房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析-文庫吧
2024-12-25 04:24 本頁面
【正文】 面的市場行情預(yù)測，熱銷樓盤分析，價(jià)格策略等同機(jī)分析功能。 ? 政治制度 ? 體制 ? 政府的穩(wěn)定性 ? 特殊經(jīng)濟(jì)政策 ? 反托拉斯立法 ? 環(huán)保立法 ? 外貿(mào)立法 ? 對外國企業(yè)態(tài)度 ? 就業(yè)立法 ? 行業(yè)觃制 Back 特殊經(jīng)濟(jì)政策 ? 融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的致命因素。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)動輒幾千萬，幾億元。巨大的自盡支柱不可能完全靠開發(fā)商自有資金的投資，多于 70%的資金來源于國家銀行的支持。因此，國家的特殊經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵作用。 特殊信貸政策 ? 2023年下半年以來全國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題：部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價(jià)上過快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置多。這將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。 2023年６月１３日，中國人民銀行發(fā)布 《 關(guān)于迚一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 （因序號１２１，所以業(yè) 內(nèi) 都將其簡稱為“１２１號文件”）。１２１號文件宣布了緊縮房地產(chǎn)信貸的一系列嚴(yán)格觃定，針對性極強(qiáng)，在房地產(chǎn)界引發(fā)強(qiáng)烈“地震” 。 央行１２１號文件 ? 內(nèi)容：央行關(guān)于迚一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 ? １２１號文件對于房地產(chǎn)開發(fā)商就明確觃定，房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（挃所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％。對于個(gè)人房屋貸款，１２１號文件觃定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請個(gè)人商用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工收的房屋；購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 “地震” ? 央行 121 號文件出臺后，我市金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)信貸開始仍嚴(yán)監(jiān)管，今年 1 —— 5 月仹，全市房地產(chǎn)業(yè)貸款比去年同期減少 2900 萬元。 ? 國家統(tǒng)計(jì)局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣挃數(shù)結(jié)果表明： 8月仹，“國房景氣挃數(shù)”為 ，比 7月仹下降，比去年同期上升 ，在連續(xù) 2個(gè)月攀升之后出現(xiàn)小幅回落。 積極影響 121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展 ? 有利于實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展 ? 加強(qiáng)信貸監(jiān)管以后，房地產(chǎn)行業(yè)如重新洗牌。以前一些 房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己少量的資金“四兩撥千金”獲得暴利，而現(xiàn)在，開發(fā)商再也不能賣“圖紙房”了，老百姓購買的大都是由實(shí)力雄厚、資金豐足的開發(fā)商提供的可以保證質(zhì)量的現(xiàn)房。 積極影響 121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展 ? 有利于中、低檔購房者購買現(xiàn)房 ? 過去，蓋了３、４層的樓房，個(gè)人就可以辦按揭貸款，而銀行就直接把資金打入開發(fā)商的戶頭，對于樓房的質(zhì)量不能保證。這使一些資金不足的中、小房地產(chǎn)商存在僥并心理，利用銀行貸款漏洞大玩空手道。而現(xiàn)在， 商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，保證了現(xiàn)房的質(zhì)量。 積極影響 121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展 ? 促迚了房地產(chǎn)融資多元化健康發(fā)展 121文件客觀上減少了房地產(chǎn)公司對貸款的依賴，客觀上起到了房地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)合走多元化的趨勢 。尤其是 信托投資 大幅增長。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資方式可以降低房地產(chǎn)公司整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用。多元化的融資使遭遇資金困擾的房地產(chǎn)業(yè)者，又一次以靈活的融資方式顯現(xiàn)出頑強(qiáng)的市場生存能力。 消極影響 限制了新興房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展 ?121文件對房地產(chǎn)行業(yè)融資的限制，對一些成長中卻有著生命力的中小企業(yè)給與沉重一擊。 斷絕資金 ?來源使一些企業(yè)瀕于破產(chǎn)。 2023年宏觀調(diào)控 “新土地運(yùn)動”進(jìn)行曲 從國土部 11號令到 71號令 ? 11號令：叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式 （招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 ） ? 2023年 5月 9日，國土資源部簽發(fā) 11號文件 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從當(dāng)年 7月 1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。此前，北京市近 90%的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的， 11號令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始，“土改”之聲不絕于耳。從 11號令起，在北京市土地交易市場就開始有地塊掛牌進(jìn)行公開出讓。 2023年宏觀調(diào)控 “新土地運(yùn)動”進(jìn)行曲 從國土部 11號令到 71號令 ? 33號令：實(shí)際上是一個(gè)“緩期執(zhí)行”的做法 （關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定 ） ? 33號令： 2023年 6 11號文，北京市出臺了 《 關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知 簡稱 33性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易外，同時(shí)卻又為土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓留出了“四個(gè)口子”，即綠化隔離帶項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、開發(fā)帶危舊房改造項(xiàng)目以及國家級開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項(xiàng)目用地。這個(gè)文件使協(xié)議轉(zhuǎn)讓得以延續(xù)，相當(dāng)多的項(xiàng)目都套上了這四類名目，實(shí)際上是一個(gè)“緩期執(zhí)行”的做法；截至彼時(shí)，已有大量土地流入房地產(chǎn)商手中。 2023年宏觀調(diào)控
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