房地產(chǎn)投資信托基金reits深度研究資料-全文預覽
【正文】 市場交易中更具吸引力。 借鑒國際先進經(jīng)驗，并結(jié)合我國實際情況，我們與諸多國際國內(nèi)專業(yè)機構(gòu)共同研究認為，中國REITs應當以基金形式為主，并由專業(yè)的基金管理公司進行管理。 （一）REITs的組織結(jié)構(gòu)分析 從國際市場來看，REITs一般以公司和信托兩種形式組建。作為一種大眾投資工具，它通過發(fā)行受益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風險的同時將出租房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，為投資者提供長期穩(wěn)定的投資收益。業(yè)內(nèi)普遍觀點認為，中國REITs可能選擇交易所市場和銀行間市場兩個平臺同時試點。目前，國內(nèi)REITs產(chǎn)品試點正在緊張有序的推進中。 另一方面，%股權(quán)的廣州房地產(chǎn)商—越秀投資（）今年計劃積極增加土地儲備，除廣州外亦不排除在其他較健康的市場買地。 央行牽頭的REITs試點的思路似乎更為明朗?！?證監(jiān)會主導的REITs試點在發(fā)起人、交易方式等多個方面仍有待進一步明確。 知情人士日前向《第一財經(jīng)日報》透露，證監(jiān)會REITs專題研究小組近日對券商就發(fā)行交易設(shè)計等展開調(diào)研。同時，以研究REITs為開端，不斷拓展資產(chǎn)證券化其他應用領(lǐng)域，打通從資產(chǎn)到資本再從資本到資產(chǎn)的金融血脈，為資產(chǎn)證券化的綜合運用奠定知識基礎(chǔ)和協(xié)作網(wǎng)絡(luò)。 北京市工業(yè)促進局巡視員、新聞發(fā)言人常青在新聞發(fā)布會上介紹，《北京市人民政府關(guān)于幫扶企業(yè)應對國際金融危機的若干措施》中，北京2009年融資規(guī)模擴大到300億元，使企業(yè)的融資成本節(jié)省30億元以上。北京出臺“66條”力推REITs 據(jù)每日經(jīng)濟新聞3月24日報道，北京市發(fā)改委副主任、金融辦主任霍學文昨日在北京市“保增長保民生保穩(wěn)定”若干措施新聞發(fā)布會上透露，北京市政府將拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，支持在京設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金。 圖1 全球各主要REITs市場的價格走勢（） 數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，中信證券 從派息收益率的角度來看，澳大利亞、美國和日本REITs派息收益率較高；香港由于REITs股價回升使得派息收益率降低。 海外REITs市場月度數(shù)據(jù) 貸款余下的3億港元將作營運資金用途。領(lǐng)匯稱簽訂30億港元銀團貸款，主要用于再融資 據(jù)路透社香港3月19日報道，香港規(guī)模最大的REIT—領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金（）于3月19日宣布，已成功與銀團簽訂總額30億港元的無抵押銀團貸款，作為持續(xù)資金管理計劃的一部份。 但也有業(yè)內(nèi)專家認為，抵押貸款機構(gòu)REITs可能會受到聯(lián)邦政府本月決定的不利影響。實際上，聯(lián)邦基金利率在零點附近徘徊。而在去年，權(quán)益型REIT股價下跌了38%，%，而住房抵押貸款REIT股價則僅下跌了20%。這意味著抵押貸款機構(gòu)REITs的投資組合是由政府信用擔保的，即蘊含的信用風險較低。 此外，部分有實力的REITs能在市場不景氣的情況下以優(yōu)惠價格買入被低估的物業(yè)，為長期持續(xù)運營奠定了基礎(chǔ)。雖然大多數(shù)投資者更為偏好現(xiàn)金，但是對于分紅再投資的投資者來說，股份分紅具有稅收上的優(yōu)勢。當需要償付費用尤其是利息的時候，租金收入對REITs來說就顯得尤為重要。在大幅下挫后，道瓊斯REIT指數(shù)在100點左右震蕩。 Shareholdings Purchase Corp.）大量買入REITs，收益率已經(jīng)開始企穩(wěn)。政府組建該基金旨在鼓勵商業(yè)銀行向其提供貸款。 日本執(zhí)政黨擬將上述計劃納入本月將編制的一項金融措施中。該基金規(guī)?？赡軐⑦_到1萬億日元（約100億美元），并且將從日本郵政銀行（Japan Post Bank）及政府監(jiān)管的日本開發(fā)銀行（Development Bank of Japan，DBJ）處尋求資金支持。該基金的投資方還將包括私人部門企業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)商等，城市發(fā)展促進組織(Organization for Promoting Urban Development)，以及其他公共機構(gòu)等。盡管去年某些收益率攀升至近10%，但由于銀行持股購買公司（Banks39。金融危機為投資REITs帶來機遇 據(jù)Seeking Alpha于3月31日報道，自從去年9月份經(jīng)濟嚴重下滑以來，REITs經(jīng)歷了一段非常困難的時刻，道瓊斯REIT指數(shù)（Dow Jones REIT Index）在過去的6個月內(nèi)下跌了近60%。 REITs通過抵押貸款及其他方式來融資，并持有資本資產(chǎn)、物業(yè)、不動產(chǎn)。截至目前為止，已有Simon Property（SPG）， Vornado（VNO）和UDR （UDR）三支REITs給予投資者一項選擇權(quán)，使其在現(xiàn)金分紅和股份分紅之中進行選擇。其中，公寓類REITs的投資價值逐漸增大，主要因為房利美（Fannie Mae，F(xiàn)NM）和房地美（Freddie Mac，F(xiàn)RE）向持有房屋的REITs提供貸款，以幫助其渡過難關(guān)。在高收益率情況下，即使分紅有所減少，也足以提供令人滿意的回報。作為住宅金融REITs的一類，抵押貸款機構(gòu)REITs主要投資于由諸如房地美、房利美等抵押貸款機構(gòu)擔保的住房抵押貸款。據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會統(tǒng)計，從1月1日至3月26日，%，%之多，%。抵押貸款機構(gòu)REITs在現(xiàn)階段良好表現(xiàn)的一個重要因素是聯(lián)邦政府通過維持低利率來刺激經(jīng)濟和疲軟的房地產(chǎn)市場。這樣，抵押貸款機構(gòu)REITs就可以獲得融資成本和投資所得利息回報（扣除成本）之間的差額利潤。 鑒于信貸環(huán)境不明朗，領(lǐng)匯提早為將到期的債務進行再融資。領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金收市持平于15港元，過去三個月累計漲逾13%。（3）從風險的角度看，香港市值排名前五的上市REITs的風險要低于其他主要國家的REITs。 霍學文介紹，金融管理部門將指導銀行機構(gòu)認真貫徹“適度寬松的貨幣政策”，力爭今年人民幣貸款新增額不低于上年水平，
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