中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析-資料下載頁(yè)
2025-06-28 22:05本頁(yè)面
【正文】 業(yè)的發(fā)展，其一是降息使開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房?jī)r(jià)有了下調(diào)的可能；二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購(gòu)房的愿望。產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整“十五”期間住宅與房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展目標(biāo)是繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，基本建立城鎮(zhèn)住房新體制；以改革促發(fā)展，通過發(fā)展，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量；建立穩(wěn)定、規(guī)范的住房補(bǔ)貼資金渠道，落實(shí)補(bǔ)貼資金，建立較為完善的住房貨幣化分配體系；基本建立運(yùn)作規(guī)范、功能完善的住房市場(chǎng)體系，全面開放二級(jí)市場(chǎng)，加快培育租賃市場(chǎng)，調(diào)整完善稅費(fèi)政策、管理制度，形成規(guī)范的中介、流通、服務(wù)和信息體系進(jìn)一步完善住房公積金制度，初步建立符合中國(guó)國(guó)情的商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系，建立起兼顧貸款風(fēng)險(xiǎn)和借款人負(fù)擔(dān)的住房貸款抵押、保險(xiǎn)和擔(dān)保制度；進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，保持商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房之間合理的供應(yīng)比例，加大財(cái)政支持力度，形成比較健全的適合中國(guó)國(guó)情的住房保障制度；在較大范圍內(nèi)推廣社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，形成合理的物業(yè)管理收費(fèi)制度和規(guī)范的物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)基本建立以財(cái)稅、金融、法律、土地供應(yīng)及產(chǎn)業(yè)政策等間接手段為主的政府對(duì)住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控體系形成基本完善的住宅產(chǎn)業(yè)政策體系，基本建立住宅技術(shù)保障體系、住宅建筑體系、住宅部品體系、質(zhì)量控制體系和性能認(rèn)定體系，形成住宅建設(shè)的技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步機(jī)制，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量和住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平。到2010年城鎮(zhèn)人均使用面積達(dá)到18平方米，并有較好的居住環(huán)境；。重點(diǎn)改造使用功能不全的住宅，基本消滅棚戶和簡(jiǎn)易住房，使住房成套率達(dá)到85%；房地產(chǎn)業(yè)的增加值占生產(chǎn)總值的比重增加到5%。因此，從刺激需求乃至形成有效需求的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、購(gòu)房主力中間階層的成型、國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和金融稅收政策配套等諸多因素來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)目前面臨前所未有的快速發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境。但具體到某一個(gè)城市，甚至是某一個(gè)局部的細(xì)分市場(chǎng)，由于投資過熱和政府市場(chǎng)調(diào)控水平的差異，處處、時(shí)時(shí)存在著供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)。重要的是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體及局部現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)的研究與把握，在房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)和各地發(fā)展的不均衡性中去尋找投資機(jī)會(huì)。今天及今后的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及社會(huì)發(fā)展仍然是最吸引全世界關(guān)注的主題。相對(duì)于上世紀(jì)九十年代的磕磕絆絆、浮躁動(dòng)蕩，中國(guó)社會(huì)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越來(lái)越熟悉，越來(lái)越能把握。社會(huì)財(cái)富總量迅速增加，商業(yè)界的投資行為更加自如，“投資短缺的時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束，社會(huì)居民購(gòu)買力不斷提高，高收入人群表現(xiàn)了驚人的消費(fèi)欲望，中國(guó)正在形成一個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)體。房地產(chǎn)業(yè)面臨著與前十年大不相同的市場(chǎng)環(huán)境，這個(gè)環(huán)境總體上更有利于房地產(chǎn)的快速發(fā)展。小結(jié)邁向小康社會(huì)的中國(guó)，城市化進(jìn)程給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的潛在需求；經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)以及由此而導(dǎo)致的社會(huì)階層分化和購(gòu)房主力中間階層的逐漸壯大，使這些潛在需求在一線二線城市已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí)；房地產(chǎn)以其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)而將長(zhǎng)時(shí)期成為刺激內(nèi)需帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從需求環(huán)境來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊。但由于各地政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控能力的差異，特別是土地交易的低市場(chǎng)化，在廠商的利益驅(qū)動(dòng)和投機(jī)心理之下，很容易在一個(gè)城市或一個(gè)城市的某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)集聚市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。放眼中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處處是機(jī)遇，也處處是暗礁。一個(gè)致力于在房地產(chǎn)市場(chǎng)全面發(fā)展、長(zhǎng)期耕耘的發(fā)展商，必須在機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)之間，在投資時(shí)機(jī)、投資地域、投資細(xì)分市場(chǎng)、投資物業(yè)類別、投資資源與能力、投資額度上做出恰當(dāng)?shù)倪x擇：利用漲落周期，調(diào)整好土地買賣、項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目銷售三者之間的節(jié)奏項(xiàng)目銷售有利時(shí)機(jī)項(xiàng)目銷售不利時(shí)機(jī)項(xiàng)目開發(fā)有利時(shí)機(jī)土地轉(zhuǎn)讓最佳時(shí)機(jī)土地儲(chǔ)備最佳時(shí)機(jī)項(xiàng)目開發(fā)最不利時(shí)機(jī)需求線供給線不論城市房地產(chǎn)處于其生命周期中的哪一個(gè)階段，均要根據(jù)供求變化合理調(diào)整好土地儲(chǔ)備與項(xiàng)目開發(fā)之間的關(guān)系，或儲(chǔ)備，或開發(fā)，或賣出。利用各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育進(jìn)程的先后差異，尋找處于開始發(fā)育或成長(zhǎng)期剛開始的市場(chǎng)進(jìn)行或投資或開發(fā)，而逐步縮減市場(chǎng)需求雖然量大、但已處于成熟或衰敗的市場(chǎng)的業(yè)務(wù)量。利用經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性，尋找新興的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，在經(jīng)濟(jì)調(diào)整期到來(lái)之前主動(dòng)收縮戰(zhàn)線。利用市場(chǎng)細(xì)分化程度的不斷提高，發(fā)現(xiàn)并開拓新的細(xì)分市場(chǎng)。利用各地房地產(chǎn)商開發(fā)水平的差異，尋求房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)能力輸出的機(jī)會(huì)。利用政府和開發(fā)商的不成熟，進(jìn)行土地及項(xiàng)目的運(yùn)作。善用逆向思維，在市場(chǎng)的危機(jī)和過熱中尋找可能的投資機(jī)會(huì)，在市場(chǎng)的暢旺中看到隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。要做出以上適當(dāng)?shù)耐顿Y組合，需具備對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀態(tài)勢(shì)與微觀結(jié)構(gòu)的研判能力。參考資料郭 鈞 紀(jì)念萬(wàn)科跨地域開發(fā)十周年王見綱 2002年房地產(chǎn)宏觀態(tài)勢(shì)分析12 /
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