【文章內(nèi)容簡介】 源：中國房地產(chǎn)統(tǒng)計信息網(wǎng)） 以上數(shù)據(jù)顯示百城住宅成交均價價格都是步步高升。就2012年12月份比一月份的價格就多了將近一千。這是一個很嚴(yán)重的問題，需要調(diào)控政策出臺來抑制。（3）一、二線城市的土地市場升溫十分明顯 “地王”現(xiàn)象再度出現(xiàn) 2012年中20個典型城市土地的成交面積有60392萬平米，同比增長了2%，土地市場表現(xiàn)十分火熱； 在2012年的全國土地成交面積前20個城市中，分城市來看，除一線城市上海、三線城市南通、徐州、鹽城、常州以外，其余的均為二線城市，二線城市土地成交增長，市場日趨火熱。其中重慶市共成交2160萬平米，居于榜首，其次為武漢市、沈陽市突破了1000萬平米?？傊?，在2012年，需求旺盛，樓市火爆，價格反彈，土地市場升溫明顯，二線城市重新崛起。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，遏制過快增長，政府強(qiáng)調(diào)再次進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，對于外界引入的新的“5個國家”，加大政府的房地產(chǎn)監(jiān)管的決心和力度，同時，新一屆政府將繼續(xù)堅持嚴(yán)格的調(diào)控政策。2 新調(diào)控政策的主要內(nèi)容 新政“國五條”，包括物價穩(wěn)定，提高價格的穩(wěn)定工作責(zé)任制，堅決遏制投機(jī)投資性購房，增加普通商品住房和土地供應(yīng)，加快保障性安居工程的規(guī)劃和建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管五個內(nèi)容。支持民眾需求，抑制投機(jī)投資性購房，“限價”，“限購”，“限貸”，“房地產(chǎn)稅”，是調(diào)控的四大法寶。 新房地產(chǎn)調(diào)控政策四大法寶之一“房產(chǎn)稅”政策措施具體內(nèi)容完善和穩(wěn)定房價工作責(zé)任制各直轄市，計劃單列市和拉薩市外資金，除按照保持價格基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建住房價格控制目標(biāo)。建立和完善價格責(zé)任制考核工作的穩(wěn)定性。堅決抑制投機(jī)性投資購房已實(shí)施商品住房限購政策并嚴(yán)格執(zhí)行限購措施的直轄市，省會城市和直轄市中的購房面積，購房資格，購買的住房類型等，按照統(tǒng)一要求完成購買措施。其他城市住房價格上漲過快，省委，省政府應(yīng)要求及時采取措施，例如限制。嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。個人住房征收房產(chǎn)稅改革擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。增加普通的商品住房及用地供應(yīng)在2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)至少在過去5年的平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型住房項目的土地，建筑物和上市，盡快形成有效供應(yīng)。加快保障性安居工程規(guī)劃的建設(shè)落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程的基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶＜訌?qiáng)市場監(jiān)督管理加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，加強(qiáng)信貸管理，嚴(yán)厲打擊非法行為的中介機(jī)構(gòu)。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理?？偨Y(jié)：“從緊”是2013年的調(diào)控的基調(diào)，新政的細(xì)則明確力度。新國五條的細(xì)則重點(diǎn)內(nèi)容。 抑制投機(jī)投資性購房制度分析政策措施具體內(nèi)容繼續(xù)嚴(yán)格地執(zhí)行商品住房限購的措施市區(qū)應(yīng)覆蓋各行政區(qū)域的購買，購買二手房類型應(yīng)該包括所有新的住房和商品房，購房者應(yīng)當(dāng)向前移動的資格會議前簽訂購房合同（認(rèn)購）。內(nèi)暫停他們的房子本行政區(qū)域內(nèi)的有：有一個或多個公屋單位社會保險供款，而不是本地戶籍居民家庭，或無法繼續(xù)在當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)和非永久居民的生活提供一些證明家庭。繼續(xù)嚴(yán)格地實(shí)施差別化住房的信貸政策銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)政策，首套房貸款首付和貸款利率的政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。要加強(qiáng)借款人資格，嚴(yán)格按照調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人信用記錄的規(guī)定，不符合信貸政策違反借款人貸款。進(jìn)一步提高的第二套房，貸款首付款和貸款利率。充分發(fā)揮稅收政策調(diào)節(jié)作用對出售自有住房的個人所得稅的規(guī)定，應(yīng)按照稅收征管征收，登記，和其他歷史建筑房屋原值的信息可核實(shí)，依法應(yīng)嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓應(yīng)納稅所得額的20％。3 新調(diào)控政策發(fā)布之后房地產(chǎn)的市場反應(yīng)（1）短期市場反應(yīng)劇烈在不久的將來，隨著資金收緊，二套房提高風(fēng)聲，和“新五國”的頒布，房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳，地產(chǎn)股暴跌，市場將在一些地區(qū)造成一定影響，某些程度的心理恐慌有所緩解，價格將在一定程度上理性增漲。限購，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的范圍，限制了市場的實(shí)際效果。（2）二套房貸收緊 在“新國五條”頒布前，二套房貸款收緊風(fēng)，“新國五條”將堅持區(qū)別市場地位，使兩會后兩個住房貸款的收緊變得越來越有可能因?yàn)槎址客顿Y的手段是最有效的控制，提高到70％首付，更甚至兩者，這將是政府的最大的控制手段。 （3）公積金全面收緊在二套房首付提高的情況下，關(guān)閉投資基金政策成為第二選擇，將全面收緊資金來彌補(bǔ)這個缺陷，雖然可能會損害一些剛性需求，卻能夠充分減少投機(jī)性需求。（4）住房信息聯(lián)網(wǎng)加速城鎮(zhèn)人口目前住房信息聯(lián)網(wǎng)，遠(yuǎn)程可能投資水平低，但住房信息聯(lián)網(wǎng)加速，政府可以充分降低這種現(xiàn)象的發(fā)生的頻率。三 長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析20世紀(jì)80年代以來，中國的房地產(chǎn)開始快速發(fā)展，帶動了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。到20世紀(jì)90年代末之前，是長沙房地產(chǎn)市場化的階段。長沙商品房從無到有，從小到大，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大[9]。（一） 長沙市房地產(chǎn)市場的基本情況分析1 長沙市房地產(chǎn)開發(fā)的投資狀況 2001年到2012年房地產(chǎn)投資情況（數(shù)據(jù)源：湖南統(tǒng)計年鑒）截至2012年，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計1032億人民幣，％，長沙嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場在2009年后向前，到2012年已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，由于市場需求旺盛，尤其是剛性需求的購房者，開發(fā)商，今年加大投資，糾紛涌入長沙市場，交易量和可用性有較大幅度的增加，市場再次短缺。 從產(chǎn)品的市場，價格和人們的消費(fèi)理念來分析，長沙市真正的房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚未完全成熟，住房價格仍然保持在一個較低的水平，廣闊的發(fā)展空間，加上近年來工業(yè)發(fā)展，繼續(xù)規(guī)范秩序，市場良好的投資環(huán)境，吸引了不少異地南部土地，深圳市天健，大連萬達(dá)，浙江中天，小長江，廣東碧桂園，陽光100，九龍倉，保利等大品牌開發(fā)商如已結(jié)算開發(fā)商星城。，環(huán)比下降近25％。長沙房地產(chǎn)投資雖然在逐年增長，但投資增長勢頭放緩是非常明顯的。2012年，％，這是近年來最低的一年。2 長沙市房地產(chǎn)價格狀況長沙房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀（數(shù)據(jù)源：長沙市房產(chǎn)信息中心）從2012年住宅銷售的價格來看,60007000元/平方米的創(chuàng)紀(jì)錄的價格段所占比例最大，％,50006000元/平方米的價格紀(jì)錄分部營業(yè)額排在第二位，％。和2011年住宅交易備案主流價格在55006000元/平方米相比，價格上稍微上舉，但在樓市調(diào)控的背景下，主流價格波動不大。3 長沙市房地產(chǎn)銷售狀況從房地產(chǎn)市場的銷售情況，銷售表現(xiàn)出一定的波動，從2004年到2010年，增加銷售，即使是在2008年年中有過短暫的下降，但全年銷量仍不斷增加，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)所示，下列是房地產(chǎn)交易在2012年的形勢和二手房交易備案情況。（1）新建商品房成交備案情況2012年長沙市新建商品房、住宅成交備案情況區(qū)域新建商品房 其中：住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡） 同比（%）全市其中芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長沙縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣（資料源：長沙市房產(chǎn)信息中心；長沙市房產(chǎn)研究中心） 近一年來長沙市新建商品房、住宅成交備案走勢圖（單位：萬㎡）（資料源：長沙市房產(chǎn)信息中心；長沙市房產(chǎn)研究中心）總結(jié)：2012年全市商品房的成交備案數(shù)量同比減少了近兩成，但從季度看來，呈現(xiàn)出逐季回升。 2012年全市新建商品房累計成交記錄14380900平方米，％，％。分地區(qū)看，新建住房面積六個月內(nèi)總營業(yè)額的記錄10121600平方米，％，其中記錄8581500萬平方米的住宅成交，％。各個區(qū)和縣，岳麓區(qū)每年金額提起最大的房地產(chǎn)交易，其次是雨花區(qū)，芙蓉區(qū)。同比增幅看來，城市的唯一希望同比正增長，同比的城市，并在其余縣，天心區(qū)，芙蓉區(qū)，雨花區(qū)，超過30％的同比降幅。從每月情況看來，除了每個月首季，在剩下的一個月城市的真正的房地產(chǎn)交易記錄量100萬平方米或以上，但營業(yè)額是最高的也不超過200萬平方米米。 （2）二手房成交情況2012年長沙市二手房、住宅成交情況區(qū)域新建商品房其中：住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）同比（%）全市其中芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長沙縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣（資料源：長沙市房產(chǎn)信息中心；長沙市房產(chǎn)研究中心） 近一年來二手房交易走勢圖（單位：萬㎡）（資料來源：長沙市房產(chǎn)信息中心；長沙市房產(chǎn)研究中心）總結(jié)：%，僅四個月成交量超過30萬㎡。2012年全市二手房成交面積3124400平方米，成交29,181套，％，％。