【正文】 些省區(qū)同類(lèi)住宅建房成本平均要高出 20％ 40％不等。? 新疆屬全國(guó)地震多發(fā)地區(qū)，冬季漫長(zhǎng)。? 住房成套率為 54％，城鎮(zhèn)缺房戶(hù) 111256戶(hù)；有危舊房屋 219萬(wàn)平方米，水、電、暖、衛(wèi)等不配套需改造房屋4370萬(wàn)平方米，國(guó)有企業(yè)的雙困戶(hù)和最低收入貧困家庭約占城鎮(zhèn)人口的 12％，近 20萬(wàn)戶(hù)。這一特定的住房對(duì)象，不僅使職工養(yǎng)成了依賴(lài)單位的固守觀念，而且也造成了新疆城鎮(zhèn)住房社會(huì)化水平偏低的現(xiàn)實(shí)。在城市中獨(dú)立的各企業(yè)、事業(yè)單位構(gòu)成了城市人口的主體。而南疆地區(qū)三地州土木結(jié)構(gòu)的平房仍占５０％以上，平均有近６０％的城鎮(zhèn)居民未調(diào)換過(guò)住房。–總體來(lái)看，以烏魯木齊為首的沿天山北坡地區(qū)，由于自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，住房建設(shè)也得到了較快的發(fā)展。商品房購(gòu)買(mǎi)接近完全家庭或個(gè)人驅(qū)動(dòng)。? 從房地產(chǎn)的投資構(gòu)成來(lái)看，烏魯木齊的房地產(chǎn)投資主要是以其它經(jīng)濟(jì)形式投資為主。實(shí)際上在烏魯木齊真正具有開(kāi)發(fā)規(guī)模的只有二十多家。 第二階段工作計(jì)劃 房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概述地區(qū)政策環(huán)境分析地區(qū)房地產(chǎn)趨勢(shì)分析2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 24烏魯木齊市近年房地產(chǎn)投資較大，于 2023年達(dá)到一個(gè)高潮，之后有一個(gè)下降的趨勢(shì)資料來(lái)源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局烏魯木齊近年房地產(chǎn)投資情況單位：億元? 房地產(chǎn)投資總體上在 2023年達(dá)到高潮后，烏魯木齊房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，有下降的一個(gè)趨勢(shì)；? 據(jù)房地產(chǎn)的投資規(guī)律，投資下降，贏利也隨之回落；? 新疆 2023年 14月房地產(chǎn)投資 ，比上年同比增長(zhǎng) %，但住宅投資只同比增長(zhǎng)13%，商業(yè)用房同比增長(zhǎng) ，商業(yè)用房成為該時(shí)期的重點(diǎn)。 新疆國(guó)際置地公司內(nèi)部管理診斷182。 2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 22烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)城鄉(xiāng)居民收入的增長(zhǎng)稍低于烏魯木齊 GDP的增長(zhǎng)；6非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資比重逐步上升，投資主體多元化格局初步顯現(xiàn)；3基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大；5烏魯木齊近年的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年內(nèi)仍能保持 %的增長(zhǎng)速度；1三大產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但調(diào)整的幅度不大；4投資總量在調(diào)控中不斷擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到較強(qiáng)的拉動(dòng)作用；2烏魯木齊的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是商業(yè)、建筑業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)；7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善；82023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 23報(bào)告內(nèi)容182。據(jù)投入產(chǎn)出模型，預(yù)測(cè) “ 十五 ” 期間未來(lái)幾年總產(chǎn)出值，即 X值預(yù)測(cè)整個(gè) “ 十五 ” 期間 ,烏魯木齊市固定資產(chǎn)投資規(guī)模將快速增長(zhǎng) ,預(yù)計(jì)會(huì)五年累計(jì)達(dá)到 850900億元，年均增長(zhǎng) 15%左右所有生產(chǎn)活動(dòng)新增加的價(jià)值與總產(chǎn)值的比率。年均增長(zhǎng)率將達(dá) 12%根據(jù)總固定資產(chǎn)投資和總消費(fèi)得到 “ 十五” 未來(lái)幾年的最終消費(fèi)值。2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 20其中：A為消耗矩陣：運(yùn)用投入產(chǎn)出模型和總體增加值率對(duì)烏魯木齊市 GDP進(jìn)行預(yù)測(cè)投入產(chǎn)出模型：X為社會(huì)總產(chǎn)品向量；Y為最終產(chǎn)品向量，包括積累、消費(fèi)、凈出口等，反映了國(guó)民收入分配和再分配的最終使用情況。從烏市目前的情況看，金融保險(xiǎn)業(yè)得到了一定發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了重要作用。生產(chǎn)的產(chǎn)品是高收入彈性的，隨著收入的增加，對(duì)該產(chǎn)品的需求量越大，該行業(yè)將作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。目前烏市的人均居住面積僅為 ，其發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｘ涍\(yùn)郵電業(yè)對(duì)烏市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)作用很大，烏市要建成國(guó)際性的商貿(mào)城市，交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展非常重要，只有物流和信息流都暢通無(wú)阻，國(guó)民經(jīng)濟(jì)才能進(jìn)一步發(fā)展壯大 。烏市作為新疆的商貿(mào)中心，將進(jìn)一步發(fā)展商貿(mào)業(yè)，不論從規(guī)模還是效益都應(yīng)發(fā)揮重要的作用。單位：億元第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 16烏魯木齊市城鄉(xiāng)居民的收入狀況資料來(lái)源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)備注： 城市居民收入為人均可支配收入； 農(nóng)牧民的收入指人均純收入城市居民的收入增長(zhǎng)較快， 2023年較 2023年增長(zhǎng) %， 2023年較其上年增長(zhǎng) %，相對(duì)來(lái)說(shuō)，農(nóng)牧民的收入增長(zhǎng)不大新疆居民的收入狀況單位：元農(nóng)牧民收入 居民收入2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 17烏魯木齊主要行業(yè)就業(yè)情況資料來(lái)源： 2023年烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊 2023年初的總?cè)丝跒椤?新疆國(guó)際置地公司外部環(huán)境分析182。 第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧182。而我國(guó)的比例在絕大多數(shù)地區(qū)偏高2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 8房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，其作用主要表現(xiàn)在行業(yè)整體利潤(rùn)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，土地價(jià)格因供需關(guān)系的緩和，將處于合理區(qū)間對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，土地交易價(jià)格將由企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期和成本控制能力等要素決定，最終的趨勢(shì)是趨向于實(shí)力雄厚，獲利能力強(qiáng)，成本控制好，規(guī)模大的開(kāi)發(fā)企業(yè)的最終定價(jià)3從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地價(jià)格的市場(chǎng)化趨勢(shì)是回歸到合理的區(qū)間，也就是說(shuō)，整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)幅度逐漸減小。19972023全國(guó)商品房竣工、開(kāi)工、銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 7 資料來(lái)源： 《 新財(cái)富 》 空置率高的一個(gè)主要原因在于商品住宅價(jià)格高，超過(guò)了中國(guó)普通居民的承受能力。 1999年末，全國(guó)商品房空置面積累計(jì)為 9124萬(wàn)平方米，商品住宅空置率達(dá)到 19％ ,處于空置危險(xiǎn)期之間。但是，房地產(chǎn)業(yè)的利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，以及商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，商品房空置率大資料來(lái)源： 建設(shè)部統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)， 《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 》? 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，我國(guó)目前比較合適的商品住宅空置率應(yīng)在 5%14%之間。 第二階段工作計(jì)劃 房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)特性分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 3經(jīng)營(yíng)性土地的供應(yīng)方式發(fā)生了大的變化? 市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源，對(duì)土地供需進(jìn)行合理調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值；? 保證了土地交易的公開(kāi)、公平與公正，提高交易行為的規(guī)范化程度，可以從源頭上有效地遏制腐敗；? 市場(chǎng)的完善和市場(chǎng)作用的發(fā)揮，有利于促進(jìn)政府進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能，改革行政方式，提高管理和服務(wù)水平。 新疆國(guó)際置地公司內(nèi)部管理診斷182。做實(shí)基礎(chǔ)工作，更新運(yùn)作理念，全面提升國(guó)際置地公司管理工作2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 2報(bào)告內(nèi)容182。 第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧182。 新疆國(guó)際置地公司外部環(huán)境分析182。土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)掛牌拍賣(mài)開(kāi)發(fā)商回收閑置土地2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 41999年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積以年平均 40%的速度增長(zhǎng)，但同期開(kāi)發(fā)的土地面積增長(zhǎng)只有 %，一方面顯示近幾年新的 “ 圈地 ” 運(yùn)動(dòng)發(fā)展迅猛，另一方面顯示企業(yè)更多地注重土地儲(chǔ)備對(duì)未來(lái)發(fā)展的價(jià)值? 盡管?chē)?guó)家對(duì)閑置土地的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，但數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 土地儲(chǔ)備 ”總量仍在增加? 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)土地價(jià)格上漲的預(yù)期是加強(qiáng) “ 土地儲(chǔ)備 ” 的主要?jiǎng)右? 集團(tuán)開(kāi)發(fā)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式被多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)采納，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)土地的戰(zhàn)略攫取成為主要競(jìng)爭(zhēng)手段? 大面積的 “ 土地儲(chǔ)備 ” 將面臨政策和資金兩方面的風(fēng)險(xiǎn)，但卻有助于實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)抓住時(shí)機(jī)，完成連貫動(dòng)作的快速發(fā)展2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 5全國(guó) 2023年土地交易價(jià)格指數(shù)有比較大的提高，根據(jù)國(guó)家計(jì)委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，主要原因是因?yàn)橥恋鼗鶞?zhǔn)價(jià)格的提高和公開(kāi)出讓方式注：土地交易價(jià)格指數(shù)以前一年為 100計(jì)算? 從全國(guó)范圍看，由于政策性因素（土地基準(zhǔn)價(jià)、公開(kāi)出讓方式）的影響，全國(guó)土地交易價(jià)格從 2023年起有較大幅度提高? 部分省市的市場(chǎng)交易價(jià)格指數(shù)增幅驚人，太原市 2023年至 2023年增幅為%，在土地價(jià)格市場(chǎng)化的初期，公開(kāi)出讓價(jià)格與協(xié)議出讓價(jià)格相比，增幅較大2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 6根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，近幾年房地產(chǎn)業(yè)的毛利率在 40% 左右。? 自 1995年起，全國(guó)商品住宅空置面積每年以 1000多萬(wàn)平方米的速度在遞增。近年來(lái)，商品房空置面積繼續(xù)增大。根據(jù)世界銀行資料，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的住房售價(jià)與家庭年收入的比例在 3 到 6 之間，居民才能負(fù)擔(dān)得起。5房地產(chǎn)企業(yè)是以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和基本原則，預(yù)期利潤(rùn)的高低和獲取利潤(rùn)能力的強(qiáng)弱是企業(yè)判斷土地價(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)；1從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度看，土地市場(chǎng)化進(jìn)程的加快會(huì)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，在這一階段中，土地交易價(jià)格的表現(xiàn)為快速增長(zhǎng)到平穩(wěn)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)目減少，整體利潤(rùn)降低，但存留開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)普遍較好；4過(guò)高的土地交易價(jià)格可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到資源和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但增加了開(kāi)發(fā)成本，使得最終商品失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；22023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 9新華信認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少? 短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平? 開(kāi)發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理? 土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)及企業(yè)數(shù)量發(fā)展趨勢(shì)示意圖2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 10部分上市的房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)、收入和利潤(rùn)比較資料來(lái)源：中國(guó)上市公司資訊網(wǎng)利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入資產(chǎn)2023年部分上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)、收入和利潤(rùn)2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 11國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以分為兩種類(lèi)型：一類(lèi)是具有資源優(yōu)勢(shì)型的開(kāi)發(fā)商、另一類(lèi)是管理運(yùn)作型的開(kāi)發(fā)商，兩類(lèi)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力不同，未來(lái)的發(fā)展前景也不同運(yùn)作型開(kāi)發(fā)商特點(diǎn)?政府關(guān)系一般?優(yōu)質(zhì)土地少?重要通過(guò)熟地開(kāi)發(fā)贏利?公司地資金實(shí)力強(qiáng)?公司地人員素質(zhì)高?公司定位明確?核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)為很強(qiáng)地運(yùn)作能力資源型開(kāi)發(fā)商特點(diǎn)?政府關(guān)系密切?獲得優(yōu)質(zhì)土地的成本低?土地儲(chǔ)備量大?以區(qū)域開(kāi)發(fā)為主?通過(guò)生地開(kāi)發(fā)的贏利能力強(qiáng)隨著國(guó)家對(duì)土地管理的日趨嚴(yán)格，土地價(jià)格將更加透明化，開(kāi)發(fā)商獲得土地的成本差異不斷縮小，未來(lái)運(yùn)作型的開(kāi)發(fā)商將表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 12根據(jù)建設(shè)部的發(fā)展規(guī)劃， 20232023年的房地產(chǎn)業(yè)的四大發(fā)展前景四大發(fā)展前景房地產(chǎn)業(yè)將以每年12%的速度增長(zhǎng)實(shí)行社會(huì)、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會(huì)房屋總量的 50%商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá) 80%城鎮(zhèn)人均住房使用面積 2023 年達(dá)到 18 平方米，建設(shè)住宅 億平方米，平均每年新建 億平方米31242023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 13報(bào)告內(nèi)容182。 新疆國(guó)際置地公司內(nèi)部管理診斷182。 第二階段工作計(jì)劃 房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 14烏魯木齊的經(jīng)濟(jì)近年快速增長(zhǎng)，平均 GDP增長(zhǎng)率達(dá) %，高于新疆同比年份的平均增長(zhǎng)率資料來(lái)源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局備注： 2023年烏魯木齊的 GDP為計(jì)劃值新疆與烏魯木齊 GDP統(tǒng)計(jì)新疆烏魯木齊烏魯木齊近年的 GDP平均增長(zhǎng)率為 %，高于新疆的平均增長(zhǎng)率 %，更高于全國(guó)平均增長(zhǎng)率單位：億元2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 15烏魯木齊近年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的比例不斷提高，且第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度較高資料來(lái)源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒備注： 2023年烏魯木齊各產(chǎn)業(yè)值為計(jì)劃值，各產(chǎn)業(yè)值是按當(dāng)年價(jià)計(jì)算烏魯木齊產(chǎn)業(yè)發(fā)展 烏魯木齊三大產(chǎn)業(yè)平均增長(zhǎng)率烏魯木齊近年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)從 1998年占 %增長(zhǎng)到 2023年占 GDP的 %，第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度明顯地高于第一、二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度。 2023年初房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)為 4222人，到 2023年初增長(zhǎng)到 9524人，就業(yè)人數(shù)為上年的 ，說(shuō)明了近年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)烏魯木齊主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)單位：千人2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 182023年烏魯木齊市人均消費(fèi)支出資料來(lái)源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局雜項(xiàng)食品 教育娛樂(lè) 衣著 交通通訊 醫(yī)療保健家用設(shè)備居住23121045 878770510450 4252806670消費(fèi)性支出2023年烏魯木齊市人均消費(fèi)支出單位：元烏魯木齊居民食品支出占總消費(fèi)支出的 %，恩格爾指數(shù)低于全國(guó)平均 %，但仍然占據(jù)主要消費(fèi)支出；居住支出占總消費(fèi)性支出的 %，居民用于住房的消費(fèi)能力仍舊較低，大量的住房消費(fèi)需求仍然處于積累階段2023/5/7 保密文件 版