【正文】 高到32％。本文正是研究這一范圍的內(nèi)容。本文擬從管理學(xué)的角度出發(fā)，運用產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論的一些觀點，采用大量樂山實際的案例，對樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，作一些初步的探討，并提出相應(yīng)對策。進(jìn)入2005年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。：，銷售面積超過竣工面積，表明房地產(chǎn)市場呈供求短缺之勢。才是樂山房地產(chǎn)業(yè)的出路。面對這樣的局面，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)立足于新的高度，思索如何充分發(fā)揮房地產(chǎn)的優(yōu)勢，體現(xiàn)城市的形象，如何與經(jīng)營城市的理念更好的結(jié)合。關(guān)鍵詞：樂山市 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展對策上篇：樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問題分析第一章 樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性第一節(jié) 符合樂山城市建設(shè)的需要樂山市經(jīng)營城市的指導(dǎo)思想是：按照建設(shè)國際旅游城市、四川的經(jīng)濟(jì)強市和最優(yōu)美城市的總體要求，以改善城市環(huán)境、增強城市功能、提高城市競爭力為目標(biāo)，以科學(xué)規(guī)劃為龍頭，以經(jīng)營城市資產(chǎn)為支點，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營，進(jìn)一步增強市場意識、效益意識，綜合統(tǒng)籌城市資源，實現(xiàn)城市發(fā)展投入產(chǎn)出的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，必將推動舊城的改造和新城的開發(fā)，將有效改善城市人口分布現(xiàn)狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，有利于城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的提高。通過土地出讓、BOT等方式，集中財力，投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2004年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資68245萬元，％。建設(shè)“中國第一山”，把樂山建成最美麗城市，雄圖大略，豈止一山一城，一時一宜，而是包括整個樂山，應(yīng)向更宏偉的目標(biāo)奮進(jìn)。另外，四川省政府日前提出“中國第一山”的計劃，使樂山城市建設(shè)進(jìn)入了新的歷史性階段。進(jìn)入2005年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。據(jù)統(tǒng)計，1998年以來，綜合考慮直接和間接拉動作用。主要原因包括：旅游城市和旅游環(huán)境建設(shè)滯后樂山市作為優(yōu)秀旅游城市的形象不突出，城市建設(shè)與景區(qū)開發(fā)不協(xié)調(diào)，城市個性不鮮明，城市經(jīng)營力度不夠，與西部中心城市成都未能做到有機(jī)融合。為了使樂山市景區(qū)從旅游過境地向旅游目的地轉(zhuǎn)變，樂山市政府?dāng)M建設(shè)樂山市水文化精品旅游區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，今年（2005年）2月份的樂山樓市呈現(xiàn)出兩大特點：一是商鋪銷售紅火，二是二手房交易比例大幅度提升。樂山房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)如下特征：一、 房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)處于較高水平 2004年，樂山房地產(chǎn)開發(fā)完成固定資產(chǎn)投資91224萬元，%。%。 在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，資金是最重要。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。房地產(chǎn)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，以規(guī)范房地產(chǎn)信貸為主要內(nèi)容的央行“121號”文件有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款和建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途做了詳細(xì)規(guī)定，切中房地產(chǎn)企業(yè)的“要害”。 其四，樂山房地產(chǎn)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問題及局部泡沫問題得以調(diào)整和控制。投資規(guī)模大、周期長等特點使房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要大量資金，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問題是融資。在當(dāng)前樂山金融市場融資格局中，%%。對開發(fā)企業(yè)來說，預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于總體利益終究是微不足道的。本地企業(yè)普遍存在規(guī)模小、專業(yè)性不強。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)違反規(guī)定弄虛作假，干擾房地產(chǎn)市場的正常秩序，政府在管理上的混亂和市場服務(wù)上的缺位，危及到工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)風(fēng)險，抑制了市場化的發(fā)展。在樂山市城區(qū)范圍內(nèi)目前有一家（準(zhǔn)四星級）酒店，其中，金海棠賓館為商務(wù)會議接待型酒店，主體為一座13層建筑，位于樂山市中心城區(qū)東部邊緣。而隨著樂山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和旅游吸引力的提高，酒店的行業(yè)水平將會有較高層次的提升，尤其是高星級酒店、特色酒店，將逐步進(jìn)入完全的市場競爭階段。98年到2004年是樂山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的時期，平均每年的增長幅度達(dá)到8％，這得益于樂山市旅游市場的快速發(fā)展，帶動商業(yè)市場連鎖發(fā)展。在樂山地段并不太好的舊大橋附近，開發(fā)商仿照成都春熙路的模式，開發(fā)的泌水院步行街，本來創(chuàng)意非常好，可是竣工以后，市場反映平平。完善以房地產(chǎn)技術(shù)保障體系、建筑體系、部晶體系、質(zhì)量控制系、和房地產(chǎn)性能認(rèn)定體系為核心的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化框架體系，初步建立起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展所必須的政策保障機(jī)制。通過調(diào)查，樂山城區(qū)商品房有30％左右是由外地消費者購買的，在外地購買者中外省消費者占了近60％，因此在戶型設(shè)計、功能布局上應(yīng)充分滿足他們的具體要求。未技規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用：商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。三、強化城市特色建設(shè)、提高城市品味在規(guī)劃建設(shè)管理和城市營銷中，突出樂山市自然環(huán)境特色、歷史文化特色。四、優(yōu)化城市環(huán)境建設(shè)實施“綠化工程”，打造“西部綠城”，創(chuàng)建“國家園林城市”，構(gòu)建城市景觀綠地生態(tài)系統(tǒng)。樂山市政府要在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，要充分發(fā)揮土地供應(yīng)、規(guī)劃管理等調(diào)控手段的作用，要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵對危舊住房的改造，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，按計劃向市場供地。加強房地產(chǎn)金融管理力度，防范金融風(fēng)險。樂山市金融機(jī)構(gòu)具體應(yīng)加強嚴(yán)格信貸準(zhǔn)入，加強信貸審查，強化貸后管理；有效控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實行差別政策：加強個人住房貸款管理：加強政策研究，關(guān)注市場變化，提高預(yù)警能力。加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力樂山市要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，切實落實住房補貼資金來源。對被拆遷入意見較大的項目，要及時進(jìn)行調(diào)解，防止群體上訪事件的發(fā)生。四、運營方面應(yīng)把后勤保障部門的工作視為與營業(yè)部門同樣重要的環(huán)節(jié)，如清潔部門、綠化保養(yǎng)部門、工程維修部門等，建立一線與二線部門的協(xié)調(diào)運作機(jī)制，貫徹利益共享意識。第二節(jié) 實施可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略即如何在滿足自身發(fā)展需要的同時，在有限的生態(tài)資源條件下，同時滿足完善城市功能、改善居住環(huán)境、保護(hù)自然生態(tài)等各類目標(biāo)，實現(xiàn)人與自然的和諧共處，平衡房地產(chǎn)開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展。前年在樂山引起很大爭論的案例：某開發(fā)商擬在樂山大佛的對岸修建高檔公寓，方案未定就已經(jīng)在樂山市民中間展開了激烈的討論。城市規(guī)劃和建設(shè)立足于原有的城市空間格局，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須以城市的功能為中心，滿足城市的發(fā)展需求，通過科學(xué)的整合和細(xì)分，使旅游空間、城市景觀空間、商業(yè)空間、居民生活空間等相互依存，多種功能相互促進(jìn)?？梢?，它的旅游休閑和旅游功能是相輔相成的。與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，挖掘、整理樂山大佛獨有的文化內(nèi)涵，使這項世界遺產(chǎn)能夠發(fā)揮更強的現(xiàn)實文化精神。該市將成為成都平原2小時都市圈的核心組成部分，可以說，樂山市的城市戰(zhàn)略定位直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的功能定位，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將影響樂山市城市的發(fā)展和經(jīng)營理念。如果不借助于各種融資手段，開發(fā)企業(yè)將寸步難行。 　　第一，尋求與大公司合作。當(dāng)然，融資有很多種方法，樂山市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特點選擇多種融資方式組合，各取所長，既要有效地融集資金，又要降低融資成本，控制風(fēng)險。由于樂山市景區(qū)應(yīng)以保護(hù)為主，開發(fā)為輔，因此樂山市房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在其本身受到嚴(yán)格控制的前提下，通過文化內(nèi)涵和市場外延的挖掘，建立、健全產(chǎn)品和服務(wù)功能，不僅從樂山市景區(qū)衍生的市場需求中獲益，也將提升樂山市的品牌優(yōu)勢，形成“雙贏”。無論是穿城而過的三江支流，還是樂山市自然的生態(tài)魅力，都吸引著眾多的開發(fā)商和購房者的眼球。針對樂山市房地產(chǎn)市場服務(wù)的對象開放性強，呈現(xiàn)多層次、多需求的發(fā)展特點，應(yīng)區(qū)別性的加大開發(fā)力度，滿足市場需要，即：首先以規(guī)?；⒓s化、精致化的產(chǎn)品吸引四川特別是成都中高端休閑消費群的關(guān)注。一般說來，旅游房地產(chǎn)可分為以下幾類：一是景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村等，是指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目。旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性，在中國有著巨大的發(fā)展空間。與樂山市景區(qū)合作，每年舉辦樂山市大佛節(jié)，使之成為具有全國影響力的節(jié)日。樂山被公認(rèn)為是四川最具休閑感的都市之一，人們追求休閑生活的情境隨處可見。憑借樂山市的城市基礎(chǔ)和自身良好的開發(fā)運作水平，樂山市旅游房地產(chǎn)將一個休閑功能相對完善、文化韻味深厚的系統(tǒng)。目前推動樂山市房地產(chǎn)市場發(fā)展的力量主要來自兩個方面：樂山市城市自身的消費能量在住房制度改革和城市規(guī)模擴(kuò)張的背景下的爆發(fā)性釋放和樂山市得天獨厚的旅游資源的吸引力，兩種力量形成了樂山市城區(qū)大部分以常規(guī)居住產(chǎn)品為主和局部以別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店、度假式公寓等旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為輔的格局。樂山市擁有世界級的旅游、歷史和文化資源，距離大都市很近，接受輻射能力強，同時又是一座中小型城市，自成一體，其城市特征具有一定的代表意義，而城市經(jīng)營的理念在四川，乃至全國范圍內(nèi)也將具有成為示范的可能性。日前，樂山市市政府明確指出樂山市要“主動融入成都經(jīng)濟(jì)圈，打造成都后花園，實現(xiàn)與中心城市人流、物流、信息流、資金流等的全面對接”。實際上，樂山市旅游房地產(chǎn)必將是樂山市城市形態(tài)縮影，在很大程度上，它將決定整個城市的意象。因此，樂山市發(fā)展旅游房地產(chǎn)有著在四川范圍內(nèi)其他區(qū)域不可比擬的旅游資源優(yōu)勢和空間優(yōu)勢。四是養(yǎng)老型酒店，指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營至退休后自用。第三節(jié) 提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)和規(guī)模針對樂山市房地產(chǎn)項目規(guī)模小，缺乏大盤的特點，樂山市市政府應(yīng)采取措施，并采用市場配置資源的手段，引入知名地產(chǎn)商，提高建設(shè)工程的質(zhì)量和規(guī)模。全年商品房竣工面積1日．22萬平方米：商品房銷售33．02萬平方米，銷售面積超過竣工面積，表明房地產(chǎn)市場呈供求短缺之勢。同時更標(biāo)志著樂山市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)升級換代。細(xì)分市場不是根據(jù)產(chǎn)品品種、產(chǎn)品系列來進(jìn)行的，而是從消費者(指最終消費者和工業(yè)生產(chǎn)者)的角度進(jìn)行劃分的，是根據(jù)市場細(xì)分的理論基礎(chǔ)，即消費者的需求、動機(jī)、購買行為的多元性和差異性來劃分的。 　　第二，尋求民間資金。 　　121號”文件的出臺對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資無疑是雪上加霜。 2004年2月，首創(chuàng)置業(yè)宣布，董事會決定向內(nèi)地發(fā)行12億A股募資30億元，用于發(fā)展的北京的多個房地產(chǎn)項目，該公司于2003年6月19日在香港主板上市。第五章 積極開拓房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道第一節(jié) 有條件的企業(yè)逐步建立多元化的融資渠道《樂山市市城市總體規(guī)劃》也已明確城市的發(fā)展戰(zhàn)略定位是“主動融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，當(dāng)奸成都的服務(wù)配套區(qū)”。樂山市有豐富的水景觀資源，在技術(shù)可行的前提下，具體項目建設(shè)中可以藝術(shù)化、人性化地以水造景，結(jié)合建筑造景、民俗造景，加之依托岷江、大渡河、青衣江、樂山大佛獨一無二的自然與歷史景觀，成為不可復(fù)制的山水社區(qū)。以市場為導(dǎo)向，樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)滿足不同消費群的不同需求，僅打旅游牌、休閑牌，或商務(wù)牌、城市牌，都會忽視其它市場的心理預(yù)期，出牌太多又會令人無所適從。因此，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須充分考慮環(huán)境保護(hù)的前提，不改變自然生態(tài)系統(tǒng)的完整性，力爭促使城市環(huán)境系統(tǒng)的改善，實現(xiàn)自然景觀系統(tǒng)與城市人文系統(tǒng)的暢通和轉(zhuǎn)換。以山水為主題的文化資源基礎(chǔ)，加之佛教、道教文化等各種文化的交融，造就了樂山市獨特的城市性格。如提高污水處理和排放水平，強化水流循環(huán)系統(tǒng)的建設(shè)，完善綠色環(huán)保地產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備等。二、建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，明確“一級法人，二級公司，三級管理”的制度，在開發(fā)商統(tǒng)和公司的一級法人制度下，成立相應(yīng)的二級公司，如旅游開發(fā)公司、物業(yè)公司、園林綠化公司、文化公司、廣告公司等，同時，各公司內(nèi)針對不同的功能性項目，進(jìn)行部門化管理，具體負(fù)責(zé)各項目的經(jīng)營，做到管理組織的扁平化，和信息的有效傳達(dá)。繼續(xù)加大對住房建設(shè)和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度樂山市政府要認(rèn)真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的各種不合理收費，降低開發(fā)建設(shè)成本、減輕購房人負(fù)擔(dān)、支持住房消費。要嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用住房銷售對象，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。同時，要以適當(dāng)?shù)姆绞?，及時向社會發(fā)布市場信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資。增加城市綠地面積，改善城區(qū)生態(tài)環(huán)境。深入挖掘和展現(xiàn)樂山市悠久的文化內(nèi)涵，建設(shè)具有深厚文化底蘊的文明城市。抓好舊城改造建設(shè)，啟動西街一井福街一文廟街沿玉壘山一側(cè)歷史文化街區(qū)保護(hù)性開發(fā)工作：疏散城市中心區(qū)密度，建設(shè)核心旅游區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，實現(xiàn)城市功能布局的轉(zhuǎn)變，加快實施城市西區(qū)建設(shè)。這樣，的限制性措施從城市規(guī)劃的高度加強了對房地產(chǎn)開發(fā)項目的引導(dǎo)。3加強房地產(chǎn)區(qū)智能化建設(shè)。樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本思路是：進(jìn)一步深化住房制度改革，推進(jìn)住房商品化、社會化；進(jìn)一步完善多層次住房供應(yīng)體系，加強經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與管理；切實做好城區(qū)危舊房的改造，充分發(fā)揮中心城區(qū)的現(xiàn)代化城市功能；建立規(guī)范、高效、統(tǒng)一的樂山房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場行為；建立完善的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅實的金融支持；堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，大力推動和引導(dǎo)房地產(chǎn)消費，以投資與拉動國民經(jīng)濟(jì)增長，把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)/加強住房產(chǎn)業(yè)化的政策性引導(dǎo)，提高商品住宅的有效供給。與很多城市不同的主要地方在于:在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問題,據(jù)筆者觀察, (一家是玉堂街的文軒連鎖書店,一家是本已有名氣的東方眼鏡,一家是超市),沿街為市的商業(yè)形態(tài)由很大的局限性.，現(xiàn)有大型商業(yè)形式經(jīng)營困難據(jù)筆者了解,很多的大型商家已經(jīng)進(jìn)入四川的二級城市,比如麥當(dāng)勞進(jìn)入綿陽等,但是作為房地產(chǎn)的規(guī)劃引導(dǎo)作用也值得深思。目前，樂山市核心的商業(yè)集中于柏楊路嘉定路高北門玉堂街一帶。開業(yè)時間較長，但已經(jīng)過重新裝修。而樂山在房地產(chǎn)與旅游資源的結(jié)合上