【正文】 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 用戶界面設(shè)計(jì) 4． 3 對話設(shè)計(jì) 4． 3． 2 對話設(shè)計(jì)方式 （ 1） 菜單設(shè)計(jì) 菜單是可以說是信息系統(tǒng)功能選擇操作的最常用一種方式 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 用戶界面設(shè)計(jì) 4． 1 輸入設(shè)計(jì) 4． 1． 3 輸入數(shù)據(jù)檢驗(yàn) （ 1） 二次鍵入校對 對同一批數(shù)據(jù)兩次鍵入 ， 輸入后系統(tǒng)內(nèi)部再比較這兩批數(shù)據(jù) ， 將不同部分顯示出來有針對性地由人來進(jìn)行校對 。 如：方案編碼為 hbwh20230512HN4， 表示這一項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)在湖北省武漢市 ， 項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間是 2023年 5月 12號 ， 項(xiàng)目的開發(fā)類型是住宅 ，該項(xiàng)目在系統(tǒng)中的排序號為 4。 網(wǎng)絡(luò)集線器（ HUB） 采用 LH2023E的 16口 10M集線器。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 4 投資決策及評價(jià)子系統(tǒng) （ 1） 方案決策模塊 方案決策模塊又可分為 方案及模型選擇 、 投資決策 、 數(shù)據(jù)及模型檢驗(yàn) 三個(gè)子模塊 。 系統(tǒng)的邏輯功能分別由這四個(gè)系統(tǒng)出完成 ， 每個(gè)子系統(tǒng)所要完成的功能如下圖所示 。 ① 投資類型及各收益指標(biāo)；② 各類型方案代碼的指標(biāo)權(quán)重計(jì)算及檢驗(yàn)； ③ 每個(gè)方案下的各收益指標(biāo)計(jì)算及檢驗(yàn)； ④ 各方案的比重計(jì)算及排序 。U/C矩陣本質(zhì)是一種聚類方法 ， 它可以用于過程 /數(shù)據(jù) 、功能 /組織 、 功能 /數(shù)據(jù)等各種分析中 。 （ 2） 非線性盈虧平衡分析 在實(shí)際工作中常常會(huì)遇到建筑面積與成本不成線性關(guān)系的情況 。 （ 4） 市場風(fēng)險(xiǎn) （ 5） 自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)投資的概念 （ 1） 地產(chǎn)投資 （ 2） 住宅投資 （ 3） 公寓投資 （ 4） 辦公樓 、 寫字樓投資 （ 5） 商業(yè)樓投資 （ 6） 工業(yè)樓投資 4. 房地產(chǎn)投資類型 二、管理模型分析 在房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)中涉及到的管理模型較多 ,包括市場預(yù)測模型、經(jīng)濟(jì)評價(jià)模型、投資決策模型以及投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型等等。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 是指房地產(chǎn)投資者從購買土地使用權(quán)開始 ，通過項(xiàng)目策劃 、 規(guī)劃和施工建設(shè)等過程 ， 建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品 ， 然后將其推向市場進(jìn)行銷售來收回投資 ， 實(shí)現(xiàn)獲取投資收益的目標(biāo) 。 在投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，靜態(tài)指標(biāo)僅作為參考指標(biāo)，而動(dòng)態(tài)指標(biāo)是作為投資項(xiàng)目是否可行的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 需求之一 是希望將企業(yè)的信息處理方式由手工處理向計(jì)算機(jī)處理方向轉(zhuǎn)變 ， 通過管理信息系統(tǒng)的建立 ， 實(shí)現(xiàn)企業(yè)的信息化管理 ， 使企業(yè)管理工作規(guī)范化 、 制度化和程序化 ， 并促進(jìn)企業(yè)管理的基礎(chǔ)工作 ， 避免業(yè)務(wù)管理的隨意性 ， 提高信息處理的時(shí)效性和準(zhǔn)確性 ， 理順企業(yè)的信息流程和流向 ， 以便及時(shí) 、 準(zhǔn)確地把握企業(yè)內(nèi)部 、 市場和其他外部信息 ， 提高投資決策的效率 。 方案及模型 方案決策 由決策方案及模型選擇模塊輸出 方案及模型 ={方案編碼+{方案收支數(shù)據(jù) }+{方案的財(cái)務(wù)指標(biāo) }+模型編碼+{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策計(jì)算模塊 ① 這里的方案編碼是指可行方案編碼； ② 在進(jìn)行決策計(jì)算前 ， 需要調(diào)用改方案的收支數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)值； ③ 決策模型來自于模型數(shù)據(jù)庫 。 它是基于子系統(tǒng)劃分應(yīng)相互獨(dú)立 ， 而且內(nèi)部凝聚性高的這一原則 。 市場信息編輯模塊 用以對已改變的市場信息或人工錄入錯(cuò)誤的市場信息加以修改編輯 。 （ 4） 數(shù)據(jù)導(dǎo)入模塊 數(shù)據(jù)導(dǎo)入模塊當(dāng)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫因意外而損壞時(shí) ，便可在本模塊中將備份好的數(shù)據(jù)導(dǎo)入系統(tǒng)中 ， 代替原有的數(shù)據(jù)庫以方便用戶使用 。 另外 ， 系統(tǒng)的 可靠性和安全性 是本系統(tǒng)在軟件總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上重點(diǎn)考慮的問題 。 建筑類型數(shù)據(jù)庫 用于各建筑類型的選擇及各類建筑闡述的輸入與輸出； 成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫 作為投資估算的基礎(chǔ)； 財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫 是各類數(shù)據(jù)庫的核心 ， 它將成本分析與盈利分析的各階 段成果加以匯總 、 傳遞再進(jìn)行反饋 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 用戶界面設(shè)計(jì) 4． 2 輸出設(shè)計(jì) 4． 2． 2 輸出格式設(shè)計(jì) 輸出信息的表格設(shè)計(jì)應(yīng)以滿足用戶需要及習(xí)慣為目標(biāo) 。 還得進(jìn)行系統(tǒng)的 IPO圖設(shè)計(jì) 。 （ 2） 過程數(shù)據(jù)類 ， 主要指由原始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推斷 、 計(jì)算 、 統(tǒng)計(jì) 、 分析而得 ， 如市場需求量的變化趨勢 、 方案的收支預(yù)測數(shù) 、 方案的財(cái)務(wù)指標(biāo) 、 方案的敏感性分析圖等等 ， 這類數(shù)據(jù)采取以屏幕輸出為主 、 打印輸出為輔的輸出方式 。因而同樣需要對可行投資方案和最優(yōu)投資方案關(guān)系模型進(jìn)行修改 ， 即將項(xiàng)目名稱 、 類型 、 規(guī)模 、 時(shí)間 、 地點(diǎn)等重復(fù)的屬性刪除 ， 需要時(shí)再從備選投資方案中讀取 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 3 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)和網(wǎng)絡(luò)配置 1． 3． 2 網(wǎng)絡(luò)配置 （ 2） 系統(tǒng)軟件配置 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上運(yùn)行 Microsoft 公司的網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng) NT Server5。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 5 系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng) （ 3） 數(shù)據(jù)備份模塊 數(shù)據(jù)備份模塊是為了防止系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)出現(xiàn)意外或因用戶的錯(cuò)誤操作而導(dǎo)致數(shù)據(jù)庫損壞而進(jìn)行數(shù)據(jù)庫備份 。 市場信息分類瀏覽模塊 對所錄入市場信息的內(nèi)容加以分類瀏覽 。 這一項(xiàng)工作已在前面數(shù)據(jù)正確性分析時(shí)完成 。 本例只給出投資決策與評價(jià)處理過程中的部分?jǐn)?shù)據(jù)詞典圖 。正是因?yàn)榭陀^問題的存在 ， 才有了需求的存在 ， 也才有了系統(tǒng)存在的必要性 。 本系統(tǒng)中用的是財(cái)務(wù)評價(jià) 。 一、房地產(chǎn)投資的概念 1. 房地產(chǎn)投資的 概念及其分類 房地產(chǎn)投資是指國家 、 集體 、 個(gè)人等投資主體 ， 直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn) 、 地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為 。 二、管理模型分析 （ 1） 房地產(chǎn)市場預(yù)測相關(guān)因素 市場預(yù)測的關(guān)鍵因素主要在于 市場需求總量 及其 市場占有率 。 如一項(xiàng)目規(guī)模及要求達(dá)到某一限度時(shí) ， 正常價(jià)格的建筑材料 、 動(dòng)力設(shè)備 、 機(jī)械設(shè)備等已不能保證供應(yīng) ， 企業(yè)必須付出較高的代價(jià)才能獲得 ，同時(shí)對一些配套設(shè)施 、 施工技術(shù)等都提出了更高的要求 ， 因此成本函數(shù)不再成線性而變成了非線性 ， 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 4． 2 敏感性分析 敏感性分析是研究投資項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí) ， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化 ， 以判斷這些因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度 。 三 、 系統(tǒng)分析 房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng) U/C矩陣數(shù)據(jù)分析圖 數(shù)據(jù) 功能 市場信息錄入 市場信息查詢 市場信息編輯 取費(fèi)房價(jià)管理 數(shù)據(jù)分類統(tǒng)計(jì) 對手投資分析 提出被選方案 支出估算 收入測算 方案可行性分析 方案決策優(yōu)選 方案風(fēng)險(xiǎn)分析 數(shù)據(jù)分類預(yù)測 預(yù)測模型管理 決策模型管理 歷史數(shù)據(jù)管理 費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 成本頂額標(biāo)準(zhǔn) 各類房價(jià)租金 已建項(xiàng)目費(fèi)用 已建項(xiàng)目成本 已建項(xiàng)目收入 市場購買力 市場需求量 房屋空置量 其他企業(yè)計(jì)劃 項(xiàng)目總成本 項(xiàng)目總收入 內(nèi)部收益率 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 凈現(xiàn)值及指數(shù) 預(yù)測參數(shù) 決策參數(shù) 投資規(guī)模 投資類型 投資位置 房地產(chǎn)價(jià)格 方案決策結(jié)果 風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果 C C U U U U C U U C U U C U U U U C U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U C U U U C U U C U U C U U C U U U U U C U C U C U U U U C U U U U C U U U U C U U U C U C U U U U U 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 3 數(shù)據(jù)間相互關(guān)系及重要性分析 （ 1）從數(shù)據(jù)的類型上分析 ①系統(tǒng)輸入的數(shù)據(jù)，包括原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和備選投資方案；前者為市場信息，又可分為投資支出如建筑安裝費(fèi)用、施工準(zhǔn)備費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等，投資收入如銷售收入、出租收入以及市場需求量等等； ② 過程數(shù)據(jù)，即中間數(shù)據(jù)，為最終數(shù)據(jù)的輸出作準(zhǔn)備，包括收入預(yù)測數(shù)據(jù)、支出預(yù)測數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)值如內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值等等； ③系統(tǒng)輸出的數(shù)據(jù)，主要是最優(yōu)投資方案。 本條目是決策計(jì)算下一層數(shù)據(jù)流程圖展開的部分 方案的敏感性分析 最優(yōu)方案評價(jià) ① 方案編碼及本模型； ② 方案的收支數(shù)據(jù)及指標(biāo)數(shù)據(jù) 。 另一類 在小方塊以外 。 盈虧平衡分析模塊 是通過對盈虧平衡分析點(diǎn)的計(jì)算來分析開發(fā)項(xiàng)目對市場需求變化的適應(yīng)能力 ， 從而確定各因素的盈虧變化點(diǎn)及其盈虧變化概率矩陣； 敏感性分析模塊 主要用來研究各種不確定因素發(fā)生變化時(shí)對方案效果的影響 ， 這里采用的方法是單因素分析法 ， 考慮的因素有投資規(guī)模 、 投資收入 、 投資支出 、 利率以及市場需求來量等 。 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器 作為系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)和數(shù)據(jù)共享的中心，應(yīng)具有較高的性能和可靠性，因此，宜選擇高檔品牌專用服務(wù)器。 因此 ， 這種關(guān)系不滿足 2NF的條件 ， 只是一個(gè) 1NF關(guān)系 。 本系統(tǒng)對各項(xiàng)投資費(fèi)用 、 銷售收入 、 被選投資方案概況的輸入校對采用此方法 。 相應(yīng)的菜單選擇方式有鼠標(biāo)直接單擊和通過鍵盤選擇按鈕字母兩種 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 用戶界面設(shè)計(jì) 4． 3 對話設(shè)計(jì) 4． 3． 1 對話設(shè)計(jì)原則 在對話設(shè)計(jì)中 ， 要考慮終端或微機(jī)的使用環(huán)境 、 響應(yīng)時(shí)間 、 操作方便和對用戶的友好問答 ， 并要注意保密 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 4 用戶界面設(shè)計(jì) 4． 1 輸入設(shè)計(jì) 4． 1． 2 輸入格式設(shè)計(jì) 由于本系統(tǒng)中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的前期開發(fā)處 、 工程技術(shù)處 、 財(cái)務(wù)審計(jì)處 、 銷售處先填好各自相應(yīng)表格后 ， 再匯總而至 。 因而很有必要對項(xiàng)目類型進(jìn)行代碼設(shè)計(jì) 。 在每個(gè)業(yè)務(wù)管理功能發(fā)生地點(diǎn)以及每位高層理人員分別配置一臺(tái)計(jì)算機(jī)作為子系統(tǒng)的節(jié)點(diǎn)工作站 ， 系統(tǒng)功能的實(shí)現(xiàn) 、 子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享與交換傳遞均通過 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器 完成 。 四 、 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1． 2 系統(tǒng)功能描述 1． 2． 3 經(jīng)濟(jì)評價(jià)子系統(tǒng) （ 1） 現(xiàn)金流量表生成模塊 現(xiàn)金流量表生成模塊用于對所選方案的收入數(shù)據(jù)和支出數(shù)據(jù)從其數(shù)據(jù)庫中提起并加以合并成現(xiàn)金流量表 ，為下一步的可行性分析作準(zhǔn)備 。 這里僅分析后兩點(diǎn) 。 本條目的加工邏輯較為抽象 ， 須進(jìn)一步細(xì)化求解 。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 2 數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析主要是完成三項(xiàng)工作 : ① 匯總并檢查數(shù)據(jù)完備性 、 一致性 、 無冗余性； ② 數(shù)據(jù)流向分析 ,并檢查數(shù)據(jù)的匹配 、 共享等情況； ③ 數(shù)據(jù)重要度及相互間的關(guān)系分析等等 。 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 4． 1 盈虧平衡分析 （ 1） 線性盈虧平衡分析 該方法的成立是以許多約束條件為前提的 ， 這些條件主要有： ① 開發(fā)量與銷售量相等； ② 在所分析的銷售量范圍內(nèi) ， 固定費(fèi)用不發(fā)生變化； ③ 變動(dòng)費(fèi)用是建筑面積的正線性函數(shù)； ④ 銷售收入完全隨著建筑面積的變動(dòng)而變動(dòng) ，并呈線性關(guān)系 。房地產(chǎn)投資特點(diǎn)分述如下： （ 1） 投資規(guī)模巨大 （ 2） 投資回收期長 （ 3） 房地產(chǎn)的固定性 （ 4） 受宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)