地政策對房地產(chǎn)市場影響專題分析報告-文庫吧在線文庫
【正文】 針對性大大增強。但是，實際上，政府在打壓房地產(chǎn)上一直非常謹慎。房地產(chǎn)投資高漲和需求的旺盛，產(chǎn)生巨大的政府收入，政府財政收入對房地產(chǎn)的依賴性非常高，甚至某些城市的建設(shè)發(fā)展主要資金就來自土地拍賣和房地產(chǎn)稅收，上海市某些區(qū)50%以上的財政收入都來自房地產(chǎn)。 三、政策走向預測政府出臺政策的目的，是向逐漸釋放市場泡沫。３．繼續(xù)調(diào)高首付比例，嚴格限制第一套住房以外的銀行貸款。我們一直低估了國際資本的規(guī)模，從目前看比重約為13%，而且在不斷增長，其影響力確實非常巨大的，具有很強的示范效應。因此，通過加息調(diào)控會非常謹慎。政府目前一方面大力抑制房地產(chǎn)市場，另一方面頂住強大的國際要保持人民幣匯率，就是擔心匯率升值可能帶來的對房地產(chǎn)市場的巨大沖擊，從而引發(fā)全面的經(jīng)濟問題和金融危機。土地政策和中低價房增加供給政策屬于此類政策。對購房者提高利率和貸款門檻，直接提高購房者的購房成本，減弱其購買能力，需求減少。 五、市場表現(xiàn)和政策影響分析數(shù)年的持續(xù)膨脹，上海市房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于高位運行，市場風險不斷增大。地段比較好住宅下跌幅度不大，甚至沒有下跌，如中凱城市之光；而地段較差，居住條件較差地段的住宅價格出現(xiàn)較大幅度的下跌，如世紀公園區(qū)域的住宅。結(jié)合我國及上海經(jīng)濟發(fā)展，以及上海房地產(chǎn)的階段特征，從一個較長的時期看，上海房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)樂觀的發(fā)展趨勢。上海市是我國內(nèi)外經(jīng)濟交往的交匯點，國際、國內(nèi)企業(yè)和個人開始不斷向上海集中，這種趨勢還將持續(xù)很長時間，這為上海房地產(chǎn)市場帶來了強大的外來需求，因此，上海房地產(chǎn)市場依托的不僅僅是上海本土經(jīng)濟和需求，而是經(jīng)濟國際化帶來的全球化需求。（２）投機群兩級分化。上海居住條件仍然較落后，改善需求和新增需求空間都很大。（１）政策對商鋪市場的打壓并不明顯?，F(xiàn)階段的項目投資要慎重、理性，需仔細分析項目的最終真實需求空間。這是促進市場回歸健康發(fā)展，具有積極意義。上海經(jīng)濟快速發(fā)展，國際化程度日益提高，成為國內(nèi)外企業(yè)進駐的重點，因此，未來寫字樓需求空間非常大。（４）產(chǎn)品需求出現(xiàn)兩級分化，品質(zhì)要求大大提高。房地產(chǎn)投機資本在國內(nèi)資本中并不占據(jù)主導地位，即使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，市場需求的恢復仍然會很快。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。因此，市場的調(diào)整是不可避免的。從目前拋盤者看，基本都屬于純粹的市場投機客，并沒有出現(xiàn)整體拋盤現(xiàn)象。同時，現(xiàn)階段，我國政府加息調(diào)控比較謹慎，這是出于對整體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的角度考慮。政府之所以開始推出土地限制政策，正是沒有充分認識到房地產(chǎn)過熱的勢頭，因此政策力度不夠。價格逐步回落市場需求分流，投機的需求支撐減弱增加中低價房供給有效供給增加，供給結(jié)構(gòu)改善增加中低價房供給，從而分流市場需求，減弱投機的實際需求基礎(chǔ)，最終抑制投機需求，促進市場價格結(jié)構(gòu)性回落。同時，利率提高會對房地產(chǎn)市場合理購買需求與投機需求均形成打擊，針對性不強。政府期望政策效果逐漸體現(xiàn)，而不是相反。從效果看，該政策不會增大投機者市場風險，對于抑制市場膨脹意義不是很大。目前對該稅的開征討論如火如荼，財政部已經(jīng)明確表示房地產(chǎn)稅開征已經(jīng)成為定局。房地產(chǎn)的聯(lián)系效應非常廣泛，上至基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)如能源、建筑、建材、家居裝璜，下至金融、媒體等等，設(shè)計到國家經(jīng)濟的方方面面，同時房地產(chǎn)帶動這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸納就業(yè)也是非常巨大的。因此，政府在出臺政策上，會綜合考慮政策的影響力度，政府政策影響會是一個逐步釋放的過程。 伴隨一系列力度更強的政策出臺，房地產(chǎn)市場開始受到巨大沖擊。由此看來，政府打壓投機的決心越來越強。從政府出臺政策順序看，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的政策導向順序為：征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅提高房貸利率財政稅收政策限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例金融政策金融政策市場規(guī)范政策增加中低價房土地供給土地政策土地政策土地政策市場規(guī)范政策結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策限制土地供給，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)增加中低價房和經(jīng)濟適用房供給，限制高價房供給從出臺政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個方面的特點：（１）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點從一級市場調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機和地價，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來控制房價，調(diào)控需求。從已經(jīng)推出的這五個方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場供給調(diào)控政策類（即限制市場供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)
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