地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響專題分析報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 針對(duì)性大大增強(qiáng)。但是，實(shí)際上，政府在打壓房地產(chǎn)上一直非常謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)投資高漲和需求的旺盛，產(chǎn)生巨大的政府收入，政府財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴性非常高，甚至某些城市的建設(shè)發(fā)展主要資金就來自土地拍賣和房地產(chǎn)稅收，上海市某些區(qū)50%以上的財(cái)政收入都來自房地產(chǎn)。 三、政策走向預(yù)測(cè)政府出臺(tái)政策的目的，是向逐漸釋放市場(chǎng)泡沫。３．繼續(xù)調(diào)高首付比例，嚴(yán)格限制第一套住房以外的銀行貸款。我們一直低估了國(guó)際資本的規(guī)模，從目前看比重約為13%，而且在不斷增長(zhǎng)，其影響力確實(shí)非常巨大的，具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。因此，通過加息調(diào)控會(huì)非常謹(jǐn)慎。政府目前一方面大力抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面頂住強(qiáng)大的國(guó)際要保持人民幣匯率，就是擔(dān)心匯率升值可能帶來的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大沖擊，從而引發(fā)全面的經(jīng)濟(jì)問題和金融危機(jī)。土地政策和中低價(jià)房增加供給政策屬于此類政策。對(duì)購(gòu)房者提高利率和貸款門檻，直接提高購(gòu)房者的購(gòu)房成本，減弱其購(gòu)買能力，需求減少。 五、市場(chǎng)表現(xiàn)和政策影響分析數(shù)年的持續(xù)膨脹，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于高位運(yùn)行，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。地段比較好住宅下跌幅度不大，甚至沒有下跌，如中凱城市之光；而地段較差，居住條件較差地段的住宅價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的下跌，如世紀(jì)公園區(qū)域的住宅。結(jié)合我國(guó)及上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及上海房地產(chǎn)的階段特征，從一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)樂觀的發(fā)展趨勢(shì)。上海市是我國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)交往的交匯點(diǎn)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人開始不斷向上海集中，這種趨勢(shì)還將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，這為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了強(qiáng)大的外來需求，因此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依托的不僅僅是上海本土經(jīng)濟(jì)和需求，而是經(jīng)濟(jì)國(guó)際化帶來的全球化需求。（２）投機(jī)群兩級(jí)分化。上海居住條件仍然較落后，改善需求和新增需求空間都很大。（１）政策對(duì)商鋪市場(chǎng)的打壓并不明顯?，F(xiàn)階段的項(xiàng)目投資要慎重、理性，需仔細(xì)分析項(xiàng)目的最終真實(shí)需求空間。這是促進(jìn)市場(chǎng)回歸健康發(fā)展，具有積極意義。上海經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，國(guó)際化程度日益提高，成為國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐的重點(diǎn)，因此，未來寫字樓需求空間非常大。（４）產(chǎn)品需求出現(xiàn)兩級(jí)分化，品質(zhì)要求大大提高。房地產(chǎn)投機(jī)資本在國(guó)內(nèi)資本中并不占據(jù)主導(dǎo)地位，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)需求的恢復(fù)仍然會(huì)很快。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。因此，市場(chǎng)的調(diào)整是不可避免的。從目前拋盤者看，基本都屬于純粹的市場(chǎng)投機(jī)客，并沒有出現(xiàn)整體拋盤現(xiàn)象。同時(shí)，現(xiàn)階段，我國(guó)政府加息調(diào)控比較謹(jǐn)慎，這是出于對(duì)整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的角度考慮。政府之所以開始推出土地限制政策，正是沒有充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)過熱的勢(shì)頭，因此政策力度不夠。價(jià)格逐步回落市場(chǎng)需求分流，投機(jī)的需求支撐減弱增加中低價(jià)房供給有效供給增加，供給結(jié)構(gòu)改善增加中低價(jià)房供給，從而分流市場(chǎng)需求，減弱投機(jī)的實(shí)際需求基礎(chǔ)，最終抑制投機(jī)需求，促進(jìn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)性回落。同時(shí)，利率提高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理購(gòu)買需求與投機(jī)需求均形成打擊，針對(duì)性不強(qiáng)。政府期望政策效果逐漸體現(xiàn)，而不是相反。從效果看，該政策不會(huì)增大投機(jī)者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于抑制市場(chǎng)膨脹意義不是很大。目前對(duì)該稅的開征討論如火如荼，財(cái)政部已經(jīng)明確表示房地產(chǎn)稅開征已經(jīng)成為定局。房地產(chǎn)的聯(lián)系效應(yīng)非常廣泛，上至基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)如能源、建筑、建材、家居裝璜，下至金融、媒體等等，設(shè)計(jì)到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的方方面面，同時(shí)房地產(chǎn)帶動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸納就業(yè)也是非常巨大的。因此，政府在出臺(tái)政策上，會(huì)綜合考慮政策的影響力度，政府政策影響會(huì)是一個(gè)逐步釋放的過程。 伴隨一系列力度更強(qiáng)的政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始受到巨大沖擊。由此看來，政府打壓投機(jī)的決心越來越強(qiáng)。從政府出臺(tái)政策順序看，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序?yàn)椋赫魇諣I(yíng)業(yè)稅，調(diào)高契稅提高房貸利率財(cái)政稅收政策限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例金融政策金融政策市場(chǎng)規(guī)范政策增加中低價(jià)房土地供給土地政策土地政策土地政策市場(chǎng)規(guī)范政策結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策限制土地供給，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，限制高價(jià)房供給從出臺(tái)政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：（１）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場(chǎng)供給，以期通過這來控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。從已經(jīng)推出的這五個(gè)方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場(chǎng)供給調(diào)控政策類（即限制市場(chǎng)供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)
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