【正文】 這一險(xiǎn)種應(yīng)該是屬于購房抵押貸款保險(xiǎn)的一種方式。通過這類保險(xiǎn)可以把擔(dān)保單位和個(gè)人分散的小量保險(xiǎn)費(fèi)集中起來，匯集成巨額保險(xiǎn)基金，其中一部分可用來作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的融通資金，通過信貸渠道，支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)，不但促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也為保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊天地，推動(dòng)房地產(chǎn)金融業(yè)本身的發(fā)展。需要指出的是，土地不能作為保險(xiǎn)標(biāo)的，因?yàn)樗淮嬖跍缡У奈ｋU(xiǎn)，所以房地產(chǎn)保險(xiǎn)的實(shí)際含義是房產(chǎn)保險(xiǎn)?？偟囊笫牵航∪珱Q策體制，調(diào)整管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化監(jiān)督工作，規(guī)范發(fā)展業(yè)務(wù)，努力把住房公積金管理工作提高到一個(gè)新水平。從使用公積金購房角度看，按現(xiàn)在繳交的基本工資的5%的比例，職工不貸款，用公積金積累的錢購房，需要等40年的時(shí)間，若逐步把公積金繳交率提高到10%20%，一般職工就可通過公積金儲(chǔ)存實(shí)現(xiàn)居者有其屋。上述做法，嚴(yán)重違背了住房公積金?？顚Ｓ迷瓌t。主要是：住房公積金覆蓋面窄。住房生產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量，關(guān)鍵靠住房建設(shè)資金到位數(shù)量的多少。為了使公積金保值增值，公積金管理機(jī)構(gòu)，可將公積金余額的適當(dāng)比例，貸款給從事經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，促進(jìn)住宅業(yè)的加速發(fā)展。1996年8月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見》（〖1996〗35號(hào)）進(jìn)一步明確了住房公積金是職工個(gè)人住房基金，不屬于財(cái)政預(yù)算資金，按“房委會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督”的原則進(jìn)行管理，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進(jìn)一步推動(dòng)了公積金制度的發(fā)展。而個(gè)人購房將得到更有力的金融支持，有利于促進(jìn)住房消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。其中，最為普遍的品種是本息均攤方式。用所購買的房地產(chǎn)作為抵押物就成了金融機(jī)構(gòu)的最佳選擇，因?yàn)榉康禺a(chǎn)還具有不可移動(dòng)性、保值增值性這些重要特點(diǎn)。因此，借款人在抵押契據(jù)的簽發(fā)標(biāo)志著一項(xiàng)抵押行為的開始。社會(huì)上的財(cái)產(chǎn)擁有人，包括貨幣持有者和房地產(chǎn)所有者，都期望自己的財(cái)產(chǎn)能妥善管理和充分增值，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)營充滿著風(fēng)險(xiǎn)，特別是房地產(chǎn)領(lǐng)域決不是人人可以直接插足的，于是財(cái)產(chǎn)所有人就產(chǎn)生了信托專門機(jī)構(gòu)來建房、購房、租房、修房等的需求，進(jìn)而又產(chǎn)生了信托專門機(jī)構(gòu)來發(fā)行和買賣房地產(chǎn)證券的需求，于是房地產(chǎn)信托就應(yīng)運(yùn)而生了。例如，我國有些地方試辦發(fā)行的“住宅債券”就屬于政府債券。從而能夠保證企業(yè)以最低的成本獲得最合適的貸款。同時(shí)，由于我國國有銀行在金融體系中占具主導(dǎo)地位，銀行在對項(xiàng)目可行性進(jìn)行評(píng)估時(shí)比較強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的計(jì)劃性和政策性。前者是土地開發(fā)企業(yè)以其擬開發(fā)的土地使用權(quán)作抵押而向銀行取得的貸款。追求最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)是財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要目的。另一方面，金融機(jī)構(gòu)通過住房消費(fèi)信貸為擴(kuò)大住宅消費(fèi)服務(wù)。資產(chǎn)的流動(dòng)性是指在必要的時(shí)候，所投資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兌換成現(xiàn)金的能力、速度和成本，當(dāng)速度越快或成本越低時(shí)，稱這種資產(chǎn)的流動(dòng)性越強(qiáng)，也指所投資產(chǎn)作為抵押品時(shí)交給債權(quán)人保管的難易程度，當(dāng)保管較為容易時(shí)，資產(chǎn)的流動(dòng)性也越強(qiáng)。（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融與一般金融相比，具有下面四個(gè)鮮明的特點(diǎn)。而金融機(jī)構(gòu)介入到房地產(chǎn)業(yè)之后，利用其龐大的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，采用各種科學(xué)的融資技術(shù)，特別是當(dāng)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合為一體之后，通過建立建設(shè)貸款制度、建立抵押貸款的初級(jí)市場和二級(jí)市場，并發(fā)行以房地產(chǎn)為后盾的抵押貸款證券等融資手段，可以吸引國內(nèi)乃至國際資金，進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場，從而大大提高資金的流動(dòng)性。本章首先闡述了房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)和作用；其次分析了房地產(chǎn)融資的主要形式，特別對購房抵押貸款進(jìn)行了專門的研究；再次分析住房公積金制度的建立和發(fā)展，并提出了一些改進(jìn)建議，最后研究了房地產(chǎn)保險(xiǎn)這一較新的領(lǐng)域?？梢姡挥薪柚》康盅嘿J款的支持，才能提高居民購房能力，擴(kuò)大住宅市場有效需求。如果說金融是貸幣資金的融通，那末，我們也可以把房地產(chǎn)金融簡稱為房地產(chǎn)貸幣資金的融通。特別是個(gè)人住房抵押貸款安全性更強(qiáng)。資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“血液”。房地產(chǎn)投資由于資金需求量巨大，資金占用時(shí)間長，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)建立多樣化的籌資渠道。第二種是“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款”，這是金融機(jī)構(gòu)為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。在接到企業(yè)的貸款申請之后，銀行不僅要研究項(xiàng)目本身的可行性，還要調(diào)查開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況和資信等，以此作為決定是否貸款和貸多少的依據(jù)。從上述的貸款程序上，我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)獲得銀行貸款的關(guān)鍵在于兩個(gè)，一個(gè)是貸款項(xiàng)目一定要可行，另一個(gè)就是貸款企業(yè)的資信要好。在這里，債券的發(fā)行者是債務(wù)人，債券的購買者是債權(quán)人，債券持有人有權(quán)按照約定的期限和利率獲得利息，并到期收回本金，但無權(quán)參加房地產(chǎn)企業(yè)的管理，也不對其經(jīng)營狀況承擔(dān)責(zé)任或享受權(quán)益。隨著股份制房地產(chǎn)企業(yè)的不斷增加，我國房地產(chǎn)證券流通市場將有較大發(fā)展。所謂抵押貸款就是用抵押物對債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保的一種貸款形式；很顯然，如果不存在債務(wù)，也就無所謂抵押?，F(xiàn)代消費(fèi)者行為理論認(rèn)為，理性消費(fèi)者需要借助金融機(jī)構(gòu)所提供的發(fā)達(dá)的資本市場為其提供消費(fèi)跨時(shí)預(yù)算的可能，即通過借貸的手段，在現(xiàn)時(shí)支出未來才能獲得的收入。二、購房抵押貸款的種類抵押貸款品種繁多，但是從本質(zhì)上來看，可以根據(jù)貸款期間的貸款利率是否參照市場利率指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，將抵押貸款分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款二大類。其過程主要包括：證券化資產(chǎn)的發(fā)起與標(biāo)準(zhǔn)化、證券的發(fā)行、投資與管理。鑒于住房公積金在住房資金的籌集方面發(fā)揮的現(xiàn)實(shí)的和潛在的作用，1994年7月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的“關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定”（國發(fā)〖1994〗43號(hào)）明確指出要“全面推行住房公積金制度”。使用住房公積金職工只能用于建、購、大修住房，不能挪作他用。隨著國家經(jīng)濟(jì)體制改革的深入發(fā)展，人們認(rèn)識(shí)到住房是消費(fèi)品，是商品，也要進(jìn)行買賣，這促進(jìn)了住房制度改革方案的出臺(tái)。從需求方面講，需要住房的職工通過公積金的積累和貸款，購建房的能力大大提高，現(xiàn)實(shí)需求增加。截至2001年6月底，大部分管理中心委托投資機(jī)構(gòu)購買國債，管理中心只獲得收款憑證，如投資機(jī)構(gòu)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，很難保證資金收回，這種風(fēng)險(xiǎn)已在一些地區(qū)發(fā)生。適當(dāng)提高繳交率。加強(qiáng)對住房公積金的管理。如能做到上述四個(gè)方面，就一定能大大提高住房公積金的管理水平。實(shí)施房地產(chǎn)保險(xiǎn)，可以轉(zhuǎn)嫁和消除這種風(fēng)險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償，保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)正常運(yùn)行。此模式不僅達(dá)到了長期資金來源供長期使用，而且低成本的長期資金可以減輕購房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)壽險(xiǎn)公司多了一條投資渠道且有利于壽險(xiǎn)資金的增值。工程合同保證保險(xiǎn)工程合同保證保險(xiǎn)屬于信用保險(xiǎn)，是以信用風(fēng)險(xiǎn)為標(biāo)的的保險(xiǎn)，它承保的是無形的經(jīng)濟(jì)利益。其保險(xiǎn)期為整個(gè)貸款期限，保險(xiǎn)金額則根據(jù)抵押房屋的價(jià)值確定。具體來說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)的必要性主要是基于如下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要。按《條例》規(guī)定，住房公積金管理委員會(huì)成員中，人民政府負(fù)責(zé)人和建設(shè)、財(cái)政、人民銀行等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專家占二分之一，工會(huì)代表和職工代表占三分之一，單位代表占二分之一，以此保證管委會(huì)能夠充分代表住房公積金所有人的利益，切實(shí)維護(hù)群眾利益，確保公積金安全運(yùn)行。1986年以來，我國退休養(yǎng)老和待業(yè)保險(xiǎn)開始實(shí)行社會(huì)統(tǒng)籌，建立了退休養(yǎng)老和待業(yè)保險(xiǎn)基金。按公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，住房委員會(huì)是住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)，但大多數(shù)地方?jīng)]有建立健全住房委員會(huì)制度，以致公積金的管理實(shí)際是地方政府分管領(lǐng)導(dǎo)說了算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底，%，還有近4500萬職工未建立住房公積金帳戶。要解決職工住房困難，就必須進(jìn)行住房分配制度改革。截止2002年11月，全國已有6707萬職工建立了住房公積金帳戶，住房公積金累積歸集總額達(dá)4011億元，歸集余額2840億元，職工買房、建房、退休累計(jì)提取公積金1171億元，累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人委托貸款1519億元，貸款金額1125億元，解決了240萬戶家庭的住房問題，有效地提高了職工特別是中低收入職工購房的支付能力。從具體內(nèi)容來看，目前我國實(shí)行的住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，是指有關(guān)住房公積金的繳存、歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)作機(jī)制和管理制度。而且證券化還提供了一條長期資金的來源，使得銀行能經(jīng)受得住市場利率的短期波動(dòng)，同時(shí)由于來自證券的負(fù)債與來自按揭貸款的固定利率收入相匹配，從而避免了固定利率風(fēng)險(xiǎn)。在贏得市場份額的同時(shí)，由于貸款利率固定不變，貸款人不得不承擔(dān)整個(gè)貸款期間內(nèi)的全部利率風(fēng)險(xiǎn)。而從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，購房抵押貸款有效地解決了銷售難的問題。中國人民建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)抵押貸款辦法（1992年3月24日）中也規(guī)定：“處理抵押物收回的價(jià)款不足償還本息時(shí)，貸款人有權(quán)向借款人另行追索”。所以房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)包含三部分：投資者（收益人），房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)（委托人）和保管銀行（受托人），三部分的權(quán)益通過契約形式確定。2．房地產(chǎn)股票的發(fā)行和流通房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。根據(jù)目前國內(nèi)有關(guān)政策，房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量將維持現(xiàn)狀，所以短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)爭取直接上市的機(jī)會(huì)不大，目前主要通過迂回的辦法，借殼上市或買殼上市。在對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估之后，銀行緊接著就是要對企業(yè)的資信進(jìn)行調(diào)查，包括企業(yè)的沿革；企業(yè)經(jīng)營者狀況；企業(yè)與股東關(guān)系、勞資關(guān)系、與協(xié)作企業(yè)的關(guān)系；企業(yè)的競爭能力；損益狀況；財(cái)務(wù)狀況；企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃；收支預(yù)測與償債能力等。逐筆核貸是企業(yè)貸款時(shí)逐筆提出申請，銀行逐筆審批，逐筆核定貸款期限和額度，到期回收。在力學(xué)上，“杠桿作用”是指通過某一個(gè)支點(diǎn)，以一個(gè)較小的作用力移動(dòng)一個(gè)較大的物體。城鎮(zhèn)住房制度改革既是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，又是住宅業(yè)發(fā)展的體制保證。房地產(chǎn)金融這種傳統(tǒng)運(yùn)行中的缺陷呼喚著新的變革，于是發(fā)達(dá)國家從20世紀(jì)60年代起出現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化的趨勢，大大提高了它的流動(dòng)性。同時(shí)，住房在所有消費(fèi)品中，也是價(jià)值量最大的消費(fèi)品，對大多數(shù)居民來說，購買一套價(jià)值幾十萬元的住宅，一次性支付也是難以承受的，住房消費(fèi)信貸額也是很大的。首先是由于房地產(chǎn)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)成了金融貸款的最佳抵押品和投資品。具體分析房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，可以從兩方面進(jìn)行論證：一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，一般消費(fèi)者無此財(cái)力一次付款。我國的房地產(chǎn)金融尚處于起步階段，具有很大的發(fā)展空間，成為金融業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要增長