【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)其進(jìn)行改造。時(shí)間價(jià)格舉例2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 37例二：線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在籌備期和建設(shè)期能起到讓住宅價(jià)格上漲的作用，但完工后，影響力逐步減弱時(shí)間一條軌道的修建，一個(gè)公路或街道的改擴(kuò)建都可以稱為交通設(shè)施的線狀建設(shè)。不妨以北京東四環(huán)路周邊（以東四環(huán)路為對(duì)稱軸線， ）的商品房的均價(jià)為考慮對(duì)象。東四環(huán)路的建設(shè)時(shí)間為 1998年 9月 1999年 9月，其中籌備期： 1997年第 4季度 1998年第二季度；建設(shè)期： 1998年第 3季度 1999年第 2季度；竣工期：1999年的 4季度。1997年 1998年 1999年第 1季度第 2季度第 3季度第 4季度第 1季度第 2季度第 3季度第 4季度第 1季度第 2季度第 3季度第 4季度均價(jià) 6000 5000 5300 5522 5655 5874 5964 5858 5858 5943 5771 5663均價(jià)變化 1000 300 222 133 219 90 106 0 85 172 108價(jià)格北京東四環(huán)路地區(qū)商品住宅 19971999年均價(jià)變化線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)周邊商品的住宅價(jià)格確實(shí)有一定的影響，籌備期和建設(shè)期利好作用顯著，其潛力也會(huì)充分顯現(xiàn)，但工程完工后，這利利好消息對(duì)周邊物業(yè)價(jià)格的影響潛力大大減弱。舉例2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 38例三：面狀基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模較大，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，影響范圍較大、時(shí)間也較長(zhǎng)北京市望京地區(qū)商品住宅均價(jià)走勢(shì)圖單位：元 /平方米對(duì)某個(gè)地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的市政改造或重新建設(shè)，都可稱為面狀開發(fā)，面狀開發(fā)有城市危改、新區(qū)的建設(shè)開發(fā)等。以北京的望京新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)對(duì)周邊商品住宅的影響為例，面狀基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模較大，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，影響的范圍和時(shí)間都比點(diǎn)狀或線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大，它能帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，從而提高了區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)。舉例2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 39報(bào)告內(nèi)容182。 第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧182。 新疆國(guó)際置地公司內(nèi)部管理診斷182。 新疆國(guó)際置地公司外部環(huán)境分析182。 第二階段工作計(jì)劃 房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概述地區(qū)政策環(huán)境分析地區(qū)房地產(chǎn)趨勢(shì)分析2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 40烏魯木齊土地開發(fā)與市場(chǎng)需求密切相關(guān)；市場(chǎng)不斷完善，開發(fā)商投資將更加理性，土地的供應(yīng)量起碼在 300萬平米的水平資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒? 烏魯木齊的土地開發(fā)與市場(chǎng)需求密切相關(guān)。? 烏魯木齊的 2023年房地產(chǎn)投資額是2023年 ，但 2023年購(gòu)置土地面積和完成開發(fā)面積都小于 2023年， 2023年與 2023年相比更是如此。? 當(dāng)市場(chǎng)相對(duì)成熟、競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，開發(fā)商在購(gòu)地和開發(fā)上都會(huì)采取更加謹(jǐn)慎、理性的態(tài)度。? 同時(shí)，可以看出市場(chǎng)能提供的土地至少在將近 300萬平米的水平。烏魯木齊房地產(chǎn)總開發(fā)購(gòu)置土地面積完成開發(fā)土地面積正在開發(fā)土地面積待開發(fā)土地面積單位：萬平方米2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 41新華信房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)模型房地產(chǎn)面積需求預(yù)測(cè)模型其中：k1 城市化水平系數(shù)；p1 現(xiàn)有人口數(shù)；p2 未來年份人口數(shù)；G1 現(xiàn)有人均居住面積；G2 未來年份人均居住面積；D 折舊住房面積；n 預(yù)測(cè)的年份2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 42新疆地區(qū)房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)：未來一些年新疆至少每年需新建住房1053萬平米左右依據(jù)城市化發(fā)展水平來計(jì)算 按照低速提高居住水平來計(jì)算 從住房拆舊新建來計(jì)算? 總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率仍按 ％計(jì)算，預(yù)計(jì)到 2050年，新疆人口可達(dá) 3345萬人。城市化水平按 60％計(jì)算，城鎮(zhèn)人口可達(dá) 2023萬人。后 30年城鎮(zhèn)人口增加969萬人，仍按人均建筑面積 18平方米計(jì)算，即為 17442萬平方米，平均每年需要建住房 581萬平方米。? 預(yù)定 2023年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提高到 25平方米考慮（居住面積 ），按 1038萬城鎮(zhèn)人口每人增加７平方米計(jì)算，前 20年提高居住水平需要建 7266萬平方米，平均每年建 3634萬平方米。預(yù)計(jì)到2050年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將提高到 35平方米（居住面積 方米），還需再新建住房 26853萬平方米，平均每年新建 895萬平方米。? 新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房建筑面積 9692萬平方米，其中成套住房 5321萬平方米（成套率 ％）。按 50年折舊計(jì)算，預(yù)計(jì)每年拆除新建 106萬平方米；另有 4371萬平方米住房為磚木結(jié)構(gòu)、土塊平房和部分危舊房，平均按 30年折舊計(jì)算，預(yù)計(jì)每年拆除新建 145萬平方米。將以上兩項(xiàng)合并，預(yù)計(jì)每年需要拆除新建的住房約 251萬平方米。? 預(yù)計(jì) 21世紀(jì)前 20年，新疆城鎮(zhèn)每年至少需要新建住房 1053萬平方米左右；后 30年則每年需新建住房 1726萬平方米。估計(jì)具體實(shí)施中會(huì)有某些因素和條件的變化而適當(dāng)增加或減少，但總體發(fā)展中不會(huì)有大的變化。2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 43烏魯木齊房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)：至 2023年平均商品房（住宅、商鋪、寫字樓和其他）面積需求每年為 資料來源：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來自新疆統(tǒng)計(jì)局備注：人口預(yù)測(cè)按 1996年至 2023年平均人口增長(zhǎng)率 %計(jì)烏魯木齊人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)單位：萬人? 據(jù)人口預(yù)測(cè)，相對(duì)2023年， 2023年新增人口 ，粗略按全國(guó)人均面積21平米計(jì)，則每年需新增房屋面積。? 烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民平均收入增長(zhǎng)率為 %，據(jù)我國(guó)權(quán)威研究，人均收入增長(zhǎng)速度與人均住房面積增長(zhǎng)速度的比率為 1:, 則人均面積增長(zhǎng)速度為%。每年需平均新增面積 平米。? 以 2023年住宅占商品房的比例 ，可推測(cè)出未來每年房屋面積需求 預(yù)測(cè)值實(shí)際值2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 44烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)總結(jié)烏魯木齊房地產(chǎn)投資在未來兩年內(nèi)將會(huì)持續(xù)走低；6烏魯木齊房地產(chǎn)近兩年內(nèi)的趨勢(shì)是趨向供需總體平衡；32023年住宅市場(chǎng)的供給仍將出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性過剩；5烏魯木齊的土地供應(yīng)量至少在每年 300萬平米的水平；1目前烏魯木齊的商品住宅供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔住宅比例偏高，而經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低；4預(yù)測(cè)整個(gè)烏魯木齊的房地產(chǎn)對(duì)商品房的面積需求 ；2烏魯木齊的房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅所占的比例將有所下降，但仍將占有較高的比例；7市場(chǎng)正處于對(duì)空置房的消化階段，空置房的面積和空置率將有所下降。82023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 45報(bào)告內(nèi)容182。 第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧182。 新疆國(guó)際置地公司內(nèi)部管理診斷182。 新疆國(guó)際置地公司外部環(huán)境分析182。 第二階段工作計(jì)劃 房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析烏市住宅市場(chǎng)分析烏市寫字樓市場(chǎng)分析烏市商鋪市場(chǎng)分析2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 46烏魯木齊的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資經(jīng)過 19982023年的高速增長(zhǎng)，在最近兩年有一個(gè)回落趨勢(shì)。銷售的波動(dòng)周期滯后于投資周期。未來的供求總體上將趨于平衡資料來源： 2023年烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒? 投資和銷售都經(jīng)過了一個(gè)高速增長(zhǎng)階段，然后有一個(gè)回落趨勢(shì)；? 投資與銷售的波動(dòng)變化一致，但銷售的波動(dòng)落后于投資的變化；? 投資反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，銷售收入表明市場(chǎng)的需求，單純從投資和銷售上看，未來投資趨于理性，所反映的供求趨向于平衡。烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和銷售的變化銷售額投資額單位：億元2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 47從烏魯木齊市近年商品房屋供應(yīng)和銷售分析，由于前幾年銷售面積落后于竣工面積，房屋的空置面積較大，開發(fā)商采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，竣工面積減少，未來向供求平衡方向發(fā)展資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局烏魯木齊房地產(chǎn)竣工與銷售面積銷售面積竣工面積單位：平方米2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 48烏魯木齊近年對(duì)各種商品房屋的投入比例不斷發(fā)生變化，寫字樓、商鋪的比例在加大，而住宅所占的比例下降資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊市各類房地產(chǎn)業(yè)態(tài)投資住宅寫字樓其他商鋪單位：億元2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 49烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)近年的銷售面積和空置面積總體上是在攀升，到 2023年空置面積有所回落，市場(chǎng)處于逐步對(duì)空置面積的消化階段資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局備注： 2023年數(shù)據(jù)是根據(jù) 2023年 111月的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)得到烏魯木齊房地產(chǎn)銷售與空置面積空置面積銷售面積單位：萬平方米2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 50烏魯木齊的住宅市場(chǎng)供給方面，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的住宅量所占的比例逐步加大資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒備注： 2023年竣工面積中另有更新改造面積 ， 2023年更新改造面積為 烏魯木齊房地產(chǎn)竣工面積構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)基本建設(shè)單位：萬平方米2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 51烏魯木齊住宅與整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)類似，投資與空置面積都有所下降，但投資的下降幅度較大資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局備注： 2023年數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)值烏魯木齊住宅投資與空置面積面積單位：萬平方米投資額單位：億元空置面積 　投資額烏魯木齊市一個(gè)相對(duì)比較封閉的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)區(qū)域外的投資吸引力度不是很大，因此，本地開發(fā)商在一個(gè)階段的投入后，會(huì)相對(duì)比較理性地回收資金，消化存貨2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 52僅考慮 2023年未竣工量和空置面積作初步估算， 2023年的住宅市場(chǎng)供給也將達(dá) 2023年施工面積達(dá) 2023年竣工面積達(dá) 2023年將繼續(xù)施工面積 2023年末住宅空置面積 2023年住宅供應(yīng)面積 ? 2023年的施工面積、竣工面積和住宅空置面積是根據(jù) 2023年 111月數(shù)據(jù)作預(yù)測(cè)所得；? 一般住宅的施工周期在兩年之內(nèi)，故可假設(shè) 2023年的未竣工面積將在下年竣工；? 所得的 2023年的住宅供應(yīng)量還不包括將在 2023年開工竣工的面積；? 據(jù)前幾年的銷售數(shù)據(jù)可看出， 2023年的住宅供給已遠(yuǎn)超出市場(chǎng)需求。 2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 53以廣匯所建成的小區(qū)作為烏魯木齊供給市場(chǎng)的代表，可看出目前經(jīng)濟(jì)適用房和中檔商品房占有絕大的比例，而這兩者中檔房的比例較經(jīng)濟(jì)適用房稍高資料來源：廣廈房網(wǎng)低價(jià)位房?jī)r(jià)格區(qū)間 10002023元廣匯有 16個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間%中檔商品房?jī)r(jià)格區(qū)間 20233000元廣匯有 22個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間%高檔樓盤價(jià)格區(qū)間 30005000元廣匯有 13個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間%廣匯住宅價(jià)位構(gòu)成? 廣匯在烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有 50%的占有率，廣匯的房產(chǎn)開發(fā)能較大程度地反映烏市住宅市場(chǎng)的供給2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 54烏魯木齊住宅市場(chǎng)影響供給的因素分析?住戶的生命周期：不同的生命周期，對(duì)住宅的需求不同，同時(shí)會(huì)帶來舊房的供給影響 住宅市場(chǎng)供給的因素?住戶的購(gòu)買力：購(gòu)買力高，購(gòu)買新房的同時(shí)就會(huì)出售舊房?開發(fā)商對(duì)未來銷售的預(yù)期：預(yù)期越高，可能商品住宅的供給越多?市場(chǎng)中開發(fā)商的數(shù)量：目前房地產(chǎn)企業(yè)有 96家，有規(guī)模可發(fā)能力的有二十多家，競(jìng)爭(zhēng)激烈?住戶工作地點(diǎn)的變動(dòng)：這種變動(dòng)就會(huì)帶來舊房的供給?開發(fā)過程中各個(gè)要素的價(jià)格：如土地成本，建筑材料的成本等?房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)率和技術(shù)?土地供應(yīng)：根據(jù)烏魯木齊城市規(guī)劃，可供開發(fā)的土地供應(yīng)量決定了住宅的總體開發(fā)面積? 住宅市場(chǎng)的供給包括新建住宅和舊房；? 虛線框中的因素是影響舊房供給的因素2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 55烏魯木齊房地產(chǎn)供給市場(chǎng)上主要開發(fā)商介紹新疆廣匯 正泰房地產(chǎn) 新疆新天 華源房地產(chǎn)烏魯木齊地區(qū)市場(chǎng)占有率最大的房地產(chǎn)公司F廣匯主要由１個(gè)開發(fā)公司、 10個(gè)營(yíng)銷公司、２個(gè)租賃公司、４個(gè)物業(yè)管理公司、１個(gè)物資供應(yīng)公司等１８?jìng)€(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體構(gòu)成，集設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理等為一體，是廣匯企業(yè)集團(tuán)創(chuàng)利稅的支柱產(chǎn)業(yè)F廣匯堅(jiān)持開發(fā)為龍頭，以銷售為中心，以物業(yè)管理和售后服務(wù)為后盾F廣匯已開發(fā)住宅小區(qū) 37個(gè)，寫字樓 7個(gè)。其市場(chǎng)占有率高達(dá) 50%正泰經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段F1991年白宮大酒店開業(yè)，為正泰今后發(fā)展奠定了基礎(chǔ)F正泰科工貿(mào)有限公司成立，探索和積累了不同行業(yè)強(qiáng)盛發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)F1996年，將主業(yè)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)F正泰注重抓質(zhì)量、服務(wù)、抓內(nèi)部管理，以人為本F開發(fā)小區(qū)：誠(chéng)興、誠(chéng)業(yè)等小區(qū)新天國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作（集團(tuán)）有限公司發(fā)起設(shè)立F經(jīng)營(yíng)理念：管理科學(xué)、運(yùn)作規(guī)范、提高品質(zhì)、注重效益F經(jīng)營(yíng)宗旨：開發(fā)品質(zhì)一流，讓買家放心；物業(yè)管理一流，讓住戶安心F開發(fā)了天?；▓@、天潤(rùn)花園、天鴻山莊、天際大廈、天竹苑、天一大廈、新天國(guó)際辦公樓等項(xiàng)目。并成功進(jìn)入經(jīng)濟(jì)中心城市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)F新天走高端品牌之路，銷房率幾