【正文】 權(quán)所有 19烏魯木齊主要行業(yè)發(fā)展商業(yè)當(dāng)前和以后都是烏市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要行業(yè)。但烏市的商業(yè)還存在一些問題，如大量的商品交易都是區(qū)外產(chǎn)品的天下，本地產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較弱。發(fā)展較快的行業(yè)之一，建筑業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是烏市重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)。同時(shí)國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，基礎(chǔ)建設(shè)等各種項(xiàng)目的投入均會(huì)給建筑業(yè)的發(fā)展帶來契機(jī)。商業(yè)貨運(yùn)郵電業(yè)建筑業(yè)金屬冶煉及壓延加工業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)與各行業(yè)的發(fā)展都有緊密關(guān)系，也是發(fā)展的主導(dǎo)行業(yè)。但將其作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)看，發(fā)展仍顯不足，如國(guó)內(nèi)主要的地區(qū)性銀行及非金融、證卷機(jī)構(gòu)均未在烏市建立分支機(jī)構(gòu)。 資料來源：固定資產(chǎn)和消費(fèi)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來自烏魯木齊之窗預(yù)測(cè) “ 十五 ” 期間未來幾年的消費(fèi)值。并據(jù)投入產(chǎn)出模型，作為 Y根據(jù) 總體增加值率 ，計(jì)算未來幾年的GDP。2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 21烏魯木齊市近年經(jīng)濟(jì)以較高的速度增長(zhǎng)，預(yù)測(cè) 20232023年的增長(zhǎng)速度為 %左右， 2023年的 GDP達(dá)到 517億元資料來源：新疆統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)烏魯木齊市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測(cè)單位：億元預(yù)測(cè)值實(shí)際值預(yù)測(cè)值是在假定 “ 十五 ” 時(shí)期烏市經(jīng)濟(jì)效益保持穩(wěn)定 ,即總體增加值率保持在%的水平下 ,利用投入產(chǎn)出模型推測(cè)出總產(chǎn)出，進(jìn)而計(jì)算出 GDP；根據(jù)預(yù)測(cè)值， 20232023的年均增長(zhǎng)率為 %左右。 第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧182。 新疆國(guó)際置地公司外部環(huán)境分析182。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期判斷，調(diào)整其一般為 2年左右，低于發(fā)展期，因此， 2023年左右將成為新一輪的起點(diǎn)2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 25房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)整合過程，數(shù)量變化較大；投資構(gòu)成上以其它經(jīng)濟(jì)形式的投資為主? 烏魯木齊的房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)整合過程，企業(yè)數(shù)量變化較大。? 2023年整個(gè)新疆地區(qū)共有房地產(chǎn)企業(yè) 435家；有 37家企業(yè)分別得到降級(jí)、歇業(yè)一年、暫緩發(fā)證、限期整改的處罰；另有 36家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被注銷。烏魯木齊房地產(chǎn)公司數(shù)量 2023年房地產(chǎn)投資構(gòu)成單位：個(gè) 單位：億元2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 26近年商品房銷售收入高速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)的梯度在減弱，個(gè)人購(gòu)買商品房的比例在不斷攀高資料來源： 2023年烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊房地產(chǎn)銷售收入單位：億元? 烏魯木齊近年房地產(chǎn)的高速發(fā)展，銷售收入呈遞增趨勢(shì)，但最近增長(zhǎng)梯度的趨勢(shì)是在遞減；? 由于國(guó)家住房制度改革，個(gè)人購(gòu)買商品房的比例越來越高，現(xiàn)已高達(dá) 92%。個(gè)人購(gòu)買銷售收入2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 27新疆地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要特點(diǎn)區(qū)域性差別明顯 分散型的住宅建設(shè)住房面積小、改造任務(wù)重 建房成本高、周期長(zhǎng)? 由于新疆地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡問題突出，住宅建設(shè)在地區(qū)之間、城市與縣鎮(zhèn)之間發(fā)展也不盡平衡。–南疆三地州由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，每年的住房建設(shè)總量很小。? 由于新疆城鎮(zhèn)人口構(gòu)成中有相當(dāng)數(shù)量的人員是 50、 60年代從全國(guó)各地支援新疆建設(shè)的整編制的企業(yè)單位。? 城市中各企業(yè)、事業(yè)單位基本上是一個(gè) “ 小社會(huì) ” ，職工住房多年來一直是由單位包建、包管、包分配。? 1999年底統(tǒng)計(jì)，新疆城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為 方米，低于同期全國(guó)人均 。? 從近３年住房建設(shè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民的需求情況看，每年需拆遷危舊房屋在 202350萬平方米，約４萬戶。建筑施工較為復(fù)雜，住房建設(shè)在抗震設(shè)防加固、墻體御寒加厚、門窗等構(gòu)造上與內(nèi)地一些省區(qū)相比，建房成本高，施工難度大，施工周期長(zhǎng)。2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 28新疆地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的存在的主要問題小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)問題 管理體制問題法規(guī)及執(zhí)法監(jiān)管問題 二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)問題? 住宅小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)水平與住房建設(shè)規(guī)?；?、社會(huì)化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)不相適應(yīng)。? 由于各城市還沒有制定住宅建設(shè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，而近幾年來住宅建設(shè)又以超常速度發(fā)展，造成了小區(qū)建設(shè)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃相脫節(jié)，與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套的矛盾。 “ 安居辦 ” 并非常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)。在同一地區(qū)各級(jí)“ 安居辦 ” 各自為政。? 住房法規(guī)建設(shè)滯后，住房建設(shè)執(zhí)法和監(jiān)管乏力。– 如房地產(chǎn)開發(fā)住房建筑面積統(tǒng)一規(guī)范問題，物業(yè)管理代收費(fèi)用取費(fèi)和保安責(zé)任鑒定問題，小區(qū)建設(shè)中電力、燃?xì)?、自來水、電信、有線電視等行業(yè)壟斷，指定產(chǎn)品、自行定價(jià)等問題，非城鎮(zhèn)人口進(jìn)城買房收費(fèi)問題? 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家評(píng)審制度建立和強(qiáng)化推行問題等亟待規(guī)范。F單位對(duì)原有住房上市交易采取限制或行政干預(yù)的問題比較突出。F有關(guān)的社會(huì)化配套改革方面還不完善。2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 29報(bào)告內(nèi)容182。 新疆國(guó)際置地公司內(nèi)部管理診斷182。 第二階段工作計(jì)劃 房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概述地區(qū)政策環(huán)境分析地區(qū)房地產(chǎn)趨勢(shì)分析2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 30烏魯木齊市政府主要依據(jù)的房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)： 2023年 6月 13日實(shí)施： 2023年 11月 1日實(shí)施： 2023年 5月 1日出臺(tái)： 2023年 6月 13日實(shí)施： 2023年 11月 1日出臺(tái)： 1998年 8月 29日實(shí)施： 1999年 1月 1日出臺(tái)： 1998年 12月 27日實(shí)施： 1999年 1月 1日出臺(tái)： 1994年 7月 5日實(shí)施： 1995年 1月 1日烏魯木齊市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中華人民共和國(guó)土地管理法 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)城市規(guī)劃的制定，新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造、城市規(guī)劃的實(shí)施作出具體的規(guī)定。對(duì)城市房屋拆遷作出具體的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。土地管理法的實(shí)施和補(bǔ)充規(guī)定有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、用地、交易的規(guī)定。土地使用權(quán)交易應(yīng)在土地有形市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行；以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)必須符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件； 建設(shè)土地有形市場(chǎng)規(guī)范土地交易行為 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地，一律由政府以收購(gòu) (征用 )后的土地公開拍賣提供，不再單項(xiàng)選址；商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用和其他土地供應(yīng)計(jì)劃，公示后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，必須以公開招標(biāo)或拍賣方式出讓，限制協(xié)議用地范圍。城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；F烏魯木齊在優(yōu)化天山區(qū)、沙依巴克區(qū)等中心城區(qū)內(nèi)部布局的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、開發(fā)區(qū)、頭屯河區(qū)、東山區(qū)。2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 35城市規(guī)劃項(xiàng)目對(duì)周邊地價(jià)和房?jī)r(jià)將產(chǎn)生很大的影響，以下是烏魯木齊市城市規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 建設(shè)規(guī)模 起止年限 投資來源 總投資 2023年建設(shè)內(nèi)容烏魯木齊外環(huán)路工程全長(zhǎng) 20232023 世行、銀行貸款、當(dāng)?shù)嘏涮?外環(huán)路 10標(biāo)段寶山路段； 1 15標(biāo)段五星路 紅山路口； 21標(biāo)段蘇州路 昆侖路 木材廠立交，即 。南湖綠色工程 占地面積 945畝。石墩子山水廠擴(kuò)建輸配水管道工程輸水能力 26萬立方米／日20232023 中央預(yù)算、地方預(yù)算、銀行貸款、地方配套 新建調(diào)蓄水池管理站 2座。20232023 開發(fā)區(qū)自籌 5億元 建設(shè)部分標(biāo)準(zhǔn)廠房和海關(guān)辦公大樓前期工作。博物館、圖書館、美術(shù)館、科技館四館建設(shè)2023 地方財(cái)力自籌 2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 36例一：點(diǎn)狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有一個(gè)周期，完工后，影響逐步消失一座立交橋的修建，一個(gè)交叉路口的改建都可以稱為點(diǎn)狀交通設(shè)施的建設(shè)1998年 1999年第 3季度第 4季度第 1季度第 2季度第 3季度第 4季度均價(jià) 均價(jià)變化 23 25 58北京西直門地區(qū)商品住宅均價(jià)變化備注：以西直門為圓心，半徑為 2公里的 12個(gè)商品住宅的均價(jià)為考慮依據(jù)。由于原設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)當(dāng)前交通量大幅上升的壓力，西直門立交橋已成為交通道路系統(tǒng)的最大瓶頸，北京市于 1999年 3月 1999年 10月對(duì)其進(jìn)行改造。不妨以北京東四環(huán)路周邊（以東四環(huán)路為對(duì)稱軸線， ）的商品房的均價(jià)為考慮對(duì)象。1997年 1998年 1999年第 1季度第 2季度第 3季度第 4季度第 1季度第 2季度第 3季度第 4季度第 1季度第 2季度第 3季度第 4季度均價(jià) 6000 5000 5300 5522 5655 5874 5964 5858 5858 5943 5771 5663均價(jià)變化 1000 300 222 133 219 90 106 0 85 172 108價(jià)格北京東四環(huán)路地區(qū)商品住宅 19971999年均價(jià)變化線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)周邊商品的住宅價(jià)格確實(shí)有一定的影響，籌備期和建設(shè)期利好作用顯著，其潛力也會(huì)充分顯現(xiàn)，但工程完工后，這利利好消息對(duì)周邊物業(yè)價(jià)格的影響潛力大大減弱。以北京的望京新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)對(duì)周邊商品住宅的影響為例，面狀基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模較大，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，影響的范圍和時(shí)間都比點(diǎn)狀或線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大，它能帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，從而提高了區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)。 第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧182。 新疆國(guó)際置地公司外部環(huán)境分析182。? 烏魯木齊的 2023年房地產(chǎn)投資額是2023年 ，但 2023年購(gòu)置土地面積和完成開發(fā)面積都小于 2023年， 2023年與 2023年相比更是如此。? 同時(shí)，可以看出市場(chǎng)能提供的土地至少在將近 300萬平米的水平。城市化水平按 60％計(jì)算，城鎮(zhèn)人口可達(dá) 2023萬人。? 預(yù)定 2023年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提高到 25平方米考慮（居住面積 ），按 1038萬城鎮(zhèn)人口每人增加７平方米計(jì)算，前 20年提高居住水平需要建 7266萬平方米，平均每年建 3634萬平方米。? 新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房建筑面積 9692萬平方米，其中成套住房 5321萬平方米（成套率 ％）。將以上兩項(xiàng)合并，預(yù)計(jì)每年需要拆除新建的住房約 251萬平方米。估計(jì)具體實(shí)施中會(huì)有某些因素和條件的變化而適當(dāng)增加或減少，但總體發(fā)展中不會(huì)有大的變化。? 烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民平均收入增長(zhǎng)率為 %，據(jù)我國(guó)權(quán)威研究，人均收入增長(zhǎng)速度與人均住房面積增長(zhǎng)速度的比率為 1:, 則人均面積增長(zhǎng)速度為%。? 以 2023年住宅占商品房的比例 ，可推測(cè)出未來每年房屋面積需求 預(yù)測(cè)值實(shí)際值2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 44烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)總結(jié)烏魯木齊房地產(chǎn)投資在未來兩年內(nèi)將會(huì)持續(xù)走低；6烏魯木齊房地產(chǎn)近兩年內(nèi)的趨勢(shì)是趨向供需總體平衡；32023年住宅市場(chǎng)的供給仍將出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性過剩；5烏魯木齊的土地供應(yīng)量至少在每年 300萬平米的水平；1目前烏魯木齊的商品住宅供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔住宅比例偏高，而經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低；4預(yù)測(cè)整個(gè)烏魯木齊的房地產(chǎn)對(duì)商品房的面積需求 ；2烏魯木齊的房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅所占的比例將有所下降，但仍將占有較高的比例；7市場(chǎng)正處于對(duì)空置房的消化階段，空置房的面積和空置率將有所下降。 第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧182。 新疆國(guó)際置地公司外部環(huán)境分析182。銷售的波動(dòng)周期滯后于投資周期。烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和銷售的變化銷售額投資額單位：億元2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 47從烏魯木齊市近年商品房屋供應(yīng)和銷售分析，由于前幾年銷售面積落后于竣工面積，房屋的空置面積較大，開發(fā)商采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，竣工面積減少，未來向供求平衡方向發(fā)展資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局烏魯木齊房地產(chǎn)竣工與銷售面積銷售面積竣工面積單位：平方米2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 48烏魯木齊近年對(duì)各種商品房屋的投入比例不斷發(fā)生變化，寫字樓、商鋪的比例在加大，而住宅所占的比例下降資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊市各類房地產(chǎn)業(yè)態(tài)投資住宅寫字樓其他商鋪單位：億元2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 49烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)近年的銷售面積和空置面積總體上是在攀升，到 2023年空置面積有所回落，市場(chǎng)處于逐步對(duì)空置面積的消化階段資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局備注： 2023年數(shù)據(jù)是根據(jù) 2023年 111月的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)得到烏魯木齊房地產(chǎn)銷售與空置面積空置面積銷售面積單位：萬平方米2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 50烏魯木齊的住宅市場(chǎng)供給方面，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的住宅量所占的比例逐步加大資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒備注： 2023年竣工面積中另有更新改造面積 ， 2023年更新改造面積為 烏魯木齊房地產(chǎn)竣工面積構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)基本建設(shè)單位：萬平方米2023/5/7 保密文件 版權(quán)所有 51烏魯木齊住宅與整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)類似，投資與空置面積都有所下降，但投資的下降幅度較大資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局備注： 2023年數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)值烏魯木齊住宅投資與空置面積面積單位：萬平方米投資額單位：億元空置面積 　投資額烏魯木齊市一個(gè)相對(duì)比較封閉的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)區(qū)域外的投資吸引力度不是很大，因此，本地開發(fā)商在