【文章內(nèi)容簡介】 、B、C三類：A類，完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村，且已經(jīng)完全被城市包圍；B類，有小量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村；C類，有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和近期不列入重點(diǎn)建設(shè)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。當(dāng)前急需實(shí)施改造和改制的是A類和B類的城中村。在廣州城市化迅速發(fā)展過程中，普遍存在村包城，城包村現(xiàn)象。按已完成的行政村規(guī)劃，%。（3）深圳據(jù)估計(jì)，目前全市共有城中村約1000多個(gè)，其中特區(qū)內(nèi)約176個(gè)，可以說，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立以前有多少個(gè)自然村，目前特區(qū)內(nèi)就有多少個(gè)城中村。特區(qū)內(nèi)外共有私房約30余萬棟，遍布深圳市的每一個(gè)角落，私房建筑面積逾一億平方米。（5）西安在西安市190平方公里的建成區(qū)內(nèi)，分布了大約180多個(gè)城中村，人口約20萬，其中二環(huán)以內(nèi)55個(gè)。2002年改造第一批14個(gè)試點(diǎn)村，它們是：北沙坡村、祭臺村、白廟村、任家口村、西關(guān)村、新桃園村、西十里鋪村、大馬路村、東三爻村、長延堡村、廟坡頭村、張家堡村、新房村、石家村。根據(jù)規(guī)劃，今年年底前完成試點(diǎn)村改造，明年上半年完成一半城中村改造。2003年城區(qū)城中村改造全面鋪開，共有187個(gè)城中村展開改造建設(shè)，、集體土地向國有土地、集體經(jīng)濟(jì)向股份制經(jīng)濟(jì)、城中村向城市社區(qū)的4個(gè)轉(zhuǎn)變。（6）昆明在昆明主城建成區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，遍布著336個(gè)城中村，常住人口達(dá)76萬，二環(huán)路內(nèi)，人口密度達(dá)到每平方公里近10萬人?！耙痪€天”、“握手樓”、“貼面樓”、“接吻樓”是城中村的真實(shí)寫照。據(jù)了解，截至2009年10月，有102家企業(yè)參與到城中村改造工作中來，城中村改造已投資近150億元，有56個(gè)村正在進(jìn)行大規(guī)模拆遷，累計(jì)拆除城中村各類建筑物約250萬平米，16個(gè)村開工建設(shè)回遷安置房，有67個(gè)村通過專項(xiàng)規(guī)劃，涉及土地面積約6000多畝，將新增建筑面積約2500萬平米。城中村是珠三角城市進(jìn)程中的普遍現(xiàn)象，成為城市二元結(jié)構(gòu)的獨(dú)特景觀。伴隨著城市外延式擴(kuò)張的深入，內(nèi)涵式城市化被提到議事日程，對人居環(huán)境及人口素質(zhì)水平較低的城中村改造成為推進(jìn)城市化的重要環(huán)節(jié)?？梢哉f，城中村的城市化是真正實(shí)現(xiàn)城市和諧發(fā)展的關(guān)鍵，與實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密相聯(lián)。因而，對城中村的改造勢在必行。由于城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及經(jīng)濟(jì)、社會、文化、政治等多方面因素。事關(guān)村集體、村民、政府、開發(fā)商等多方利益，需要做翔實(shí)的調(diào)查、制定詳細(xì)的計(jì)劃和相關(guān)的政策保證。各地城中村的現(xiàn)實(shí)狀況與存在問題不盡相同，因此在改造中采取的政策措施及方式也不一樣，甚至于在同一城市不同的城中村采取的改造模式也不盡相同，其改造效果也不一樣，因而引起了不同領(lǐng)域?qū)W者的關(guān)注。在當(dāng)前我國快速城市化過程中，城中村遍布全國各城市，其中珠江三角洲地區(qū)最集中、最典型。它體現(xiàn)了大多數(shù)發(fā)展中國家的城市在發(fā)展的初級階段的一般特征，也體現(xiàn)了在中國，特別是珠江三角洲地區(qū)特殊的地理、人文環(huán)境以及特殊經(jīng)濟(jì)社會變遷軌跡[19]。珠三角地方政府在城中村改造中，表現(xiàn)出很不平衡的特點(diǎn)。有的不但改造進(jìn)度快，而且效果好，這方面的典型是珠海市，經(jīng)過政府幾年的艱苦努力，政府計(jì)劃要改造的城中村基本上已改正完畢。但有的地方推進(jìn)緩慢，效果也不甚理想。如廣州市，作為華南地區(qū)中心城市，城市綜合實(shí)力居國內(nèi)前茅，但其城中村問題相當(dāng)嚴(yán)重，治理的難度更大。政府也已意識到問題的嚴(yán)重性到了非治不可的地步，因此在預(yù)防城中村問題重演，產(chǎn)生新的城中村方面，監(jiān)管的力度空前加大。深圳特區(qū)近年來對城中村的認(rèn)識逐步清晰，治理力度明顯加大，提出了規(guī)劃全覆蓋，再分片選點(diǎn)改造的思路，個(gè)別改造得較好的城中村成為全市的改造典范[20]。目前，各地都在探索進(jìn)行城中村改造，根據(jù)各地城中村改造的具體做法，可以從改造主體、拆遷賠償、改造效果等方面對其做法和特點(diǎn)進(jìn)行概括。（1）珠海珠海模式可以概括為引進(jìn)房地產(chǎn)商進(jìn)行開發(fā)。其具體特點(diǎn)如下： 珠海城中村改造模式政府作用（1）決策和引導(dǎo)；（2）制定規(guī)劃；（3）調(diào)控市區(qū)其他地段的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，為城中舊村改造騰出市場空間；（4）出臺優(yōu)惠政策。改造主體開發(fā)商。政府讓出巨大利益，扶持房地產(chǎn)開發(fā)商參與改建城中舊村，為了保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度，嚴(yán)格通過公開招標(biāo)引入有實(shí)力的開發(fā)商，防止舊村改造出現(xiàn)爛尾問題。籌資方式由房地產(chǎn)商籌集開發(fā)資金。拆遷賠償（1）在國家和省拆遷法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，制定有利于舊村居民的拆遷政策，充分保證舊村居民的合法權(quán)益，如為超過標(biāo)準(zhǔn)的城中村舊房按照1：1至1：（未達(dá)規(guī)定面積）的面積比例進(jìn)行補(bǔ)償；（2）拆遷安置費(fèi)由開發(fā)商按商品出租房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；（3）回遷房優(yōu)先建設(shè)，并由舊村居民優(yōu)先挑選；（4）貨幣補(bǔ)貼為輔。改造方式徹底重建。房屋類型主要為商品房、商品房化的回遷房。房屋結(jié)構(gòu)套房。社會結(jié)構(gòu)商品房與回遷房相對分離，統(tǒng)一物業(yè)管理，社會結(jié)構(gòu)上分離與融合并存占主導(dǎo)。規(guī)劃特點(diǎn)堅(jiān)持規(guī)劃先行的原則，綜合考慮按現(xiàn)代化要求完善市政公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施和空間設(shè)計(jì)，努力使每個(gè)舊村改建成為完善的、相對獨(dú)立的有機(jī)整體，體現(xiàn)現(xiàn)代化海濱城市和嶺南特色的新型文明社區(qū)。土地權(quán)屬土地完全國有化，轉(zhuǎn)讓期限70年。社會轉(zhuǎn)型村民變市民、村委會改居委會、村辦企業(yè)改股份公司。進(jìn)展情況較快，到2004年底，香洲區(qū)絕大多數(shù)村已經(jīng)改造完畢。資料來源：《珠海市香洲區(qū)改造城中舊村建設(shè)文明社區(qū)配套政策實(shí)施辦法》，（珠改（2000）01號），2000年6月26日；廣東省建設(shè)廳調(diào)研組：“珠海市城中舊村改造情況調(diào)研報(bào)告”，2001年7月等。（2）石家莊石家莊模式可概括為采取市場方式進(jìn)行、多主體參與改造： 石家莊城中村改造模式政府作用市政府制定總體規(guī)劃和目標(biāo)，制定和出臺優(yōu)惠措施，給予政策支持和指導(dǎo)，各區(qū)政府組織、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)。市區(qū)政府成立城中村改造工作機(jī)構(gòu)。改造主體采取市場運(yùn)作方式進(jìn)行，可以由本村自行改造，可以與投資商聯(lián)合改造，也可以通過招商選定投資商獨(dú)立進(jìn)行改造?；I資方式由改造主體籌集開發(fā)資金，政府給予優(yōu)惠措施。拆遷賠償在國有土地上實(shí)施城中村改造的補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。在集體土地上實(shí)施城中村改造的，被拆遷房屋補(bǔ)償應(yīng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式；已核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證得，按載明的建筑面積實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；未核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)根據(jù)國家現(xiàn)行對村民發(fā)放宅基地的土地面積標(biāo)準(zhǔn)，測算本屋建筑面積小于標(biāo)準(zhǔn)建筑面積的，按標(biāo)準(zhǔn)建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其中產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積大于被拆遷房屋建筑面積部分，由房屋所有人按單方工程造價(jià)結(jié)算。被拆遷房屋建筑面積大于標(biāo)準(zhǔn)的，按標(biāo)準(zhǔn)建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其中大于標(biāo)準(zhǔn)建筑面積部分，不予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人按被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償。改造方式徹底重建。房屋類型主要為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、自有出租房。房屋結(jié)構(gòu)套房。社會結(jié)構(gòu)商品房與回遷房相對分離，統(tǒng)一物業(yè)管理，社會結(jié)構(gòu)上分離與融合并存占主導(dǎo)。規(guī)劃特點(diǎn)城中村改造要按批準(zhǔn)的規(guī)劃進(jìn)行，可以分步實(shí)施，滾動開發(fā)。分步實(shí)施的住宅項(xiàng)目、配套項(xiàng)目和應(yīng)由城中村改造實(shí)施單位承建的相關(guān)道理、上下水、硬化、綠化、路燈應(yīng)同步建設(shè)，同時(shí)驗(yàn)收，同時(shí)交付使用，否則不予辦理改造范圍內(nèi)新的項(xiàng)目開工和竣工項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記發(fā)證手續(xù)。土地權(quán)屬商品房區(qū)域土地完全國有化，轉(zhuǎn)讓期限70年。社會轉(zhuǎn)型村民變市民、村委會改居委會、村辦企業(yè)改股份公司。進(jìn)展情況較快，2002年召開動員大會，當(dāng)年二環(huán)以內(nèi)45個(gè)村有19個(gè)村開工建設(shè)，到2003年9月，累計(jì)開工建設(shè)的村已達(dá)28個(gè)。資料來源：石家莊市人民政府：《關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見》（市政（2002）14號），2002年2月25日；“石家莊市城中村改造情況介紹”，2003年11月等。（3）西安西安的模式可以概括為提倡自行開發(fā)，多渠道引進(jìn)改造資金： 西安城中村改造模式政府作用政府制定政策，出臺優(yōu)惠和扶持措施，起引導(dǎo)作用。市區(qū)兩級成立城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組。改造主體（1）村民、村民委員會；（2）由村委會組建并授權(quán)的具有合法資格的建設(shè)發(fā)展公司；（3）有實(shí)力、由資質(zhì)的開發(fā)建設(shè)企業(yè)。一村一案，提倡自我改造、自我安置。籌資方式自籌改造資金，政府給予有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠。拆遷賠償實(shí)行“自我改造、自籌資金、自我安置”，沒有統(tǒng)一的拆遷政策，以有利于改造為前提，由城中村根據(jù)自身實(shí)際情況制定拆遷安置方案，經(jīng)村民大會同意后報(bào)所在區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審定。拆遷安置工作由城中村所在區(qū)人民政府具體組織有關(guān)部門及村委會實(shí)施。合法建筑面積采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的形式，超過安置面積經(jīng)過評估后只進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，安置面積實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。改造方式提倡易地置換，整村遷移；重建。房屋類型商品房（辦完有關(guān)手續(xù)后），經(jīng)濟(jì)適用房、安置費(fèi)、自有出租房。房屋結(jié)構(gòu)主要為套房。社會結(jié)構(gòu)商品房與安置補(bǔ)償房相對分離，社會結(jié)構(gòu)上分離與融合并存。規(guī)劃特點(diǎn)改善居住環(huán)境；用科學(xué)化的改造代替盲目改造；將農(nóng)村村落建設(shè)納入城市規(guī)劃；市規(guī)劃行政主管部門依據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)小組的計(jì)劃安排負(fù)責(zé)組織城中村改造的詳細(xì)規(guī)劃編制工作，編制完成后，由市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會同領(lǐng)導(dǎo)小組、城中村村委會及相關(guān)部門進(jìn)行政策性綜合研究，擬訂方案，由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審定。土地權(quán)屬變集體土地為國有土地，阻力較大。社會轉(zhuǎn)型村民變股民、變村莊為社區(qū)、變集體經(jīng)濟(jì)為股份經(jīng)濟(jì)。進(jìn)展情況較緩慢，漸次推進(jìn)。資料來源：西安市人民政府：《西安市城中村改造建設(shè)管理暫行辦法》（市政發(fā)（2003）43號），2003年4月21日等。（4）深圳深圳的模式可概括為政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、多主體進(jìn)行開發(fā)： 深圳城中村改造模式政府作用政府制定政策，出臺優(yōu)惠和扶持措施，起引導(dǎo)作用。改造主體開發(fā)商、城中村股份公司、聯(lián)合開發(fā)?；I資方式開發(fā)商、城中村股份公司、城中村股民，政府的政策優(yōu)惠和經(jīng)費(fèi)扶持。拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)不定，視各改造項(xiàng)目情況。改造方式重建、改建與維護(hù)。房屋類型商品房、寫字樓、自有出租房。房屋結(jié)構(gòu)套房、一房一廳。單身公寓。社會結(jié)構(gòu)在出租房區(qū)域，仍然保留二元社會結(jié)構(gòu)，房東與房客二元分隔，社會融合度低。規(guī)劃特點(diǎn)不同程度改善，視所采取的改造方式及改造狀況。土地權(quán)屬變集體土地為國有土地，阻力較大。社會轉(zhuǎn)型村民變市民（股民）、村委會改居委會，村辦企業(yè)改股份公司。進(jìn)展情況特區(qū)內(nèi)已于1922年實(shí)現(xiàn)城市化，城中村改制進(jìn)程較慢，視工作力度與難度，漸次推進(jìn)。資料來源：深圳市人民政府：《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》（深府（2004）177號），2004年10月22日等。各地采取的改造方式有所不一，但其都與當(dāng)?shù)爻侵写宓臓顩r有關(guān)。珠海和石家莊由于是新興城市，城中村問題較其他城市相對來說不是很嚴(yán)重，改造的困難較低。珠海特殊的區(qū)域和環(huán)境優(yōu)勢使珠海市房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)，城中村改造較合適以開發(fā)商為主進(jìn)行開發(fā)。石家莊的改造既可以引進(jìn)開發(fā)商，也可以與開發(fā)商合作開發(fā)，還可以自行改造。深圳等一線城市中的城中村問題比較嚴(yán)重，改造難度較大。深圳在2004年下半年開始進(jìn)行大規(guī)模的城中村改造，深圳城中村開發(fā)主體多樣，視乎各個(gè)村的實(shí)際情況。城中村改造牽涉著多方的利益，城中村涉及的主要利益相關(guān)者有：政府、開發(fā)商、村民。城中村改造是一個(gè)利益調(diào)節(jié)和平衡的過程。城中村改造應(yīng)以政府為主導(dǎo)和協(xié)調(diào)，處理好村民的安置工作，保障村民的合法權(quán)益不受侵犯。開發(fā)商提供改造資金應(yīng)享有一定利潤分成，但不能擠占村集體和村民的利益空間。在城中村改造的利益相關(guān)者中，村民處于弱者，村民應(yīng)把謀求合理的安置和長期的社會保障作為自己的主要談判目標(biāo)。認(rèn)真處理好多方的關(guān)系和利益分配，順利推進(jìn)城中村改造[21]。39 / 395廣州市城中村改造廣州市的城中村，是伴隨著快速城市化進(jìn)程引發(fā)的城市人口的急劇增長與面積的擴(kuò)張而形成的。由于城市規(guī)劃跟不上城市的快速擴(kuò)張，在大量地區(qū)仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制，城市建設(shè)用地將其包圍，形成了城、鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，“都市里的村莊”大量存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在廣州市385km的老八區(qū)內(nèi)，分布著138個(gè)城中村。這138個(gè)城中村大體可以分為3個(gè)類型：一是處于繁華市區(qū)、已經(jīng)完全沒有農(nóng)用地的村落，即A類城中村；二是處于城市周邊、還有少量農(nóng)用地的村落，即B類城中村；三是處于遠(yuǎn)郊、還有較多農(nóng)用地的村落，即C類城中村。其中第一種類型村落在廣州市138個(gè)城中村中約占1/3。這類處于市區(qū)的“城中村”土地歸村民集體所有，管理由村民委員會管理，原住戶的戶籍身份是村民。城中村的村民與其他地區(qū)的農(nóng)民一樣，很少參與城市的就業(yè)，集體經(jīng)濟(jì)的收入主要來自房地產(chǎn)業(yè)，是依靠城中村優(yōu)越的地理位置、特殊的土地產(chǎn)權(quán)制度和城市房地產(chǎn)市場的興起發(fā)展起來的；個(gè)人或家庭經(jīng)濟(jì)收入主要來自股份分紅和房屋出租，具有明顯的“寄生性質(zhì)”。 廣州市是國內(nèi)城中村問題最嚴(yán)重的城市之一，其城中村數(shù)量大、改造難度大。鑒于城中村問題的嚴(yán)重性，從新世紀(jì)伊始，廣州就開始按城鄉(xiāng)一體化的要求有計(jì)劃地對城中村進(jìn)行改造，力爭將臟亂無序的傳統(tǒng)舊村改造為現(xiàn)代化的文明新城區(qū)。為此，市政府在反復(fù)調(diào)研和充分醞釀的基礎(chǔ)上，初步確定了改造的基本思路和分階段規(guī)劃，出臺了一批指導(dǎo)性法規(guī)和文件，完成了原八區(qū)城中村的改制工作，啟動了具有示范先導(dǎo)意義的舊村改造試點(diǎn)計(jì)劃。其中，作為重要的一環(huán)，七個(gè)試點(diǎn)村的改造進(jìn)展?fàn)顩r及改造中的問題經(jīng)驗(yàn)尤值得關(guān)注和深入考察。2009年的到來拉開了廣州市城中村改造新的一頁，2009年7月27日下午，廣州市通過了《關(guān)于推進(jìn)“城中村”整治改造的實(shí)施意見》。廣州市政府表示，從今年下半年開始，將用10年時(shí)間基本完成全市138個(gè)城中村的整治改造任務(wù)，用35年左右時(shí)間基本完成52 個(gè)城中村全面改造。其中的首要任務(wù)，是在明年亞運(yùn)會之前，拆除核心區(qū)域包括楊箕、冼村、瑤臺、登