【導(dǎo)讀】一一一．．．宏宏宏觀觀觀環(huán)環(huán)環(huán)境境境分分分析析析．．．．．．．．．．．．．．．．．．——————1頁頁頁始始始。四四四．．．廣廣廣州州州房房房地地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市市市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)分分分析析析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．——————65頁頁頁始始始。六六六．．．行行行業(yè)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)發(fā)展展展趨趨趨勢(shì)勢(shì)勢(shì)及及及企企企業(yè)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)發(fā)展展展戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略略略研研研究究究．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．——————75頁頁頁?！獓?guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，住房是特殊商品，政府必須積極干預(yù)住房市場(chǎng)。市市市民民民需需需要要要等等等待待待各各各自自自的的的貸貸貸款款款銀銀銀行行行具具具體體體公公公布布布。。。頻頻頻頻頻頻加加加息息息是是是為為為遏遏遏止止止炒炒炒樓樓樓

　　

【正文】 的的的 不不不 良良良 資資資 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 、 降降降 低低低 銀銀銀 行行行 的的的 巨巨巨 額額額 呆呆呆壞壞壞 賬賬賬 中中中 得得得 到到到 收收收 益益益 。 所所所 以以以 此此此 方方方 案案案 是是是 可可可 行行行 的的的 ，， 有有有 很很很 強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng) 的的的 可可可 操操操 作作作 性性性 。 十十十 .開開開 征征征 財(cái)財(cái)財(cái) 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 稅稅稅 目目目 前前前 國(guó)國(guó)國(guó) 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 所所所 購購購 的的的 住住住 宅宅宅 ，， 屬屬屬 于于于 把把把 5500 年年年 ((商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 用用用 房房房 ))至至至 7700 年年年 ((民民民 用用用 住住住它它它 ))的的的 財(cái)財(cái)財(cái) 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 稅稅稅 ((地地地 租租租 和和和 規(guī)規(guī)規(guī) 費(fèi)費(fèi)費(fèi) ))一一一 次次次 性性性 交交交 齊齊齊 ””” ，， 而而而 “““ 其其其 他他他 國(guó)國(guó)國(guó) 家家家 大大大 多多多 采采采 用用用 逐逐逐年年年 繳繳繳 交交交 的的的 辦辦辦 法法法 ””” 。 我我我 22020205 年年年 買買買 房房房 ，， 我我我 的的的 財(cái)財(cái)財(cái) 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 稅稅稅 已已已 繳繳繳 到到到 了了了 22020755 年年年 ，， 我我我有有有 活活活 到到到 22020744 年年年 的的的 本本本 事事事 嗎嗎嗎 ?? 于于于 是是是 ，， 美美美 國(guó)國(guó)國(guó) 一一一 個(gè)個(gè)個(gè) 中中中 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 階階階 層層層 的的的 工工工 薪薪薪 家家家 庭庭庭 ，， 用用用二二二 到到到 三三三 年年年 的的的 家家家 庭庭庭 收收收 入入入 ，， 可可可 以以以 買買買 到到到 一一一 座座座 660000 平平平 方方方 米米米 的的的 別別別 墅墅墅 ，， 可可可 中中中 國(guó)國(guó)國(guó) 一一一 個(gè)個(gè)個(gè)中中中 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 階階階 層層層 的的的 工工工 薪薪薪 家家家 庭庭庭 ，， 買買買 這這這 樣樣樣 一一一 座座座 房房房 子子子 ，， 需需需 用用用 十十十 到到到 十十十 五五五 年年年 的的的 全全全 部部部 收收收 入入入 。 這這這 種種種 如如如 此此此 霸霸霸 道道道 的的的 稅稅稅 費(fèi)費(fèi)費(fèi) 收收收 取取取 的的的 方方方 法法法 ，， 一一一 害害害 百百百 姓姓姓 ，， 二二二 害害害 國(guó)國(guó)國(guó) 家家家 。 讓讓讓 我我我們們們 翻翻翻 過過過 來來來 再再再 為為為 國(guó)國(guó)國(guó) 家家家 的的的 稅稅稅 收收收 想想想 想想想 ：：： 也也也 許許許 ，， 此此此 種種種 稅稅稅 的的的 開開開 征征征 ，， 會(huì)會(huì)會(huì) 使使使 國(guó)國(guó)國(guó) 家家家 短短短 期期期內(nèi)內(nèi)內(nèi) 的的的 在在在 商商商 品品品 房房房 的的的 開開開 發(fā)發(fā)發(fā) 稅稅稅 費(fèi)費(fèi)費(fèi) 收收收 入入入 減減減 少少少 。 十十十 一一一 ..建建建 住住住 房房房 保保保 障障障 體體體 系系系 構(gòu)構(gòu)構(gòu) 建建建 住住住 房房房 保保保 障障障 體體體 系系系 的的的 系系系 統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng) 思思思 考考考 ：：： 此資料來自 大量管理資料下載 13 一一一 、 解解解 決決決 中中中 低低低 收收收 入入入 家家家 庭庭庭 的的的 住住住 房房房 問問問 題題題 二二二 、 決決決 中中中 低低低 收收收 入入入 家家家 庭庭庭 的的的 住住住 房房房 問問問 題題題 所所所 面面面 臨臨臨 的的的 難難難 題題題 三三三 、 構(gòu)構(gòu)構(gòu) 建建建 住住住 房房房 保保保 障障障 體體體 系系系 的的的 對(duì)對(duì)對(duì) 策策策 思思思 考考考 ,國(guó)國(guó)國(guó) 家家家 與與與 地地地 方方方 政政政 府府府 應(yīng)應(yīng)應(yīng) 共共共 同同同 承承承 擔(dān)擔(dān)擔(dān)住住住 房房房 保保保 障障障 體體體 系系系 的的的 構(gòu)構(gòu)構(gòu) 建建建 。 十十十 二二二 ..優(yōu)優(yōu)優(yōu) 化化化 結(jié)結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu)構(gòu) 持持持 續(xù)續(xù)續(xù) 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 西西西 方方方 發(fā)發(fā)發(fā) 達(dá)達(dá)達(dá) 國(guó)國(guó)國(guó) 家家家 大大大 城城城 市市市 的的的 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 一一一 般般般 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 歷歷歷 了了了 四四四 個(gè)個(gè)個(gè) 時(shí)時(shí)時(shí) 期期期 ：：： 集集集 中中中 的的的 城城城 市市市 化化化發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 階階階 段段段 ——— 郊郊郊 區(qū)區(qū)區(qū) 城城城 市市市 化化化 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 階階階 段段段 ——— 逆逆逆 城城城 市市市 化化化 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 階階階 段段段 ——— 城城城 市市市 中中中 心心心 區(qū)區(qū)區(qū)復(fù)復(fù)復(fù) 興興興 再再再 開開開 發(fā)發(fā)發(fā) 階階階 段段段 。 我我我 國(guó)國(guó)國(guó) 大大大 城城城 市市市 目目目 前前前 處處處 于于于 城城城 區(qū)區(qū)區(qū) 和和和 郊郊郊 區(qū)區(qū)區(qū) 并并并 重重重 的的的 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 時(shí)時(shí)時(shí) 期期期 ，，特特特 大大大 城城城 市市市 已已已 出出出 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 郊郊郊 區(qū)區(qū)區(qū) 化化化 的的的 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 象象象 。 A... 城城城 市市市 過過過 大大大 、 過過過 分分分 集集集 中中中 會(huì)會(huì)會(huì) 帶帶帶 來來來 “““ 城城城 市市市 病病病 ””” ，， 不不不 宜宜宜 采采采 取取取 攤攤攤 大大大 餅餅餅 式式式的的的 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 模模模 式式式 ，， 應(yīng)應(yīng)應(yīng) 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi) 星星星 城城城 。 B... 從從從 “““ SARS””” 對(duì)對(duì)對(duì) 城城城 市市市 的的的 警警警 示示示 來來來 看看看 ，， 應(yīng)應(yīng)應(yīng) 加加加 強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng) 區(qū)區(qū)區(qū) 域域域 與與與 城城城 市市市 結(jié)結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu)構(gòu) 治治治 理理理 。考考考 慮慮慮 城城城 市市市 的的的 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 ，， 建建建 立立立 合合合 理理理 的的的 城城城 鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn) 體體體 系系系 。 C... 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 化化化 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 供供供 給給給 和和和 類類類 型型型 結(jié)結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu)構(gòu) ，， 使使使 居居居 者者者 有有有 其其其 屋屋屋 。 政政政 府府府 調(diào)調(diào)調(diào) 控控控 兩兩兩 頭頭頭 ，，市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào)調(diào) 節(jié)節(jié)節(jié) 中中中 間間間 。 采采采 取取取 逆逆逆 向向向 思思思 維維維 ，， 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展 中中中 低低低 階階階 層層層 住住住 房房房 。 D. 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 化化化 住住住 宅宅宅 社社社 區(qū)區(qū)區(qū) 功功功 能能能 結(jié)結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu)構(gòu) ，， 使使使 居居居 者者者 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 其其其 屋屋屋 。 政政政 策策策 調(diào)調(diào)調(diào) 整整整 總總總 結(jié)結(jié)結(jié)．．． ．．． ．．． ．．． ．．． ．．． 此此此 次次次 新新新 的的的 宏宏宏 觀觀觀 調(diào)調(diào)調(diào) 控控控 政政政 策策策 對(duì)對(duì)對(duì) 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 行行行 業(yè)業(yè)業(yè) 影影影 響響響 是是是 深深深 遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn) 的的的 、 實(shí)實(shí)實(shí) 質(zhì)質(zhì)質(zhì) 性性性 的的的 。我我我 們們們 可可可 以以以 從從從 全全全 國(guó)國(guó)國(guó) 大大大 型型型 房房房 展展展 會(huì)會(huì)會(huì) 、 媒媒媒 體體體 座座座 談?wù)務(wù)?會(huì)會(huì)會(huì) 、 土土土 地地地 拍拍拍 賣賣賣 會(huì)會(huì)會(huì) 、 廣廣廣 告告告 宣宣宣 傳傳傳 活活活動(dòng)動(dòng)動(dòng) 中中中 看看看 到到到 ，， 在在在 全全全 國(guó)國(guó)國(guó) 主主主 要要要 熱熱熱 門門門 城城城 市市市 里里里 依依依 然然然 還還還 能能能 夠夠夠 活活活 躍躍躍 的的的 大大大 型型型 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 已已已 經(jīng)經(jīng)經(jīng)此資料來自 大量管理資料下載 14 不不不 足足足 3300 家家家 ；；； 能能能 夠夠夠 受受受 到到到 銀銀銀 行行行 繼繼繼 續(xù)續(xù)續(xù) 信信信 貸貸貸 關(guān)關(guān)關(guān) 照照照 的的的 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 企企企 業(yè)業(yè)業(yè) 全全全 國(guó)國(guó)國(guó) 范范范 圍圍圍 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 也也也只只只 有有有 7700 余余余 家家家 ，， 情情情 況況況 說說說 明明明 ，， 未未未 來來來 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 集集集 中中中 化化化 趨趨趨 勢(shì)勢(shì)勢(shì) 會(huì)會(huì)會(huì) 慢慢慢 慢慢慢 顯顯顯 露露露 出出出 來來來 。 目目目 前前前 銀銀銀 行行行 的的的 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 投投投 資資資 的的的 信信信 貸貸貸 政政政 策策策 使使使 得得得 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 供供供 給給給 只只只 能能能 是是是 “““ 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)房房房 化化化 ””” ，， 而而而 銀銀銀 行行行 的的的 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 新新新 的的的 消消消 費(fèi)費(fèi)費(fèi) 按按按 揭揭揭 政政政 策策策 使使使 得得得 消消消 費(fèi)費(fèi)費(fèi) 者者者 需需需 求求求 只只只 能能能 是是是“““ 非非非 投投投 資資資 化化化 ””” 。 如如如 果果果 政政政 策策策 在在在 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 投投投 資資資 上上上 有有有 所所所 放放放 松松松 和和和 期期期 房房房 銷銷銷 售售售 有有有 所所所 變變變 化化化 ，， 而而而 消消消 費(fèi)費(fèi)費(fèi)信信信 貸貸貸 政政政 策策策 沒沒沒 有有有 變變變 化化化 ，， 那那那 么么么 供供供 將將將 大大大 于于于 需需需 ，， 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 天天天 平平平 必必必 然然然 傾傾傾 斜斜斜 。 反反反 之之之 ，， 將將將出出出 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 需需需 大大大 于于于 供供供 ，， 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 將將將 由由由 此此此 上上上 升升升 。 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 宏宏宏 觀觀觀 調(diào)調(diào)調(diào) 控控控 措措措 施施施 何何何 時(shí)時(shí)時(shí) 進(jìn)進(jìn)進(jìn)行行行 調(diào)調(diào)調(diào) 整整整 將將將 取取取 決決決 于于于 宏宏宏 觀觀觀 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)濟(jì) 整整整 體體體 是是是 否否否 能能能 夠夠夠 達(dá)達(dá)達(dá) 到到到 軟軟軟 ．．． 著著著 陸陸陸．．． ．．． 的的的 目目目 標(biāo)標(biāo)標(biāo) ，， 以以以 及及及 達(dá)達(dá)達(dá) 到到到軟軟軟 著著著 陸陸陸 目目目 標(biāo)標(biāo)標(biāo) 后后后 的的的 新新新 的的的 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)濟(jì) 增增增 長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng) 觀觀觀 念念念 的的的 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 生生生 。 除除除 了了了 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 信信信 貸貸貸 政政政 策策策 對(duì)對(duì)對(duì) 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 有有有 所所所 影影影 響響響 ，， 其其其 他他他 諸諸諸 如如如 人人人 民民民 幣幣幣 利利利率率率 、 人人人 民民民 幣幣幣 匯匯匯 率率率 、 城城城 市市市 拆拆拆 遷遷遷 政政政 策策策 和和和 數(shù)數(shù)數(shù) 量量量 ，， 以以以 及及及 土土土 地地地 拍拍拍 賣賣賣 政政政 策策策 和和和 供供供 應(yīng)應(yīng)應(yīng) 量量量也也也 對(duì)對(duì)對(duì) 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 構(gòu)構(gòu)構(gòu) 成成成 短短短 期期期 或或或 中中中 期期期 的的的 正正正 面面面 和和和 負(fù)負(fù)負(fù) 面面面 的的的 影影影 響響響 和和和 風(fēng)風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn)險(xiǎn) 。 如如如 果果果 說說說22020204 年年年 是是是 中中中 國(guó)國(guó)國(guó) 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 行行行 業(yè)業(yè)業(yè) 有有有 驚驚驚 無無無 險(xiǎn)險(xiǎn)險(xiǎn) 的的的 一一一 年年年 。 那那那 么么么 22020205 年年年 政政政 策策策 帶帶帶 來來來 的的的震震震 驚驚驚 還還還 沒沒沒 有有有 完完完 全全全 到到到 位位位 。 也也也 許許許 這這這 一一一 情情情 況況況 對(duì)對(duì)對(duì) 于于于 相相相 當(dāng)當(dāng)當(dāng) 多多多 已已已 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 習(xí)習(xí)習(xí) 慣慣慣 于于于 近近近 年年年 來來來 轟轟轟 轟轟轟 烈烈烈 烈烈烈 、 蒸蒸蒸 蒸蒸蒸 日日日 上上上的的的 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 從從從 業(yè)業(yè)業(yè) 者者者 無無無 法法法 接接接 受受受 和和和 理理理 解解解 ，， 但但但 是是是 從從從 中中中 國(guó)國(guó)國(guó) 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 行行行 業(yè)業(yè)業(yè) 的的的 長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng) 遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn) 發(fā)發(fā)發(fā) 展展展來來來 看看看 ，， 目目目 前前前 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 短短短 時(shí)時(shí)時(shí) 的的的 平平平 衡衡衡 、 僵僵僵 持持持 是是是 不不不 可可可 回回回 避避避 、 不不不 可可可 或或或 缺缺缺 、 不不不以以以 人人人 們們們 意意意 識(shí)識(shí)識(shí) 和和和 愿愿愿 望望望 為為為 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 移移移 的的的 必必必 然然然 階階階 段段段 。 此資料來自 大量管理資料下載 15 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)濟(jì) 因因因 素素素．．． ．．． ．．． ．．． 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) 作作作 為為為 國(guó)國(guó)國(guó) 民民民 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)濟(jì) 的的的 支支支 柱柱柱 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) ，， 在在在 擴(kuò)擴(kuò)擴(kuò) 大大大 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 需需需 和和和 促促促 進(jìn)進(jìn)進(jìn) 消消消 費(fèi)費(fèi)費(fèi) 方方方 面面面 發(fā)發(fā)發(fā) 揮揮揮了了了 巨巨巨 大大大 的的的 作作作 用用用 ，， 國(guó)國(guó)國(guó) 家家家 統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng) 計(jì)計(jì)計(jì) 局局局 專專專 家家家 在在在 分分分 析析析 當(dāng)當(dāng)當(dāng) 前前前 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)濟(jì) 形形形 勢(shì)勢(shì)勢(shì) 時(shí)時(shí)時(shí) 指指指 出出出 ，， 控控控 制制制 固固固定定定 資資資 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 投投投 資資資 過過過 快快快 增增增 長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng) ，， 當(dāng)當(dāng)當(dāng) 前前前 宏宏宏 觀觀觀 調(diào)調(diào)調(diào) 控控控 最最最 重重重 要要要 的的的 措措措 施施施 是是是 “““ 管管管 緊緊緊 土土土 地地地 ，，看看看 好好好 信信信 貸貸貸 ””” ，， 尤尤尤 其其其 是是是 控控控 制制制 城城城 市市市 建建建 設(shè)設(shè)設(shè) 規(guī)規(guī)規(guī) 模模模 和和和 部部部 分分分 地地地 區(qū)區(qū)區(qū) 的的的 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 投投投 資資資 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目目 。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展有六大戰(zhàn)略要點(diǎn)： 一是宏觀手柄 ——— 土地市場(chǎng)調(diào)控；二是微觀手柄 ——— 銀行利率調(diào)控； 三是步階平衡 ——— 投資消費(fèi)聯(lián)動(dòng)；四是生命周期 ——— 人居社會(huì)分析； 五是技術(shù)創(chuàng)新 ——— 激發(fā)需求動(dòng)力；六是生態(tài)建設(shè) ——— 人與自然協(xié) 調(diào)。 一一一 ..央央央 行行行 加加加 息息息 央行作出 9 年以來的首次加息決定， 將取消商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠。根據(jù)最新的房貸利率，個(gè)人房貸年利率最低將提高