【正文】 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境概述房地產(chǎn)投資環(huán)境，是房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會、文化、科技等外部條件的總稱。按照尼古拉斯斯特恩對于投資環(huán)境的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來影響投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益的政策、制度和行為環(huán)境。投資環(huán)境主要關(guān)注的是制度、管理、政策、穩(wěn)定以及基礎(chǔ)設(shè)施。進(jìn)行房地產(chǎn)投資就如同種下一棵樹，而投資環(huán)境就是養(yǎng)育樹木并決定其生死的土壤。對房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行分析，是房地產(chǎn)投資和開發(fā)的第一步，只有確認(rèn)了投資環(huán)境的健康和穩(wěn)定，此后的市場研究和地塊選擇才能開始。二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素正確判斷和評估投資所在地的投資環(huán)境，從而選擇最佳投資點(diǎn)，已成為投資者決策前的重要一環(huán)。影響投資環(huán)境的因素廣泛，幾乎包括一個(gè)城市（或地區(qū)）的所有情況，但一般把投資環(huán)境因素劃分為6大類，即政治、經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施、法律、社會文化和自然地理，而每種因素又包含大量的子因素。從不同的角度，可以對投資環(huán)境作不同的分類：從地域范圍上劃分，可分為宏觀投資環(huán)境和微觀投資環(huán)境。宏觀投資環(huán)境是指整個(gè)國家范圍內(nèi)影響投資的各種因素的總和；微觀投資環(huán)境是指一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)影響投資的各種因素的總和。各個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境是國家宏觀投資環(huán)境的構(gòu)成部分，因此，各地區(qū)投資環(huán)境的改善也能促進(jìn)國家宏觀投資環(huán)境的改善。從投資環(huán)境所包含因素的多少來劃分，可分為狹義的投資環(huán)境和廣義的投資環(huán)境。狹義的投資環(huán)境主要指投資的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)體制、基礎(chǔ)設(shè)施、外匯管制、市場的完善程度、物價(jià)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定狀況等；廣義的投資環(huán)境除包括狹義的即經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境外、還包括政治、法律、社會文化等對投資可能發(fā)生直接間接影響的各種因素。通常所說的投資環(huán)境主要指廣義的投資環(huán)境。從投資環(huán)境表現(xiàn)的形態(tài)來劃分可分為硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。硬投資環(huán)境是指那些具有物質(zhì)形態(tài)的各種影響投資的因素的總和，如交通運(yùn)輸、郵電通訊、供水、供電、供氣、環(huán)保、社會生活服務(wù)設(shè)施等；軟投資環(huán)境是指那些沒有具體物質(zhì)形態(tài)的各種影響投資的因素的總和，如政策、法規(guī)、投資雙方的管理水平等。硬投資環(huán)境對國際投資活動(dòng)固然重要，但軟投資環(huán)境也不可忽視。從投資環(huán)境的屬性劃分，可分為自然投資環(huán)境和人為投資環(huán)境。自然投資環(huán)境主要指自然地理?xiàng)l件，如有觀賞和游玩價(jià)值的自然山水、有開采價(jià)值的礦產(chǎn)資源等；人為投資環(huán)境主要指生產(chǎn)性、生活性及社會性基礎(chǔ)設(shè)施等。對東道國來說，既要重視對自然投資環(huán)境的利用，更要重視人為投資環(huán)境的改善。本書下面按照軟環(huán)境和硬環(huán)境的分類對投資環(huán)境要素進(jìn)行詳細(xì)闡述。硬環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地及周邊區(qū)域的自然地理?xiàng)l件、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施（其中包括市政、辦公、商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲等），也就是投資區(qū)域的物質(zhì)條件。良好的硬環(huán)境是項(xiàng)目成功的物質(zhì)條件。相應(yīng)地，軟環(huán)境就是該項(xiàng)目運(yùn)作的非物質(zhì)條件，如政治、經(jīng)濟(jì)、法律、文化等外部要素都屬于軟環(huán)境范疇。軟環(huán)境的好壞難以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬環(huán)境更難以把握。（一）硬環(huán)境要素從房地產(chǎn)市場來看，硬環(huán)境的改善能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求產(chǎn)生較大的拉動(dòng)作用，促進(jìn)客群聚集，促進(jìn)市場活躍。而所謂的硬環(huán)境主要包括以下幾個(gè)方面：基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施，又稱基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（Infrastructure），是來源于拉丁文infra（下部、底層）和structure（結(jié)構(gòu)、建筑物）的合成詞。其最早是作為工程術(shù)語來使用的，主要指建筑物、構(gòu)筑物的底層結(jié)構(gòu)或“下部結(jié)構(gòu)”。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，20世紀(jì)40年代末，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始把“基礎(chǔ)設(shè)施”一詞引入經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會再生產(chǎn)的研究，用“基礎(chǔ)設(shè)施”來概括那些為社會生產(chǎn)提供一般條件和服務(wù)的部門與行業(yè)，從而使基礎(chǔ)設(shè)施一詞由一個(gè)單純的工程術(shù)語演變?yōu)橐粋€(gè)重要的經(jīng)濟(jì)術(shù)語。隨著社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施在社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用日益重要，因此引起了國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家的普遍重視，用基礎(chǔ)設(shè)施來指稱在國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中為社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)提供一般條件的部門與行業(yè)的總體，已經(jīng)成為各國學(xué)者和政府的普遍做法。美國《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)詞典》把基礎(chǔ)設(shè)施定義為：社會的間接資本，支撐一國的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)（即運(yùn)輸、通訊系統(tǒng)、電力設(shè)備和其他公共服務(wù)設(shè)施），還可以包括人們受教育的水平、社會風(fēng)尚、生產(chǎn)技術(shù)以及管理經(jīng)驗(yàn)等無形資產(chǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施（urban infrastructure）已經(jīng)成為城市建設(shè)管理中的一個(gè)重要詞匯。一般來說，城市基礎(chǔ)設(shè)施可以分成兩類，一類是生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施，包括能源、交通、郵電等設(shè)施；另一類是社會性基礎(chǔ)設(shè)施，包括文化、教育、衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)業(yè)等設(shè)施。我國對城市基礎(chǔ)設(shè)施概念的引入和研究始于20世紀(jì)80年代。1983年，中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于北京城市建設(shè)總體規(guī)劃方案的批復(fù)》中，第一次以正式的文件形式肯定和應(yīng)用了“城市基礎(chǔ)設(shè)施”一詞。1985年7月，中國城市科學(xué)研究會和中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)合在北京召開了城市基礎(chǔ)設(shè)施學(xué)術(shù)討論會，在國內(nèi)首次界定了城市基礎(chǔ)設(shè)施一詞的含義：城市基礎(chǔ)設(shè)施是既為物質(zhì)生產(chǎn)又為人民生活提供一般條件的公共設(shè)施，是城市賴以存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。從各國城市的發(fā)展來看，雖然性質(zhì)和規(guī)模有所不同，但城市基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)成大體相同，一般來講主要包括6大系統(tǒng)：（1）城市能源系統(tǒng)主要包括城市電力生產(chǎn)和供應(yīng)系統(tǒng)，人工煤氣的生產(chǎn)及煤氣、天然氣、石油液化氣的供應(yīng)系統(tǒng)，集中供熱的熱源生產(chǎn)和熱力輸送系統(tǒng)。城市能源系統(tǒng)在城市中的作用是發(fā)生和組織發(fā)生和組織能源流循環(huán)，現(xiàn)代化城市能源系統(tǒng)具有安全、經(jīng)濟(jì)、舒適等特點(diǎn)。（2）城市水資源和供水排水系統(tǒng) 主要包括水資源的開發(fā)、利用和管理系統(tǒng)，自來水的生產(chǎn)與供應(yīng)系統(tǒng)，污水、廢水和雨水的接納、輸送、凈化及排放系統(tǒng)，中水供應(yīng)系統(tǒng)等。其功能是組織水流及廢水流循環(huán)。（3）城市交通運(yùn)輸系統(tǒng)主要包括城市道路系統(tǒng)（各級城市道路、橋梁、停車場、道路照明等交通工程設(shè)施，以及城市對外交通運(yùn)輸集散和銜接設(shè)施，如航空港、火車站、長途客運(yùn)站、港口、碼頭等），交通管制系統(tǒng)（交通信號燈、各種交通標(biāo)志設(shè)施等），客貨運(yùn)輸系統(tǒng)（公共電汽車、出租汽車、地鐵輕軌等軌道交通、輪渡、人力等各種客運(yùn)設(shè)施，以及各種城市貨物運(yùn)輸設(shè)施）。其功能是建立城市整體與延伸的分支構(gòu)架，組織人流、車流、物流等，現(xiàn)代城市交通系統(tǒng)應(yīng)充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念。（4）城市郵電通信系統(tǒng)主要包括郵政設(shè)施系統(tǒng)（信函、電報(bào)、各級郵電局、郵政信箱等），電信設(shè)施系統(tǒng)（電話、傳真、移動(dòng)通訊服務(wù)設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及電信局等）。其主要的功能是在城市系統(tǒng)中組織信息流循環(huán)。（5）城市生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)主要包括城市環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)（垃圾糞便的收集、清運(yùn)、處理，公共場所的保潔，公廁等環(huán)衛(wèi)設(shè)施），城市園林綠化系統(tǒng)（公園、綠化帶、公共綠地、苗圃等），城市環(huán)境保護(hù)系統(tǒng)。其功能作用是美化城市景觀和凈化生態(tài)環(huán)境。（6）城市防災(zāi)系統(tǒng)主要包括消防系統(tǒng)、防洪系統(tǒng)、抗震及防地沉系統(tǒng)、人防備戰(zhàn)系統(tǒng)等。其功能是防護(hù)自然災(zāi)害和人為災(zāi)難。以上6大系統(tǒng)構(gòu)成了城市基礎(chǔ)設(shè)施的整體，它們相對獨(dú)立，又互相協(xié)調(diào)，從而保證了城市生產(chǎn)和生活的順利進(jìn)行。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施是區(qū)域房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)。市政基礎(chǔ)設(shè)施在成熟區(qū)域很少出現(xiàn)問題，而對于快速成長的中小城市，和大城市的邊緣地帶，問題則比較復(fù)雜且頻繁。例如在我國一些中小城市，城市長期以來只在一個(gè)很小的核心區(qū)域生長，市政基礎(chǔ)設(shè)施只在這一中心地區(qū)比較完善。而近年來隨著城市化速度加快，城市核心區(qū)已經(jīng)不能滿足其空間要求，迫切需要開拓新的土地用于城市建設(shè)，但卻遇到了市政基礎(chǔ)設(shè)施條件嚴(yán)重缺陷的瓶頸。這對于異地開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商是最應(yīng)該謹(jǐn)慎對待的問題，必須事先調(diào)查清楚，避免已經(jīng)開始開發(fā)才發(fā)現(xiàn)沒有熱力管線、沒有煤氣。這樣的失誤在目前是非常常見的。北京盡管市政建設(shè)投資力度大，建設(shè)時(shí)間長，但由于城市發(fā)展速度過快，也存在著基礎(chǔ)設(shè)施瓶頸問題。目前北京南城和遠(yuǎn)郊地區(qū)發(fā)展的最大阻力就是市政配套和交通設(shè)施不到位。因?yàn)橹苓吶鄙偈姓芫€，一些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目無法接入自來水；因?yàn)榕c交通站點(diǎn)距離太遠(yuǎn)，一些項(xiàng)目的業(yè)主不得不乘坐無保障的黑車……這樣