某某集團房地產(chǎn)業(yè)務分析報告(完整版)
【正文】 為市場絕對主力。q目前住房制度改革已經(jīng)基本到位，住房分配已經(jīng)開始走上貨幣化和商品化的道路。單位：元資料來源：中國統(tǒng)計年鑒我國歷年居民人均收入年份6高速增長的房地產(chǎn)市場吸引了眾多商家，造成競爭異常激烈盈利水平下降市場趨于規(guī)范期房交易向現(xiàn)房交易過渡發(fā)展商進入優(yōu)勝劣汰階段產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快房地產(chǎn)市場平均贏利水平已下降到 10－ 20％。 發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取 “求新求變 ”：從建筑外型到園林設計、智能化設備，一切都在急劇變化中。安陽 99房地產(chǎn)開發(fā)投資分布圖從歷年投資額度看，住宅是主流，商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓比例很小資料來源：安陽統(tǒng)計年鑒 199910安陽房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)周期性變化單位：億元 單位：萬平方米開發(fā)商住宅竣工面積開發(fā)商投資額年份數(shù)據(jù)來源：建委訪談整理預計在 2023年住宅竣工面積將達到高峰，隨后在 34年內(nèi)將逐漸減少11目前安陽的房地產(chǎn)開發(fā)商主要是本地的開發(fā)商，實力雄厚的外界開發(fā)商還沒有進入安陽市場現(xiàn)有開發(fā)商 70家河南建業(yè)可能在近期進入安陽市場一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)三級以下中興實業(yè)集團貞元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司超越、建源、富通、吉昌、宏大、中星等 11家東方、安大、興安等 42家，暫定資質(zhì) 15家注 :一級資質(zhì)是指注冊資金在 2023萬元以上；二級資質(zhì)的注冊資金在 1000萬元以上；三級資質(zhì)注冊資金在 500萬元以上 （ 1993年規(guī)定）中興房地產(chǎn)實力最為雄厚，但體制不靈活。低水平競爭216。宏觀調(diào)控力度不夠2023年投資額 15導讀： 安陽政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃全國房地產(chǎn)市場概況安陽房地產(chǎn)市場概況安陽政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃安陽居民消費需求分析細分市場分析競爭分析超越戰(zhàn)略選擇16安陽市政府積極落實國家政策，宏觀調(diào)控能力將逐步加強216。?2023年年檢，全市有 56家四級資質(zhì)企業(yè)，占全部的 70%，全市不合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有 30家。重要性27由于安陽常住人口的增加、住房人均面積的增加和老舊房屋的拆遷，形成了住房的有效需求 …注：人均建筑面積 2023年為 ， 2023年將達到 ， 2023年將達到 22平方米。東方、貞元、建源是有力競爭者建源其他2023—2023年總?cè)萘?023—2023年竣工量2023—2023剩余容量97萬10萬72萬預期購買總量41在普通住宅市場，開發(fā)商數(shù)量很多，競爭激烈216。人員業(yè)務業(yè)績概況48貞元房地產(chǎn)公司確立了 5年內(nèi)的發(fā)展目標，并且已經(jīng)在中低檔市場占有較大份額，實力逐漸增強二級資質(zhì)的貞元成立于 1993年，員工 78人，中級以上職稱 28人。 50國泰因自身問題無法開展項目，暫時威脅不大現(xiàn)有人員 70人，工程技術人員流失嚴重。如東方房地產(chǎn)公司開發(fā)的萬達花園，建源開發(fā)的蓮花公寓等，眾多小開發(fā)商的市場份額逐漸擴大。差異化的戰(zhàn)略將定位于 “成為住宅理念領先者的房地產(chǎn)公司 ”上216。在 2023年商品房竣工面積中，商品住宅占 82%2023年個人購買商品房住宅 ，占商品住宅銷售面積的%，比 1999年提高 ?！笆?”期末，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將達到 23平方米，加上人口的增長、城市化進程的加快，舊住房的淘汰，預計 “十五 ”期間，城鎮(zhèn)住宅將竣工 27億平方米，城鎮(zhèn)住宅占 GDP的比重將達到 5%以上。個人貸款 2023年商業(yè)銀行新增貸款 1934億元，公積金 231億元。之后，利用已有的品牌美譽度，進軍經(jīng)濟適用房市場，將住宅領先理念帶入到低檔市場59超越房地產(chǎn)遠景展望216。人員業(yè)務業(yè)績概況52競爭對手優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢 劣勢中興貞元其他實力雄厚，經(jīng)驗豐富，影響較大，人才眾多，政府關系好機制不夠靈活，企業(yè)缺乏活力，還未染指高端市場實力較強，資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗較多，目標明確，有一定的品牌知名度，注重人才開發(fā)培養(yǎng)，具有管理和激勵優(yōu)勢。完成安陽火車站改建擴建，曙光小區(qū)，華僑商廈， 107國道過境路、橋等重大項目。 2023年底總建筑面積已達到 ?實行規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化經(jīng)營；靠服務生存，靠科技興業(yè)，靠人才發(fā)展。216。資料來源：安陽統(tǒng)計局 31目前有能力購買商品房的居民占安陽常住人口比例 68% ，其中能負擔高檔住宅的比例為 7% ，只能負擔中檔住宅的比例為 9% ，只能負擔普通住宅的比例為 11% ，能負擔經(jīng)濟適用住房的比例為 41%平均能負擔 21萬元平均能負擔 13萬元平均能負擔 10萬元平均能負擔 7萬元平均能負擔 7萬元以下高檔住宅 20萬元以上中檔住宅1520萬元普通住宅1115萬元經(jīng)濟適用住房 811萬元自建房廉租房或無房按家庭年收入與住房支付能力比例 1： 6計算計算方法詳見附錄 32從購買欲望考慮，安陽居民購買高檔住宅的比例為 7% ，中檔住宅的比例為 18% ，普通住宅的比例為 30% ，購買經(jīng)濟適用房的比例為 45%高檔住宅 20萬元以上中檔住宅1520萬元普通住宅 1115萬元經(jīng)濟適用住房和自建房20萬元以上1520萬元1015萬元10萬元以下資料來源：市場調(diào)查報告33通過建委訪談分析，居民住宅購買比例基本與住宅建設比例一致：高檔住宅占 8% ，中檔住宅占8% ，普通住宅占 11% ，經(jīng)濟適用房占 32%高檔住宅 20萬元中檔住宅 15萬元普通住宅 11萬元經(jīng)濟適用住房 811萬元自建房、廉租房34按照上述 3個方面分別計算，按穩(wěn)健原則取每種計算結果的最小值，得出安陽居民未來 10年購買住宅面積為：高檔 63萬平米，中檔 72萬平米，普通住宅 99萬平米，經(jīng)濟適用房 288萬平米單位：萬平方米注：安陽未來 10年住宅總購買量為 900萬平方米。目前的項目以老城改造為主，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房 安陽市 1999年正式啟動經(jīng)濟適用房建設工程。規(guī)劃、土地、工商、房產(chǎn)部門各自為戰(zhàn)、部門間協(xié)調(diào)不夠的局面在短期內(nèi)還不會得到徹底解決，但 “集體辦公，聯(lián)合審批 ”是趨勢216。服務不完善216。12安陽眾多的開發(fā)商處在低水平競爭階段 …樓盤 開發(fā)商 產(chǎn)品 平均價格 渠道 促銷
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