房地產(chǎn)投資信托基金reits深度研究資料(編輯修改稿)
2025-07-15 13:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 類產(chǎn)品，在證券交易所交易；央行則著眼于債權(quán)類產(chǎn)品，在銀行間市場(chǎng)交易。前者的推出將晚于后者。 “有兩個(gè)要點(diǎn)，一個(gè)是要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，還有就是必須有足夠的流動(dòng)性。”上述知情人士表示，證監(jiān)會(huì)不會(huì)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格設(shè)定指導(dǎo)?！霸圏c(diǎn)可能會(huì)推出2~3個(gè)產(chǎn)品，總規(guī)模20億~30億元?！?證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的REITs試點(diǎn)在發(fā)起人、交易方式等多個(gè)方面仍有待進(jìn)一步明確。上述知情人士透露，證監(jiān)會(huì)總體來(lái)說(shuō)對(duì)試點(diǎn)是非常謹(jǐn)慎的?！爱吘菇灰姿袌?chǎng)規(guī)模較小，擔(dān)心出現(xiàn)爆炒的情況?！痹诮灰追绞缴?，可能采用撮合競(jìng)價(jià)交易系統(tǒng)，尚未確定是否引入做市商。 央行牽頭的REITs試點(diǎn)的思路似乎更為明朗。央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)1月公開表示，央行正牽頭擬訂一個(gè)REITs工作方案，已形成初步試點(diǎn)總體構(gòu)架，正和有關(guān)部門會(huì)商，報(bào)國(guó)務(wù)院同意后進(jìn)行試點(diǎn)。央行牽頭的銀行間REITs試點(diǎn)產(chǎn)品只能在銀行間市場(chǎng)流通，投資人都是專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。霍穎勵(lì)表示，REITs的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排要注重風(fēng)險(xiǎn)防范。 越秀房地產(chǎn)投資信托基金稱考慮多種方式在內(nèi)地成立REIT 據(jù)路透香港3月26日?qǐng)?bào)道，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（）周四表示，將爭(zhēng)取在中國(guó)成立REIT，探討中的形式包括將香港上市的REIT回歸內(nèi)地、由集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司分拆資產(chǎn)，或以越秀房地產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)管理公司替其他內(nèi)地的REIT作管理人等方式。越秀房地產(chǎn)投資信托基金董事長(zhǎng)梁凝光在記者會(huì)上表示，內(nèi)地就成立REIT已訂出基本方針，目前正在研究法律的階段，但集團(tuán)將爭(zhēng)取在內(nèi)地成立REIT。越秀房地產(chǎn)投資信托基金行政總裁劉永杰指出，在香港融資較內(nèi)地寬松，利息成本和稅收也較內(nèi)地低，故亦會(huì)考慮以其資產(chǎn)管理公司為其他將來(lái)成立的REIT作管理。 另一方面，%股權(quán)的廣州房地產(chǎn)商—越秀投資（）今年計(jì)劃積極增加土地儲(chǔ)備，除廣州外亦不排除在其他較健康的市場(chǎng)買地。越秀投資副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理張招興表示，公司手頭有30億港元現(xiàn)金可用作買地，他認(rèn)為現(xiàn)時(shí)至明年上半年是買地的時(shí)機(jī)。去年全年，越秀投資的地產(chǎn)銷售合同銷售面積和合同銷售額分別按年升37%和28%。公司全年目標(biāo)銷售面積為50萬(wàn)平方米，竣工面積45萬(wàn)平方米。目前，國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)正在緊張有序的推進(jìn)中。業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)REITs可能選擇交易所市場(chǎng)和銀行間市場(chǎng)兩個(gè)平臺(tái)同時(shí)試點(diǎn)。本文主要針對(duì)交易所市場(chǎng)，中信證券REITs項(xiàng)目組結(jié)合國(guó)際REITs各方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)REITs試點(diǎn)的幾大問題進(jìn)行了深入的研究。 目前，國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)正在緊張有序的推進(jìn)中。業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)REITs可能選擇交易所市場(chǎng)和銀行間市場(chǎng)兩個(gè)平臺(tái)同時(shí)試點(diǎn)。本文主要針對(duì)交易所市場(chǎng)，中信證券REITs項(xiàng)目組結(jié)合國(guó)際REITs各方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)REITs試點(diǎn)的幾大問題進(jìn)行了深入的研究。 關(guān)于中國(guó)REITs試點(diǎn)的幾大問題研究 美國(guó)于20世紀(jì)60年代初期推出了第一支上市交易的房地產(chǎn)投資信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts）。經(jīng)過四十多年的發(fā)展，REITs已經(jīng)成為國(guó)際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。作為一種大眾投資工具，它通過發(fā)行受益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)將出租房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，為投資者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。通過證券化的設(shè)計(jì)，REITs使大額的房地產(chǎn)投資變成了小額的證券投資，使得流動(dòng)性較差的房地產(chǎn)變成了高流動(dòng)性的證券，投資者可以隨時(shí)在集中市場(chǎng)上買賣證券。這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。 自其誕生以來(lái)，REITs的發(fā)展盡管經(jīng)歷過一些起伏，但總體保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，本文從REITs的組織結(jié)構(gòu)、管理模式、產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征等方面進(jìn)行研究，對(duì)中國(guó)REITs產(chǎn)品的試點(diǎn)工作總結(jié)了九大建議。 （一）REITs的組織結(jié)構(gòu)分析 從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，REITs一般以公司和信托兩種形式組建。從下表中我們可以看到主要REITs市場(chǎng)中關(guān)于組織結(jié)構(gòu)的限制性規(guī)定。 美國(guó)REITs主要采取公司的形式設(shè)立，澳大利亞、新加坡、香港三個(gè)國(guó)家或地區(qū)主要是信托形式，兩種組織結(jié)構(gòu)模式各有利弊，視各國(guó)或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平、金融市場(chǎng)發(fā)展程度、投資理念、監(jiān)管水平、信用體系、房地產(chǎn)中介發(fā)展水平等因素而體現(xiàn)出不同的適用性。 借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我們與諸多國(guó)際國(guó)內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)共同研究認(rèn)為，中國(guó)REITs應(yīng)當(dāng)以基金形式為主，并由專業(yè)的基金管理公司進(jìn)行管理。對(duì)REITs基金管理公司和托管行均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審批，并充分發(fā)揮審計(jì)師、評(píng)估師等中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力。 （二）REITs的管理模式分析 REITs的管理模式分為外部管理模式和內(nèi)部管理模式，下表是對(duì)主要REITs管理模式的對(duì)比分析。 三、REITs深度解析 采用內(nèi)部管理模式還是外部管理模式往往取決于一國(guó)法律體系的規(guī)定、REITs所采取的組織結(jié)構(gòu)、該國(guó)外部專業(yè)管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展程度。 在內(nèi)部管理模式中，負(fù)責(zé)REITs基金管理和資產(chǎn)管理的主體即為REITs的內(nèi)設(shè)部門，發(fā)起人對(duì)REITs經(jīng)營(yíng)管理的影響力得到最大發(fā)揮，內(nèi)部管理模式對(duì)發(fā)起人的益處更大，管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等將成為穩(wěn)定的收入來(lái)源，同時(shí)內(nèi)部管理模式便于在管理費(fèi)收取、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略制定等方面采取更靈活的方式，美國(guó)通常采用公司形式設(shè)立REITs，其管理由公司內(nèi)部的管理部門完成。 亞洲國(guó)家市場(chǎng)往往采用外部管理模式，外部管理模式使專業(yè)的REITs管理機(jī)構(gòu)能夠在資產(chǎn)管理公司中發(fā)揮更大作用以保證更為專業(yè)和獨(dú)立的管理服務(wù)，將可以使其更容易獲得監(jiān)管部門的發(fā)行許可，并且得到廣大投資者的認(rèn)可，
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