某某集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 考慮的主要因素地段配套價(jià)格環(huán)境物業(yè)戶型地段配套價(jià)格環(huán)境物業(yè)戶型地段配套價(jià)格環(huán)境物業(yè)戶型高檔 中檔 普通住房消費(fèi)是理性的購買過程，用戶會(huì)通過各方面綜合考慮以后慎重的做出決策，需要房地產(chǎn)商不斷的引導(dǎo)消費(fèi)者。中檔商品房市場目前開發(fā)商較多，未來幾年的發(fā)展空間有，居民預(yù)期購買總量為72萬平方米。以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉及建筑安裝裝潢，設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，工程監(jiān)理，造價(jià)咨詢等。 質(zhì)量目標(biāo) ?每年引進(jìn)各類專業(yè)人才 20名；其中大學(xué)生 10名，碩士生 2名，建立人才儲(chǔ)備庫；?建立科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制；?每人每年的培訓(xùn)時(shí)間在 380個(gè)小時(shí)以上；?中層干部具有大學(xué)學(xué)歷的三年達(dá)到 80%， 5年達(dá)到 100%；?專業(yè)技術(shù)人員中級以上職稱的三年到 60%， 5年 80%。? 國泰曾是安陽房地產(chǎn)三強(qiáng)之一，但管理體制上也存在國企的通病。53導(dǎo)讀：超越戰(zhàn)略選擇全國房地產(chǎn)市場概況安陽房地產(chǎn)市場概況安陽政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃安陽居民消費(fèi)需求分析細(xì)分市場分析競爭分析超越戰(zhàn)略選擇54從價(jià)位上看，高檔住宅市場有較大的市場空間，進(jìn)入的開發(fā)商少，競爭不激烈，而經(jīng)濟(jì)適用房市場容量大，機(jī)會(huì)多v競爭者較少v競爭不激烈v有較大的市場空間v利潤率較高v影響力大，容易樹立品牌v競爭者力量普遍較強(qiáng)，競爭較為激烈v建源、東方、貞元占有較大份額，逐漸確立了自己的區(qū)位優(yōu)勢v發(fā)展空間有限v競爭者眾多，競爭激烈v中興、貞元等競爭者實(shí)力強(qiáng)，知名度較高v有較大的市場空間，但利潤較低v影響力小高檔住宅 中檔住宅 普通住宅v競爭者較多v較大的市場機(jī)會(huì)v政府將加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)速度v目前不規(guī)范的行為將會(huì)逐漸得到遏制經(jīng)濟(jì)適用房55從區(qū)域看， 文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)東部和文峰區(qū)南部近郊區(qū)有發(fā)展?jié)摿?實(shí)力較強(qiáng)的中興、貞元在鐵西區(qū)有明顯的優(yōu)勢?鐵西是工業(yè)區(qū)，不利于住宅開發(fā)?鐵西不是政府規(guī)劃的主要方向?競爭對手在文峰區(qū)沒有占有大的市場份額，力量較平均?東部和南部已經(jīng)形成新的住宅小區(qū)團(tuán)?最大的開發(fā)商富通、中興的項(xiàng)目多在普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房?老城區(qū)的發(fā)展仍有潛力?中興、國泰在低端市場占有較大份額?政府東遷使得北關(guān)區(qū)東部有了新的發(fā)展機(jī)遇?安陽河限制了北關(guān)區(qū)向北的發(fā)展空間?中部競爭對手云集，有些已經(jīng)形成了區(qū)位優(yōu)勢?開發(fā)區(qū)處于開發(fā)初期，目前市場容量小，開發(fā)項(xiàng)目較少?隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購房觀念的改變，會(huì)有越來越多的居民選擇在該地區(qū)居住鐵西區(qū) 開發(fā)區(qū)及郊區(qū)北關(guān)區(qū)文峰區(qū)56超越具有發(fā)展高端市場和經(jīng)濟(jì)適用房的條件城市廣場是目前為止最大的老城改造項(xiàng)目，是超越進(jìn)入高端市場的契機(jī) 世紀(jì)花園的運(yùn)作使超越積累了一定的成功經(jīng)驗(yàn) 與政府部門建立了良好的關(guān)系，為土地儲(chǔ)備的取得和房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作奠定了良好的基礎(chǔ)具有領(lǐng)先意識(shí)和學(xué)習(xí)創(chuàng)新精神 在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售中開始重視市場研究和前期策劃 自身融資能力強(qiáng)，融資渠道多樣，與上游企業(yè)談判能力強(qiáng) 品牌建設(shè)相對滯后，企業(yè)知名度低 除了城市廣場項(xiàng)目以外，超越?jīng)]有其他的土地儲(chǔ)備 規(guī)模小，不能形成規(guī)模優(yōu)勢，與集團(tuán)其他部門聯(lián)系少，不能充分利用集團(tuán)優(yōu)勢 人力資源不足，尤其是熟悉安陽市場的專業(yè)管理人員和銷售人員 沒有龐大的住戶資源，在居民中口碑一般，項(xiàng)目的運(yùn)作需要較大的促銷費(fèi)用 財(cái)務(wù)管理薄弱，成本控制較差優(yōu) 勢 劣 勢57綜上所述，超越的發(fā)展戰(zhàn)略方向是先進(jìn)入文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)高端市場，在確立品牌優(yōu)勢后，向文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房市場和開發(fā)區(qū)的高檔住宅市場滲透經(jīng)濟(jì)適用房中檔住宅高檔住宅普通商品房商業(yè)、辦公用房鐵西區(qū) 北關(guān)區(qū)文峰區(qū) 開發(fā)區(qū)優(yōu)勢市場 適于開發(fā)的市場 58戰(zhàn)略實(shí)施建議216。60謝 謝 !61附 錄62處于成長期階段的我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)開發(fā)投資量持續(xù)增長投資結(jié)構(gòu)趨于合理銷售總量逐年上升消費(fèi)主體發(fā)生變化銷售價(jià)格穩(wěn)中有升消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大需求狀況發(fā)生變化市場供應(yīng)呈多樣化消費(fèi)環(huán)境初步改善管理工作逐步規(guī)范市場發(fā)展前景廣闊住宅投資潛力巨大2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 4902億元，比 1999年提高 %，占固定資產(chǎn)投資的 %。商品房的銷售環(huán)節(jié)正在規(guī)范，住房的消費(fèi)環(huán)境得到一定程度的改善。整體而言，中套型住房（ 90平米左右）總體好銷，環(huán)境、綠化、配套、物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，品牌樓盤受到青睞。以超越現(xiàn)有實(shí)力和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，短期內(nèi)還不足以向安陽市外發(fā)展。在鐵西以外地區(qū)還沒有開發(fā)項(xiàng)目，在中高檔市場還沒有大力開展項(xiàng)目。? 98年以后，因國家政策不準(zhǔn)銀行辦企業(yè)，而建行與信達(dá)資產(chǎn)管理公司對其評估又不一致，在剝離過程中困難重重。 ?建立因特網(wǎng)售房咨詢系統(tǒng)，拓展銷售空間?5—6 年內(nèi)成立房地產(chǎn)銷售公司，作為專業(yè)化商品房營銷機(jī)構(gòu)和體系?5年內(nèi)，在安陽的房地產(chǎn)市場占有率達(dá)到 80%， 10年內(nèi)在河南省的市場占有率達(dá)到 20%。經(jīng)濟(jì)適用房的市場容量相對來說最大，有 萬平米216。由于高檔商品房市場目前開發(fā)商沒有積極進(jìn)入，未來幾年的發(fā)展空間有 88萬平方米，居民預(yù)期購買總量為 63萬平方米。近期規(guī)劃項(xiàng)目：文峰東路、人民大道、紅旗路改造、行政中心東遷今后會(huì)以東部新城區(qū)和南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為主，房管局：以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主建委計(jì)劃：經(jīng)濟(jì)適用房和自建房的比例占到整個(gè)住宅建設(shè)的 70%。政府將致力于城市綜合開發(fā)率的提高，對自建房進(jìn)行規(guī)范管理，并有可能納入經(jīng)濟(jì)適用房管理體系216。進(jìn)入壁壘增高216。銷售渠道以開發(fā)商自銷為主216。住宅占安陽房地產(chǎn)投資總額的 86%，是安陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流216。現(xiàn)樓出售已成為市場主流，發(fā)展商預(yù)售回籠資金的可能性已大為縮小，資金壓力大大加重。加之國家利用國債資金支持經(jīng)濟(jì)適用住宅的建設(shè)，以滿足廣大中、低收入者的需要，使得房地產(chǎn)開發(fā)市場日趨活躍。據(jù)建設(shè)部有關(guān)專家預(yù)測， 21世紀(jì)的前 50年，我國的住宅
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