【正文】 。要重點加強對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目用地供應(yīng)管理；根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，制定土地供應(yīng)計劃，逐步實現(xiàn)按計劃供地。要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅持樂山市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。樂山市政府人民政府及其職能部門要采用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，及時、準確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，并通過科學(xué)的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場的大起大落。根據(jù)住房市場化進程的要求，及時轉(zhuǎn)變政府職能，從原來對房地產(chǎn)的直接管理轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控。大力實施“亮化工程”，做好城市燈光夜景美化工作，建設(shè)樂山市不夜城。進一步提高市民素質(zhì)，營造良好的城市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。城市功能上，突出旅游城市特色，充分考慮游客的多種需求，增加城市休閑觀光景點，完善城市交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等設(shè)施，大力發(fā)展城市的房地產(chǎn)業(yè)。通過規(guī)劃引導(dǎo)，改善城市人口分布現(xiàn)狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，提升城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。二、抓好城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)加快實施城鄉(xiāng)水泥路網(wǎng)和旅游環(huán)線公路建設(shè)，完成都汶高等級公路配套建設(shè)。樂山市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。例如為了保護樂山市的自然資源和特有的古城風(fēng)貌，、綠地率必須達到40％以外，開發(fā)樓盤的建筑高度都控制在1日米以內(nèi)，而一些靠近青城山的項目，除了建筑高度限定在9米外。6推行戶型評審工作引導(dǎo)樂山市房地產(chǎn)設(shè)計向功能布局合理、尺度適宜，把保證房地產(chǎn)全壽命周期作為原則要體現(xiàn)以人為本，要滿足多層次、多類型和不同標準的市場需求，并適應(yīng)樂山市經(jīng)濟發(fā)展水平。2大力推進技術(shù)集成、生態(tài)化小區(qū)建設(shè)。樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的主要內(nèi)容是：提高房地產(chǎn)建設(shè)的工業(yè)化、集約化水平和勞動生產(chǎn)率，提高房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計水平，基本解決房地產(chǎn)質(zhì)量通病，提高房地產(chǎn)建筑材料、產(chǎn)品質(zhì)量，提高房地產(chǎn)工程質(zhì)量、功能質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量，節(jié)能降耗，保護環(huán)境，依托科技進步，增加房地產(chǎn)科技含量，提高科技進步對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢獻率，加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)改造升級，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。下篇 樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策第三章 理清總體思路，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境第一節(jié) 總體思路按照國家產(chǎn)業(yè)政策，樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和江澤民“三個代表”重要思想為指南，深入貫徹四川省“三個轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略決策，按照樂山市委、市政府努力建設(shè)“中國第一山”的戰(zhàn)略部署，以全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標為導(dǎo)向，以體制創(chuàng)新為切入點，以房地產(chǎn)融資體系建設(shè)為推動，以高素質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)培育為重點，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性與支柱性作用，促進國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。這里固然由經(jīng)營管理方面的原因，但是從房地產(chǎn)角度看，其定位，規(guī)劃創(chuàng)意，營銷等方面都有很大的提升空間。樂山市沿街為市的商業(yè)形式非常發(fā)達，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前樂山市城區(qū)商業(yè)總面積接近60萬平米，其中沿街為市的商鋪面積約為45萬平米，城市人均擁有商業(yè)鋪面超過2平米，高于全國城市人均商業(yè)面積擁有平均水平。2004年，較2003年增長了12％，發(fā)展的勢頭強勁。由于城市發(fā)展區(qū)域的限制，核心的商業(yè)區(qū)域位于城市中心地帶?？偲饋碚f，樂山市市區(qū)的酒店業(yè)已具備了一定的接待能力，但多以行業(yè)對口接待為主，尚未形成市場化的結(jié)構(gòu)體系，企業(yè)競爭壓力也并不明顯。山灣賓館為休閑度假兼會議接待型酒店，具有休閑山莊的特征，位于樂山市中心城區(qū)北部邊緣，坐落在樹林茂密的山中，環(huán)境優(yōu)美，景色宜人。2 酒店房地產(chǎn)檔次較低，未形成合理的結(jié)構(gòu)體系樂山市的酒店以三星級以下為主，中高檔次設(shè)施較少。目前成都在此領(lǐng)域的開拓已經(jīng)開始：置信的芙蓉古城、芙蓉漢城，樂山市天下青城的半山酒店，龍泉陽光體育城等都開始了旅游房地產(chǎn)的積極嘗試。土地市場迫切要求建立公開、公正、透明和依法運作的市場機制，以保證開發(fā)商在市場化下平等競爭。由于缺乏一些房產(chǎn)大鱷的加入，樂山市城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)是一些“短平快”的小項目，缺乏規(guī)模效益。樂山市現(xiàn)有本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)46家，2004年開發(fā)投資約7億元。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。所謂融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。 改革開放以來，樂山直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。貸款增長過猛勢必造成融資格局進一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對銀行貸款的依賴增強，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險。因此，目前樂山房地產(chǎn)金融市場化的程度仍有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，沒有資金就沒有房地產(chǎn)。 隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商深切體會到資金已是一個嚴重制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，不乏有靠關(guān)系或有限資金短平快開發(fā)經(jīng)營的，不僅對消費者不利，對銀行來講也存在較大風(fēng)險。受到封頂之后才能辦理按揭的限制，不少開發(fā)企業(yè)開始考慮如何盡快實現(xiàn)封頂，實現(xiàn)資金回籠。其一，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求新的融資方式，不僅緩解了銀行信貸壓力，降低了銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，有實力的企業(yè)開始探討與外資銀行合作。“121號”文件和“18號”文件，是最近幾年出臺的兩個關(guān)鍵性文件。開發(fā)商可以利用的基金等直接融資手段雖被看好，但尚無政策支持；上市或“借殼”上市是少數(shù)有實力大企業(yè)可能實現(xiàn)的方式，但受經(jīng)營特點和預(yù)期收益制約不易得到投資者認同，融資效果也不理想，故直接融資比重較小。2004年樂山房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占65%，企業(yè)自籌占20%，定金及預(yù)收款占15%。2004年樂山房地產(chǎn)融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大，具有如下特征： 資金到位情況良好 。二、樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題2004年樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，2003年，這兩年樂山樓市的商用房供應(yīng)量達到了31萬平方米。據(jù)相關(guān)資料顯示：%；%；%，五、 商品房空置面積有所減少 今年以來，由于政府和企業(yè)采取了積極措施控制和消化空置房，商品房空置面積大幅增長的趨勢得到了有效控制，增長幅度呈逐月下降的態(tài)勢。頁：15三、 商品房施工、竣工面積增速提高 2004年，同比增長37%，%；，%，%?？偟膩碚f。前兩個月，中心城區(qū)的二手房交易達到940宗、分別占總成交量的54%和62%，是近兩年來首次超過新建商品房。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。而房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其關(guān)聯(lián)度大，占用資金多，一直受國家的高度重視，一直是國家宏觀調(diào)控的重點，每一項宏觀調(diào)控政策的出臺總會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的風(fēng)險。在國內(nèi)外旅游市場上成熟運行的、滿足不同層次需求的旅游線路還不多，特別缺乏吸引高消費市場的旅游產(chǎn)品。旅游宏觀協(xié)調(diào)管理體制有待完善，統(tǒng)籌開發(fā)力度不夠，景區(qū)管理體制改革有待深化，投資主多元化格局未全面形成。旅游過境地的市場地位勢必會制約旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資占全社會投資比重從1998年開始逐年上升，2004年達到27%，商品房銷售額占全社會消費品零售額逐年上升，2002年突破20%達到21%。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速增長帶動了鋼鐵、建材、交通等一大批行業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)出顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和“高增長產(chǎn)業(yè)群”特征，因此，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。經(jīng)過十年的建設(shè)，拓寬改造了新發(fā)街、農(nóng)民路，實施了大橋西街、箱箱街、鳳凰路、濱江街等重要地段的舊城改造：建成了時代廣場、東方花園、客運中心等一批有較高檔次的商業(yè)、服務(wù)設(shè)施；完成了體育館的工程建設(shè)：整治了濱河路：加快了樂山廣場和城市綠化等市政重點工程建設(shè)步伐，提高了城市檔次。第三節(jié) 滿足人民日益增長的居住環(huán)境需要從2002年樂山市獲得聯(lián)合國第一個城市合作項目以來，樂山市的最佳人居環(huán)境優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，加之城市化進程的推進，住房制度改革的深化以及人們生活水平的提高等給房地產(chǎn)業(yè)帶來了廣闊的發(fā)展空間。 在房地產(chǎn)開發(fā)方面，努力把各方面結(jié)合的非常完美，從而能充分展現(xiàn)樂山的風(fēng)采具有極強的現(xiàn)實意義。由于樂山市景區(qū)的保護性制約條件極為嚴格，因此，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于挖掘樂山市文化外延、擴充旅游服務(wù)功能、提升社會經(jīng)濟價值具有重大的意義。 為了努力實現(xiàn)這一宏偉的戰(zhàn)略目標，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須緊緊圍繞著這一目標來進行。2003年，省委、省政府做出了把峨眉山建設(shè)為“中國第一山”的重大戰(zhàn)略決策，這是對樂山發(fā)展的新要求，是實踐“三個代表”的新舉措，是區(qū)域旅游經(jīng)濟的新整合，是樂山發(fā)展的新機遇。樂山人并不沉湎于輝煌的歷史，而是不斷地創(chuàng)造更加美好的未來。”四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區(qū)位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環(huán)水繞。樂山市城市建設(shè)堅持以“建設(shè)具有最佳人居和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)旅游城市”為目標，切實加強城市形象、生態(tài)環(huán)境和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鄉(xiāng)建設(shè)步伐加快，城市品味大大提高。初步搭起了我現(xiàn)代旅游城市的框架。 二、原先樂山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導(dǎo)致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。樂山市城市“因佛而設(shè)，因水而興”，山、水、城、林、佛相互交融、互相輝映，具有“滿城水色半城山”的獨特城市空間形態(tài)。由于水平有限，不妥之處在所難免，忘各位同行和老師批評指正。下篇則是根據(jù)上篇對樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的分析，重點對對策進行了闡述。2003年四川省政府、樂山市政府提出了“打造中國第一山”的宏偉計劃，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了難得的機遇。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之中，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。經(jīng)過分析，筆者認為，唯有確立科學(xué)的、因地制宜的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以市場需求為導(dǎo)向，利用比較優(yōu)勢，創(chuàng)建有樂山特色的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，形成自己的優(yōu)勢；建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)體系，并創(chuàng)造有利于樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境。但同時必須冷靜的看到，除了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要接待數(shù)百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到3成。2004年，是樂山市房地產(chǎn)最為火爆的一年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資71224萬元，增長18％；施工面積98．24萬平方米，增長2．8%。改革開放以來樂山在各方面取得了很大的成績，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也迅速的發(fā)展，特別是成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為樂山的房地產(chǎn)開發(fā)提供了新的歷史機遇。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，交易總額達22700萬元，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。究竟原因何在?通過筆者的調(diào)查，原因有很多，其中從重要的房地產(chǎn)業(yè)角度來看，樂山房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度還不高，市場還不規(guī)范；樂山房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，短視現(xiàn)象嚴重；樂山現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)體系還沒有建立；樂山市市區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區(qū)，其房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次尚不能與資源魅力相匹配等等。摘 要四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區(qū)位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環(huán)水繞。在一定程度上說，樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)滯后于城市建設(shè)的需要。上篇從分析房地產(chǎn)業(yè)的重要性入手，通過對樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問題分析，闡述了樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是經(jīng)營城市的必然要求，有助于 “精雕細刻山水城市”計劃的實現(xiàn)，有助于促進經(jīng)濟的發(fā)展，人民居住環(huán)境的改善；同時也根據(jù)樂山房地產(chǎn)發(fā)展的情況分析了存在的種種問題：樂山房地產(chǎn)規(guī)模??；產(chǎn)品特色不突出；企業(yè)融資渠道單一；房地產(chǎn)市場不規(guī)范等等。本文是作者結(jié)合自己的調(diào)查實踐，在參考了相關(guān)的資料的基礎(chǔ)上寫成的。因此在這一思想的知道下，樂山房地產(chǎn)在城市建設(shè)中的作用體現(xiàn)在：一、在城市形象的提升過程中，房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮著物質(zhì)載體的作用；同時房地產(chǎn)發(fā)展也對城市形象的具體塑造和提升起到巨大的反作用。同時，該市積極打造水文化、佛教文化以及生態(tài)文化品牌，創(chuàng)造最佳人居環(huán)境，2004年被評為國家園林城市。經(jīng)過幾年努力，調(diào)整、補充、完善了城市總體規(guī)劃，重點實施了“新城區(qū)”建設(shè)，特別是在城市中心規(guī)劃了約6平方公里的城市綠心，顯示出城市建設(shè)的別具匠心?！比?、通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以拓展融資渠道，引入民間資金加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第二節(jié) 符合“精雕細刻山水城市”發(fā)展的理念天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州。1996年，峨眉山——樂山大佛被聯(lián)合國教科文組織列入《世界文化與自然遺產(chǎn)名錄》，更使樂山蜚聲海內(nèi)外，成為世人向往的旅游勝地。新的世紀新目標在召喚。不求最大，但求最佳，不斷追求城市個性，塑造風(fēng)格獨特的城市品牌，創(chuàng)造人與自然的和諧。但目前，樂山市區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區(qū)，其房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次尚不能與資源魅力相匹配。樂山是一座三面環(huán)水的城市，不可多得的自然風(fēng)光，使其城市在山水中，山水在城市中；樂山又是一座歷史文化名城，精英薈萃，珍品遍布，因此如何構(gòu)筑其有別于其它現(xiàn)代都市的特色是擺在大家面前的很重要的課題。因此，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策思考具有重大的理論價值和實踐意義。同時房地產(chǎn)業(yè)對于人們生活水平的提高和居住環(huán)境的改變發(fā)揮著直接的作用。%,%,可以看出,房地產(chǎn)投資依然保持強勁增長勢頭。在持續(xù)有力的房地產(chǎn)消費需求支持下，房地產(chǎn)投資拉動GDP增長的作用日漸突出。二 房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進雖然樂山是世界著名的旅游勝地，但是除峨眉山外，樂山市(包括大佛景區(qū))被大多數(shù)人認為是旅游過境地，除了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要接待數(shù)百萬的游客，