【正文】 繳存對象是企業(yè)、事業(yè)、行政單位及其在職職工。鑒于住房公積金在住房資金的籌集方面發(fā)揮的現(xiàn)實的和潛在的作用，1994年7月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的“關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定”（國發(fā)〖1994〗43號）明確指出要“全面推行住房公積金制度”。而且1998年以來每月的儲蓄存款總額增長率基本上保持在較大幅度的增長，遠(yuǎn)高于同期經(jīng)濟(jì)增長速度。其過程主要包括：證券化資產(chǎn)的發(fā)起與標(biāo)準(zhǔn)化、證券的發(fā)行、投資與管理。為了轉(zhuǎn)移部分利率風(fēng)險，房地產(chǎn)金融市場上出現(xiàn)了可調(diào)利率抵押貸款。二、購房抵押貸款的種類抵押貸款品種繁多，但是從本質(zhì)上來看，可以根據(jù)貸款期間的貸款利率是否參照市場利率指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，將抵押貸款分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款二大類。我們甚至可以說，沒有購房抵押貸款就沒有房地產(chǎn)業(yè)的繁榮?，F(xiàn)代消費者行為理論認(rèn)為，理性消費者需要借助金融機(jī)構(gòu)所提供的發(fā)達(dá)的資本市場為其提供消費跨時預(yù)算的可能，即通過借貸的手段，在現(xiàn)時支出未來才能獲得的收入。這三種關(guān)系隨著抵押貸款的產(chǎn)生而產(chǎn)生，隨著貸款的清償而解除。所謂抵押貸款就是用抵押物對債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保的一種貸款形式；很顯然，如果不存在債務(wù)，也就無所謂抵押。受益憑證又因投資者是否可以要求發(fā)行單位買回而被劃分為“開放式受益憑證”和“封閉式受益憑證”，前者是指投資者可以隨時請求受益憑證的發(fā)行單位，依據(jù)其凈資產(chǎn)價格買回其持有的受益憑證；后者是投資者只能在證券交易所集中交易，不得請求受益憑證的發(fā)行單位買回持有人的受益憑證。隨著股份制房地產(chǎn)企業(yè)的不斷增加，我國房地產(chǎn)證券流通市場將有較大發(fā)展。股東不能向企業(yè)要求退股，但可以把其股票轉(zhuǎn)讓給別人。在這里，債券的發(fā)行者是債務(wù)人，債券的購買者是債權(quán)人，債券持有人有權(quán)按照約定的期限和利率獲得利息，并到期收回本金，但無權(quán)參加房地產(chǎn)企業(yè)的管理，也不對其經(jīng)營狀況承擔(dān)責(zé)任或享受權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)一般注冊資本和資產(chǎn)都較大，具有收購、兼并企業(yè)的資金優(yōu)勢，同時《證券法》將收購企業(yè)公告條件放松之后，大大降低了企業(yè)的收購成本和風(fēng)險。從上述的貸款程序上，我們不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)獲得銀行貸款的關(guān)鍵在于兩個，一個是貸款項目一定要可行，另一個就是貸款企業(yè)的資信要好。這是在貸款的審查報告基礎(chǔ)上，銀行管理層對借款人、貸款金額、期限、利率、貸款項目本身情況、風(fēng)險情況、償債能力、擔(dān)保人的審查情況和抵押物的審查情況等內(nèi)容進(jìn)行重新確認(rèn)，并按有關(guān)程序簽訂貸款合同的過程。在接到企業(yè)的貸款申請之后，銀行不僅要研究項目本身的可行性，還要調(diào)查開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況和資信等，以此作為決定是否貸款和貸多少的依據(jù)。企業(yè)從銀行取得貸款時，相應(yīng)增加貸款帳戶余額，同時將這筆貸款轉(zhuǎn)入企業(yè)存款帳戶，然后再從存款戶中支用。第二種是“房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款”，這是金融機(jī)構(gòu)為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供的生產(chǎn)性流動資金貸款。就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道來看，銀行貸款仍然是主渠道，而一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場籌集資金方面也已獲得明顯的發(fā)展。房地產(chǎn)投資由于資金需求量巨大，資金占用時間長，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)建立多樣化的籌資渠道。如建立和健全住房公積金制度，發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性相結(jié)合的住房信貸體系，增加住房開發(fā)貸款，拓展住房消費信貸等，所有這些都是房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容，它既支持了房改，又推動了住宅金融的發(fā)展，起著相互推動的作用。資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“血液”。上述特點說明，房地產(chǎn)金融具有獨特的優(yōu)勢，拓展房地產(chǎn)金融，是促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的新的增長空間。特別是個人住房抵押貸款安全性更強(qiáng)。房地產(chǎn)金融期限結(jié)構(gòu)的長期性。如果說金融是貸幣資金的融通，那末，我們也可以把房地產(chǎn)金融簡稱為房地產(chǎn)貸幣資金的融通。其次，由于貨幣不斷貶值是世界各國難以避免的的普遍現(xiàn)象，這就給經(jīng)營貨幣為主的金融機(jī)構(gòu)帶來了一個不可回避的難題?？梢?，只有借助住房抵押貸款的支持，才能提高居民購房能力，擴(kuò)大住宅市場有效需求。任何一項房地產(chǎn)開發(fā)，從取得土地使用權(quán)、土地開發(fā)、批租直到建筑安裝、銷售，每一環(huán)節(jié)都需要占用大量的資金。本章首先闡述了房地產(chǎn)金融的特點和作用；其次分析了房地產(chǎn)融資的主要形式，特別對購房抵押貸款進(jìn)行了專門的研究；再次分析住房公積金制度的建立和發(fā)展，并提出了一些改進(jìn)建議，最后研究了房地產(chǎn)保險這一較新的領(lǐng)域。只有改革資金投入渠道，發(fā)展房地產(chǎn)金融才能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)的資金需求問題。而金融機(jī)構(gòu)介入到房地產(chǎn)業(yè)之后，利用其龐大的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，采用各種科學(xué)的融資技術(shù)，特別是當(dāng)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合為一體之后，通過建立建設(shè)貸款制度、建立抵押貸款的初級市場和二級市場，并發(fā)行以房地產(chǎn)為后盾的抵押貸款證券等融資手段，可以吸引國內(nèi)乃至國際資金，進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場，從而大大提高資金的流動性。所以說，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的相互融合、滲透是不可避免的。（二）房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融與一般金融相比，具有下面四個鮮明的特點。居民的住房抵押貸款，在一次性貸進(jìn)以后，也需要用個人收入逐年歸還本息。資產(chǎn)的流動性是指在必要的時候，所投資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兌換成現(xiàn)金的能力、速度和成本，當(dāng)速度越快或成本越低時，稱這種資產(chǎn)的流動性越強(qiáng)，也指所投資產(chǎn)作為抵押品時交給債權(quán)人保管的難易程度，當(dāng)保管較為容易時，資產(chǎn)的流動性也越強(qiáng)。上述房地產(chǎn)金融的職能，具體表現(xiàn)在如下幾方面：為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積極籌集資金。另一方面，金融機(jī)構(gòu)通過住房消費信貸為擴(kuò)大住宅消費服務(wù)。房地產(chǎn)金融主要通過貨幣供應(yīng)量的控制，調(diào)節(jié)投入到房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費中貸幣量，調(diào)節(jié)利率水平，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量即房地產(chǎn)總供給和總需求的平衡。追求最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)是財務(wù)管理的一個重要目的。股本金可以來源于企業(yè)的自有資金、合資股東的注入資金和通過發(fā)行股票從資本市場上募集的資金。前者是土地開發(fā)企業(yè)以其擬開發(fā)的土地使用權(quán)作抵押而向銀行取得的貸款。具體包括如下幾個步驟：第一步，企業(yè)向銀行提出貸款的申請。同時，由于我國國有銀行在金融體系中占具主導(dǎo)地位，銀行在對項目可行性進(jìn)行評估時比較強(qiáng)調(diào)項目的計劃性和政策性。第四步，貸款檢查。從而能夠保證企業(yè)以最低的成本獲得最合適的貸款。這種方式的采用與房地產(chǎn)企業(yè)本身的經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)行業(yè)的大背景密切相關(guān)。例如，我國有些地方試辦發(fā)行的“住宅債券”就屬于政府債券。另一種是不上市股票，這是房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)證的形式。社會上的財產(chǎn)擁有人，包括貨幣持有者和房地產(chǎn)所有者，都期望自己的財產(chǎn)能妥善管理和充分增值，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)營充滿著風(fēng)險，特別是房地產(chǎn)領(lǐng)域決不是人人可以直接插足的，于是財產(chǎn)所有人就產(chǎn)生了信托專門機(jī)構(gòu)來建房、購房、租房、修房等的需求，進(jìn)而又產(chǎn)生了信托專門機(jī)構(gòu)來發(fā)行和買賣房地產(chǎn)證券的需求，于是房地產(chǎn)信托就應(yīng)運而生了?？梢灶A(yù)料，隨著我國居民收入的增加，以房地產(chǎn)投資信托為代表的房地產(chǎn)證券化投資將成為房地產(chǎn)融資的一個重要渠道。因此，借款人在抵押契據(jù)的簽發(fā)標(biāo)志著一項抵押行為的開始。因此，在借款人和貸款人都認(rèn)為比較公平合理的前提下，為確保債務(wù)按時清償，往往要求借款人提供一定資產(chǎn)作為清償債務(wù)的保證。用所購買的房地產(chǎn)作為抵押物就成了金融機(jī)構(gòu)的最佳選擇，因為房地產(chǎn)還具有不可移動性、保值增值性這些重要特點。當(dāng)借款人違約時，貸款人有權(quán)取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補(bǔ)償。其中，最為普遍的品種是本息均攤方式。貸款利率定期進(jìn)行調(diào)整，使得借貸雙方能夠共同承擔(dān)市場的利率風(fēng)險，對于推動購房抵押貸款市場的發(fā)展有著積極的意義。而個人購房將得到更有力的金融支持，有利于促進(jìn)住房消費成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點。第四節(jié) 住房公積金一、住房公積金制度的建立與發(fā)展住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位（以下簡稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金。1996年8月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見》（〖1996〗35號）進(jìn)一步明確了住房公積金是職工個人住房基金，不屬于財政預(yù)算資金，按“房委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督”的原則進(jìn)行管理，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進(jìn)一步推動了公積金制度的發(fā)展。歸集在職職工和單位按月繳存的住房公積金額度，都必須歸集到職工個人公積金賬戶，為職工個人所有。為了使公積金保值增值，公積金管理機(jī)構(gòu)，可將公積金余額的適當(dāng)比例，貸款給從事經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，促進(jìn)住宅業(yè)的加速發(fā)展。現(xiàn)由國家、單位和職工個人三者共同籌措住房資金，并不斷增加資金數(shù)量，國家可有一筆穩(wěn)定可靠的住房融通資金。住房生產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量，關(guān)鍵靠住房建設(shè)資金到位數(shù)量的多少。這就要求有政策性抵押貸款制度的出臺，保證借、貸雙方的權(quán)利與義務(wù)的實現(xiàn)。主要是：住房公積金覆蓋面窄。其中山東等6個省的省直機(jī)關(guān)以及鐵路行業(yè)管理中心基本沒有開展個人住房貸款業(yè)務(wù)。上述做法，嚴(yán)重違背了住房公積金?？顚Ｓ迷瓌t。隨著改革開放的深化和我國加入世界貿(mào)易組織，我國的私營經(jīng)濟(jì)、個體經(jīng)濟(jì)、中外合資企業(yè)和外資企業(yè)不斷增加，在這些單位就業(yè)的職工也不斷增多。從使用公積金購房角度看，按現(xiàn)在繳交的基本工資的5%的比例，職工不貸款，用公積金積累的錢購房，需要等40年的時間，若逐步把公積金繳交率提高到10%20%，一般職工就可通過公積金儲存實現(xiàn)居者有其屋。因此，國家在各種基金繳納比例上，不能一刀切，只能規(guī)定總的原則，并以法規(guī)制度加以明確。總的要求是：健全決策體制，調(diào)整管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化監(jiān)督工作，規(guī)范發(fā)展業(yè)務(wù)，努力把住房公積金管理工作提高到一個新水平。就是要健全監(jiān)督機(jī)制，明確監(jiān)督責(zé)任，加大監(jiān)督力度，確保公積金使用、管理的安全有效。需要指出的是，土地不能作為保險標(biāo)的，因為它不存在滅失的危險，所以房地產(chǎn)保險的實際含義是房產(chǎn)保險。在發(fā)生上述災(zāi)害和事故時，由保險公司提供相應(yīng)的損失補(bǔ)償，從而保證受保人恢復(fù)正常生產(chǎn)和居住生活。通過這類保險可以把擔(dān)保單位和個人分散的小量保險費集中起來，匯集成巨額保險基金，其中一部分可用來作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的融通資金，通過信貸渠道，支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費，不但促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也為保險業(yè)的發(fā)展提供了廣闊天地，推動房地產(chǎn)金融業(yè)本身的發(fā)展。近年來，有關(guān)專家學(xué)者積極探討購房抵押貸款人壽保險的新模式，提倡壽險與住房抵押貸款“聯(lián)姻”的呼聲越來越高。這一險種應(yīng)該是屬于購房抵押貸款保險的一種方