20xx年房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)20xx年度房地產(chǎn)業(yè)分析報告-文庫吧
2025-03-30 04:49 本頁面
【正文】 14, 2008年26,12, 2007年24,13, 2006年22,7, 數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會網(wǎng)站、深圳市統(tǒng)計(jì)局，鵬元整理房價租金比從投資回報的角度反映房價的合理性。計(jì)算公式是住宅價格與月租金之比。根據(jù)加拿大Nicola財(cái)務(wù)集團(tuán)2003年的一項(xiàng)研究報告，美國、英國、澳大利亞1975～1992年的房價租金比的平均值在100左右，年租金收益率在12%左右 《向高房價宣戰(zhàn)》，曹建海，中信出版社，2010年1月。2010年深圳住宅的租賃均價為39元/平方米/月，深圳市房價租金比已經(jīng)達(dá)到518倍 《2010年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報告》，吳上錦，張粉層，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)。，%，低于銀行一年定期存款利率（3%）。 小結(jié)2010年在國家及深圳市政府各項(xiàng)調(diào)控政策的作用下，新建住房交易量同比下降五成，投機(jī)炒作現(xiàn)象得到了很大程度的抑制。不過作為一個一線城市，深圳市房地產(chǎn)價格仍然處于高位，房價收入比和房價租金比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理水平。 2. 房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲原因分析2010年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“政策調(diào)控年”，但深圳房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲。主要原因有三：（1）貨幣大量供應(yīng)，（2）住房供給不足，（3）住房需求平穩(wěn)增長。下面逐一加以分析。 貨幣供應(yīng)大幅增長推動房價上漲的最主要因素，應(yīng)歸為貨幣供應(yīng)。流入樓市的貨幣越充裕，房價上漲越高。央行數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)兩年處于高位。其中，較2009年進(jìn)一步增長。表 3 2005～2010年人民幣貸款新增、居民中長期貸款年度人民幣貸款新增(萬億元)居民中長期貸款(萬億元)2010年2009年2008年2007年2006年2005年 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，鵬元整理2005～2010年，%，顯著高于同期GDP的增長率。表 4 2005～2010年貨幣供應(yīng)量年度M2(萬億元)M2同比M1(萬億元)M1同比M0(萬億元)M0同比2010年 % % %2009年 % % %2008年 % % %2007年 % % %2006年 % % %2005年 % % %數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，鵬元整理過去10年中國M2的年均增速為18%，；而CPI卻比較低，10年累計(jì)漲幅都不超過25%。流動性過剩的結(jié)果是貨幣流向以房地產(chǎn)為首選的“資產(chǎn)池”，目前中國住宅類房產(chǎn)的總市值大約為100萬億元 《“通脹恐懼癥”的背后》，李迅雷，《新財(cái)富》2011年1月。貨幣的過度供應(yīng)，必然增加人們的收入，增加人們的貨幣持有量，從而推動物價上漲。房地產(chǎn)作為最具有保值功能的資產(chǎn)，漲價幅度當(dāng)然較一般商品的更大。進(jìn)入2011年，“保持物價總水平基本穩(wěn)定”在《政府工作報告》列為2011年要做好的工作的第一位，雖然官方公布的居民消費(fèi)價格指數(shù)(CPI)%。 通脹預(yù)期推動購房行為貨幣的過度供應(yīng)，催生、強(qiáng)化了人們的通貨膨脹預(yù)期，而通脹預(yù)期對房價上漲的作用力決不亞于貨幣投放本身。雖然官方公布的生產(chǎn)者價格指數(shù)（PPI）和消費(fèi)者價格指數(shù)（CPI）還沒有大幅上漲，但若用貨幣貶值亦即貨幣的購買力下降來解釋通貨膨脹，即用貨幣投放增長速度（%）與GDP增長速度（%）之差來計(jì)算通貨膨脹率，%。普通老百姓通常用月工資（收入）、月支出的跨年度比較，來描述通貨膨脹。由于人們擔(dān)心儲蓄或收入縮水，防通脹的觀點(diǎn)也很“根深蒂固”。很多人認(rèn)為，貨幣供應(yīng)如此充裕，通貨膨脹只是一個時間問題。老百姓為防備儲蓄貶值，紛紛提取存款購買實(shí)物資產(chǎn)?！熬诱哂衅湮荨?，房子是中國老百姓最易接受、最為鐘情的大宗資產(chǎn)，房價豈有不漲之理。 通脹預(yù)期導(dǎo)致供給緩慢通脹預(yù)期不僅加速了購房行為，而且加重了開發(fā)商囤地、推遲開發(fā)、捂盤惜售等心理。開發(fā)商同時利用人們的通脹預(yù)期，不斷宣傳“住房是儲蓄保值的最佳方法”，普通老百姓有多少人能頂?shù)米∵@種攻勢？ 住房供給不足房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，它的特殊性在于一級市場（土地）的壟斷性、二級市場（房產(chǎn)）的極具投資性和房地產(chǎn)開發(fā)的長期性。受制于政府對土地供應(yīng)的壟斷，開發(fā)商為了可持續(xù)性經(jīng)營，必然會大量囤地。政府供應(yīng)的土地能否轉(zhuǎn)化為樓市現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，一要看市場的狀況，二要看開發(fā)商的資金狀況，三要看開發(fā)商拿地的目的。從整體上看，房地產(chǎn)市場存在著供給不足。影響住房供給的長期性因素，應(yīng)推土地供應(yīng)。在土地供應(yīng)量既定的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商的施工、推盤進(jìn)度，則在短期內(nèi)影響到住房的供給量。 政府控制建設(shè)用地總量近年來，土地招拍掛制度逐漸得到加強(qiáng)。賣地收入歸地方財(cái)政的分配模式形成了“土地財(cái)政”，地方政府有動力少賣地但賣高價，但很難有動力多賣地但賣低價 《土地并不稀缺，中國建設(shè)用地供給潛力分析》，中國國際金融有限公司，2010年1月28日。，使得土地供應(yīng)始終偏緊，價格偏高。中國國際金融有限公司2010年1月28日在一份研究報告指出，這是一種“水龍頭效應(yīng)”，水源本身并不匱乏，但各地方政府始終在嚴(yán)格控制水龍頭的流量。土地供應(yīng)制度在短期內(nèi)將難以改變。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，比2009年的9,230億元增加3,155億元，增幅約為34%。2010年北京、上海、大連3大城市土地出讓金大幅度超過千億元，分別達(dá)到1,628億元、1,530億元和1,117億元。水龍頭效應(yīng)之下，“地王”頻現(xiàn)。表 5 部分“地王”一覽表時間地塊總價樓面單價拍賣人上海2010年12月11日蘇河灣地塊52,783元華僑城集團(tuán)2010年2月1日外灘81金融地塊 證大置業(yè)2009年12月23日新江灣城C6地塊32,484元中建地產(chǎn)2009年9月30日徐匯龍華路1960號地塊27,231元綠地集團(tuán)2009年9月10日上海長風(fēng)地塊中海地產(chǎn)2009年9月2日徐虹北路8號地塊23,上海城建廣東2010年12月16日白云新城AB29070082地塊11億元20,605元保利2009年12月22日亞運(yùn)城項(xiàng)目255億元5810元富力聯(lián)合體2009年11月26日珠江新城b13地塊11,037元富力地產(chǎn)2009年10月29日科學(xué)城kxcf811地塊 雅居樂北京2010年12月21日北京CBD Z15地塊63億元中信集團(tuán)2010年3月15日大望京1號住宅混合用地遠(yuǎn)豪置業(yè)2010年3月15日大興區(qū)亦莊住宅商業(yè)項(xiàng)目 中信地產(chǎn)2009年12月3日亦莊新城三羊18000元遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年11月20日順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊29859元大龍地產(chǎn)2009年9月7日房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地22億6470元中糧萬科數(shù)據(jù)來源：公開資料，鵬元整理深圳作為土地資源匱乏的城市，土地出讓備受矚目。“十一五”期間，深圳市規(guī)劃新建住房用地供應(yīng)13平方公里，其中商品住房用地11平方公里（新供應(yīng)6平方公里，利用存量5平方公里），保障性住房用地2平方公里。，%；，%。2010年深圳共成交25塊土地，其中7塊居住用地。由于其中較大比例為政策扶持用地，能夠?yàn)槭袌鰩淼挠行Ч┙o量僅為50多萬平方米。開發(fā)商一地難求，位于龍崗寶荷路的G021090004地塊，拍出6,313元／平方米的樓面地價，成為2010年度的地王。 開發(fā)商大量囤地開發(fā)商之所以囤積土地，一則是為了保障開發(fā)的可持續(xù)性，二則與市場行情及其資金狀
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