【正文】 實際上，樂山市必須在成都經(jīng)濟圈中努力尋找差異化、個性化的定位，重點發(fā)展局部城市功能，以局部帶整體，才有可能在城市經(jīng)營中起到示范作用。樂山市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展運營，必須充分考慮樂山市的城市定位、經(jīng)營理念和旅游功能。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司進行分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)提供了有利的發(fā)展條件。第六章 以市場需求為導(dǎo)向，配合城市建設(shè)的需要第一節(jié) 明確細分市場和目標客戶群所謂市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場(總體市場通常太大以致企業(yè)很難為之服務(wù))劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。綜上所述，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向為：以佛教文化為核心，以樂山市本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂、度假、購物、會議功能，凸現(xiàn)樂山市城市的歷史文化特色和生態(tài)城市型文化休閑特色。由于位處川西和成都平原之間的特殊位置，樂山市更彰顯了一種特殊的文化魅力，它以山水文化為中心，孕育了佛教文化，融會了川西藏羌文化和成都平原的蜀漢歷史文化，并吸收了儒教、道教、伊斯蘭教等多種元素。六、不斷研究、提高技術(shù)含量，堅持把創(chuàng)新作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。要完善個人住房貸款管理辦法，規(guī)范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業(yè)務(wù)的標準化，逐步建立并完善個人征信系統(tǒng)。要加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。建筑風(fēng)貌上，以傳統(tǒng)川西民居為主，實現(xiàn)一街一景、一區(qū)一景。加強城市規(guī)劃的實施力度和深度，從城市運營的高度規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從以上幾個大型商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況看來，樂山的大型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展任重道遠。但樂山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長，是伴隨中國旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。五、房地產(chǎn)產(chǎn)品特色不突出1 樂山市旅游房地產(chǎn)主題不突出、發(fā)展緩慢旅游房地產(chǎn)是結(jié)合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢開發(fā)房地產(chǎn)，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機結(jié)合的房地產(chǎn)形式。二是外部融資。 房地產(chǎn)融資存在的問題“121號”文件對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了多方面影響。在中國現(xiàn)有市場經(jīng)濟條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。這反映出房地產(chǎn)開發(fā)有充足的資金作保證。第五節(jié) 樂山房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要一個企業(yè)要生存發(fā)展，他必須要面對殘酷的市場競爭。在持續(xù)有力的房地產(chǎn)消費需求支持下，房地產(chǎn)投資拉動GDP增長的作用日漸突出。樂山是一座三面環(huán)水的城市，不可多得的自然風(fēng)光，使其城市在山水中，山水在城市中；樂山又是一座歷史文化名城，精英薈萃，珍品遍布，因此如何構(gòu)筑其有別于其它現(xiàn)代都市的特色是擺在大家面前的很重要的課題。經(jīng)過幾年努力，調(diào)整、補充、完善了城市總體規(guī)劃，重點實施了“新城區(qū)”建設(shè)，特別是在城市中心規(guī)劃了約6平方公里的城市綠心，顯示出城市建設(shè)的別具匠心。上篇從分析房地產(chǎn)業(yè)的重要性入手，通過對樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問題分析，闡述了樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是經(jīng)營城市的必然要求，有助于 “精雕細刻山水城市”計劃的實現(xiàn)，有助于促進經(jīng)濟的發(fā)展，人民居住環(huán)境的改善；同時也根據(jù)樂山房地產(chǎn)發(fā)展的情況分析了存在的種種問題：樂山房地產(chǎn)規(guī)模?。划a(chǎn)品特色不突出；企業(yè)融資渠道單一；房地產(chǎn)市場不規(guī)范等等。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，交易總額達22700萬元，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。經(jīng)過分析，筆者認為，唯有確立科學(xué)的、因地制宜的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以市場需求為導(dǎo)向，利用比較優(yōu)勢，創(chuàng)建有樂山特色的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，形成自己的優(yōu)勢；建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)體系，并創(chuàng)造有利于樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境。由于水平有限，不妥之處在所難免，忘各位同行和老師批評指正。樂山市城市建設(shè)堅持以“建設(shè)具有最佳人居和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)旅游城市”為目標，切實加強城市形象、生態(tài)環(huán)境和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鄉(xiāng)建設(shè)步伐加快，城市品味大大提高。2003年，省委、省政府做出了把峨眉山建設(shè)為“中國第一山”的重大戰(zhàn)略決策，這是對樂山發(fā)展的新要求，是實踐“三個代表”的新舉措，是區(qū)域旅游經(jīng)濟的新整合，是樂山發(fā)展的新機遇。第三節(jié) 滿足人民日益增長的居住環(huán)境需要從2002年樂山市獲得聯(lián)合國第一個城市合作項目以來，樂山市的最佳人居環(huán)境優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，加之城市化進程的推進，住房制度改革的深化以及人們生活水平的提高等給房地產(chǎn)業(yè)帶來了廣闊的發(fā)展空間。旅游過境地的市場地位勢必會制約旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。據(jù)相關(guān)資料顯示：%；%；%，五、 商品房空置面積有所減少 今年以來，由于政府和企業(yè)采取了積極措施控制和消化空置房，商品房空置面積大幅增長的趨勢得到了有效控制，增長幅度呈逐月下降的態(tài)勢。2004年樂山房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占65%，企業(yè)自籌占20%，定金及預(yù)收款占15%。受到封頂之后才能辦理按揭的限制，不少開發(fā)企業(yè)開始考慮如何盡快實現(xiàn)封頂，實現(xiàn)資金回籠。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，沒有資金就沒有房地產(chǎn)。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。樂山市現(xiàn)有本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)46家，2004年開發(fā)投資約7億元。2 酒店房地產(chǎn)檔次較低，未形成合理的結(jié)構(gòu)體系樂山市的酒店以三星級以下為主，中高檔次設(shè)施較少。2004年，較2003年增長了12％，發(fā)展的勢頭強勁。樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的主要內(nèi)容是：提高房地產(chǎn)建設(shè)的工業(yè)化、集約化水平和勞動生產(chǎn)率，提高房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計水平，基本解決房地產(chǎn)質(zhì)量通病，提高房地產(chǎn)建筑材料、產(chǎn)品質(zhì)量，提高房地產(chǎn)工程質(zhì)量、功能質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量，節(jié)能降耗，保護環(huán)境，依托科技進步，增加房地產(chǎn)科技含量，提高科技進步對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢獻率，加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)改造升級，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。樂山市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。進一步提高市民素質(zhì)，營造良好的城市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅持樂山市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。要健全個人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強對擔(dān)保機構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標準化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險。樂山市房屋拆遷主管部門要加強宣傳，通過細致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。積極引入商業(yè)化經(jīng)營機制，在業(yè)務(wù)發(fā)展和能力建設(shè)上增強效益意識，重視投入產(chǎn)出，加強科學(xué)管理，優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，控制成本，努力提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，不斷增強企業(yè)的自我發(fā)展能力。樂山市房地產(chǎn)項目應(yīng)與樂山市景區(qū)密切聯(lián)系，同時也是城區(qū)的一部分，這使它不可能僅是一個居住區(qū)、服務(wù)接待區(qū)或城市商業(yè)功能區(qū)、而是一個多功能有機整合的系統(tǒng)，是一個新型的旅游城市的形態(tài)縮影。組織各方面專家對文化（尤其是佛教文化）進行全面的研究、交流，努力形成獨立的主題文化，并且與峨眉山的佛教文化相呼應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機遇，在現(xiàn)有渠道的基礎(chǔ)上向多元化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風(fēng)險的分散。目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種：這也是樂山市景區(qū)未來發(fā)展，以及樂山市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢之一。隨著舊城改造的推進，樂山市房地產(chǎn)迎來發(fā)展大契機，市場需求潛力巨大。五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動場地附近開發(fā)的度假別墅項目。但更重要的是，旅游房地產(chǎn)項目是一個開發(fā)期長、投資量大、運作面廣的規(guī)?；椖浚浒l(fā)展必須要在一個更大的平臺上加以規(guī)劃，即站在整個成都市一成都經(jīng)濟圈的平臺上，明晰更強有力的發(fā)展理念。一、樂山市郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展判斷樂山市房地產(chǎn)市場開發(fā)條件有兩個主要方面：一方面與成都周邊城市相比，其距離相對成都市區(qū)較遠，受成都市城市規(guī)模擴張的影響很?。涣硪环矫?，板塊擁有得天獨厚的自然資源、歷史文化和環(huán)境質(zhì)量。樂山市處于成都市的上風(fēng)上水，歷史文化底蘊深厚，休閑環(huán)境良好，交通便利，諸多因素讓樂山市有條件建設(shè)成為四川的文化性商業(yè)休閑生活展示地，成為樂山居民和外地游客體驗豐富多彩的休閑生活的集中場所。二、樂山市旅游房地產(chǎn)發(fā)展目標通過樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，使樂山市成為：四川旅游的必游景區(qū)中國中小城市實施城市經(jīng)營的理念創(chuàng)新示范區(qū)聯(lián)合國城市與合作項目最具典范的城市三、樂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展措施樂山市旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與樂山市景區(qū)及青城山景區(qū)形成良性互動。改變房地產(chǎn)開發(fā)的思路，從城市運營的高度改變“短平快”項目居多的問題。因此，應(yīng)結(jié)合樂山市的區(qū)位、環(huán)境等特點，逐步打造旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)的多種地產(chǎn)形態(tài)，推動樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。此次所募資金，,。《樂山市市土地利用總體規(guī)劃(2004—2020)大綱》日前正式通過成都市專家組的評審。理想化的目標是它是一個具有極強包容性的，不同人群可以各取所需，并創(chuàng)造出生動、互動的局面?？梢哉f，忽視了這種獨特的文化資源，樂山市的復(fù)興就無從談起。三、商業(yè)、酒店地產(chǎn)等對后期運營要求高的房地產(chǎn)項目可實施合作、合資、委托經(jīng)營管理等形式，引進先進的專業(yè)經(jīng)驗。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。對經(jīng)過批準但尚未開工建設(shè)的項目用地，要加大清理力度，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要堅決予以收回。設(shè)計、建造大面積的綠色景觀，納入樂山市生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護工程體系，保證植物的多樣性，成為城市的綠肺。抓好信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通和信息資源整合共享，推動企業(yè)積極運用信息技術(shù)，發(fā)展電子商務(wù)，推進公共服務(wù)領(lǐng)域信息化，構(gòu)建現(xiàn)代化信息網(wǎng)絡(luò)體系。4以整體廚衛(wèi)技術(shù)為重點推行菜單式裝修，滿足現(xiàn)代化家居生活需求。樂山最早形成大型商業(yè)業(yè)態(tài)的華廈商業(yè)城,曾經(jīng)在市政府的扶持下得到了一定的發(fā)展,但是市場是無情的, 華廈商業(yè)城目前經(jīng)營慘淡,據(jù)筆者調(diào)查,出租率僅50%,尤其是二層、三層，出租率僅20%。賓館擁有150間／套客房，房型較多，主要特色包括擁有大面積的戶外綠地及難得的森林風(fēng)光，1300平方米的桑拿健身中心，并著力宣揚賓館是按國際綠色環(huán)保酒店設(shè)計建造。同時也造成整個城市規(guī)劃實施的協(xié)調(diào)困難。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項目開發(fā)，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎(chǔ)。 。該政策對資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)利好，有利于房地產(chǎn)企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展，將導(dǎo)致中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌。 樂山房地產(chǎn)融資收“121號”文件的影響很大。樂山樓盤銷售火爆主要反映在住房方面，商鋪的銷售情況并不與住宅對等，據(jù)調(diào)查，目前樂山多數(shù)房地產(chǎn)項目的住宅銷售率達到了80%，更有不少項目的銷售率達到了95%，而樂山許多樓盤的商鋪銷售率都在30%左右，反映出樂山商業(yè)用房的銷售壓力很大。而新建商品房價格的快速增長，也迫使許多購房者將目光轉(zhuǎn)向二手房。樂山市在旅游景區(qū)景點的開發(fā)建設(shè)上已達到較高水平，但對水文化、佛教文化等主題旅游產(chǎn)品的挖掘和包裝還不夠，區(qū)域內(nèi)其他豐富的旅游資源還沒有合理開發(fā)利用，傳統(tǒng)觀光旅游產(chǎn)品趨于老化，餐飲，娛樂、休閑、度假、會議、會展等旅游項目開發(fā)與觀光產(chǎn)品尚未能有機結(jié)合，旅游產(chǎn)品的吸引力不強。第四節(jié) 樂山經(jīng)濟發(fā)展的需要一、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)1998年至2003年,%、11%、%、%、%，房地產(chǎn)投資增長速度遠高于GDP增長速度，對拉動國民經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。峨眉山和樂山大佛是世界自然與文化遺產(chǎn)，具有世界級的影響力。得力于大自然的神奇造化，樂山自古被視為祥瑞之地，享有“魚米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”之美譽，聯(lián)合國城市管理專家為樂山美麗的自然山水所折服，發(fā)出“森林在城市中，城市在山水中”的由衷贊嘆。城市生活品質(zhì)顯著改善，城市經(jīng)濟長足發(fā)展，城市綜合競爭力飛速提升。但是同時也應(yīng)看到，樂山市區(qū)的房地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次不能和區(qū)位優(yōu)勢、資源條件相匹配。論文題目：樂山房地產(chǎn)業(yè)的問題及對策探討前言樂山市有非常豐富的自然資源和文化資源，舉世聞名的樂山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江匯合處。在這樣一座美麗的城市里，作為樂山城市建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，在近幾年取得了很大的發(fā)展。近年，該市著力于獨特城市個性的保護和傳承，以保護世界文化遺產(chǎn)、經(jīng)營城市整體價值，提升綜合競爭力為目標，按“護其貌、顯其顏、保其韻、鑄其魂”的思路，實施城市整體規(guī)劃，初步形成了川西文化特征鮮明的城市總體風(fēng)貌。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之上，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。也可以說，房地產(chǎn)業(yè)對實現(xiàn)目標具有舉足輕重的作用。房地產(chǎn)的發(fā)展在促進城市的建設(shè)同時，也給老百姓帶來了切身的好處。旅游產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)脫節(jié)成熱的旅游產(chǎn)品是由開發(fā)建設(shè)成熟的旅游景區(qū)、配套完善的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施以及在旅游市場中運行相對固定的旅游線路共同構(gòu)成的。其原因是隨著2004年樂山房價的大幅上揚，促使一些已購新房的居民紛紛將二手房推向市場，促使二手房價也隨之上漲?！凹蕖薄！?21號”文件出臺后，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)要么發(fā)展壯大自己，要么與其他企業(yè)合作，要么被淘汰。綜合有關(guān)專家對房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資。不僅對以后自身的發(fā)展不利，而且也對樂山市房地產(chǎn)業(yè)的整體效益，整體形象也不利。開業(yè)時間較長，但已經(jīng)過重新裝修。與很多城市不同的主要地方在于:在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問題,據(jù)筆者觀察, (一家是玉堂街的文軒連鎖書店,一家是本已有名氣的東方眼鏡,一家是超市),沿街為市的商業(yè)形態(tài)由很大的局限性.，現(xiàn)有大型商業(yè)形式經(jīng)營困難據(jù)筆者了解,很多的大型商家已經(jīng)進入四川的二級城市,比如麥當(dāng)勞進入綿陽等,但是作為房地產(chǎn)的規(guī)劃引導(dǎo)作用也值得深思。3加強房地產(chǎn)區(qū)智能化建設(shè)。抓好舊城改造