【文章內容簡介】 ，并擁有多功能廳和7個會議室。金海棠賓館是典型的新興城市型酒店，主題特色和服務概念模糊，但商務會議與休閑設施較齊全，目前，樂山市高規(guī)格的接待基本都放在此。山灣賓館為休閑度假兼會議接待型酒店，具有休閑山莊的特征，位于樂山市中心城區(qū)北部邊緣，坐落在樹林茂密的山中，環(huán)境優(yōu)美，景色宜人。開業(yè)時間較長，但已經過重新裝修。賓館擁有150間／套客房，房型較多，主要特色包括擁有大面積的戶外綠地及難得的森林風光，1300平方米的桑拿健身中心，并著力宣揚賓館是按國際綠色環(huán)保酒店設計建造。金海棠賓館目前仍是樂山市最高檔的休閑度假場所之一?？偲饋碚f，樂山市市區(qū)的酒店業(yè)已具備了一定的接待能力，但多以行業(yè)對口接待為主，尚未形成市場化的結構體系，企業(yè)競爭壓力也并不明顯。而隨著樂山市商業(yè)經濟的發(fā)展和旅游吸引力的提高，酒店的行業(yè)水平將會有較高層次的提升，尤其是高星級酒店、特色酒店，將逐步進入完全的市場競爭階段。3 傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)房地產，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢樂山市商業(yè)發(fā)展有較為長遠的歷史。但樂山市現代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長，是伴隨中國旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。由于城市發(fā)展區(qū)域的限制，核心的商業(yè)區(qū)域位于城市中心地帶。目前，樂山市核心的商業(yè)集中于柏楊路嘉定路高北門玉堂街一帶。其中位于柏楊路的牛耳橋，位于嘉定南路的高北門已經形成了樂山市的最核心商圈。由于地形及歷史的原因，樂山其他區(qū)域的商業(yè)發(fā)展并沒有形成氣候。2004年，較2003年增長了12％，發(fā)展的勢頭強勁。98年到2004年是樂山市商業(yè)經濟發(fā)展最快的時期，平均每年的增長幅度達到8％，這得益于樂山市旅游市場的快速發(fā)展，帶動商業(yè)市場連鎖發(fā)展。樂山市商業(yè)的快速發(fā)展，直接帶動商業(yè)地產市場的繁榮，位于城市中心商業(yè)核心地段的土地價值不斷攀升，商業(yè)鋪面的售價和租金隨之大幅度上揚。圖示：通過對樂山市核心商圈不同地段的摸底調查，得出目前樂山市具有代表性商鋪租賃價格：牛耳橋是進出樂山的北大門,其地理位置相當重要,每天的人流量非常大,此處目前是樂山商品批發(fā)的集散地,影響力輻射整個樂山,由于處于黃金地段,各商家爭奪很激烈,與牛耳橋地理位置相類似的是高北門,也是黃金地段,唯一不同的是這里主要經營的是高檔品牌服裝,.玉堂街在樂山老城區(qū)由相當的影響力,但是隨著城市的拓展,丁冬街也是樂山的一條主干道,但由于地勢不平坦,所以影響了價值的提升,目前租金維持在50元80元/平方米之間目前樂山在權力打造的新城市商業(yè)圈主要在樂山新廣場附近,但是由于人氣不足,.通過在樂山市的調研發(fā)現，其商業(yè)房地產卻仍處在沿街為市的階段，不僅如此，其主要經營的仍是低端市場用以滿足本地區(qū)消費者的產品，樂山市的商業(yè)房地產形態(tài)仍很傳統(tǒng)。樂山市沿街為市的商業(yè)形式非常發(fā)達，據不完全統(tǒng)計，目前樂山市城區(qū)商業(yè)總面積接近60萬平米，其中沿街為市的商鋪面積約為45萬平米，城市人均擁有商業(yè)鋪面超過2平米，高于全國城市人均商業(yè)面積擁有平均水平。與很多城市不同的主要地方在于:在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問題,據筆者觀察, (一家是玉堂街的文軒連鎖書店,一家是本已有名氣的東方眼鏡,一家是超市),沿街為市的商業(yè)形態(tài)由很大的局限性.，現有大型商業(yè)形式經營困難據筆者了解,很多的大型商家已經進入四川的二級城市,比如麥當勞進入綿陽等,但是作為房地產的規(guī)劃引導作用也值得深思。樂山最早形成大型商業(yè)業(yè)態(tài)的華廈商業(yè)城,曾經在市政府的扶持下得到了一定的發(fā)展,但是市場是無情的, 華廈商業(yè)城目前經營慘淡,據筆者調查,出租率僅50%,尤其是二層、三層，出租率僅20%。華廈商業(yè)城地處高北門，地理位置十分優(yōu)越，可是淪落到目前的地步，是十分可惜的。這里固然由經營管理方面的原因，但是從房地產角度看，其定位，規(guī)劃創(chuàng)意，營銷等方面都有很大的提升空間。在樂山地段并不太好的舊大橋附近，開發(fā)商仿照成都春熙路的模式，開發(fā)的泌水院步行街，本來創(chuàng)意非常好，可是竣工以后，市場反映平平。目前情況稍有好轉，不過要判斷其成功與否還需要時間。從以上幾個大型商業(yè)的開發(fā)經營情況看來，樂山的大型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展任重道遠。下篇 樂山市房地產業(yè)發(fā)展對策第三章 理清總體思路，創(chuàng)造有利于房地產發(fā)展的環(huán)境第一節(jié) 總體思路按照國家產業(yè)政策，樂山房地產業(yè)發(fā)展的指導思想是：以鄧小平理論和江澤民“三個代表”重要思想為指南，深入貫徹四川省“三個轉變”戰(zhàn)略決策，按照樂山市委、市政府努力建設“中國第一山”的戰(zhàn)略部署，以全面建設小康社會的戰(zhàn)略目標為導向，以體制創(chuàng)新為切入點，以房地產融資體系建設為推動，以高素質的房地產企業(yè)培育為重點，充分發(fā)揮房地產業(yè)的先導性與支柱性作用，促進國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。樂山房地產業(yè)發(fā)展的基本思路是：進一步深化住房制度改革，推進住房商品化、社會化；進一步完善多層次住房供應體系，加強經濟適用房的建設與管理；切實做好城區(qū)危舊房的改造，充分發(fā)揮中心城區(qū)的現代化城市功能；建立規(guī)范、高效、統(tǒng)一的樂山房地產市場，規(guī)范房地產業(yè)市場行為；建立完善的房地產金融體系，為房地產業(yè)發(fā)展提供堅實的金融支持；堅持擴大內需的方針，大力推動和引導房地產消費，以投資與拉動國民經濟增長，把房地產業(yè)培育成為國民經濟的支柱產業(yè)/加強住房產業(yè)化的政策性引導，提高商品住宅的有效供給。第二節(jié) 構建現代化的房地產產業(yè)體系認清當前樂山市房地產業(yè)發(fā)展新形勢，始終把為老百姓謀福利當作指導思想，堅持可持續(xù)發(fā)展原則，依靠科技進步為手段，進行體制和管理上創(chuàng)新，厚積薄發(fā)，利用后發(fā)優(yōu)勢、相對優(yōu)勢大力推進現代化的樂山市房地產產業(yè)體系。房地產產業(yè)現代化體系就是以房地產成品為最終產品，以市場需求為向導，以科技進步為依據，以成型的房地產建筑體系和與之相配套的房地產產品為基礎，以科學組織和現代化的管理為手段，通過房地產生產全過程的開發(fā)、設計、施工、部品生產、管理和服務等環(huán)節(jié)構成完整產業(yè)系統(tǒng)，以提高房地產質量，提高勞動效率，優(yōu)化資源配置，從而實現房地產生產、供給、銷售和服務一體的標準化、工業(yè)化、商品化，從粗放型到集約型的生產組織形式。樂山市房地產產業(yè)現代化發(fā)展的主要內容是：提高房地產建設的工業(yè)化、集約化水平和勞動生產率，提高房地產規(guī)劃、設計水平，基本解決房地產質量通病，提高房地產建筑材料、產品質量，提高房地產工程質量、功能質量與環(huán)境質量，節(jié)能降耗，保護環(huán)境，依托科技進步，增加房地產科技含量，提高科技進步對房地產產業(yè)的貢獻率，加快房地產產業(yè)改造升級，優(yōu)化房地產產業(yè)和產品結構。完善以房地產技術保障體系、建筑體系、部晶體系、質量控制系、和房地產性能認定體系為核心的房地產產業(yè)化框架體系，初步建立起房地產產業(yè)化發(fā)展所必須的政策保障機制。推進樂山市房地產產業(yè)現代化要做好以下工作；1完善房地產標準體系。加快完善房地產規(guī)劃、設計、施工、物業(yè)管理和材料，部品等方面的標準體系，加強對房地產安全、健康、環(huán)保、節(jié)能等方面標準的研究、編制，推廣應用先進適用的技術。2大力推進技術集成、生態(tài)化小區(qū)建設。3加強房地產區(qū)智能化建設。4以整體廚衛(wèi)技術為重點推行菜單式裝修，滿足現代化家居生活需求。5開展房地產性能認定方面的工作按照建設部主管部門的有關要求，成立“房地產性能評審委員會”及“房地產性能認定委員會”，建立“房地產評審專家?guī)臁保_展房地產性能的試評工作。6推行戶型評審工作引導樂山市房地產設計向功能布局合理、尺度適宜，把保證房地產全壽命周期作為原則要體現以人為本，要滿足多層次、多類型和不同標準的市場需求，并適應樂山市經濟發(fā)展水平。通過調查，樂山城區(qū)商品房有30％左右是由外地消費者購買的，在外地購買者中外省消費者占了近60％，因此在戶型設計、功能布局上應充分滿足他們的具體要求。第三節(jié) 加強城市規(guī)劃與建設管理一、積極推進城市規(guī)劃的發(fā)展進一步完善從樂山市的城市發(fā)展規(guī)劃來看，完善交通組織規(guī)劃、加快城市基礎設施建設、加大城市環(huán)境整治力度是樂山市市政府的目前進行的重要舉措，《樂山市城市總體規(guī)劃》(修編)、《青城山——樂山市國家級風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》、《市政管網規(guī)劃》、《城市消防規(guī)劃》、《城市總體建筑風貌規(guī)劃設計》是其正在完成編制的五個規(guī)劃，努力從政策和軟硬件設施等各方面促進樂山市房地產業(yè)的發(fā)展。加強城市規(guī)劃的實施力度和深度，從城市運營的高度規(guī)范和引導房地產業(yè)的發(fā)展。例如為了保護樂山市的自然資源和特有的古城風貌，、綠地率必須達到40％以外，開發(fā)樓盤的建筑高度都控制在1日米以內，而一些靠近青城山的項目，除了建筑高度限定在9米外。這樣，的限制性措施從城市規(guī)劃的高度加強了對房地產開發(fā)項目的引導。要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的調控和引導作用。所有列入建設用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規(guī)劃的要求進行建設。樂山市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。未技規(guī)劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用：商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規(guī)劃‘商業(yè)、旅游，娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。二、抓好城市基礎配套設施建設加快實施城鄉(xiāng)水泥路網和旅游環(huán)線公路建設，完成都汶高等級公路配套建設。抓好舊城改造建設，啟動西街一井福街一文廟街沿玉壘山一側歷史文化街區(qū)保護性開發(fā)工作：疏散城市中心區(qū)密度，建設核心旅游區(qū)和中央商務區(qū)，實現城市功能布局的轉變，加快實施城市西區(qū)建設。抓好信息基礎設施建設，推動網絡互聯互通和信息資源整合共享，推動企業(yè)積極運用信息技術，發(fā)展電子商務，推進公共服務領域信息化，構建現代化信息網絡體系。原先樂山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。通過規(guī)劃引導，改善城市人口分布現狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，提升城市生態(tài)環(huán)境質量。三、強化城市特色建設、提高城市品味在規(guī)劃建設管理和城市營銷中，突出樂山市自然環(huán)境特色、歷史文化特色。在城市規(guī)劃上，按照建設最佳人居環(huán)境的要求，著重突出“依山傍水”、 “顯山露水”、 “親山近水”的山水園林城市特色。建筑風貌上，以傳統(tǒng)川西民居為主，實現一街一景、一區(qū)一景。城市功能上，突出旅游城市特色，充分考慮游客的多種需求，增加城市休閑觀光景點，完善城市交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等設施，大力發(fā)展城市的房地產業(yè)。深入挖掘和展現樂山市悠久的文化內涵，建設具有深厚文化底蘊的文明城市。高水平經營管理城市，把城市管理的重點轉移到增加城市內涵和質量，提高城市的格調和品味。深化城市管理體制改革，建立和完善城市管理綜合執(zhí)法體制，充分發(fā)揮社區(qū)基礎作用，大力運用現代科技管理手段，始終保持城市干凈整潔、秩序井然、道路暢通。進一步提高市民素質，營造良好的城市房地產發(fā)展環(huán)境。四、優(yōu)化城市環(huán)境建設實施“綠化工程”，打造“西部綠城”，創(chuàng)建“國家園林城市”，構建城市景觀綠地生態(tài)系統(tǒng)。抓好生態(tài)環(huán)境建設，繼續(xù)實施天然林保護、退耕還林、岷江干流整治和小流域綜合治理工程，合理配置樹種，綠化美化景區(qū)(點)。實施“凈化工程”，搞好城市垃圾、污水的無公害化處理，大力推廣清潔能源，嚴格控制煙塵和噪聲排放，保護好樂山市優(yōu)質的空氣和水源，創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市和國家級生態(tài)城市。大力實施“亮化工程”，做好城市燈光夜景美化工作，建設樂山市不夜城。增加城市綠地面積，改善城區(qū)生態(tài)環(huán)境。設計、建造大面積的綠色景觀，納入樂山市生態(tài)環(huán)境建設和保護工程體系，保證植物的多樣性，成為城市的綠肺。五 規(guī)范對房地產市場的管理充分發(fā)揮政府職能，加強房地產市場宏觀調控加強對房地產發(fā)展的宏觀調控，改善樂山市政府對房地產市場的監(jiān)督管理。根據住房市場化進程的要求，及時轉變政府職能，從原來對房地產的直接管理轉向宏觀調控。樂山市政府要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當地經濟發(fā)展、市場需求相適應的房地產開發(fā)建設規(guī)模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。做到正確處理調控和發(fā)展的關系，增強調控意識，高度關注市場運行情況，防止市場大起大落：提高市場調控能力，努力把握房地產市場發(fā)展的規(guī)律，提高調控的質量和效率：加強對房地產企業(yè)和房地產開發(fā)項目的規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。要加強房地產市場信息系統(tǒng)的建設，完善市場信息披露制度。樂山市政府人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯網等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業(yè)運行中的動態(tài)數據，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當的方式，及時向社會發(fā)布市場信息，引導房地產開發(fā)企業(yè)理性投資。加快建立和完善房地產市場信啟、系統(tǒng)和預警預報體系。強化土地供應管理，嚴格控制商品房土地供應總量。要充分發(fā)揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持樂山市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，要充分發(fā)揮土地供應、規(guī)劃管理等調控手段的作用，要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發(fā)建設，鼓勵對危舊住房的改造，根據房地產市場供求狀況，按計劃向市場供地?？刂菩略鼋ㄔO用地供應總量。要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發(fā)建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經營性房地產開發(fā)項目用地供應管理；根據房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現按計劃供地。加大監(jiān)管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發(fā)以及房地產開發(fā)企業(yè)與集體經濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。對經過批準但尚未開工建設的項目用地，要加大清理力度，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。嚴格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產開發(fā)企業(yè)新開工項目樂山市政府要貫徹落實《城市房地產開發(fā)經營管理條例》(國務院令第248號)，強化房地產開發(fā)項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產開發(fā)建設全過程的監(jiān)控。對資本金達不到規(guī)定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工