中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析-資料下載頁
2025-06-28 22:05本頁面
【正文】 業(yè)的發(fā)展，其一是降息使開發(fā)商的財務成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房價有了下調(diào)的可能；二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購房的愿望。產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整“十五”期間住宅與房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展目標是繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，基本建立城鎮(zhèn)住房新體制；以改革促發(fā)展，通過發(fā)展，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量；建立穩(wěn)定、規(guī)范的住房補貼資金渠道，落實補貼資金，建立較為完善的住房貨幣化分配體系；基本建立運作規(guī)范、功能完善的住房市場體系，全面開放二級市場，加快培育租賃市場，調(diào)整完善稅費政策、管理制度，形成規(guī)范的中介、流通、服務和信息體系進一步完善住房公積金制度，初步建立符合中國國情的商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系，建立起兼顧貸款風險和借款人負擔的住房貸款抵押、保險和擔保制度；進一步發(fā)展以經(jīng)濟適用住房為重點的房地產(chǎn)業(yè)，保持商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租房之間合理的供應比例，加大財政支持力度，形成比較健全的適合中國國情的住房保障制度；在較大范圍內(nèi)推廣社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，形成合理的物業(yè)管理收費制度和規(guī)范的物業(yè)管理招投標市場基本建立以財稅、金融、法律、土地供應及產(chǎn)業(yè)政策等間接手段為主的政府對住房市場的宏觀調(diào)控體系形成基本完善的住宅產(chǎn)業(yè)政策體系，基本建立住宅技術保障體系、住宅建筑體系、住宅部品體系、質(zhì)量控制體系和性能認定體系，形成住宅建設的技術創(chuàng)新和技術進步機制，全面提高住宅建設質(zhì)量和住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平。到2010年城鎮(zhèn)人均使用面積達到18平方米，并有較好的居住環(huán)境；。重點改造使用功能不全的住宅，基本消滅棚戶和簡易住房，使住房成套率達到85%；房地產(chǎn)業(yè)的增加值占生產(chǎn)總值的比重增加到5%。因此，從刺激需求乃至形成有效需求的經(jīng)濟增長、城市化進程、購房主力中間階層的成型、國家的產(chǎn)業(yè)政策導向和金融稅收政策配套等諸多因素來看，中國的房地產(chǎn)業(yè)目前面臨前所未有的快速發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境。但具體到某一個城市，甚至是某一個局部的細分市場，由于投資過熱和政府市場調(diào)控水平的差異，處處、時時存在著供求失衡的風險。重要的是對房地產(chǎn)市場整體及局部現(xiàn)狀及未來趨勢的研究與把握，在房地產(chǎn)的周期性波動和各地發(fā)展的不均衡性中去尋找投資機會。今天及今后的中國，經(jīng)濟增長及社會發(fā)展仍然是最吸引全世界關注的主題。相對于上世紀九十年代的磕磕絆絆、浮躁動蕩，中國社會對市場經(jīng)濟越來越熟悉，越來越能把握。社會財富總量迅速增加，商業(yè)界的投資行為更加自如，“投資短缺的時代”已經(jīng)結(jié)束，社會居民購買力不斷提高，高收入人群表現(xiàn)了驚人的消費欲望，中國正在形成一個龐大的經(jīng)濟體。房地產(chǎn)業(yè)面臨著與前十年大不相同的市場環(huán)境，這個環(huán)境總體上更有利于房地產(chǎn)的快速發(fā)展。小結(jié)邁向小康社會的中國，城市化進程給房地產(chǎn)市場帶來了巨大的潛在需求；經(jīng)濟的快速增長以及由此而導致的社會階層分化和購房主力中間階層的逐漸壯大，使這些潛在需求在一線二線城市已經(jīng)變成現(xiàn)實；房地產(chǎn)以其對GDP的貢獻而將長時期成為刺激內(nèi)需帶動國民經(jīng)濟增長的主導產(chǎn)業(yè)。從需求環(huán)境來看，中國的房地產(chǎn)市場前景廣闊。但由于各地政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控能力的差異，特別是土地交易的低市場化，在廠商的利益驅(qū)動和投機心理之下，很容易在一個城市或一個城市的某一個細分市場集聚市場風險。放眼中國，房地產(chǎn)市場處處是機遇，也處處是暗礁。一個致力于在房地產(chǎn)市場全面發(fā)展、長期耕耘的發(fā)展商，必須在機遇與風險之間，在投資時機、投資地域、投資細分市場、投資物業(yè)類別、投資資源與能力、投資額度上做出恰當?shù)倪x擇：利用漲落周期，調(diào)整好土地買賣、項目開發(fā)、項目銷售三者之間的節(jié)奏項目銷售有利時機項目銷售不利時機項目開發(fā)有利時機土地轉(zhuǎn)讓最佳時機土地儲備最佳時機項目開發(fā)最不利時機需求線供給線不論城市房地產(chǎn)處于其生命周期中的哪一個階段，均要根據(jù)供求變化合理調(diào)整好土地儲備與項目開發(fā)之間的關系，或儲備，或開發(fā)，或賣出。利用各地房地產(chǎn)市場發(fā)育進程的先后差異，尋找處于開始發(fā)育或成長期剛開始的市場進行或投資或開發(fā)，而逐步縮減市場需求雖然量大、但已處于成熟或衰敗的市場的業(yè)務量。利用經(jīng)濟的周期性波動和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性，尋找新興的經(jīng)濟增長點進行房地產(chǎn)投資，在經(jīng)濟調(diào)整期到來之前主動收縮戰(zhàn)線。利用市場細分化程度的不斷提高，發(fā)現(xiàn)并開拓新的細分市場。利用各地房地產(chǎn)商開發(fā)水平的差異，尋求房地產(chǎn)系統(tǒng)運營能力輸出的機會。利用政府和開發(fā)商的不成熟，進行土地及項目的運作。善用逆向思維，在市場的危機和過熱中尋找可能的投資機會，在市場的暢旺中看到隱藏的風險。要做出以上適當?shù)耐顿Y組合，需具備對各地房地產(chǎn)市場宏觀態(tài)勢與微觀結(jié)構的研判能力。參考資料郭 鈞 紀念萬科跨地域開發(fā)十周年王見綱 2002年房地產(chǎn)宏觀態(tài)勢分析12 /
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