【正文】 城鄉(xiāng)水泥路網(wǎng)和旅游環(huán)線公路建設，完成都汶高等級公路配套建設。城市功能上，突出旅游城市特色，充分考慮游客的多種需求，增加城市休閑觀光景點，完善城市交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等設施，大力發(fā)展城市的房地產業(yè)。大力實施“亮化工程”，做好城市燈光夜景美化工作，建設樂山市不夜城。樂山市政府人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯(lián)網(wǎng)等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業(yè)運行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。要重點加強對經營性房地產開發(fā)項目用地供應管理；根據(jù)房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現(xiàn)按計劃供地。要嚴格審核房地產開發(fā)項目貸款條件，切實加強對房地產開發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優(yōu)惠政策的落實。政府相關部門要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執(zhí)行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。可以考慮采取財稅激勵措施，鼓勵缺乏實力的開發(fā)商以合資、合作或資產重組的方式形成“競爭簇群”，在市場上尋求新的立足點：促使大企業(yè)之間形成新型競爭合作關系，探索相互投資，策略聯(lián)盟、共同開發(fā)等合同模式，逐步形成有較強競爭力的大型企業(yè)集團。應用新技術、新工藝、新的生產方式和管理模式發(fā)展生產力，提高企業(yè)效益和房地產業(yè)的現(xiàn)代化水平。樂山市作為世界著名的旅游城市，皆是依賴于岷江、大渡河、青衣江和樂山大佛。環(huán)境保護的的重要性勿庸置疑，樂山市房地產業(yè)發(fā)展不僅應注重對樂山市的自然和生態(tài)環(huán)境，如水環(huán)境、空氣環(huán)境、地質環(huán)境、生物環(huán)境的保護，還應強調對當?shù)厣鐣h(huán)境、人文環(huán)境、歷史環(huán)境的有效保護，甚至是改善和提升；必然要講究人、自然、社會三者之間的協(xié)調與平衡，這是廣義的房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的思想。因為在現(xiàn)今條件下，市場化是創(chuàng)造綜合價值的唯一方式，也只有以市場為導向，才能更好地協(xié)調文化、環(huán)境保護與城市、經濟建設的關系，達到可持續(xù)化發(fā)展的目標。這是一種具有極強包容性和體驗價值的文化，而水文化作為區(qū)域文化主題，則最能為現(xiàn)代社會和市場普遍感知，并最能體現(xiàn)城市的文化核心，從而產生持久的吸引力和生命力。三、 確立文化休閑、生態(tài)宜居的發(fā)展方向樂山市((2003年政府工作報告)中明確提出了要“圍繞推進跨越式發(fā)展，建設國際人居典范城市”的理念，其中包括要強化城市的五大功能，即“增添城市文化底蘊，構建城市文化景觀系統(tǒng)，建成樂山市文化藝術中心，開展特色文化活動，增強城市聚集人氣的能力，打造文化型城市，強化文化功能”，以及強化旅游休閑度假功能，強化居家功能，強化會議(展)功能，強化人才集聚功能。以此提升樂山市整體的居住環(huán)境和舊城外圍的土地價值，從而緩解城市用地的不均衡狀態(tài)，凸現(xiàn)樂山市城市的歷史文化特色、休閑特色和生態(tài)環(huán)境特色。 　 第二節(jié) 中小房地產企業(yè)融資方法因此，分屬于同一細分市場的消費者，他們的需要和欲望極為相似；分屬于不同細分市場的消費者對同一產品的需要和欲望存在著明顯的差別。如作為高品質都市別墅，山水灣別墅等項目的出現(xiàn)，不僅使樂山市的別墅開發(fā)進入了絕佳境地，也為樂山市優(yōu)美的人居環(huán)境畫上了濃墨重彩的一筆。2003年，是樂山市房地產最為火爆的一年，全年房地產開發(fā)投資64429萬元，增長12％；施工面積98．24萬平方米，增長2．8％。市場聚集效應促使樂山市城市整體建設水平和居民素質的提高，不僅使樂山市房地產業(yè)發(fā)展在本地消費市場方面獲得穩(wěn)定基礎，也產生了可持續(xù)發(fā)展的更大可能。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權。自2000以來，樂山市房地產市場的到快速的發(fā)展，旅游房地產的盛行使樂山市這個有山有水的城市成為房地產開發(fā)商追捧的對象，從整個樂山市房地產市場的發(fā)展軌跡可以分析得出，旅游房地產強力拉動樂山市房地產市場的發(fā)展。樂山市旅游房地產的開發(fā)運營，將與樂山市景區(qū)緊密相連，成為世界文化遺產的有機組成部分，爭取通過消費訴求的細化，旅游功能的延伸，設計形態(tài)的創(chuàng)新，與樂山市景區(qū)一起，成為四川旅游的必游景區(qū)。這種“龍頭”項目，中心區(qū)域將集中博得本地人和外地人的普遍關注，當然，這種集中提供休閑生活體驗的項目必須是基于地方文化積淀的，且能夠被市場所普遍認同，同時，也要具備商業(yè)運作的可能性，因為這類項目必須要保持可持續(xù)建設、創(chuàng)新的能力，在中國現(xiàn)有的體制下，不能全部是公益性的非贏利項目。而在市場認知上，只有擁有不可替代的地位，才能真正達到主動融入城市經濟圈的目的。樂山市是目前四川各二級城市中發(fā)展方向最明確的板塊之一。而生活環(huán)境、商業(yè)環(huán)境的改善，也將成為招商引資的有力條件，從而使樂山市在特色定位、個性化建設的基礎上，逐步完善城市功能。但是，在外地人看來，樂山的休閑生活基本僅體現(xiàn)在泡茶、吃川菜、擺龍門陣、打麻將這幾個方面。樂山市旅游房地產的項目開發(fā)，需要從提升樂山市的城市地位，世界文化遺產的市場吸引力，以及最大程度地延長游客滯留時間等多個方面來考慮。樂山市是全省最適合搞旅游房地產的區(qū)域。二是時權酒店，指將酒店的每個單位分一定的時間份(如一年51周)，出售每一個時間份的一定年限的使用權，．消費者擁有一定年限內在該酒店的居住權。針對外地游客，通過旅游房地產項目的開發(fā)運營，提供特色的消費模式，創(chuàng)造更佳的注意力經濟，吸引大眾游客，聚集人氣。在人們越來越重視居住環(huán)境和質量的今天，樂山市居家的附加值在這些獨有的資源中，顯得越發(fā)昂貴。樂山市政府為了保護樂山市的自然資源和特有的古城風貌，在樂山市城區(qū)除了開發(fā)樓盤的容積率必須達到1．0、綠地率必須達到40％以外，而一些靠近樂山大佛的項目，除了建筑高度限定在9米外，容積率也必須達到0．6?？偠灾?，樂山市房地產企業(yè)在信貸緊縮的宏觀政策下要生存發(fā)展，掌握多元化、規(guī)?；娜谫Y方式是保證企業(yè)的經濟命脈資金暢通的關鍵。這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者。首創(chuàng)的經驗雖好，但并不是所有房地產企業(yè)都能借鑒的，中小房地產企業(yè)融資方法就有所不同。 　　在融資渠道多元化的建設上，不少知名的大企業(yè)已經探索出路徑，如首創(chuàng)的經驗就值得借鑒。另一方面，考慮成都的大城市特性、消費特征、產業(yè)基礎和發(fā)展方向，以及樂山市與成都市、成都經濟圈的互動關系，房地產業(yè)的功能定位也必須站在成都這個更高的平臺上，而不僅僅是基于樂山市自身的屬性加以思考。深入挖掘四川地方民俗文化，探討其開發(fā)、利用和有形體現(xiàn)的可能性。二、突出文化特色，提升文化內涵眾所周知，中國江南水鄉(xiāng)的眾多城鎮(zhèn)都體現(xiàn)了水的地域性文化特征，而樂山市，乃至整個川西和成都平原地區(qū)，水文化同樣豐富而深刻。樂山市區(qū)域地位和城市發(fā)展目標，決定了樂山市城市房地產業(yè)的規(guī)劃發(fā)展方向，因此它走的將是精致化、集約化的道路，以中高檔市場為主，功能系統(tǒng)明晰，局部文章做足，空間上收放自如，成為一件無微不至的“作品”。不管結果如何，這樣的現(xiàn)象充分說明了樂山人民在資源與城市開發(fā)建設的結合上已經具有相當?shù)囊庾R。立足于樂山市的現(xiàn)狀，實施可持續(xù)的房地產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應體現(xiàn)在明確發(fā)展原則，實現(xiàn)綜合效益最優(yōu)；突出水文化特色，提升文化內涵；確立文化休閑、生態(tài)宜居的發(fā)展方向一、明確發(fā)展原則，實現(xiàn)綜合效益最優(yōu)樂山市房地產業(yè)發(fā)展應明確原則如下：1. 強化與資源的結合。五、管理者樹立“員工第一”的意識，員工樹立“顧客第一”的意識，所有運營都應強調人性化的服務，并形成強有力的支撐系統(tǒng)，如修建無障礙通道，強調殘疾人服務的特色，提供幼兒托管服務、成立專門的物流郵遞公司，向游客提供購買商品郵遞服務，將游客所購買的商品寄送到家中，免卻其攜帶物品繼續(xù)旅行的麻煩。第四章 深化機制改革，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略第一節(jié) 建設科學的企業(yè)管理體制和運營機制一、運用產業(yè)組織政策，提高產業(yè)集中度。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各單位在出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發(fā)放住房補貼。大力發(fā)展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構經濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。作為樂山市金融機構，當前的任務既要發(fā)展房地產金融，又要防范金融風險，充分發(fā)揮金融對房地產市場的調控作用?？刂菩略鼋ㄔO用地供應總量。做到正確處理調控和發(fā)展的關系，增強調控意識，高度關注市場運行情況，防止市場大起大落：提高市場調控能力，努力把握房地產市場發(fā)展的規(guī)律，提高調控的質量和效率：加強對房地產企業(yè)和房地產開發(fā)項目的規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。抓好生態(tài)環(huán)境建設，繼續(xù)實施天然林保護、退耕還林、岷江干流整治和小流域綜合治理工程，合理配置樹種，綠化美化景區(qū)(點)。在城市規(guī)劃上，按照建設最佳人居環(huán)境的要求，著重突出“依山傍水”、 “顯山露水”、 “親山近水”的山水園林城市特色。在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規(guī)劃‘商業(yè)、旅游，娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。第三節(jié) 加強城市規(guī)劃與建設管理一、積極推進城市規(guī)劃的發(fā)展進一步完善從樂山市的城市發(fā)展規(guī)劃來看，完善交通組織規(guī)劃、加快城市基礎設施建設、加大城市環(huán)境整治力度是樂山市市政府的目前進行的重要舉措，《樂山市城市總體規(guī)劃》(修編)、《青城山——樂山市國家級風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》、《市政管網(wǎng)規(guī)劃》、《城市消防規(guī)劃》、《城市總體建筑風貌規(guī)劃設計》是其正在完成編制的五個規(guī)劃，努力從政策和軟硬件設施等各方面促進樂山市房地產業(yè)的發(fā)展。推進樂山市房地產產業(yè)現(xiàn)代化要做好以下工作；1完善房地產標準體系。目前情況稍有好轉，不過要判斷其成功與否還需要時間。樂山市商業(yè)的快速發(fā)展，直接帶動商業(yè)地產市場的繁榮，位于城市中心商業(yè)核心地段的土地價值不斷攀升，商業(yè)鋪面的售價和租金隨之大幅度上揚。3 傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)房地產，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢樂山市商業(yè)發(fā)展有較為長遠的歷史。賓館由樂山市政府投資興建，成都某酒店管理公司管理，開業(yè)近一年，設施較新，包括150間／套客房，以及餐廳、宴會廳、夜總會、桑拿、保齡球、網(wǎng)球場、室內恒溫泳池等，并擁有多功能廳和7個會議室。其次，從消費者的角度來看，目前，在樂山市房地產市場中，在質量、價格、廣告、計量、交付等方面的投訴案件上升很快，2000年投訴2316件，2001年投訴2810件，2002年投訴3464件，2003年投訴5136件，消費者因為房屋質量、房屋面積等問題與房地產開發(fā)商之間的糾紛，住戶以為物業(yè)收費項目和標準服務質量與物業(yè)管理公司的沖突等等經常在新聞媒體上暴光，既影響了房地產開發(fā)商，物業(yè)管理公司的信譽，同時也給購買者造成一定的心理壓力，擔心自己的合法利益得不到保障，不敢大膽投資，進而影響了整個房地產業(yè)的發(fā)展。從98年到2004年中，樂山市城區(qū)開發(fā)的設計住戶在100戶以上的樓盤只有40多個。房地產企業(yè)單純依靠內部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。 。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產開發(fā)貸款比重依然很大。房地產開發(fā)貸款在樂山主要有三種形式：第一種是房地產開發(fā)流動資金貸款,主要用于補充企業(yè)為完成計劃內土地開發(fā)和商品房建設任務需要的流動資金；第二種是房地產開發(fā)項目貸款,主要為具體的房地產開發(fā)項目提供生產性流動資金貸款；第三種是房地產抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。 其三，樂山房地產行業(yè)有可能重新洗牌。樂山房地產企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，對自有資金有限的企業(yè)，“121號”文件的出臺等于釜底抽薪。因此，房地產開發(fā)資金約有85%來源銀行貸款，房地產開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。對于開發(fā)商來講，通過什么渠道什么方式融資是最重要的。第二節(jié) 樂山房地產存在的問題一、中心城區(qū)商品房供求矛盾突出，開發(fā)結構不合理據(jù)相關資料顯示，進入2004年以來，由于受房地產需求的影響，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號購房者隨處可見，購房成了搶房，消費在一定程度上失去了理性。其中：住宅58369萬元，%，商業(yè)營業(yè)用房26165萬元，%，辦公樓及其他6690萬元，%；二、 資金到位情況良好 2004年，房地產開發(fā)投資到位資金92635萬元，%，其中定金及預收款到位39868元，%，占當年到位資金的比例高達43%。今年前兩個月，中心城區(qū)的商鋪等非住宅銷售達到471宗、,分別占銷售總量的27%%,%,樂山樓市第一次出現(xiàn)了商鋪銷售金額超過住宅銷售金額的可喜局面。通過發(fā)展緊鄰景區(qū)的旅游房地產、商業(yè)房地產和酒店房地產，完善服務配套體系，通過樂山市房地產業(yè)的發(fā)展促進旅游產業(yè)的發(fā)展。旅游環(huán)境氛圍營造不夠，作為旅游目的地和旅游服務接待支撐中心的綜合功能還不完善。在全國這樣的大趨勢下，樂山市以住宅為主體的房地產業(yè)開發(fā)投資業(yè)也持續(xù)增長，已基本實現(xiàn)從數(shù)量擴張型向數(shù)量與質量并重提高型轉變，由粗放型向規(guī)模與集約型轉化的變革。據(jù)市房地產交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。中國第一山的建設，包括的內容很多，比如旅游、文化等等，其中很重要的一方面就是城市的建設。 為把樂山建成國際旅游城市、人居環(huán)境典范城市，樂山市政府提出了“精雕細刻山水城市”的城市建設理念，它不僅包含了至善至美的夢境，更要求在城市建設中融入盡可能多的人文關懷，體現(xiàn)更多的山水園林特色。其中：交通、電力、通訊業(yè)完成投資21962萬元，以水、電、氣供應為主的城市公共基礎設施完成投資3789萬元。樂山市建市二十多年來，全面貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的方針，努力把樂山市建設成為風景優(yōu)美、經濟繁榮、文明開放的現(xiàn)代化城市。目標是：力爭到2005年城市綜合競爭力進一步增強，城市基礎設施和人居環(huán)境明顯改善，城市居民科學文化素質和現(xiàn)代市民意識顯著增強，全市城鎮(zhèn)化水平提