中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析(已修改)
2025-07-10 22:05 本頁面
【正文】 中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析品牌研究部 嚴(yán)士平產(chǎn)業(yè)環(huán)境從根本上可劃分為產(chǎn)業(yè)需求環(huán)境與產(chǎn)業(yè)供給環(huán)境兩大方面。房地產(chǎn)需求就等于有購買能力且有購買意愿的消費(fèi)者數(shù)量，這與國家政策導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)增長狀況、城市化進(jìn)程、階層結(jié)構(gòu)變遷、現(xiàn)在的居住現(xiàn)狀與消費(fèi)者認(rèn)為自己可達(dá)至的居住理想的差異等幾大因素密切相關(guān)；而供給則由一段時(shí)期的政府行為及廠商行為共同決定。因此，對如上所述的影響需求與供給的幾個(gè)重大關(guān)鍵因素的分析，可比較簡明的闡述目前及今后較長時(shí)期房地產(chǎn)運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。一、產(chǎn)業(yè)周期需求因素與供給因素的各自運(yùn)轉(zhuǎn)和相互作用，使房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)顯著的周期性變化。對這種周期產(chǎn)生的內(nèi)在原因的理解與把握，對房地產(chǎn)商提前調(diào)整自己的開發(fā)節(jié)奏、果斷進(jìn)行投資決策、尋求收益最大化、以及化解隱藏的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)都有著較大的幫助。任何一個(gè)城市在任一個(gè)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)的運(yùn)行態(tài)勢，都是由房地產(chǎn)運(yùn)行的三個(gè)周期——生命周期、商業(yè)周期與漲落周期共同作用、相互疊加的結(jié)果。這表明，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場在某一階段所處的狀態(tài)，不僅與大的社會(huì)背景、宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，還與局部供給、地方政策緊密相連。生命周期根據(jù)市場演進(jìn)理論，整體產(chǎn)品市場的演進(jìn)可以劃分為四個(gè)階段：出現(xiàn)階段、成長階段、成熟階段及衰退階段，階段的劃分與產(chǎn)品生命周期理論比較相似，但推動(dòng)周期變換的動(dòng)力極不相同：技術(shù)創(chuàng)新促使市場裂變并重新分割；顧客群的滲透決定市場生命的長短；消費(fèi)者的收入水平?jīng)Q定不同階段到來的時(shí)機(jī)。就一個(gè)城市整體房地產(chǎn)市場的發(fā)育過程來看，市場演進(jìn)理論同樣適用，但市場所處的階段主要由消費(fèi)者的收入水平和顧客群的滲透率來決定，住宅市場的演進(jìn)與其所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口增長狀況密切相關(guān)。隨著一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的快速增長，就業(yè)總量和中產(chǎn)階層的數(shù)量都急劇增加，從而導(dǎo)致一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的發(fā)育開始和快速成長；而當(dāng)城市人口和階層開始固化，房地產(chǎn)市場主要依賴于中上階層的二次置業(yè)時(shí)，市場的總需求就由成熟而逐步衰退。圖1為世界銀行在全球范圍內(nèi)通過對不同城市人均GDP與住宅市場需求進(jìn)行相關(guān)分析后得出的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)關(guān)系，從中我們可以看出一個(gè)城市房地產(chǎn)市場大致的發(fā)育軌跡：高收入層以享受為目的追求啟動(dòng)了一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場，而后是高中低不同檔次消費(fèi)群置業(yè)需求的全面展開促使了一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的快速成長與成熟，之后又隨著消費(fèi)人群的逐步縮小而步入衰退期。深圳房地產(chǎn)市場所處階段中國房地產(chǎn)市場在其生命周期中目前總體所處階段新增住宅需求量300 6800 1300 8000 13000 人均GDP($)起步 高速 穩(wěn)定增長 平穩(wěn)期 衰退期 生命周期圖1 住宅市場生命周期圖圖2為我國住宅市場從1992年開始市場化進(jìn)程以來各年的銷量，將1992~2001年住宅的增長曲線與房地產(chǎn)市場的整體生命曲線相比，可以看出，目前我國房地產(chǎn)市場從整體上剛處于其生命周期中的成長初期（見圖1），還有漫長的成長與成熟期要走，當(dāng)然，具體到每個(gè)城市則略有差異。因此，說房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的朝陽產(chǎn)業(yè)，絲毫不為過分。圖2：我國住宅歷年銷量 導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的增長空間，不僅僅是目前中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀的高速增長所致，更重要的還在于中國才剛剛開始的城市化進(jìn)程的這一大背景。人口從經(jīng)濟(jì)低增長區(qū)向高增長區(qū)轉(zhuǎn)移，以及相對發(fā)達(dá)城市內(nèi)中產(chǎn)階層的開始成型，創(chuàng)造了一線、二線甚至三線城市房地產(chǎn)市場的巨大需求，整個(gè)中國和經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場的成長周期也因長期的人口城市化進(jìn)程而被拉長。城市化是推動(dòng)中國房地產(chǎn)市場最深層次的動(dòng)力。商業(yè)周期房地產(chǎn)市場各年的實(shí)際需求軌跡并不會(huì)如圖1所示的那樣光滑柔順，圖中生命曲線實(shí)際上是實(shí)際需求的長期趨勢線，實(shí)際的需求是圍繞這一長期趨勢線波動(dòng)起伏。一個(gè)時(shí)間段的波動(dòng)是受經(jīng)濟(jì)的商業(yè)周期變換所致。當(dāng)經(jīng)濟(jì)快速增長時(shí)，消費(fèi)者的實(shí)際收入在增長的同時(shí)，對未來的收入預(yù)期也會(huì)過高估計(jì)，市場交投兩旺，使需求背離正常的增長軌跡而被拉高，并誘發(fā)消費(fèi)超前與投資過熱的泡沫現(xiàn)象，為下階段發(fā)展埋下隱患 ；而一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展按其固有的商業(yè)周期步入調(diào)整和衰退期，個(gè)人收入下降，對預(yù)期的收入也會(huì)低估，需求開始萎縮，即使是市場總體上仍處于穩(wěn)定增長的上升通道，實(shí)際需求也會(huì)背離增長軌跡而被拉低。一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的周期性變化，同樣也會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)需求的波動(dòng)起伏，從如下美國和日本房地產(chǎn)投資和其經(jīng)濟(jì)增長的正相關(guān)性可以看出。（我們假定投資增長基本反映實(shí)際需求的增長）。圖3：美國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資增長率對比圖4：日本經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資增長率對比漲落周期直接導(dǎo)致某一個(gè)城市其高端、中端或低斷市場房價(jià)漲落的因素，是某一細(xì)分市場供求關(guān)系的變化，而非生命周期或經(jīng)濟(jì)周期的原因
物理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1