【文章內(nèi)容簡介】 （人民幣） 發(fā)行利率 法定最終到期日 評級（中誠信國際） A 級資產(chǎn)支持證券 2,669,764,500 浮動利率 2037 年 11 月 26 日 AAA B 級資產(chǎn)支持證券 203,626,100 浮動利率 2037 年 11 月 26 日 A C 級資產(chǎn)支持證券 52,791,900 浮動利率 2037 年 11 月 26 日 BBB 次級資產(chǎn)支持證券 90,500,638 — 2037 年 11 月 26 日 — 數(shù)據(jù)來源：建元 20221 個人住房抵押貸款證券化信托發(fā)行說明書 以上是對 建元 20221 的參與機構和發(fā)行情況進行了介紹，以下是 其運作的具體流程 （如圖 3） ： 第一步，中國建設銀行從上海、江蘇無錫、福建福州、泉州四家分行發(fā)放的個人住房貸款中挑選 億元進入資產(chǎn)池。資產(chǎn)池將被分為四個部分，其中 A、B、 C 三個檔次為優(yōu)先級證券，而 S 級作為最低檔次證券由建行自留。根據(jù)穆迪和中誠信兩家公司的評測， A 類貸款 億元，信用為 AAA 級； B 類貸款 億元，信用為 A 級； C 類貸款 億元，信用為 BBB； S 級由建行持有，所以不參與評級，為 億元 [15]。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 10 第二步，中信信托作為受托人以特殊目的信托方式，設立由受托人管理但獨立于委托人和受托 人的信托賬戶，并接受建行信托資產(chǎn)設立信托。 第三步，由建行公布的 51 家證券承銷機構在銀行間債券市場發(fā)售信托受益憑證，其中 21 家為商業(yè)銀行。 第四步，同時作為服務機構的中國建設銀行向購房者收取本金利息交給資金保管機構中國工商銀行，并向受托機構中信信托提供服務商報告。 第五步，資金保管機構中國工商銀行受中信信托的委托托管資金賬戶，定期提供托管月報并定期對投資者還本付息。 圖 24 建元 20221 個人住房抵押貸款證券化交易結構流程 重啟信貸資產(chǎn)證券化試點 分析 2022 年 9 月 7 日，國開行以規(guī)模為 億元的首單信貸資產(chǎn)支持證券（ ABS）開啟了新一輪信貸資產(chǎn)證券化的大門。 該債名稱為 2022 年第一期開元信貸資產(chǎn)支持證券，法定到期日為 2022 年 1 月 12 日，劃分為三個層次，優(yōu)先 A檔、優(yōu)先 B 檔、次級檔證券。分別為 億元 AAA 評級的優(yōu)先 A 檔、 12 億元AA 評級的優(yōu)先 B 檔、 億元未評級的次級檔證券。 不過，從產(chǎn)品設計上看，國泰君安證券研報指出，與以前產(chǎn)品相比，突破并不明顯，依然存在資產(chǎn) 品種單一、風險偏好保守、發(fā)行市場局限于銀行間等問題 [16]。 與九年前我國信貸資產(chǎn)證券化試點初期的規(guī)則相比，此次擴大試點階段的規(guī)定在基礎資產(chǎn)種類，參與機構范圍、風險防范管理等方面都有了很大的變化 [17]。（ 1） 進一步豐富了基礎資產(chǎn)種類。與 2022 年試點初期基礎資產(chǎn)范圍主要集中在住房抵押貸款和大型企業(yè)貸款不同，此次信貸資產(chǎn)證券化試點重啟與國家產(chǎn)業(yè)政策緊密配合，鼓勵金融機構選擇符合條件的國家重大基礎設施項目貸款、涉農(nóng)貸款、中小企業(yè)貸款、經(jīng)清理合規(guī)的地方政府融資平臺公司貸款、節(jié)能減排貸款、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)貸款、文化 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)貸款、保障性安居工程貸款、汽車貸款等多元化信貸資產(chǎn)作為開展信貸資產(chǎn)證券化的基礎資產(chǎn) 。（ 2）進一步擴大了發(fā)起機構 借款人 1 借款人 2 登記機構 /支付代理機構 中介機構：律師事務所、會計師事務所、評級機構 全國銀行間債券市場 還款 貸款本息 貸款服務機構 資產(chǎn)支持證券本息 下達證券本息分配指令 資金托管機構（信托賬戶） 交易機 構管理 資產(chǎn)轉讓對價 資產(chǎn)支持證券本息 現(xiàn)金 現(xiàn)金 發(fā) 行 資產(chǎn) 支 持證券 受托機構（發(fā)行人） 承銷資產(chǎn)支持證券 承銷團 投資機構 貸款 資產(chǎn)池資產(chǎn) 信托 發(fā)起機構 長春理工大學本科畢業(yè)論文 11 范圍。在 2022~2022 年信貸資產(chǎn)證券化試點階段，發(fā)起機構主要為商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司等。此次擴大試點階段《關于進一步擴大信貸資產(chǎn)證券化試點有關事項的通知》中明確規(guī)定，鼓勵更多經(jīng)審核符合條件的金融機構參與信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務。目前，發(fā)行機構已經(jīng)涵蓋了政策性銀行、國有銀行、股份制銀行 、資產(chǎn)管理公司、汽車金融公司和財務公司等。（ 3）進一步增強了風險防控。一是實行雙評級模式，提高信用評級的公信力 。要求聘請兩家具有評級資質(zhì)的資信評級機構進行持續(xù)信用評級。同時，探索采取多元化信用評級方式，支持采用投資者付費模式進行信用評級。二是增加風險自留要求，防范發(fā)起機構的道德風險。發(fā)起機構應持有由其發(fā)起的每一單資產(chǎn)證券化中的最低檔次資產(chǎn)支持證券的一定比例，該比例原則上不得低于每一單全部資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的 5％，持有期限不得低于最低檔次證券的存續(xù)期限。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 12 第 3 章 中國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化存在的問題 及 原因 由于我國開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化業(yè)務時間尚晚，許多方面的條件 尚不完善，這使得我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化項目還存在一些問題。 抵押貸款 一級市場不完善 成熟和發(fā)達的抵押市場是發(fā)行抵押貸款證券的先決條件，而抵押貸款合約的標準化和規(guī)范化是抵押貸款證券的質(zhì)量保障。要想推廣并發(fā)展個人住房抵押貸款證券化，個人住房抵押貸款一級市場必須發(fā)育相對成熟。近幾年，我國個人住房抵押貸款余額雖迅速增長，但由于起步晚，不論是總體貸款規(guī)模還是貸款規(guī)模占GDP 的比重都與發(fā)達國家相去甚遠，很難形成規(guī)模足夠大、分布足夠廣的住房抵押貸款池。更嚴重的問題是，目前我國各商業(yè)銀行、甚至同一家商業(yè)銀行的不同 分支行，對住房抵押貸款的發(fā)放、評估、擔保和保險等事項管理方法各有不同，缺乏統(tǒng)一的標準，在全國沒有形成標準化、規(guī)范化的住房抵押貸款市場。由于住房抵押貸款資產(chǎn)池的建立要求基礎資產(chǎn)在違約風險、到期日結構、收益水平等信貸要素方面具有同質(zhì)性，非標準化的抵押貸款組群將給證券化過程中的打包重組、設計標準化證券等步驟帶來很大的技術性障礙。 相關法律及配套制度不健全 住房抵押資產(chǎn)證券化是一項結構極其復雜、參與主體眾多的金融創(chuàng)新，其中蘊含著很多潛在風險，正因如此，住房抵押貸款證券化的實施需要一套與之相配套完善的法律、會計 及稅收體系作為制度性保障，以明確參與各方的職責、權利，規(guī)范資產(chǎn)證券化行為，最大限度地降低不確定性。雖然我國目前已發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》、《信貸資產(chǎn)證券化試點會計處理規(guī)定》等管理辦法，但尚未設立關于資產(chǎn)證券化的專門法律法規(guī)?？v觀我國現(xiàn)行的法律、會計、稅收、擔保、信托等制度，我們不難發(fā)現(xiàn)相應法律法規(guī)的缺位給我國資產(chǎn)證券化的實行造成了很多障礙。 主要體現(xiàn)在以下幾個方面： (1) 住房抵押貸款的債權轉讓是資產(chǎn)證券化的一個重要環(huán)節(jié) ， 但是現(xiàn)行法律規(guī)定 ， 該債權轉移時 ， 必須抵押人到場同意才能完成 ， 而實行住房抵押貸 款證券化 ， 涉及的抵押人數(shù)目龐大 ， 不可能要求其一一到場 ， 所以 ， 現(xiàn)行的法律法規(guī)必須調(diào)整。 (2) 在實行住房抵押貸款證券化的過程中需要涉及到很多中介機構 ， 如資信評估機構、房地產(chǎn)評估機構、擔保與保險機構、公證機構等以及這些中介機構彼此之間關系的協(xié)調(diào)、職責的分配等問題 ， 目前還沒有法律做出明確的規(guī)定。 (3) 我國現(xiàn)行的會計制度、會計準則關于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白 ，且 目前的稅收制度對于資產(chǎn)銷售的稅收、特設載體的所得稅處理以及投資者的稅收 ， 實施 MBS 過程中哪些環(huán)節(jié)該收稅、哪些環(huán)節(jié)不該收稅、按怎樣的標準收都沒 有明確的規(guī)定。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 13 擔保和保險機制匱乏 在擔保方面，我國住房抵押貸款證券化不能由政府提供信用擔保。根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》，我國住房抵押貸款是以沒有政府擔保的特殊目的信托模式實現(xiàn)證券化的。 “ 中國建設銀行的建元一 元 住房抵押貸款證券化就是由中國建設銀行作為發(fā)起機構 ， 委托中信信托在銀行間債券市場發(fā)行的。 ” 同時，《擔保法》第八條的規(guī)定 ， 政府也不能為住房抵押貸款提供信用擔保。 在保險方面，我國雖然在上海、成都等地試行了抵押貸款保險制度 ， 但是卻存在著很多不足：首先，保險范圍有限；我國的保險是以一個城市作為 單位，這樣使住房貸款保險大大折扣，而且保險的功能是分散風險 ,并不能徹底消除風險。其次，保險多以企業(yè)形式提供 ,沒有政府信用。政府的信用等級是最高的 ， 如將住房抵押貸款由政府提供擔?；蚴潜ｋU ， 將能充分發(fā)揮住房抵押貸款的作用。最后，借款人的負擔加大。借款人要無緣無故承擔保險費繳納，出現(xiàn)收入與支出不對等的情況 ， 從而加重了借款人的負擔。因此，抵押保險和擔保機制的欠缺成為制約我國住房抵押貸款證券化所面臨的一大瓶頸。 信用評級體系 不規(guī)范 信用評級規(guī)則體系不完善 資信評級行業(yè)在我國還屬于新興行業(yè)，缺乏一套完整 而嚴密的法律規(guī)范框架，尚未形成科學、統(tǒng)一的行業(yè)標準信用評估體系。比如，在對個人住房抵押貸款的信用風險的評定上，一般僅集中在 “ 每月貸款償還額和收入比例 ”、“ 初始抵押率 ” 等幾個指標上，以定性分析為主，定量分析較少，這種評級方式和國際的評級標準相比比較粗糙，缺乏系統(tǒng)的方法和模型。同時，由于我國開展住房抵押貸款業(yè)務的時間很短，尚未經(jīng)歷完整的經(jīng)濟周期檢驗，沒有可供參考的利率及信用風險曲線，導致數(shù)據(jù)不完整，很難估算平均違約概率和早償風險，這也給信用風險評估帶來了很大的難度。對此，我國應該注重收集第一手數(shù)據(jù)并建立自己的數(shù) 據(jù)庫，以此為依據(jù)訂立我國資信評級行業(yè)的行業(yè)標準評估體系，開發(fā)適合我國國情的風險測量模型。 缺乏規(guī)范的、具有社會公信力的評級機構 由于信用評級是由被評級方付費，極易產(chǎn)生道德風險，因此，評級機構是否具有社會公 信力、能否獨立、客觀、公正地給出評級結果 ， 對于資產(chǎn)證券化的發(fā)展至關重要。目前，我國雖然評級機構數(shù)量眾多，但是缺乏像美國標普、穆迪、惠譽等業(yè)內(nèi)高度認可的權威機構?？傮w上來說，我國評級機構缺乏具有社會公信力的評級方法，獨立性不強，影響力不夠且透明度較低，很難保證獨立客觀的評估。 此外， 我國目前的評級體 系中還存在外部環(huán)境不佳，評級需求不足等問題，部分評級的目的僅是為了滿足監(jiān)管部門要求，流于形式。這些問題使得我國信用長春理工大學本科畢業(yè)論文 14 評級體系發(fā)展緩慢。 機構投資主體 單一 機構投資者是抵押債券市場最重要的支持力量 ，他們 成為該市場持續(xù)、穩(wěn)定、長期資金的主要供應者。 一般情況下，住房抵押貸款證券的主要投資者主要是共同基金、商業(yè)銀行以及保險基金和養(yǎng)老基金等。但從我國目前的情況來看，在兩輪試點中，商業(yè)銀行占投資比重高達 %，而證券基金、證券公司、信用社和其他機構分別占比為 %、 %、 %和 %。顯而易 見，“銀行俱樂部”現(xiàn)象不利于銀行信用風險的分散，也難以達到降低商業(yè)銀行資本壓力的目標。即使有企業(yè)購買，多半也缺乏對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品技術和風險的識別，只是基于對試點銀行的信任。 產(chǎn)生“銀行俱樂部”現(xiàn)象的原因是多方面的。首先，各項法規(guī)對機構投資者投資住房抵押貸款證券設有重重限制，例如，保監(jiān)會在 2022 年初出臺的《關于保險機構投資信貸資產(chǎn)支持證券的通知 （ 征求意見稿 ） 》中，對保險機構投資信貸資產(chǎn)支持證券的投資級別、總投資額度等都有限制。其次，與其他投資品種相比，目前我國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品收益率很低，流動性差，可選擇的品種 少。這些因素直接導致了機構投資者還是更愿意投資于國債等成熟的、流動性強的資產(chǎn)，對住房抵押貸款證券反應冷淡。住房抵押貸款證券二級市場的持續(xù)低迷直接束縛了住房抵押貸款證券的發(fā)展進程。 長春理工大學本科畢業(yè)論文 15 第 4 章 美國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗 借鑒 美國是房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)源地，他的發(fā)展過程影響著世界各國的資產(chǎn)證券化的發(fā)展。本章介紹了美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷史， 總結了其經(jīng)驗與次貸危機對我國的啟示 ，為促進中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議做好準備。 美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展 歷史 住房抵押貸款證券化起源于美國 20 世紀 60 年代，是最早出現(xiàn)的資產(chǎn)證券化品種。當時美國經(jīng)濟正陷入第二次世界大戰(zhàn)后最嚴重的衰退，國內(nèi)資金匱乏，通脹嚴重，市場利率不斷走高，資金來源日趨緊張。由于受到《 Q 條例》對存款利率上限的限制，商業(yè)銀行無法通過大量吸收存款來緩解資金壓力。為了緩解其流動性危機，相關金融機構希望能夠通過金融創(chuàng)新來回避監(jiān)管，獲得來源穩(wěn)定且成本較低的資金 —— 這也是住房抵押貸款證券化興起的源動力 [18]。 1970 年，美國政府國民抵押協(xié)會（ Government National Mortgage Association，GNMA 或 Ginnie Mae，簡稱“吉利美”）推出了第一支住房抵押貸款證券，標志著資產(chǎn)證券化時代的開始。隨后，由聯(lián)邦發(fā)起的兩大抵押貸款公司 —— 聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（ Federal National Mortgage Association， FNMA 或 Fannie Mae，簡稱“