【導(dǎo)讀】②2020年全年累計(jì)出讓土地面積為。2020年供應(yīng)量基本和2020. 并且有三宗土地出現(xiàn)流拍。2020年10月土地出讓首次成功拍賣，而且非。常成功，每畝單價(jià)140萬。北地區(qū)價(jià)格較低。地審批，今年上半年不會(huì)有供地計(jì)劃。土地主管部門對(duì)外聲稱的土地出讓的唯一方式。據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T及開發(fā)商介紹，現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)。⑥非正常渠道獲取土地，通過省、市政府的一些關(guān)系特批土地。在制定中，將于春節(jié)后出臺(tái)。期付款不得低于20%。不夠體貼和人性化，與我公司在天津推出的產(chǎn)品還有一定的差距。為了達(dá)到規(guī)劃指標(biāo)而作，沒有特色和品位。

　　

【正文】 —— 25歲，學(xué)歷高中左右。 公司運(yùn)作方式 公司以直營的方式運(yùn)作，類似于我公司的連鎖店，各分公司不獨(dú)立核算，所有盈利上繳總公司，由總公司統(tǒng)一安排，包括（人員工資、廣告費(fèi)、房租等）。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 34 頁 公司運(yùn)作情況 每年動(dòng)態(tài)房源量 1000套左右，每年成交量 120套左右。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 “華通”全 市共有 4家店“洋紅”全市共有 5家店，這兩個(gè)公司都是幾個(gè)個(gè)體的中介和辦的形式，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展方向，內(nèi)部信息不共享，沒有信息交流平臺(tái)，各分公司獨(dú)立核算，沒有競(jìng)爭(zhēng)力，兩公司云均成交量為 10 套左右。 居住區(qū)情況 濟(jì)南的大型居住區(qū)目前有五大居住區(qū)分別為： 王官莊居住區(qū)（西部） 二七新村（南部） 工人新村（北部） 玉函小區(qū)（南部） 甸柳小區(qū)（東部） 這些房屋基本屬于省級(jí)、市級(jí)、鐵路、軍隊(duì)、齊鋼、魯能、石化七大體系。以二七新村為例：共計(jì) 300棟樓，人口 25000人，房齡平均 18年左右，大部分房屋兩氣全無，配套設(shè) 施陳舊，地理位置處于市中區(qū)房屋均價(jià) 1800元 —— 2020元，獨(dú)單面積 30M—— 40M，偏單 50M—— 60M，三室 70M，在濟(jì)南象這樣的老城區(qū)比較多，房質(zhì)比較低，配套環(huán)境均很差但由于地點(diǎn)比較好還是有一定的需求。 現(xiàn)二手房市場(chǎng)的存在的特殊性 雖然政府推行房改得力度較大但是省級(jí)房改房屋還沒有上市交易，從市場(chǎng)存量來看省級(jí)房改房屋占總體房改房屋 50%，目前官方的政策以出臺(tái)但執(zhí)行力度不夠，并且在金融的政策方面 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 34 頁 對(duì)外地人貸款的要求比較嚴(yán)格要有本市人做擔(dān)保，這就挫傷的流動(dòng)人口購房的購買欲望。 房屋過戶所需的費(fèi)用 已購公房買 賣及贈(zèng)與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 契稅： % (受讓方 ) 印花稅： % (雙方各一半 ) 手續(xù)費(fèi)： 6元 /平方米 (雙方各一半 ) 登記費(fèi)： 80元 （受讓方） 純私產(chǎn)買賣及贈(zèng)與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 契稅： % (受讓方 ) 手續(xù)費(fèi)： 6元 /平方米 (雙方各一半 ) 登記費(fèi)： 80元 （受讓方） 商業(yè)和別墅買賣及贈(zèng)與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 契稅： 3% (受讓方 ) 手續(xù)費(fèi)： 6元 /平方米 (雙方各一半 ) 登記費(fèi)： 80元 （受讓方） 注：辦理貸款的另需要交抵押他項(xiàng) %，此外以上費(fèi)率都是以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。 我 企業(yè)的優(yōu)勢(shì) 硬件方面 先進(jìn)的計(jì)算機(jī)，管理方式，統(tǒng)一的店面的布置包括（辦公桌、接待臺(tái)、談判桌、復(fù)印機(jī) 打印機(jī)、等），我們有優(yōu)良的辦公環(huán)境，幽雅的洽談區(qū)舒適的接待區(qū)，著都是對(duì)手沒有的。 資金方面 我們的資金實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于對(duì)手，這使我們能實(shí)現(xiàn)買斷代理和批量收購，這是對(duì)手萬萬不能的。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 34 頁 軟件方面 先進(jìn)的銷售管理軟件，最大程度的實(shí)現(xiàn)信息和資源的共享，標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程，連鎖運(yùn)營的五大體系的支持，優(yōu)良好的運(yùn)營渠道，以上這幾方面對(duì)手還不能實(shí)現(xiàn)。 人員方面 充滿活力有著企業(yè)核心價(jià)值觀的優(yōu)良團(tuán)隊(duì)，有良好教育高素質(zhì)人 才儲(chǔ)備，有經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)的置業(yè)經(jīng)紀(jì)人，這是我們企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)最根本的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是我們企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基石。 運(yùn)營機(jī)制 陽光的操作流程，科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，值得信賴的企業(yè)品牌，方便快捷的服務(wù)特性，龐大的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)支持，多種多樣的服務(wù)產(chǎn)品，這都是我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無法比擬的。 薪酬體制 我們的企業(yè)長(zhǎng)期秉承“以人為本的”經(jīng)營理念，充分信任和尊重每一個(gè)人，科學(xué)的薪酬體制遠(yuǎn)遠(yuǎn)的優(yōu)于對(duì)手，我們的企業(yè)給了我們的員工良好的升遷和異動(dòng)的機(jī)會(huì)，這不但但是薪金，還包括更多的鍛煉機(jī)會(huì)，學(xué)習(xí)更多的東西。 企業(yè)品牌 通過我們的努 力已經(jīng)打造了一個(gè)“天津第一”的品牌，我們有理由相信我們將打造出“華北第一”，“全國第一”。 宣傳策劃 我們有良好的外圍環(huán)境，有優(yōu)秀的企劃人才，有企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)宣傳推廣的能力，有連鎖經(jīng)營的成功經(jīng)驗(yàn)，有統(tǒng)一的企業(yè) VI，這使我們能夠順利戰(zhàn)勝對(duì)手。 綜合以上情況分析，我企業(yè)同濟(jì)南的行業(yè)對(duì)手相比有明顯的優(yōu)勢(shì)，如果進(jìn)軍濟(jì)南市場(chǎng)我們肯定能成為二手房的領(lǐng)軍人物，但目前濟(jì)南的政策貫徹的力度不夠，市場(chǎng)環(huán)境不明朗，大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 34 頁 量的省級(jí)房改房沒有上市，房屋的加速放量還需要一個(gè)過成，所以現(xiàn)階段濟(jì)南的梯級(jí)消費(fèi)沒有形成，不過市場(chǎng)一旦放量可立即 激活三級(jí)市場(chǎng)，應(yīng)保持積極的態(tài)勢(shì)關(guān)注，適時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)。 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 項(xiàng)目規(guī)模 建筑形式 價(jià)格 主力戶型 開盤時(shí)間 現(xiàn)狀 主要優(yōu)勢(shì) 陽光 100 南部 占地 1500 畝總建200萬平米 小高層 高層 均價(jià)3000 100— 130兩室 140— 150三室 2020． 7 一期 規(guī)模大 品牌實(shí)力強(qiáng) 陽光舜城 南部 占地 平方公里總建 269萬平米 多層 小高層 別墅 起價(jià)3030 最高價(jià)5100 160— 180 1999 重華苑 欣欣家園在售 山景 規(guī)模大 企業(yè)影響力 魯能康橋 北部 占地 153 畝總建 m2 小高層 高層 均價(jià)3800 130—— 140 2020． 11 做配套 企業(yè)影響力 齊魯花園 西部 總建 9萬平米 多層 起價(jià)2900(含裝修 ) 101—— 133 做基礎(chǔ) 精裝修 全明戶型 中潤世紀(jì)城 東部 總建 100 萬 m2 多層 小高層 高層 均價(jià)4300 150—— 160 2020． 11 一期開盤 企業(yè)品牌 園林規(guī)劃 三慶匯文軒 東部 總建 高層 均價(jià)7500 100—— 140 2020年 現(xiàn)房 地段 企業(yè)品牌 山景 新世界陽光花園 西部 占地 27 萬 m2 多層 均價(jià) 110—— 120 2020年 多層尾盤 企業(yè)品牌 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 32 頁 共 34 頁 總建 萬 m2 小高層 4000 150—— 160 小高層發(fā)售 項(xiàng)目綜合水平 永大清華園 南部 總建 8萬 多層 小高層 起價(jià)4800 150—— 170 2020． 11 全部開盤 山景 天旺嘉園 北部 總建 5萬平米 多層 小高層 均價(jià)3200 120—— 140 現(xiàn)房 活泉 周邊環(huán)境改善 五環(huán)花苑 北部 總建 10萬平米 小高層 均價(jià)3300 最小 126 局部封頂 智能化 小區(qū)環(huán)境規(guī)劃 三慶都市新城 東部 總建 11萬平米 多層 均價(jià)2100 78—— 106 2020． 8 封頂 價(jià)格 緊鄰東部高新區(qū) 中聯(lián)花園 南部 總建 30萬平米 多層 小高層 高層 均價(jià)4400 90—— 150 1998 現(xiàn)房 山景 金冠花園 中部 總建 6萬平米 高層 起價(jià)4500 100140 1999 現(xiàn)房 地段 新龍家園 東部 總建 8萬平米 多層 均價(jià)2300 80—— 110平米 2020． 10 封頂 價(jià)格 緊鄰東部高新區(qū) 典型項(xiàng)目分析 （一） 陽光 100 項(xiàng)目位于濟(jì)南市區(qū)西部，占地 1500畝，總建筑面積 200萬平米。開發(fā)商為北京陽光 100 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 34 頁 房 地產(chǎn)開發(fā)公司。是濟(jì)南市區(qū)項(xiàng)目規(guī)模最大、配套最全、的大型社區(qū)。項(xiàng)目一期 30 萬平米于 2020年初動(dòng)工， 2020 年 10月入住。建筑形式主要為多層、小高層。項(xiàng)目均價(jià) 3000元 /平米。項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)在于開發(fā)商品牌和項(xiàng)目本身實(shí)力。在推廣、項(xiàng)目包裝等方面均表現(xiàn)出與本地項(xiàng)目與眾不同的手法。作為異地開發(fā)商進(jìn)軍濟(jì)南的大型項(xiàng)目，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)理念的提升做出很大的貢獻(xiàn)。并對(duì)周邊環(huán)境的改善和區(qū)域價(jià)值提升起到一定的作用。 （二） 陽光舜城 項(xiàng)目位于濟(jì)南市南部千佛山，由濟(jì)南三聯(lián)集團(tuán)開發(fā)，占地 平方公里，總建筑面積269 萬平米。于 1999年開 始開發(fā)，建筑形式主要為別墅、多層、小高層。起價(jià) 3000 元 /平米，最高價(jià) 5100元 /平米。作為濟(jì)南第一個(gè)大盤項(xiàng)目，在濟(jì)南形成非常大的市場(chǎng)影響力。項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)在于依托千佛山優(yōu)美的自然環(huán)境，南部良好的空氣質(zhì)量和大盤項(xiàng)目的氣勢(shì)。但產(chǎn)品本身并無明顯的差異化，小區(qū)環(huán)境主要依靠自然環(huán)境，缺乏整體環(huán)境營造。建筑外檐、立面，單體房型普遍水平不高。大盤項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)難度和思路的延續(xù)性是項(xiàng)目面臨的主要問題。與“陽光 100”成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的“陽光現(xiàn)象”，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響力。 （三） 魯能康橋 項(xiàng)目位于濟(jì)南市北部，總建筑面積 ，建筑形式為高層和小高層，均價(jià) 3700元 /平米。在北部地區(qū)屬于價(jià)格較高的項(xiàng)目。定位于中高檔項(xiàng)目。該項(xiàng)目外立面顏色、形式較為新穎，成為主要的特色。其開發(fā)商為魯能集團(tuán)，擁有非常高的市場(chǎng)信譽(yù)度和雄厚的資金實(shí)力，但周邊環(huán)境較亂，與項(xiàng)目本身反差較大。影響了整體的項(xiàng)目形象。 （四） 三慶都市新城 項(xiàng)目位于濟(jì)南東部高新區(qū)附近，由三慶房地產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e 11萬平米，均價(jià) 2100 元 /平米，建筑形式為磚混 6層（帶閣樓），戶型以 80—— 100平米兩室為主，濟(jì)南東部高新區(qū)是濟(jì)南今后發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，目前已 經(jīng)有一些外資企業(yè)如百事可樂、松下 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 34 頁 電子等簽約，對(duì)周邊樓市帶動(dòng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。目前已經(jīng)有都市山城、新龍家園等多個(gè)項(xiàng)目開盤，普遍銷售狀況良好。項(xiàng)目本身并無突出賣點(diǎn)，主要依靠今后較有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域優(yōu)勢(shì)。