【正文】 rmj) (55)稱為列決策元, 為最優(yōu)局勢, 是事件bi的最優(yōu)對策。本文將灰色局勢決策的理論與方法應(yīng)用于房地產(chǎn)投資方案的優(yōu)選。如果開發(fā)場地以1500萬元購得:期望年收入:（1220）[，]萬元/年總開發(fā)費(fèi)(含貸款利息):（）[，]萬元場地費(fèi)1500萬元場地費(fèi)（）年后得利息:1500*[1+（12%）]（）1500=（）[315，]萬元總費(fèi)用: 總開發(fā)費(fèi)+場地費(fèi)利息=（）+1500+（）=（）[，]萬元年開發(fā)收益率=（1220/()= （%）[%，%] 假設(shè)開發(fā)商規(guī)定的最小年開發(fā)收益率是10%,%10%,所以項(xiàng)目可行。[2450, 3550]元/ m2開發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目建成后可用(6)[6ε, 6+ε〕個月的時間來出租商品房和辦公樓。徐州市市區(qū)某開發(fā)商對金地商都周圍某一塊地進(jìn)行模擬，希望對這一擬開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，以分析其最高地價及開發(fā)價值。針對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，其財務(wù)內(nèi)部收益率的計算公式為:(CN)[ (i39。如以(i39。并將每期的現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)換為等額的現(xiàn)值，各期現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和反應(yīng)了企業(yè)所需貸款的資金總額。開發(fā)項(xiàng)目各期期末待償還的總費(fèi)用可以表示為：(Cn)=[(Bn)(DCn)]+(Cn1)[1+(i)]項(xiàng)目完成時，開發(fā)商所需償還的費(fèi)用總和為：(CN)=[(Bn)(DCn)][1+(i)]（N）n其中，(DCn})表示項(xiàng)目各期所需貸款數(shù)額(n=1,2,...N)；(i)表示各期貸款的平均利率；（Cn)表示各期期末待償還的總費(fèi)用?，F(xiàn)金流量是指在具體估算各個投資方案形成的現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量，是正確計算投資方案評價指標(biāo)的基礎(chǔ)，同時也是進(jìn)行科學(xué)的長期投資決策的基礎(chǔ)[6]?；疑Ｓ嘣u估法可以為投資者提供以下決策數(shù)據(jù)：、擬開發(fā)土地的最高價格。下面用灰色系統(tǒng)理論的方法改進(jìn)這些方法，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的灰色評估模型。即有:=[a,b]T=[（A?B）?T?（AB）]1（AB）Tyn （22）（A?B）=yn=[x(0)(2), x(0)(3),..., x(0)(n)]T②將參數(shù)向量的分量代入(21)式,解得:R(1)(t)= (23)上面的公式稱為費(fèi)爾哈斯非線性微分動態(tài)預(yù)測模型，其中x(1)(0)為x(0)(1)的初始值，t0為初始時刻。房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)測是指對風(fēng)險的狀態(tài)、影響因素和變化趨勢所做出的分析與推斷。城市居民人均收入是居民購買能力的體現(xiàn)，居民只有在收入不斷的提高、不斷的增長情況下，才會有更多結(jié)余的錢去購買商品房，也才能滿足居民的購買欲望，因此它也是影響商品房銷售的一個重要因素，從23中可以看出，他們基本上是同步增長的。在本文中取=，由=+,（i=0,1,2,...，5)得= = = = =結(jié)果分析由上面的工作可知，即影響徐州商品房實(shí)際銷售的各因素的重要性為X4X1X5X2X3也就是說徐州市區(qū)人口數(shù)影響比較大,其次是市區(qū)的GDP、市區(qū)居民的人均收入、商品房銷售價格、徐州市區(qū)人均居住面積。根據(jù)上面的分析，徐州市房地產(chǎn)需求系統(tǒng)影響因素Xi用表1表示，因素個數(shù)i=0,1,2,3,4,5,各因素的樣本數(shù)K=1，2，3，...，8。與Xi的灰色綜合關(guān)聯(lián)度。r0i=(1+|so’|+|si’|)/(1+|So’|+|si’|+|si’s0’|)為X。反之就越小。徐州市人均住宅面積低,。經(jīng)濟(jì)是一個國家的支柱,國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會直接影響到任何一種行業(yè)。③徐州市人口總數(shù)量。徐州2001年商業(yè)住宅平均房價為1442元/平方米,2002年達(dá)到1650元/平方米,2004年徐州市房地產(chǎn)市場一直保持著上升的趨勢,第四季度的住房均價為1892元/平方米,%.漲的幅度較大,居民的對房價越來越敏感。w為政策因素和其它因素。其二為:Qd=f(P,I,N,E,w)式中Qd為一定時期房地產(chǎn)市場的需求量。x為居民收入。（1）影響市場需求因素的選取就目前的研究而言，通常將影響房地產(chǎn)市場需求的因素，表示為種形式。因而，研究影響房地產(chǎn)市場需求因素以及房地產(chǎn)投資決策各因素的相對重要性顯得尤為必要。從20世紀(jì)90年代以來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，徐州市房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化，徐州市1998－2002年五年間城市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積1612萬平方米（其中住宅1227萬平方米），（）；（）。房地產(chǎn)市場的變化，如供求變化、經(jīng)營商的競爭、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等，使投資收益具有高度的不確定性。（4）決策信息不完備我國房地產(chǎn)市場是一個不充分的市場，交易的信息很難完整地從正式的市場中充分獲得，且許多交易往往不直接通過房地產(chǎn)市場完成，決策者決策信息的獲取，收集和加工就顯得相當(dāng)困難，收到的信息也缺乏及時性和準(zhǔn)確性。（2）決策分析的時空性變化強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)及其交易具有一個較長的時間過程，從現(xiàn)場勘察，購買地皮、修建房屋直至買賣交易等往往需要幾年才能完成，于是因素便成為一種長期的不確定源，開發(fā)期愈長，各種社會經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就愈大，開發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的租金或售價愈不確定，市場供求的變化，消費(fèi)者的趨勢、經(jīng)濟(jì)形勢的興衰、利率的變化等都難以精確預(yù)測。⑤分析與評價方案的分析與評價就是要對每一個備選方案，在進(jìn)行選擇之前，對其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境等各個方面的條件、因素以及潛在問題作可行性研究，并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較做出評價。③測量風(fēng)險由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長，涉及到很多因素的影響，建筑、設(shè)計等等，故此有很多不確定的因素，承擔(dān)的風(fēng)險大?；疑到y(tǒng)理論的提出，為這方面的研究提出了新的方向。風(fēng)險型決策又稱隨機(jī)型決策是指決策者對不同行動方案可能出現(xiàn)或面臨的情況(可能性)有一些了解，但不完全肯定?；疑到y(tǒng)具有從雜亂無章的、有限的數(shù)據(jù)中找出其所隱含規(guī)律的功能，根據(jù)其屬性建立灰色系統(tǒng)模型，從而進(jìn)行分析、決策和應(yīng)用。⑥灰色系統(tǒng)分析。②灰色因素的關(guān)聯(lián)分析。1982年第3期的《華中工學(xué)院學(xué)報》上發(fā)表了鄧聚龍教授的第一篇中文灰色系統(tǒng)論文“灰色控制系統(tǒng)”。根據(jù)信息論，對象系統(tǒng)本身能量的限制和外界噪音的干擾，往往會產(chǎn)生失真現(xiàn)象，并且再加上一些外部條件如理解力、接受能力等都給信息帶來失真現(xiàn)象。2 房地產(chǎn)投資決策和灰色系統(tǒng)理論系統(tǒng)是指由相互關(guān)聯(lián)、相互依賴、相互制約的兩個以上的要素構(gòu)成的、具有特定功能的有機(jī)整體。因此,本文在應(yīng)用灰色數(shù)學(xué)方法(主要有:灰色關(guān)聯(lián)度分析、GM(1,1)模型、灰色規(guī)劃、灰色動態(tài)模型、灰色概率預(yù)測、灰色局勢決策等)就房地產(chǎn)投資涉及的主要決策內(nèi)容進(jìn)行分析時將根據(jù)不同的決策內(nèi)容選取適當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)度計算方法、考慮各種模型的使用場合，靈活運(yùn)用灰色系統(tǒng)的各種方法來解決各種決策問題。而灰色系統(tǒng)的一個基本觀點(diǎn)是:一切隨機(jī)量都看作是在一定范圍那變化的灰色量。從我國的現(xiàn)實(shí)情況來看，我國房地產(chǎn)業(yè)僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，還存在許多問題。根據(jù)本項(xiàng)目的位置、建筑標(biāo)準(zhǔn)和成本因素確定銷售價格。一般可分為市場潛量預(yù)測和市場發(fā)展預(yù)測兩個方面。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方案決策直接關(guān)系并決定著投資的成敗，具有決定性的意義，所以在任何項(xiàng)目中都是重中之重的工作。沒有有效地把握決策分析的實(shí)質(zhì)，缺乏決策分析的系統(tǒng)觀，就會給房地產(chǎn)投資決策者帶來迷惑，不知下一步做什么，會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)錯失商機(jī)，所以就提出了灰色局勢分析，對已有的信息進(jìn)行分析，哪一塊地適合做什么，減少投資風(fēng)險。據(jù)調(diào)查:購房者中有60%～70%的人都要通過住房抵押貸款買房,現(xiàn)在全國各地銀行提供給房地產(chǎn)方面的貸款超過10000億元,其中貸款提供給開發(fā)商的約4000多億元,貸款給個人的住宅抵押約7500億元，這就使房地產(chǎn)投資決策者想辦法減少投資風(fēng)險。普通與高檔商品房產(chǎn)品的供求結(jié)構(gòu)也嚴(yán)重失衡，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)嚴(yán)重滯后于需求，高檔別墅和商用樓宇開發(fā)又嚴(yán)重趨前于需求。由此可見研究我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展與投資決策是非常有必要的。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點(diǎn)[1]。在商品房銷售價格中，％，％。與此同時，房價也在不斷攀升，從1998年以來全國平均上漲了10%以上，高于此間的消費(fèi)物價指數(shù)的上升；銷售量每年以20%以上的速度上漲，但房地產(chǎn)市場總體上是健康發(fā)展的，只存在局部價格高漲的現(xiàn)象；全國的商品住房價格仍會穩(wěn)定的上升，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局2005年對35個大中城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行的調(diào)查顯示，％，％。從改革開放到今的二十多年里，我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了復(fù)蘇期、成長期、快速增長期、平穩(wěn)運(yùn)行期幾個階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展已走向理性化的道路。隨后，天津、廣州、青島、廈門等沿海幾個大城市，房地產(chǎn)都有一定的發(fā)展。我國近代房地產(chǎn)業(yè)的形成，以1843年上海開埠為起點(diǎn)。我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生于19世紀(jì),隨著社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而萌芽,成長和演變,在這一過程中,我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了許多的波折,在不斷的挫折中勇于探索和研究,我國的房地產(chǎn)市場才慢慢的走向正常的軌道,我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要分為以下2個大的階段。其次，由于國外殖民者對中國的入侵而產(chǎn)生了租界，為外國殖民主義在中國經(jīng)營地產(chǎn)創(chuàng)造條件，為上海近代房地產(chǎn)業(yè)的興起鋪平了道路。(2)改革開放后我國房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)業(yè)在最近幾年保持了高速發(fā)展的態(tài)勢，自身形成一定的泡沫，1999年以來完成實(shí)際投資額每年都在1000億以上的增長，到2003年已達(dá)10154億，基本上已達(dá)到我國股市投資的規(guī)模。排前三位的分別是上海，％；寧波，％；天津，％。房地產(chǎn)施工面積達(dá)到4311