房地產(chǎn)投資信托基金reits深度研究資料(編輯修改稿)
2025-07-15 13:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 類產(chǎn)品，在證券交易所交易；央行則著眼于債權(quán)類產(chǎn)品，在銀行間市場交易。前者的推出將晚于后者。 “有兩個要點，一個是要加強風險控制，還有就是必須有足夠的流動性。”上述知情人士表示，證監(jiān)會不會對產(chǎn)品價格設定指導?！霸圏c可能會推出2~3個產(chǎn)品，總規(guī)模20億~30億元。” 證監(jiān)會主導的REITs試點在發(fā)起人、交易方式等多個方面仍有待進一步明確。上述知情人士透露，證監(jiān)會總體來說對試點是非常謹慎的?！爱吘菇灰姿袌鲆?guī)模較小，擔心出現(xiàn)爆炒的情況?！痹诮灰追绞缴?，可能采用撮合競價交易系統(tǒng)，尚未確定是否引入做市商。 央行牽頭的REITs試點的思路似乎更為明朗。央行金融市場司副司長霍穎勵1月公開表示，央行正牽頭擬訂一個REITs工作方案，已形成初步試點總體構(gòu)架，正和有關(guān)部門會商，報國務院同意后進行試點。央行牽頭的銀行間REITs試點產(chǎn)品只能在銀行間市場流通，投資人都是專業(yè)機構(gòu)投資者。霍穎勵表示，REITs的產(chǎn)品設計和制度安排要注重風險防范。 越秀房地產(chǎn)投資信托基金稱考慮多種方式在內(nèi)地成立REIT 據(jù)路透香港3月26日報道，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（）周四表示，將爭取在中國成立REIT，探討中的形式包括將香港上市的REIT回歸內(nèi)地、由集團旗下的地產(chǎn)公司分拆資產(chǎn)，或以越秀房地產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)管理公司替其他內(nèi)地的REIT作管理人等方式。越秀房地產(chǎn)投資信托基金董事長梁凝光在記者會上表示，內(nèi)地就成立REIT已訂出基本方針，目前正在研究法律的階段，但集團將爭取在內(nèi)地成立REIT。越秀房地產(chǎn)投資信托基金行政總裁劉永杰指出，在香港融資較內(nèi)地寬松，利息成本和稅收也較內(nèi)地低，故亦會考慮以其資產(chǎn)管理公司為其他將來成立的REIT作管理。 另一方面，%股權(quán)的廣州房地產(chǎn)商—越秀投資（）今年計劃積極增加土地儲備，除廣州外亦不排除在其他較健康的市場買地。越秀投資副董事長兼總經(jīng)理張招興表示，公司手頭有30億港元現(xiàn)金可用作買地，他認為現(xiàn)時至明年上半年是買地的時機。去年全年，越秀投資的地產(chǎn)銷售合同銷售面積和合同銷售額分別按年升37%和28%。公司全年目標銷售面積為50萬平方米，竣工面積45萬平方米。目前，國內(nèi)REITs產(chǎn)品試點正在緊張有序的推進中。業(yè)內(nèi)普遍觀點認為，中國REITs可能選擇交易所市場和銀行間市場兩個平臺同時試點。本文主要針對交易所市場，中信證券REITs項目組結(jié)合國際REITs各方面的經(jīng)驗，對中國REITs試點的幾大問題進行了深入的研究。 目前，國內(nèi)REITs產(chǎn)品試點正在緊張有序的推進中。業(yè)內(nèi)普遍觀點認為，中國REITs可能選擇交易所市場和銀行間市場兩個平臺同時試點。本文主要針對交易所市場，中信證券REITs項目組結(jié)合國際REITs各方面的經(jīng)驗，對中國REITs試點的幾大問題進行了深入的研究。 關(guān)于中國REITs試點的幾大問題研究 美國于20世紀60年代初期推出了第一支上市交易的房地產(chǎn)投資信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts）。經(jīng)過四十多年的發(fā)展，REITs已經(jīng)成為國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。作為一種大眾投資工具，它通過發(fā)行受益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風險的同時將出租房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，為投資者提供長期穩(wěn)定的投資收益。通過證券化的設計，REITs使大額的房地產(chǎn)投資變成了小額的證券投資，使得流動性較差的房地產(chǎn)變成了高流動性的證券，投資者可以隨時在集中市場上買賣證券。這使得幾乎所有的投資者都被給予了投資房地產(chǎn)的機會。 自其誕生以來，REITs的發(fā)展盡管經(jīng)歷過一些起伏，但總體保持了穩(wěn)定增長的趨勢，本文從REITs的組織結(jié)構(gòu)、管理模式、產(chǎn)品的風險收益特征等方面進行研究，對中國REITs產(chǎn)品的試點工作總結(jié)了九大建議。 （一）REITs的組織結(jié)構(gòu)分析 從國際市場來看，REITs一般以公司和信托兩種形式組建。從下表中我們可以看到主要REITs市場中關(guān)于組織結(jié)構(gòu)的限制性規(guī)定。 美國REITs主要采取公司的形式設立，澳大利亞、新加坡、香港三個國家或地區(qū)主要是信托形式，兩種組織結(jié)構(gòu)模式各有利弊，視各國或地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平、金融市場發(fā)展程度、投資理念、監(jiān)管水平、信用體系、房地產(chǎn)中介發(fā)展水平等因素而體現(xiàn)出不同的適用性。 借鑒國際先進經(jīng)驗，并結(jié)合我國實際情況，我們與諸多國際國內(nèi)專業(yè)機構(gòu)共同研究認為，中國REITs應當以基金形式為主，并由專業(yè)的基金管理公司進行管理。對REITs基金管理公司和托管行均應當進行嚴格的審批，并充分發(fā)揮審計師、評估師等中介機構(gòu)的專業(yè)能力。 （二）REITs的管理模式分析 REITs的管理模式分為外部管理模式和內(nèi)部管理模式，下表是對主要REITs管理模式的對比分析。 三、REITs深度解析 采用內(nèi)部管理模式還是外部管理模式往往取決于一國法律體系的規(guī)定、REITs所采取的組織結(jié)構(gòu)、該國外部專業(yè)管理機構(gòu)和房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展程度。 在內(nèi)部管理模式中，負責REITs基金管理和資產(chǎn)管理的主體即為REITs的內(nèi)設部門，發(fā)起人對REITs經(jīng)營管理的影響力得到最大發(fā)揮，內(nèi)部管理模式對發(fā)起人的益處更大，管理費、物業(yè)管理費等將成為穩(wěn)定的收入來源，同時內(nèi)部管理模式便于在管理費收取、運營戰(zhàn)略制定等方面采取更靈活的方式，美國通常采用公司形式設立REITs，其管理由公司內(nèi)部的管理部門完成。 亞洲國家市場往往采用外部管理模式，外部管理模式使專業(yè)的REITs管理機構(gòu)能夠在資產(chǎn)管理公司中發(fā)揮更大作用以保證更為專業(yè)和獨立的管理服務，將可以使其更容易獲得監(jiān)管部門的發(fā)行許可，并且得到廣大投資者的認可，
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