地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響專題分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-21 12:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有嚴(yán)格區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過(guò)大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開(kāi)始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營(yíng)業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。后續(xù)政策的推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。 伴隨一系列力度更強(qiáng)的政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始受到巨大沖擊。政府的政策是否會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅呢？政府的意圖是否也是如此呢？從政府出臺(tái)政策的過(guò)程和內(nèi)容看，政府在壓縮房地產(chǎn)泡沫上的舉動(dòng)是非常小心的。早期，政府在對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度上，要擺不定，因此，政府缺乏針對(duì)性，效果不佳。隨著市場(chǎng)擴(kuò)張?jiān)絹?lái)越大，政府態(tài)度才轉(zhuǎn)為明朗。但是，實(shí)際上，政府在打壓房地產(chǎn)上一直非常謹(jǐn)慎。2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，中央已經(jīng)將穩(wěn)定房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)作為地方政府的一項(xiàng)政治任務(wù)，嚴(yán)防價(jià)格大起大落。在穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)回落，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著落”，這就是政府的最終目的。打擊投機(jī)，同時(shí)增加中低價(jià)房供給，其用意就是如此。因此，政府在出臺(tái)政策上，會(huì)綜合考慮政策的影響力度，政府政策影響會(huì)是一個(gè)逐步釋放的過(guò)程。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)聯(lián)系面非常廣泛的行業(yè)，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩潰，后果將是非常嚴(yán)重的。結(jié)果體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：（１）投資需求大幅下滑，政府財(cái)政收入急劇減少。房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資非常高的比重，％，近兩年持續(xù)提高。房地產(chǎn)投資高漲和需求的旺盛，產(chǎn)生巨大的政府收入，政府財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴性非常高，甚至某些城市的建設(shè)發(fā)展主要資金就來(lái)自土地拍賣和房地產(chǎn)稅收，上海市某些區(qū)50%以上的財(cái)政收入都來(lái)自房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)崩潰直接導(dǎo)致投資需求的銳減，引發(fā)經(jīng)濟(jì)的衰退。政府的財(cái)政收入也會(huì)大大減少，相關(guān)的城市發(fā)展、城市建設(shè)就會(huì)陷入停滯。（２）聯(lián)系行業(yè)面臨衰退，大量失業(yè)不可避免。房地產(chǎn)的聯(lián)系效應(yīng)非常廣泛，上至基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)如能源、建筑、建材、家居裝璜，下至金融、媒體等等，設(shè)計(jì)到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的方方面面，同時(shí)房地產(chǎn)帶動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸納就業(yè)也是非常巨大的。如果房地產(chǎn)崩潰，就會(huì)引發(fā)聯(lián)系產(chǎn)業(yè)的衰退，帶來(lái)大量失業(yè)。（３）銀行壞賬急劇增加，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)崩潰最大的風(fēng)險(xiǎn)就是金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴金融機(jī)構(gòu)的融資，大部分資金都來(lái)自于融資貸款，因此，其崩潰將導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)大量壞賬的產(chǎn)生，甚至引發(fā)金融危機(jī)。 三、政策走向預(yù)測(cè)政府出臺(tái)政策的目的，是向逐漸釋放市場(chǎng)泡沫。因此，未來(lái)出臺(tái)政策的類型和力度，要視已出臺(tái)政策的效果而定。從政策走勢(shì)看，政府將會(huì)把持有和交易環(huán)節(jié)稅收作為政府調(diào)控的主要手段，同時(shí)輔之以金融緊縮，土地調(diào)控繼續(xù)維持。政府今后可能推出的政策包括以下幾個(gè)：１．房產(chǎn)稅。目前對(duì)該稅的開(kāi)征討論如火如荼，財(cái)政部已經(jīng)明確表示房地產(chǎn)稅開(kāi)征已經(jīng)成為定局。２．利率再調(diào)整。如果現(xiàn)有政策不奏效，繼續(xù)調(diào)息，從而進(jìn)一步抑制市場(chǎng)需求。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況來(lái)看，政府通過(guò)加息調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的會(huì)非常慎重。３．繼續(xù)調(diào)高首付比例，嚴(yán)格限制第一套住房以外的銀行貸款。這會(huì)是政府重點(diǎn)采取的金融措施。４．所得稅。屬于直接稅，其功能是減少投機(jī)收益，從而抑制投機(jī)。從效果看，該政策不會(huì)增大投機(jī)者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于抑制市場(chǎng)膨脹意義不是很大。５．匯率調(diào)整影響。它不屬于政府調(diào)控政策的范疇，但是目前的實(shí)際影響卻非常大。人民幣升值已成定局，人民幣升值之后會(huì)導(dǎo)致以套匯為目的的國(guó)際資本撤離我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們一直低估了國(guó)際資本的規(guī)模，從目前看比重約為13%，而且在不斷增長(zhǎng)，其影響力確實(shí)非常巨大的，具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。６．繼續(xù)加大對(duì)中低價(jià)房的政策傾斜。繼續(xù)增加中低價(jià)房供給，同時(shí)采取一定的優(yōu)惠措施，加大對(duì)中低價(jià)購(gòu)房者的政策優(yōu)惠。這會(huì)成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期措施。政府期望政策效果逐漸體現(xiàn)，而不是相反。如果目前的政策達(dá)不到有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的勢(shì)頭，下面階段中，將會(huì)采取需求管理政策為主的調(diào)控措施，這主要包括稅收、貸款首付比例等。由于我國(guó)投資過(guò)熱，同時(shí)出口不斷增長(zhǎng)而引發(fā)人民幣低估，因此，目前面臨著人民幣升值和加息雙重壓力。而這兩個(gè)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響非常之大，因此，政府不希望這種壓力能夠逐步釋放。因此，通過(guò)加息調(diào)控會(huì)非常謹(jǐn)慎。 四、房地產(chǎn)政策傳導(dǎo)
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