【正文】 信息(比如，對方的職務、職稱等)影響自己觀點和思想的表達和陳述。運用頭腦風暴法進行有關風險識別的討論時，與會成員的討論指向能趨于集中，效果將更加突出。這種方法的實質(zhì)是通過相互討論，產(chǎn)生思維共振，激發(fā)與會成員的靈感和思想，激發(fā)大家的創(chuàng)造性，以獲得有價值的具有新意的觀點、思想和創(chuàng)意。這是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的技術。在此基礎上，主持單位可以得到關于分析預測問題的最終結論。第二輪，征詢調(diào)查，在第二輪調(diào)查中，專家主要是對目標問題進行具體、深入和定量的分析和預測，包括從時間、空間、規(guī)模作靜態(tài)和動態(tài)的綜合分析以及相關定量預測。第一輪，信函調(diào)查，主要任務是向?qū)＜壹娜バ枰治鲱A測對象的背景材料，并請專家提出所需預測和分析的具體項目與問題。一般情況下確定20人左右。將統(tǒng)計后不同的意見及理由反饋給每位專家，讓他們再次提出意見。這是指參加房地產(chǎn)專家的相互匿名，沒有橫向聯(lián)系。德爾菲法依據(jù)系統(tǒng)的程序，采用匿名發(fā)表意見的方式，即專家之間不得互相討論，不發(fā)生橫向關系，只能與調(diào)查人員發(fā)生關系，通過多輪次調(diào)查專家對問卷所提問題的看法，經(jīng)過反復征詢、歸納、修改，最后匯總成專家基本一致的看法，作為預測結果。為了能及時地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險，并采取有效的措施化解、緩和、減輕、控制這些風險，減少它的危害程度，需要掌握一些專門的識別方法，以對各種可能發(fā)生的損失進行分析。 對于任何房地產(chǎn)投資者，投資風險識別決不是一朝一夕的事，而是一項長期的連續(xù)性和制度性的工作。風險因素的識別應以科學性為前提，嚴格按照房地產(chǎn)投資風險的性質(zhì)對其進行識別判斷，評價系統(tǒng)的設計既要科學、合理，又要客觀、務實。為了能準確地識別房地產(chǎn)投資風險并測定其風險的影響程度，建立一套科學合理的風險評價系統(tǒng)是非常必要的。但是，風險分析依賴的信息資料的可靠性，分析手段的科學性都會影響風險分析結果的準確性。通過對風險的分析，可掌握風險對投資活動及其結果的影響程度，了解風險的來源和發(fā)展趨勢，以便預先制定出避開風險的方案或減少風險損失的防范措施，使投資者的投資真正能帶來盈利。房地產(chǎn)投資的風險分析，對投資者的作用一般要表現(xiàn)在下列三個方面：一、依據(jù)作用。三、風險的評價風險估計只對項目各階段單個風險分別進行估計或量化，而風險評價則考慮單個風險綜合起來的整體風險以及項目主體對風險的承受能力。風險分析就是要對風險的識別、估計和評價作全面、綜合的分析。由于基礎工作不扎實，風險評價中無歷史資料可借鑒，或者為了查找歷史資料花費巨大精力。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有專職的風險管理人員，更談不上建立起完善的房地產(chǎn)投資風險分析系統(tǒng)。這一過程中存在著大量的不確定的風險因素，同時還涉及投資者與政府部門、最終用戶等之間的諸多關系涉及大量的政策、法規(guī)和法律問題，要做出一系列非確定性決策，這些決策屬于風險性決策范疇，決策是否正確，直接影響到投資的效果甚至投資的成敗。房地產(chǎn)經(jīng)營還包括物業(yè)管理：即日常的使用維護和管理。房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風險房地產(chǎn)項目建成后，資金投放工作基本結束，投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營階段。在設計與施工階段，主要不確定因素源自建筑成本的工期、通貨膨脹、物價等。 投資者在實施階段要面臨很多風險?？尚行匝芯侩A段的風險投資機會研究，是房地產(chǎn)投資可行性研究的第一階段，其主要任務是尋找投資機會，為項目投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和對市場的未來研究預測為出發(fā)點，尋找最有利的投資機會。二、投資過程中的風險房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收一直到房地產(chǎn)退廢為止的整個過程。技術風險包括建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新風險、建筑設計變動或計算失誤風險、設備故障、損壞或施工事故風險。因此，房地產(chǎn)商都非常關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發(fā)的風險。政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。(4)國民經(jīng)濟狀況變化風險。(3)財務風險。(2)通貨膨脹風險。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險?；蛉粨p失風險或然損失風險是指房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災害，諸如火災、洪水、地震等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風險。從而進行相對計算、預測，并加以控制。風險不等同于危險，危險勢必造成不良后果，而風險具有雙重性，如果能正確認識并合理加以利用，反而會使收益有所增加。風險存在的客觀性。房地產(chǎn)投資風險的特征是房地產(chǎn)風險的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。缺點是房地產(chǎn)投資受制約的因素多，變現(xiàn)能力差，投資數(shù)額大，投資回收期長等，因而房地產(chǎn)投資存在很大風險。房地產(chǎn)投資不可移動的特征，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，也就是說，能使開發(fā)商通過投資開發(fā)獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲得合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營活動，以賺取正常的經(jīng)營利潤，并具備支付租金的能力。投資行為有一條定律，就是風險報酬原則，即在其他條件不變的情況下，風險越大，投資報酬率越高。若遇上房地產(chǎn)市場處于蕭條時期，房地產(chǎn)投資的回收期的長短更難預料。而且房地產(chǎn)項目在未完全配套建成之前，不具有使用價值，只有到了全部建成之后，才發(fā)揮其具有的功能，這就使房地產(chǎn)開發(fā)投資必須在建設過程中一次性支出全部費用，加大了房地產(chǎn)投資的強度。在市場經(jīng)濟條件下，在眾多的投資領域中，房地產(chǎn)投資吸引著越來越多的投資者。從狹義上講，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上與之不可分離的部分；從廣義上講，房地產(chǎn)是指土地、構筑物及其所附帶的各種權利和契約，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。第7章 總結與展望。第4章 講述房地產(chǎn)投資風險評價的方法并舉出相應的實例分析。總括性的介紹本文研究的背景、研究的意義、研究方法和本文研究的內(nèi)容及文章結構。本文在閱讀大量的國內(nèi)外文獻基礎上，根據(jù)自己所學的知識，以識別誤區(qū)、回避誤區(qū)，辨別缺陷、彌補缺陷為原則，對房地產(chǎn)項目投資風險進行理論和實踐研究，從中找出影響房地產(chǎn)投資的所有風險，對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風險因素進行歸納和總結，進而形成房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險指標體系，力求將房地產(chǎn)風險評價和風險防范對策有機結合，始終遵循科學的房地產(chǎn)決策方法應該是定性與定量結合、主觀與客觀一致的思路，在對房地產(chǎn)投資風險的要素等進行概括后，進行較全面深入的研究，從而為管理者預防和減少房地產(chǎn)開發(fā)投資風險提供科學的參考。本文擬通過對房地產(chǎn)開發(fā)的投資風險、投資風險因素分析及風險評價等研究，進而有利于房地產(chǎn)企業(yè)準確地對房地產(chǎn)項目進行定位，使房地產(chǎn)企業(yè)更加順利地發(fā)展，這對我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展、合理使用有限的國土資源以及我國經(jīng)濟和社會順利發(fā)展等方面都具有重要的作用。眾多的不確定因素，決定了投資效益的不確定性，使投資方案和決策具有相當?shù)臐撛陲L險，尤其是我國還處在房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段，這一階段中市場發(fā)育尚不完善，政策法規(guī)尚不健全或者施行不力，交易信用和市場資料不足，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了更大的風險性。房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢得到初步控制。其中，商品住宅完成投資22369億元，%，%。三是盲目投資嚴重、商品房積壓、土地拋荒等諸多問題?，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)起步雖晚，但其發(fā)展迅猛，己經(jīng)成為當代中國各大城市的支柱產(chǎn)業(yè)，成為國民經(jīng)濟發(fā)展中三大最強勁的動力之一。s economic construction,real estate market system is marching intothe standard stage in our real estate industry entered positive cycle about market petition anddeveloped into an independent real estate industry that is influenced by nature and society and facesmany indetermination is a high investment,repayment and risk to estimate risk is a big problem that isurgent to be solved in china.Firstly,this study probes into the fundamental characteristics of real estate investment risk,and then the evaluation index system of investment risk of mereial real estate is established. Seeondly,the existing evaluating methods are analyzed,and their characters and disadvantages are pared. In the end, summarize the full text and propose the hope.The methodology adopted in this paper is: the bination of quality and quantity analyses, the integration of theory and practice. The purpose is to apply the theory of the risk management to decisionmaking of real estate investment and provide some help to achieve scientific decisionmaking.第一章 緒論 研究背景 近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，已成為啟動內(nèi)需推動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。其次分析了現(xiàn)行風險評價方法并比較了現(xiàn)行評價方法的特點與不足。隨著中國經(jīng)濟建設規(guī)模的不斷擴大，我國房地產(chǎn)市場體制正在步入規(guī)范階段，房地產(chǎn)業(yè)進入了市場競爭的良性循環(huán)，已經(jīng)發(fā)展成為一個獨立的行業(yè)。前兩章內(nèi)容不是核心，寫的還可以，第三章應該寫“房地產(chǎn)投資風險識別”，介紹房地產(chǎn)投資過程中可能遇到的風險在種類，最好多寫一些，然后介紹風險識別的方法，介紹方法的應用和優(yōu)缺點不要分開寫，放在一起寫更好一些，每介紹一種方法，先寫這種方法如何應用、操作步驟，然后介紹這種方法的優(yōu)缺點。我記得上次給你提過建議，建議把風險的種類放到“風險識別”這一部分。論文之間要有銜接性，而不是只為了字數(shù)而進行拼湊。摘要房地產(chǎn)投資風險評價就是對將會出現(xiàn)的各種不確定性及其可能造成的各種影響和影響程度進行恰如其分的分析和評價。本文首先論述了房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資風險的基本特征，并對影響房地產(chǎn)投資風險的因素做了細致的分析。AbstractThe risk assessment of the real estate investment can properly carry out the analysis and evaluation on the instability and the effect caused by the instability and the degree of effect on the real estate the unceasing expansion of China39。隨著我國加入WTO，北京奧運會的成功舉辦，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨著更大的機遇和挑戰(zhàn)，同時行業(yè)內(nèi)競爭也更加激烈。二是房地產(chǎn)信貸資金過大，導致國家銀行風險過高。據(jù)統(tǒng)計，2009年111月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，%。111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米，%；完成土地開發(fā)面積20338萬平方米，%。同時，由于房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個特殊的行業(yè)，它除具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費和服務等特征外，還具有生產(chǎn)周期長、資金需求大、流動性差、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、影響因素多等特點，這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種高風險行業(yè)。再加上金融危機對國際金融市場造成嚴重沖擊，世界經(jīng)濟進入下行通道，而目前我國經(jīng)濟對外依存度較高，全球經(jīng)濟的衰退以及由此帶來的外需減弱必然會給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來負面影響，盡管我國有較強的抵御能力，但房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，本身與社會經(jīng)濟和金融市場關聯(lián)更密切些，必然會受到更多的影響。 研究的目標（目的）和方法近年來，房地產(chǎn)投資風險已逐步成為學術界的一大研究熱點。第1章 緒論。第3章 房地產(chǎn)投資風險分析及識別方法。第6章 技術經(jīng)濟分析。房地產(chǎn)的內(nèi)涵可以從廣義和狹義兩方面來定義。房地產(chǎn)投資總體可分為房產(chǎn)投資和地產(chǎn)投資兩類。即使是一般居民為了滿足自己的居住需要，購買單個住房單元，至少也得幾十萬、幾百萬。如果房地產(chǎn)投資者自行開發(fā)、自行經(jīng)營，則投資回收期更長。四、房地產(chǎn)投資回報率高，收益好任何一種投資行為，都是想得到收益的，但高收益往往伴隨著高風險。從某種程度上講，房地產(chǎn)投資具有地域壟斷性。此外，能不定期利用建筑物的折舊進行合理避稅等。由于房地產(chǎn)