【正文】 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很不合理，第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重欠發(fā)育。據(jù)世界銀行報(bào)告，目前低收入國(guó)家，中等收入國(guó)家和高收入國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重分別為42%、50%和60%，而我國(guó)只占32%左右。第三產(chǎn)業(yè)的遲緩發(fā)展，已嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體效益的發(fā)揮。加大住房建設(shè)投資，積極發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以在較短時(shí)間內(nèi)，明顯提高服務(wù)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重。實(shí)現(xiàn)五中全會(huì)提出的對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整的任務(wù)?！　〖尤隬TO后，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響將是全面利好。如沒(méi)有意外情況發(fā)生，我國(guó)將在明年上半年加入WTO，十五計(jì)劃所指導(dǎo)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將是在中國(guó)加入世貿(mào)組織后新的發(fā)展階段。加入WTO對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展影響是巨大和深遠(yuǎn)的，所有行業(yè)都將最終在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中決定進(jìn)退取舍。盡管我國(guó)談判代表會(huì)努力爭(zhēng)取緩沖期的時(shí)限以保護(hù)劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)，但比保護(hù)落后更為有效的無(wú)疑是確定支持與發(fā)展本國(guó)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)?！　》康禺a(chǎn)業(yè)在世界各國(guó)都是本國(guó)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充分對(duì)外開(kāi)放的條件下，目前港資、外資和合資企業(yè)只占20%，80%以上的企業(yè)是國(guó)內(nèi)企業(yè)。加入WTO后，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響將是全面利好。這包括：⑴降低關(guān)稅有利于降低建安成本；⑵實(shí)行國(guó)民待遇將有利于境外人士購(gòu)房；⑶開(kāi)放服務(wù)貿(mào)易，包括開(kāi)放金融、保險(xiǎn)、零售商業(yè)會(huì)促進(jìn)寫字樓和商場(chǎng)的銷售；⑷國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入會(huì)加快我國(guó)住房金融的完善；⑸汽車等代步工具加快進(jìn)入家庭將有利于影響郊外流動(dòng)，使開(kāi)發(fā)空間擴(kuò)大；⑹開(kāi)放農(nóng)業(yè)會(huì)促進(jìn)農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)以降低成本，由此會(huì)造成大量農(nóng)民進(jìn)城，對(duì)小城鎮(zhèn)發(fā)展提出新的要求。等等。　　當(dāng)然，外國(guó)資本如果大量進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域也會(huì)帶來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。為應(yīng)付這種競(jìng)爭(zhēng)，也需要我們有較為強(qiáng)大的、具有品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)去與之抗衡。因此，加入WTO的前景也要求中國(guó)更加重視房地產(chǎn)業(yè)?！　⌒陆?jīng)濟(jì)、新空間互聯(lián)網(wǎng)正走向同傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)不應(yīng)搞成泡沫經(jīng)濟(jì)，而應(yīng)是搞鼠標(biāo)加水泥，即新經(jīng)濟(jì)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。從信息產(chǎn)業(yè)注入到房地產(chǎn)來(lái)看，產(chǎn)生了電訊入戶、光纜寬帶入戶、網(wǎng)絡(luò)入戶等需求；從住宅與房地產(chǎn)反射到信息產(chǎn)業(yè)方面來(lái)看，已出現(xiàn)了智能住宅，進(jìn)而將出現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，現(xiàn)在網(wǎng)上商務(wù)已經(jīng)逐漸開(kāi)始，而今后網(wǎng)上購(gòu)物也會(huì)開(kāi)展起來(lái)。我認(rèn)為這將是中國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方向，也是中國(guó)的住宅與房地產(chǎn)業(yè)提高產(chǎn)品科技含量、更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求的重要發(fā)展方向。 　　我認(rèn)為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)作用主要有三：第一、縮短供應(yīng)鏈，讓企業(yè)或者個(gè)人能夠通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)實(shí)行網(wǎng)上訂貨或者網(wǎng)上看房選房?！　〉诙?、優(yōu)化住房功能，包括發(fā)展智能住房使得居民在房屋中上網(wǎng)很容易，物業(yè)管理很方便?！　〉谌⑼卣苟喾N服務(wù)，包括用房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)實(shí)行網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、定票、定餐，等等?！　∈欠衲芡冗M(jìn)的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)結(jié)合，將是對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的考驗(yàn)；是否能在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)里立足，也將是對(duì)網(wǎng)絡(luò)公司生命力的考驗(yàn)?！　∪?、幾個(gè)關(guān)注的問(wèn)題　　資本流向①國(guó)際資本流向?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響也應(yīng)更多關(guān)注。從1997年開(kāi)始的東南亞金融風(fēng)暴造成亞洲資金外流，流到美國(guó)的資金有約3000億美元左右。因?yàn)槊绹?guó)確實(shí)存在著新經(jīng)濟(jì)，不少資金就流到了美國(guó)股票市場(chǎng)，造成了美國(guó)那斯達(dá)克股市的火爆。美國(guó)的經(jīng)濟(jì)繁榮已持續(xù)了１１０個(gè)月，對(duì)股市的拉動(dòng)同時(shí)也拉動(dòng)了美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有些美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，從房市上漲獲益的美國(guó)家庭遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從股市上收益的家庭。這里即有新經(jīng)濟(jì)，也有國(guó)際熱錢的推動(dòng)?！　〉乾F(xiàn)在情況發(fā)生了變化，網(wǎng)絡(luò)發(fā)展中出現(xiàn)的泡沫最近有一種破滅的明顯跡象。美國(guó)納斯達(dá)克指數(shù)從5600點(diǎn)降至3100點(diǎn)（現(xiàn)在僅2400點(diǎn)左右）,現(xiàn)在３８０家上市的網(wǎng)絡(luò)，目前有200家已經(jīng)難于支撐。這里主要有兩個(gè)方面的原因，一是新經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中確實(shí)有一些泡沫；再一個(gè)是行政力量對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響，包括用司法手段肢解微軟，和用經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段大幅度降息。美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退跡象，資本出現(xiàn)外流。　　與此種情況同時(shí)出現(xiàn)的，是亞洲、經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)、外貿(mào)的增長(zhǎng)所造成的國(guó)際資本信心的回歸。我國(guó)外資增長(zhǎng)強(qiáng)勁、國(guó)際金融資本回流將是一種趨勢(shì)。而這些 資本將有可能回流到哪些國(guó)家？應(yīng)該說(shuō)中國(guó)不僅具有東南亞國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般優(yōu)勢(shì)，而且具有即將加入WTO，進(jìn)一步打開(kāi)經(jīng)濟(jì)大門的特殊優(yōu)勢(shì)。 　　國(guó)際資本在中國(guó)有可能流向哪些產(chǎn)業(yè)呢？根據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)市場(chǎng)上99％的消費(fèi)品是供過(guò)于求和供求平衡，其中供過(guò)于求的已占到７５％，造成工業(yè)生產(chǎn)能力大約有３５％閑置。同時(shí)發(fā)生的是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)銷售額持續(xù)三年大幅度增長(zhǎng)。這種明確的信息已使得外資不僅要做以后房屋樓宇的購(gòu)買者，也將愿做投資者。不少投資人看好明年中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既加劇了國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，又提供了抓住機(jī)遇，擴(kuò)張和改制的機(jī)會(huì)。所以我認(rèn)為有理由相信，明后兩年，中國(guó)的住宅與房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入又一個(gè)新發(fā)展期，這將是以國(guó)內(nèi)外的真實(shí)需求為市場(chǎng)基礎(chǔ)、以國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)增強(qiáng)為特點(diǎn)的新的發(fā)展時(shí)期。 　?、诮鼛啄晖赓Y持續(xù)下降，有探底反彈的可能③房地產(chǎn)資本市場(chǎng)（股市）有新的機(jī)遇　　房地產(chǎn)周期問(wèn)題　　①房地產(chǎn)周期與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（GDP）正相關(guān)房地產(chǎn)有周期性發(fā)展的規(guī)律。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史來(lái)看，自改革開(kāi)放以來(lái)，在我國(guó)二十年的發(fā)展過(guò)程中已出現(xiàn)了三個(gè)發(fā)展期。它與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期基本一致，而且與住宅與房地產(chǎn)業(yè)的三次大的政策性突破直接關(guān)聯(lián)。　　第一次大的突破是以1980年4月2日小平同志關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的重要講話為標(biāo)志，進(jìn)而拉開(kāi)了我國(guó)住房商品化和社會(huì)化的序幕。1987年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率先實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓，拍賣了我國(guó)第一塊土地，確定了土地作為重要的生產(chǎn)要素可以有償使用，逐步形成了土地價(jià)值和土地收益觀念，建立了社會(huì)資源配置的一種新機(jī)制?！　〉诙未蟮耐黄剖且?988年全國(guó)人大修改憲法，規(guī)定：土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓為標(biāo)志，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。92年隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷，加之此時(shí)小平南巡講話進(jìn)一步解放了人們的思想，在有利的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)得到全面快速發(fā)展。盡管在某些區(qū)域出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)虛熱，但從產(chǎn)業(yè)規(guī)模、發(fā)展速度、政策規(guī)范程度等方面看，房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)得到了較快發(fā)展。 　　第三次大的突破是以1998年國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》的停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化等政策為標(biāo)志，鼓勵(lì)居民消費(fèi)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向住房，國(guó)家努力支持以住房建設(shè)啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)，造成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好機(jī)遇。隨后建設(shè)部頒布了一系列的政策、規(guī)定。延續(xù)了近50年的住房實(shí)物分配制度得以終結(jié)，從而帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)一系列變化和供銷兩旺的形勢(shì)。這是打破舊體制建立新機(jī)制的重大舉措，需求拉動(dòng)生產(chǎn)，是健康的發(fā)展類型。本屆建設(shè)部功不可沒(méi)。由此也開(kāi)始了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的又一個(gè)發(fā)展期。 　?、谖覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于新的復(fù)蘇增長(zhǎng)階段有人擔(dān)心現(xiàn)在會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新的房地產(chǎn)過(guò)熱？從目前供銷兩旺和住房需求發(fā)展的態(tài)勢(shì)看，市場(chǎng)仍有較大的容量，大可不必危言聳聽(tīng)?！　〗Y(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題①中國(guó)大陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀由于歷史發(fā)展的原因，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重先天不足，嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的投入，房地產(chǎn)企業(yè)存在小、散、差等缺陷。小是規(guī)模小。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)不足三千萬(wàn)元，很多企業(yè)是靠空手道起家，靠四兩撥千斤發(fā)展，靠銀行高負(fù)債維持生產(chǎn)。國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模也不過(guò)幾百億元，比香港房地產(chǎn)大企業(yè)動(dòng)輒上千億、幾千億元差得太遠(yuǎn)。散是數(shù)量多而散?，F(xiàn)在全國(guó)共有25，000多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如上海市開(kāi)發(fā)企業(yè)4000家。差是資質(zhì)差。%，%。同香港10家房地產(chǎn)大企業(yè)開(kāi)發(fā)量占全港的70%的狀況相反，我們內(nèi)地每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的70%是由三級(jí)資質(zhì)或沒(méi)有資質(zhì)的企業(yè)來(lái)完成的。　?、谝?guī)?；?、集團(tuán)化和結(jié)構(gòu)升級(jí)　　住宅聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)化(1) 產(chǎn)業(yè)定位問(wèn)題住宅與房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，之所以在此時(shí)提出這個(gè)問(wèn)題，原因：九五計(jì)劃已接近于實(shí)現(xiàn)，十五計(jì)劃正在制訂。九五計(jì)劃曾將石油化工、電子、汽車和建筑業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在這五年中，住房已成為人們的消費(fèi)熱點(diǎn)，住房建設(shè)已成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。是否應(yīng)在十五計(jì)劃中明確住宅與房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，采取進(jìn)一步鼓勵(lì)發(fā)展的政策，是擺在我們面前的迫切問(wèn)題（2）產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化問(wèn)題　　目前，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平仍然十分低下。對(duì)此，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心聶梅生教授歸結(jié)為：一個(gè)落后住宅產(chǎn)業(yè)的改革與發(fā)展落后于住房制度改革；四個(gè)跟不上規(guī)劃設(shè)計(jì)跟不上不斷更新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求；標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的制定跟不上規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求；技術(shù)開(kāi)發(fā)與推廣跟不上住宅建設(shè)的要求；住宅部品生產(chǎn)跟不上住宅建筑體系集成的要求；。住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)的分布零散、混亂、科技力量薄弱（行業(yè)科技貢獻(xiàn)率僅為26%）缺乏行業(yè)龍頭骨干企業(yè)，嚴(yán)重制約了住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。　　隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，住宅的科技含量不斷增加，新型建材、建筑節(jié)能、住宅智能化等方面均提上日程，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出挑戰(zhàn)，科技進(jìn)步成果對(duì)住宅應(yīng)用所形成的附加值已被逐漸認(rèn)識(shí)。現(xiàn)在，要找準(zhǔn)住宅建設(shè)的關(guān)鍵技術(shù)和產(chǎn)品，遵循系列化開(kāi)發(fā)、集約化生產(chǎn)、商品化供應(yīng)、社會(huì)化服務(wù)的原則，加速住宅建設(shè)的現(xiàn)代化?！　”M快建立起住宅建設(shè)現(xiàn)代化的框架體系。主要包括技術(shù)保障體系，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范；建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系；部品體系；智能化技術(shù)體系；節(jié)能及新能源開(kāi)發(fā)技術(shù)體系；質(zhì)量保證體系等。要提倡新建住宅要有超前意識(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)和面積都應(yīng)超過(guò)現(xiàn)有住宅水平，使新建住宅再過(guò)30年也不落后?！　〖瘓F(tuán)采購(gòu)要組成一批房地產(chǎn)大企業(yè)大集團(tuán)。四中全會(huì)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持抓大放小，培育實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)集團(tuán)。按其要求，我國(guó)其它的支柱產(chǎn)業(yè)如石油化工、電子、汽車等，都先后組建了大型的企業(yè)集團(tuán)。相比之下，我國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)還相對(duì)弱小，缺乏強(qiáng)有力?quot。領(lǐng)頭羊。實(shí)施產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略重組是改變這種局面的出路。我們?cè)O(shè)想通過(guò)產(chǎn)業(yè)重組，使每個(gè)大中城市都能形成兩三家乃至五六家大型房地產(chǎn)集團(tuán)，使中國(guó)真正出現(xiàn)一批房地產(chǎn)大企業(yè)。　　對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大戰(zhàn)略性重組的力度黨的十五屆四中全會(huì)確定了從戰(zhàn)略上調(diào)整國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局方針，要求堅(jiān)持有進(jìn)有退、有所為有所不為。房地產(chǎn)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是多種所有制結(jié)構(gòu)發(fā)展比較好的行業(yè)，從數(shù)量上看，國(guó)有企業(yè)在多種所有制結(jié)構(gòu)中比重呈下降趨勢(shì)，%%。對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)行以退為主的方針，其中的多數(shù)國(guó)有企業(yè)，將按照《決定》中提出的競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域中具有一定實(shí)力的企業(yè)，要吸引多方投資加快發(fā)展的要求，加快國(guó)企的股份化改造。十五屆五中全會(huì)又進(jìn)一步提出了國(guó)有大中型企業(yè)要進(jìn)一步深化改革，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，鼓勵(lì)國(guó)有大中型企業(yè)通過(guò)規(guī)范上市、中外合資和相互參股等形式，實(shí)行股份制。通過(guò)多種方式擴(kuò)大投資來(lái)源，國(guó)有經(jīng)濟(jì)可以不控股或不占股。　　轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制。　　規(guī)模大并不等于強(qiáng)，發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的根本目的在于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，通過(guò)規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低成本，提高其抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。因此，建立好的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。首先要按現(xiàn)代企業(yè)制度，真正做到政企分開(kāi)。政府部門不應(yīng)干涉房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，要求企業(yè)去完成本應(yīng)由政府去實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，或按對(duì)政府機(jī)構(gòu)的要求去要求企業(yè)，更不應(yīng)將房地產(chǎn)企業(yè)看成是政府的小金庫(kù)，隨意從企業(yè)抽取資金。其次，要解決國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制的問(wèn)題，大膽探索和試點(diǎn)適合國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的新思路。房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。應(yīng)使其持有股權(quán)或期股，調(diào)動(dòng)管理者的積極性，同時(shí)建立有效的約束機(jī)制。第三，明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的職責(zé)，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司法人治理結(jié)構(gòu)?！　“l(fā)展住房商業(yè)，形成房地產(chǎn)流通大企業(yè)要積極發(fā)展住房商業(yè)機(jī)構(gòu)。在我國(guó)，原來(lái)是重建設(shè)、輕消費(fèi)，現(xiàn)在沒(méi)認(rèn)識(shí)到的是重產(chǎn)銷、輕流通?，F(xiàn)在住房銷售的方式就象在電視機(jī)廠門口賣電視，或是趕大集式的展銷會(huì)等較為原始的房屋交易方式，沒(méi)有形成商業(yè)企業(yè)和正常流通業(yè)務(wù)，沒(méi)有正式的商業(yè)庫(kù)存，于是處于正常流通中的成品房便被認(rèn)為是積壓空置，而從事流通，即買賣房屋的被稱為炒賣。實(shí)際上住房商業(yè)流通業(yè)務(wù)的發(fā)展是非常重要的，韓國(guó)住房大企業(yè)中，有的僅30%的經(jīng)營(yíng)額來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而70%來(lái)自房屋經(jīng)營(yíng)。贏利是可觀的。　　舊房交易更需要改變目前的集市貿(mào)易方式。在1991年，世界銀行就針對(duì)中國(guó)的住房改革提出了培育住房流通領(lǐng)域大企業(yè)的設(shè)想。提出了應(yīng)當(dāng)切斷工作單位與住戶之間住房選擇的聯(lián)系，成立住房出租公司的總體戰(zhàn)略。培育住房流通領(lǐng)域大型企業(yè)對(duì)于生產(chǎn)與消費(fèi)的正常進(jìn)行是十分必要的。消化空置的商品住宅和廉組房的出租經(jīng)營(yíng)，也在呼喚流通領(lǐng)域大企業(yè)的形成。目前培育住房流通領(lǐng)域大企業(yè)亟待引起重視。流通領(lǐng)域企業(yè)需要有雄厚的資金實(shí)力從事房屋收購(gòu)、裝修、出租、再出租、再銷售等吞吐業(yè)務(wù)。組建流通領(lǐng)域大企業(yè)還需要國(guó)家給予扶持政策。 　　金融化問(wèn)題住房建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)存在特殊關(guān)系，房地產(chǎn)的深化發(fā)展越來(lái)越離不開(kāi)金融業(yè)的支持，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性也在增強(qiáng)。在一定程度上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模取決于金融服務(wù)的程度，依托于直接融資、間接融資、金融工具的拓展與創(chuàng)新。　　間接融資如國(guó)外房地產(chǎn)的信貸一般要占社會(huì)信貸總額的30％，而其中個(gè)人貸款又占房地產(chǎn)信貸總額的70％，這樣個(gè)人住房貸款大致上占社會(huì)信貸總額的21％，而在我國(guó)，在住房金融大大發(fā)展了以后，％左右。％左右，這個(gè)數(shù)額今年有較大的增長(zhǎng)，但從比例上看還是很低的?！　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，一般要25年，而銀行提供的貸款貸期短，使開(kāi)發(fā)企業(yè)擔(dān)負(fù)的擔(dān)子太重。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債是由于前幾年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整而形成的，并不是市場(chǎng)機(jī)制作用的結(jié)果，它已嚴(yán)重影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，因此需要加以妥善解決。對(duì)于有發(fā)展?jié)摿Φ拇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)可以采用以下解決辦法：一是停息掛帳，二是實(shí)行債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)。以減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的壓力，卸掉歷史的包袱，輕裝上陣。此外，銀行應(yīng)確定適合房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的貸款期限，以符合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，才能解決問(wèn)題，以避免房地產(chǎn)企業(yè)借短債搞開(kāi)發(fā)，?quot。倒賬度日的現(xiàn)象?！　≈苯尤谫Y任何企業(yè)都要將本求利，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)有資本金，但不少房地產(chǎn)企業(yè)都缺這一塊注入。國(guó)家或地方政府向房地產(chǎn)企業(yè)中的骨干企業(yè)直接補(bǔ)充資本金。這不是不可以做得到的。在國(guó)有資本退出一些領(lǐng)域時(shí)，更要及早提醒大家注意。如果出售的國(guó)有股權(quán)能有一定的資金回流，不應(yīng)當(dāng)把它投向沒(méi)有前途的過(guò)剩加工業(yè)，更不應(yīng)用它來(lái)補(bǔ)貼行政支出，而應(yīng)把它投向有發(fā)展前途的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。有了充足的資