【正文】 論文題目：樂山房地產(chǎn)業(yè)的問題及對策探討前言樂山市有非常豐富的自然資源和文化資源，舉世聞名的樂山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江匯合處。改革開放以來樂山在各方面取得了很大的成績，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也迅速的發(fā)展，特別是成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為樂山的房地產(chǎn)開發(fā)提供了新的歷史機遇。2004年，是樂山市房地產(chǎn)最為火爆的一年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資71224萬元，增長18％；施工面積98．24萬平方米，增長2．8%。：，銷售面積超過竣工面積，表明房地產(chǎn)市場呈供求短缺之勢。進入2005年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，交易總額達22700萬元，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。但同時必須冷靜的看到，除了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要接待數(shù)百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到3成。在中國范圍內(nèi)，樂山城市的知名度非常低，不少外省人認為樂山是一個縣城。這與樂山市的城市定位和發(fā)展目標極不相稱。究竟原因何在?通過筆者的調(diào)查，原因有很多，其中從重要的房地產(chǎn)業(yè)角度來看，樂山房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度還不高，市場還不規(guī)范；樂山房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，短視現(xiàn)象嚴重；樂山現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)體系還沒有建立；樂山市市區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區(qū)，其房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務層次尚不能與資源魅力相匹配等等。經(jīng)過分析，筆者認為，唯有確立科學的、因地制宜的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以市場需求為導向，利用比較優(yōu)勢，創(chuàng)建有樂山特色的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，形成自己的優(yōu)勢；建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)體系，并創(chuàng)造有利于樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境。才是樂山房地產(chǎn)業(yè)的出路。本文擬從管理學的角度出發(fā)，運用產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論的一些觀點，采用大量樂山實際的案例，對樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，作一些初步的探討，并提出相應對策。摘 要四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區(qū)位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環(huán)水繞。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之中，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。在這樣一座美麗的城市里，作為樂山城市建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，在近幾年取得了很大的發(fā)展。但是同時也應看到，樂山市區(qū)的房地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務層次不能和區(qū)位優(yōu)勢、資源條件相匹配。在一定程度上說，樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)滯后于城市建設(shè)的需要。2003年四川省政府、樂山市政府提出了“打造中國第一山”的宏偉計劃，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了難得的機遇。面對這樣的局面，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應立足于新的高度，思索如何充分發(fā)揮房地產(chǎn)的優(yōu)勢，體現(xiàn)城市的形象，如何與經(jīng)營城市的理念更好的結(jié)合。本文正是研究這一范圍的內(nèi)容。上篇從分析房地產(chǎn)業(yè)的重要性入手，通過對樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問題分析，闡述了樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是經(jīng)營城市的必然要求，有助于 “精雕細刻山水城市”計劃的實現(xiàn)，有助于促進經(jīng)濟的發(fā)展，人民居住環(huán)境的改善；同時也根據(jù)樂山房地產(chǎn)發(fā)展的情況分析了存在的種種問題：樂山房地產(chǎn)規(guī)模??；產(chǎn)品特色不突出；企業(yè)融資渠道單一；房地產(chǎn)市場不規(guī)范等等。下篇則是根據(jù)上篇對樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的分析，重點對對策進行了闡述。從宏觀上要理清思路，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境；繼續(xù)深化機制改革，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；積極開拓房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道。從微觀上要以市場需求為導向，配合城市建設(shè)的需要；增強創(chuàng)新意識，開發(fā)出有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品；企業(yè)也需要苦練內(nèi)功，構(gòu)建自己的核心競爭力。本文是作者結(jié)合自己的調(diào)查實踐，在參考了相關(guān)的資料的基礎(chǔ)上寫成的。由于水平有限，不妥之處在所難免，忘各位同行和老師批評指正。關(guān)鍵詞：樂山市 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展對策上篇：樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問題分析第一章 樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性第一節(jié) 符合樂山城市建設(shè)的需要樂山市經(jīng)營城市的指導思想是：按照建設(shè)國際旅游城市、四川的經(jīng)濟強市和最優(yōu)美城市的總體要求，以改善城市環(huán)境、增強城市功能、提高城市競爭力為目標，以科學規(guī)劃為龍頭，以經(jīng)營城市資產(chǎn)為支點，高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營，進一步增強市場意識、效益意識，綜合統(tǒng)籌城市資源，實現(xiàn)城市發(fā)展投入產(chǎn)出的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。目標是：力爭到2005年城市綜合競爭力進一步增強，城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境明顯改善，城市居民科學文化素質(zhì)和現(xiàn)代市民意識顯著增強，全市城鎮(zhèn)化水平提高到32％。因此在這一思想的知道下，樂山房地產(chǎn)在城市建設(shè)中的作用體現(xiàn)在：一、在城市形象的提升過程中，房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮著物質(zhì)載體的作用；同時房地產(chǎn)發(fā)展也對城市形象的具體塑造和提升起到巨大的反作用。樂山市城市“因佛而設(shè)，因水而興”，山、水、城、林、佛相互交融、互相輝映，具有“滿城水色半城山”的獨特城市空間形態(tài)。近年，該市著力于獨特城市個性的保護和傳承，以保護世界文化遺產(chǎn)、經(jīng)營城市整體價值，提升綜合競爭力為目標，按“護其貌、顯其顏、保其韻、鑄其魂”的思路，實施城市整體規(guī)劃，初步形成了川西文化特征鮮明的城市總體風貌。城市生活品質(zhì)顯著改善，城市經(jīng)濟長足發(fā)展，城市綜合競爭力飛速提升。同時，該市積極打造水文化、佛教文化以及生態(tài)文化品牌，創(chuàng)造最佳人居環(huán)境，2004年被評為國家園林城市。 二、原先樂山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，必將推動舊城的改造和新城的開發(fā)，將有效改善城市人口分布現(xiàn)狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，有利于城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的提高。樂山市建市二十多年來，全面貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針，努力把樂山市建設(shè)成為風景優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮、文明開放的現(xiàn)代化城市。經(jīng)過幾年努力，調(diào)整、補充、完善了城市總體規(guī)劃，重點實施了“新城區(qū)”建設(shè)，特別是在城市中心規(guī)劃了約6平方公里的城市綠心，顯示出城市建設(shè)的別具匠心。初步搭起了我現(xiàn)代旅游城市的框架。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)、舊城改造和新區(qū)開發(fā)、風景區(qū)建設(shè)、城市管理等工作均取得了一定成績，城市面貌發(fā)生了較大變化。，人均居住面積由1983年的4．。”三、通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以拓展融資渠道，引入民間資金加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。樂山市城市建設(shè)堅持以“建設(shè)具有最佳人居和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)旅游城市”為目標，切實加強城市形象、生態(tài)環(huán)境和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鄉(xiāng)建設(shè)步伐加快，城市品味大大提高。通過土地出讓、BOT等方式，集中財力，投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2004年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資68245萬元，％。其中：交通、電力、通訊業(yè)完成投資21962萬元，以水、電、氣供應為主的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施完成投資3789萬元。第二節(jié) 符合“精雕細刻山水城市”發(fā)展的理念天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州。”四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區(qū)位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環(huán)水繞。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之上，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。得力于大自然的神奇造化，樂山自古被視為祥瑞之地，享有“魚米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”之美譽，聯(lián)合國城市管理專家為樂山美麗的自然山水所折服，發(fā)出“森林在城市中，城市在山水中”的由衷贊嘆。1996年，峨眉山——樂山大佛被聯(lián)合國教科文組織列入《世界文化與自然遺產(chǎn)名錄》，更使樂山蜚聲海內(nèi)外，成為世人向往的旅游勝地。樂山人并不沉湎于輝煌的歷史，而是不斷地創(chuàng)造更加美好的未來。改革開放以來，樂山以開放的姿態(tài)，好客的熱情，先后同日本、美國、澳大利亞等50多個國家和地區(qū)建立了友好交往和經(jīng)濟協(xié)作關(guān)系，一批國際財團和企業(yè)相繼來樂山投資成功，每年引進外資和出口創(chuàng)匯均位于四川省前列，摩托羅拉公司在中國的第一個合資企業(yè)——菲尼克斯就建設(shè)在這里，樂山正在成為中國西部的投資熱土。 城市的建立和發(fā)展，標志著人類文明的進程。新的世紀新目標在召喚。2003年，省委、省政府做出了把峨眉山建設(shè)為“中國第一山”的重大戰(zhàn)略決策，這是對樂山發(fā)展的新要求，是實踐“三個代表”的新舉措，是區(qū)域旅游經(jīng)濟的新整合，是樂山發(fā)展的新機遇。建設(shè)“中國第一山”，把樂山建成最美麗城市，雄圖大略，豈止一山一城，一時一宜，而是包括整個樂山，應向更宏偉的目標奮進。 為把樂山建成國際旅游城市、人居環(huán)境典范城市，樂山市政府提出了“精雕細刻山水城市”的城市建設(shè)理念，它不僅包含了至善至美的夢境，更要求在城市建設(shè)中融入盡可能多的人文關(guān)懷，體現(xiàn)更多的山水園林特色。不求最大，但求最佳，不斷追求城市個性，塑造風格獨特的城市品牌，創(chuàng)造人與自然的和諧。 為了努力實現(xiàn)這一宏偉的戰(zhàn)略目標，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須緊緊圍繞著這一目標來進行。也可以說，房地產(chǎn)業(yè)對實現(xiàn)目標具有舉足輕重的作用。峨眉山和樂山大佛是世界自然與文化遺產(chǎn)，具有世界級的影響力。但目前，樂山市區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區(qū)，其房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務層次尚不能與資源魅力相匹配。由于樂山市景區(qū)的保護性制約條件極為嚴格，因此，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于挖掘樂山市文化外延、擴充旅游服務功能、提升社會經(jīng)濟價值具有重大的意義。另外，四川省政府日前提出“中國第一山”的計劃，使樂山城市建設(shè)進入了新的歷史性階段。中國第一山的建設(shè)，包括的內(nèi)容很多，比如旅游、文化等等，其中很重要的一方面就是城市的建設(shè)。樂山是一座三面環(huán)水的城市，不可多得的自然風光，使其城市在山水中，山水在城市中；樂山又是一座歷史文化名城，精英薈萃，珍品遍布，因此如何構(gòu)筑其有別于其它現(xiàn)代都市的特色是擺在大家面前的很重要的課題。 在房地產(chǎn)開發(fā)方面，努力把各方面結(jié)合的非常完美，從而能充分展現(xiàn)樂山的風采具有極強的現(xiàn)實意義。比如，樂山舊城留有歷代的建筑，現(xiàn)存的“匯江門”、“麗正門”、“鐵牛門”都是不可多得的城門遺址，貫穿其中的古城垣依山傍水、雄渾古拙，更加體現(xiàn)了樂山“三江索回于急流，郡宛中央”的奇?zhèn)ソ翘厣?，舊城區(qū)內(nèi)的老宵頂、叮咚井等眾多的文物古跡，也是久負盛名。那么在樂山房地產(chǎn)規(guī)劃方面，既要滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，又要妥善處理好現(xiàn)存的文物古跡，充分展示樂山深厚的文化底蘊和不可多得的山水風光，提高城市品位，增強中心城區(qū)凝聚人氣。因此，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策思考具有重大的理論價值和實踐意義。第三節(jié) 滿足人民日益增長的居住環(huán)境需要從2002年樂山市獲得聯(lián)合國第一個城市合作項目以來，樂山市的最佳人居環(huán)境優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，加之城市化進程的推進，住房制度改革的深化以及人們生活水平的提高等給房地產(chǎn)業(yè)帶來了廣闊的發(fā)展空間。進入2005年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。同時房地產(chǎn)業(yè)對于人們生活水平的提高和居住環(huán)境的改變發(fā)揮著直接的作用。經(jīng)過十年的建設(shè)，拓寬改造了新發(fā)街、農(nóng)民路，實施了大橋西街、箱箱街、鳳凰路、濱江街等重要地段的舊城改造：建成了時代廣場、東方花園、客運中心等一批有較高檔次的商業(yè)、服務設(shè)施；完成了體育館的工程建設(shè)：整治了濱河路：加快了樂山廣場和城市綠化等市政重點工程建設(shè)步伐，提高了城市檔次。房地產(chǎn)的發(fā)展在促進城市的建設(shè)同時，也給老百姓帶來了切身的好處。第四節(jié) 樂山經(jīng)濟發(fā)展的需要一、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)1998年至2003年,%、11%、%、%、%，房地產(chǎn)投資增長速度遠高于GDP增長速度，對拉動國民經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。%,%,可以看出,房地產(chǎn)投資依然保持強勁增長勢頭。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速增長帶動了鋼鐵、建材、交通等一大批行業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)出顯著的關(guān)聯(lián)效應和“高增長產(chǎn)業(yè)群”特征，因此，《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。據(jù)統(tǒng)計，1998年以來，綜合考慮直接和間接拉動作用。在全國這樣的大趨勢下，樂山市以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資業(yè)也持續(xù)增長，已基本實現(xiàn)從數(shù)量擴張型向數(shù)量與質(zhì)量并重提高型轉(zhuǎn)變，由粗放型向規(guī)模與集約型轉(zhuǎn)化的變革。在持續(xù)有力的房地產(chǎn)消費需求支持下，房地產(chǎn)投資拉動GDP增長的作用日漸突出。房地產(chǎn)投資占全社會投資比重從1998年開始逐年上升，2004年達到27%，商品房銷售額占全社會消費品零售額逐年上升，2002年突破20%達到21%。房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值比例從1995年的2%%。從上面的數(shù)據(jù)可以得出，房地產(chǎn)投資與消費已經(jīng)成為樂山市國民經(jīng)濟增長的重要因素。二 房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進雖然樂山是世界著名的旅游勝地，但是除峨眉山外，樂山市(包括大佛景區(qū))被大多數(shù)人認為是旅游過境地，除了大佛可看外，樂山市缺乏留得住人的理想消費場所，雖然一年要接待數(shù)百萬的游客，但能在樂山市玩上一天的游客不到3成。旅游過境地的市場地位勢必會制約旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。主要原因包括：旅游城市和旅游環(huán)境建設(shè)滯后樂山市作為優(yōu)秀旅游城市的形象不突出，城市建設(shè)與景區(qū)開發(fā)不協(xié)調(diào)，城市個性不鮮明，城市經(jīng)營力度不夠，與西部中心城市成都未能做到有機融合。旅游環(huán)境氛圍營造不夠，作為旅游目的地和旅游服務接待支撐中心的綜合功能還不完善。市內(nèi)旅游配套設(shè)施不足，娛樂和購物活動單調(diào)，缺少有地方娛樂特色的民俗娛樂活動和專營旅游商品和土特產(chǎn)的購物街區(qū)。旅游宏觀協(xié)調(diào)管理體制有待完善，統(tǒng)籌開發(fā)力度不夠，景區(qū)管理體制改革有待深化，投資主多元化格局未全面形成。旅游產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)脫節(jié)成熱的旅游產(chǎn)品是由開發(fā)建設(shè)成熟的旅游景區(qū)、配套完善的基礎(chǔ)服務設(shè)施以及在旅游市場中運行相對固定的旅游線路共同構(gòu)成的。樂山市在旅游景區(qū)景點的開發(fā)建設(shè)上已達到較高水平，但對水文化、佛教文化等主題旅游產(chǎn)品的挖掘和包裝還不夠，區(qū)域內(nèi)其他豐富的旅游資源還沒有合理開發(fā)利用，傳統(tǒng)觀光旅游產(chǎn)品趨于老化，餐飲，娛樂、休閑、度假、會議、會展等旅游項目開發(fā)與觀光產(chǎn)品尚未能有機結(jié)合，旅游產(chǎn)品的吸引力不強。各旅游景