按處理過(guò)程的順序排放在一起； ② 數(shù)據(jù)完整性分析 按業(yè)務(wù)過(guò)程自頂向下地對(duì)數(shù)據(jù)項(xiàng)進(jìn)行分析，從本到源，直到紀(jì)錄數(shù)據(jù)的原始單據(jù)或憑證，確保數(shù)據(jù)的完整性和正確性； ③ 確定數(shù)據(jù)的字長(zhǎng)或精度 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 1數(shù)據(jù)匯總分類 （ 2）數(shù)據(jù)分類 ① 輸入數(shù)據(jù)類 原始數(shù)據(jù)或基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ， 包括本企業(yè)歷史項(xiàng)目收支數(shù)據(jù) 、 市場(chǎng)需求量 、 投資項(xiàng)目概況 、 市場(chǎng)環(huán)境以及房地產(chǎn)行業(yè)政策法規(guī)等等 。 不合理結(jié)果及模型 方案決策 由決策結(jié)果及模型檢驗(yàn)?zāi)K輸出 不合理結(jié)果及模型 ={方案編碼 +{方案決策結(jié)果 }+{方案的收支數(shù)據(jù) }+模型編碼 +{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策模型及評(píng)價(jià)模型管理模塊 ① 如果檢驗(yàn)結(jié)果合理 ， 就不存在這一數(shù)據(jù)流 ， 決策結(jié)果可以直接用于參考；② 不合理的結(jié)果及模型調(diào)入到模型管理模塊進(jìn)行模型修正 ， 為下一步繼續(xù)檢驗(yàn)做準(zhǔn)備 。 這樣劃分的子系統(tǒng)獨(dú)立性和凝聚性都是較好的 ， 因?yàn)樗梢源_保各子系統(tǒng)不受干擾地獨(dú)立運(yùn)行 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 1 市場(chǎng)分析子系統(tǒng) （ 2） 數(shù)據(jù)分析模塊 分析方法管理模塊 用于對(duì)分析方法的錄入 、 修改 、 刪除等 ， 這里的市場(chǎng)分析方法主要是一些常用的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法 ， 它們主要用于對(duì)數(shù)據(jù)變化的趨勢(shì)分析； 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析模塊 即用分析方法管理模塊里的統(tǒng)計(jì)分析方法來(lái)對(duì)市場(chǎng)信息加以分析 ， 并將其分析結(jié)果用圖表來(lái)加以顯示 ， 增加其直觀性 、 可視性 ， 從而為決策者提出備選方案作準(zhǔn)備 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 3 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)和網(wǎng)絡(luò)配置 1． 3． 1 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì) 從房地產(chǎn)投資決策這一過(guò)程分析出發(fā) ， 主要涉及市場(chǎng)部 、 工程技術(shù)部 、 財(cái)務(wù)部 、 各職能領(lǐng)導(dǎo)辦公室的四個(gè)業(yè)務(wù)功能操作場(chǎng)所；并且每個(gè)職能部門(mén)功能相對(duì)獨(dú)立 ， 部門(mén)之間有諸多必要的數(shù)據(jù)聯(lián)系 。 用戶即可以直接運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上的系統(tǒng) ， 以保證某一工作站的故障并不影響該功能子系統(tǒng)的使用；也可以使用本地工作站上的系統(tǒng) ， 以保證網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器故障并不影響功能子系統(tǒng)的使用 。 在數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)發(fā)時(shí) ， 采用 Access軟件設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù) 。 打印輸出主要采由 OLE技術(shù)實(shí)現(xiàn)完成的 。 （ 3） 提示設(shè)計(jì) 提示設(shè)計(jì)主要是針對(duì)用戶輸入的內(nèi)容有誤 ， 或要求提示用戶輸入相應(yīng)的內(nèi)容后 ， 程序才可進(jìn)入下一階段 。 （ 4） 數(shù)據(jù)類型檢驗(yàn) 這種檢驗(yàn)在系統(tǒng)應(yīng)用中較為普遍 ， 即判斷輸入數(shù)據(jù)的類型是否與字段的類型相配 。 因而在此關(guān)系模型中 ， 應(yīng)該把 屬性基準(zhǔn)收益率 去掉 。 網(wǎng)絡(luò)上還配置 多臺(tái) EPSON3200K打印機(jī) ，分別置于財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程技術(shù)部、總經(jīng)理辦公室和信息中心等處，以滿足工作站打印和網(wǎng)絡(luò)打印的需要。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 5 系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng) （ 1） 密碼設(shè)置模塊 該模塊為系統(tǒng)每個(gè)用戶設(shè)置了必要的密碼及其相應(yīng)的使用權(quán)限 ， 以防止非法用戶進(jìn)入系統(tǒng)更改數(shù)據(jù)或執(zhí)行其它非法操作 ， 同時(shí)還可以根據(jù)用戶的需要 ， 隨時(shí)更改密碼 。這些數(shù)據(jù)資源今后應(yīng)考慮放在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上供各子系統(tǒng)共享或通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)相互傳遞。本系統(tǒng)的U/C矩陣在數(shù)據(jù)分析時(shí)已經(jīng)建立好。 房地產(chǎn)投資決策 D 決策人員 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 、 參數(shù) 及備選投資方案等 市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù) 市場(chǎng)部 決策人員 最優(yōu)決策方案 經(jīng)理 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 2）一層數(shù)據(jù)流程圖 第一層數(shù)據(jù)流程圖共分為四個(gè)大的邏輯處理過(guò)程 ，它們分別是 市場(chǎng)分析 、 方案預(yù)測(cè) 、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 以及 方案決策和評(píng)價(jià) 四個(gè)部分 ， 涉及到市場(chǎng)部 、 財(cái)務(wù)部 、 工程技術(shù)部等多個(gè)職能部門(mén) ， 其中 ， 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 、 方案支出數(shù)據(jù) 、 方案收益數(shù)據(jù)等作為四個(gè)邏輯處理過(guò)程的共享數(shù)據(jù) ， 這些數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)四個(gè)邏輯處理過(guò)程后 ， 最終得出最優(yōu)方案供決策人員參考 。 1） 確定分析指標(biāo) 2） 選定需要分析的不確定性因素并設(shè)定變動(dòng)范圍 3） 計(jì)算因素變動(dòng)致使經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變動(dòng)的數(shù)量結(jié)果 4） 確定敏感因素 （ 2） 多因素敏感性分析 進(jìn)行多因素敏感性分析的條件是：假定多個(gè)變動(dòng)因素互相獨(dú)立 。 1 ．房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型分析 二、管理模型分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型分析 預(yù)測(cè)的銷售量及其市場(chǎng)占有率 競(jìng)爭(zhēng)因素 企業(yè)內(nèi)部實(shí)力及戰(zhàn)略等因素 預(yù)測(cè)的市場(chǎng)需求量 制約因素 國(guó)民經(jīng)濟(jì)展望 國(guó)民經(jīng)濟(jì)指數(shù) 經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng) 國(guó)際形勢(shì)變化 交通設(shè)施 文化教育 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 建筑材料價(jià)格 土地成本 資金成本 勞動(dòng)力成本 建房質(zhì)量及類型 需求類型 需求數(shù)量 居民購(gòu)買(mǎi)力 需求狀況 閑置房數(shù)量 企業(yè)技術(shù)實(shí)力 企業(yè)業(yè)績(jī)及戰(zhàn)略 企業(yè)銷售能力 員工業(yè)務(wù)水平 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及國(guó)際等因素 相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策因素 地域環(huán)境和人文環(huán)境等因素 產(chǎn)品供應(yīng)及市場(chǎng)需求因素 生產(chǎn)成本因素 制約因素 行業(yè)發(fā)展前景 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)參數(shù) 產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng) 競(jìng)爭(zhēng)格局狀況 對(duì)手綜合實(shí)力 對(duì)手經(jīng)營(yíng)成果 對(duì)手戰(zhàn)略計(jì)劃 市場(chǎng)預(yù)測(cè)相關(guān) 因素分析圖 二、管理模型分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)基本方法 預(yù)測(cè)方法 定量預(yù)測(cè)方法 定性預(yù)測(cè)方法 經(jīng)驗(yàn)判斷法 用戶調(diào)查法 德?tīng)柗品椒? 回歸分析法 時(shí)間系列分析法 指數(shù)平滑法 加權(quán)平均法 移動(dòng)平均法 簡(jiǎn)單平均法 一元線性回歸法 多元線性回歸法 非線性回歸法 二、管理模型分析 2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析 投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用的是現(xiàn)代分析方法 ， 通過(guò)對(duì)擬建項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)投入產(chǎn)出各經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行系統(tǒng)分析 、調(diào)查 、 預(yù)測(cè) 、 計(jì)算和論證之后 ， 再?gòu)闹羞x擇可行方案 。房地產(chǎn)投資決策 信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā) ? 房地產(chǎn)投資的概念 ? 管理模型分析 ? 系統(tǒng)分析 ? 系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 系統(tǒng)實(shí)施 第七章 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的研究和開(kāi)發(fā)，目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過(guò)程中的信息化管理，并能輔助房地產(chǎn)決策者運(yùn)用科學(xué)的管理方法，準(zhǔn)確、快速地做出決策。 另一類是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素 ， 包括房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的生產(chǎn)能力 、 銷售水平 、 產(chǎn)品價(jià)格 、 資本狀況等等 。 根據(jù)每次變動(dòng)因素的數(shù)目不同 ， 敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 4． 2 敏感性分析 （ 1） 單因素敏感性分析 每次只變動(dòng)一個(gè)因素 ， 而其他因素保持不變時(shí)所進(jìn)行的敏感性分析 。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 1）頂層數(shù)據(jù)流程圖 反應(yīng)了本系統(tǒng)的整體功能結(jié)構(gòu) （ 進(jìn)行房地產(chǎn)投資方案決策 ） 、 初始輸入數(shù)據(jù) （ 各種原始數(shù)據(jù) ） 以及最終輸出結(jié)果 （ 最優(yōu)決策方案 ） ， 通過(guò)對(duì)本層數(shù)據(jù)流程圖的分析 ， 可對(duì)系統(tǒng)邏輯功能一目了然 。 本條目是最優(yōu)方案評(píng)價(jià)下一層數(shù)據(jù)流程圖展開(kāi)的部分 ，除此之外 ， 還包括盈虧平衡分析模塊 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 1） U/C矩陣的建立 從理論上說(shuō)，建立 U/C矩陣一般須按照結(jié)構(gòu)化的系統(tǒng)分析方式來(lái)進(jìn)行，它首先分析系統(tǒng)的總體功能，然后自頂向下、逐步分解，逐個(gè)地確定各項(xiàng)具體的功能和完成此項(xiàng)功能所需要的數(shù)據(jù)，最后填上功能 /數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，即完成了 U/C矩陣的建立過(guò)程。這些數(shù)據(jù)主要包括一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和一些中間數(shù)據(jù)如方案收益數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)等等。 模型錄入 用于對(duì)決策模型的錄入和描述 ， 模型刪除 用于將不合適模塊從模型庫(kù)中刪除；