中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析-文庫吧
2025-06-13 22:05 本頁面
【正文】 。供過于求，價格下跌；供不應求，價格上漲，這是價值規(guī)律的必然，房地產(chǎn)商也遵循此規(guī)律進行著樓盤的定價。這種價格漲落的周期性變化，完全是由房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律所致，也是產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展所必須，所謂“文武之道，有張有弛”，生生不息的大江大河，也有潮漲潮落時。對房地產(chǎn)商而言，關鍵在于踩準節(jié)拍，利用周期調(diào)整，安排好開發(fā)節(jié)奏，尋找投資機會。北大、清華、搜房和中房集團歷經(jīng)幾年的研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的這種因供求關系變化而導致的漲落周期在不同國家有所不同，美國為18~20年為一個周期，日本10年完成一個起落，香港則為7~8年，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)周期則為“5+2”模型，大體為5年的發(fā)展期外加2年左右的低落期，即7~8年。從97年開始，中國房地產(chǎn)又處于新一輪的發(fā)展期，但至2002年，又顯示調(diào)整的勢頭，這一點在深圳市場表現(xiàn)尤為明顯。從全國市場看，經(jīng)過近五年的快速發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)業(yè)又步入新一輪的調(diào)整階段。高速的經(jīng)濟增長和大規(guī)模的城市化進程是促進房地產(chǎn)市場發(fā)育的內(nèi)在動力，中國房地產(chǎn)將很長時間內(nèi)都面臨著非常有利的市場環(huán)境，珠江三角洲、長江三角洲、北京地區(qū)三大熱點區(qū)域市場容量巨大，二線城市也正在高速增長，但各大城市高端產(chǎn)品出現(xiàn)不同程度的過熱滯銷現(xiàn)象。目前，仍是房地產(chǎn)商發(fā)展的較好時機，但同時，在不同城市不同細分市場也存在著較大的市場風險。弄清房地產(chǎn)市場三大周期變化的內(nèi)在規(guī)律，有助于我們把握不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的差異、機會和潛在風險。市場的發(fā)育有其自身的規(guī)律，對某一個具體的市場而言，其所處階段不同，競爭格局和競爭環(huán)境都會產(chǎn)生巨大的變化，身處其中，企業(yè)的應對策略也總是在不斷地進行調(diào)整。企業(yè)需要在不斷變化的市場中得以良好的生存，需要高瞻遠矚的較為穩(wěn)定的戰(zhàn)略，并時刻培育、維持、更新自己與眾不同的核心競爭力。了解房地產(chǎn)市場的一般發(fā)育規(guī)律，可讓我們更清楚、更透徹的理解審視全國及各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程。市場競爭的不斷加劇，導致顧客價值創(chuàng)新活動持續(xù)不斷，致使了地產(chǎn)商的新舊更替。一種自然的市場驅動力量，促使行業(yè)競爭格局不斷演變，也迫使企業(yè)不斷摸索尋找自身長期立足的根本。二、城市化蘊藏巨大商機城市化意味著兩個方面的含義，一是大量農(nóng)村人口向城市涌入，二線、三線城市人口向經(jīng)濟更為發(fā)達的一線城市遷移，使得目前的中國城市人口增長迅速，使房地產(chǎn)市場的潛在需求顯得十分龐大。如果某一個城市的經(jīng)濟發(fā)展能夠使該城市生活人口的收入水平快速增長，則該城市的房地產(chǎn)市場就會迅速成長起來。二是由于歷史欠帳太多，城市基礎設施薄弱，各大城市都在改善城市環(huán)境上做著巨大的努力，從而使得城市居住環(huán)境日益改善，也促使了城市房地產(chǎn)市場的發(fā)育成長。由于城市綜合競爭力水平、投資環(huán)境、就業(yè)環(huán)境的差異，使不同城市的城市化水平差異開始加大，那些走在城市化改造前列的城市，不僅激發(fā)了自身城市居民的消費熱潮，還吸引著周邊甚至其他城市的居民跨城市異地置業(yè)，使得這些相對發(fā)達城市的房地產(chǎn)市場更加興旺。2001年，按城市常住人口計算，現(xiàn)有的住宅存量使人均居住面積早已超過25 m2/人，沒有新移民的加入，深圳樓市難以維繼，這已是不爭的事實。上海今年上半年商品房預售總量中，%，說明城際置業(yè)對熱點城市房地產(chǎn)市場的重要作用。中國的城市化水平落后于全球的平均水平，目前是30%多一點，政府的計劃是每年增加一個百分點，意味著在2010年差不多有一半以上的人口住在城市化地區(qū)，那么中國的城市人口就相當于三倍歐洲總人口的規(guī)模，每年都要有1500萬左右的人口遷入城市，相當于每年新建成一個今天的北京。這種城市化進程不是某個機構設計和推動的，而是社會、經(jīng)濟發(fā)展的結果。不是強制或有組織的移民行為，而是商業(yè)活動帶來的人口的流動。因而，房地產(chǎn)的商業(yè)行為被要求在經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的迅速推進的過程中扮演重要的角色。除政府、教育、軍事等公共用地之外，每一塊土地都被賦予了商業(yè)價值，可以用于商業(yè)開發(fā)，而在這之前，土地是被閑置而沉睡的資源，已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)的工廠因為土地而起死回生，這就是市場化的魅力。相對于龐大的被閑置資源，相對于迅速發(fā)展的市場化，大量房地產(chǎn)公司的出現(xiàn)是正常和必然的，對房地產(chǎn)公司數(shù)量多少的評判應該有這樣的前提認識。城市化和市場化使中國的房地產(chǎn)市場具有巨大的開發(fā)空間，蘊含著廣大的商業(yè)機會。城市化并不簡單地是鄉(xiāng)村變成了城市，它不僅僅是城市新區(qū)的擴張，而且是城市舊區(qū)的改造。城市作為有生命的有機體，它的成長并非只表現(xiàn)在城市邊界的不斷外擴，在一定的時代它的邊界會穩(wěn)定在某個位置上，而后城市發(fā)展主題從擴張轉向內(nèi)部更新。從房地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)律來解釋，城市發(fā)展總是尋求成本和利用價值相適應的土地資源，城市擴張尋求成本低和利用價值也相對較低的土地，而隨著整體土地供應的擴大，舊城區(qū)土地成本會下降到與其較高的利用價值可以適應的水準，因而又體現(xiàn)較高的開發(fā)價值。如果沒有新區(qū)擴張，舊區(qū)土地利用價值很高但很難與其成本相適應，因而也就失去了開發(fā)價值。在今天的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，住宅幾乎成了“賺
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