【正文】 要 指標(biāo) 上海 、 北京的人口增速 較低 。 ? 此圖是百城房價(jià)收入比分布圖，顏色越嚴(yán)重的房價(jià)收入比越嚴(yán)重 ? 百 城房價(jià)收入比分化明顯，雖說大中小城市的均衡發(fā)展是奮斗目標(biāo)，但由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)。 為提升樓市價(jià)值所采用的經(jīng)濟(jì)政策 在 順周期的大趨勢(shì)下，行業(yè)將過渡到經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)地產(chǎn)的模式，城市對(duì)人才的吸引力是提升城市價(jià)值的關(guān)鍵。 ? 盡管 2023年居民端 資金 面持續(xù)收緊，我們預(yù)計(jì)2023年一二線城市居民端資金面邊際放松空間比較大，從而為一二線城市需求復(fù)蘇提供較強(qiáng)支撐。其中環(huán)上海交易額最高，占比%。 參考 觀研天下發(fā)布 《 2023年 中國 房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析報(bào)告 行業(yè)深度分析與投資前景研究 》 ? 全國 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)保持連續(xù)小幅增長，全年“國房景氣指數(shù)”始終穩(wěn)定在 100點(diǎn)到 102點(diǎn)之間的適度景氣水平上，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn) 狀 與 趨 勢(shì) 分 析 目錄 中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 第一節(jié) 當(dāng)前存在的問題 第二節(jié) 問題對(duì)策分析 第三節(jié) 未來的發(fā)展趨勢(shì) 第四節(jié) 總結(jié) 第五節(jié) content 第一節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革 ,我國房地產(chǎn)業(yè)有了飛速的發(fā)展。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2023年12月份“國房景氣指數(shù)”為 ，比 2023年 9月份提高 點(diǎn)，比上年同期提高 。 3+6 城市群的 26 城二手房共成交 188萬套，占全國的 %，其中核心 6 城最高，為 %。 ? （ 1）一線城市住房按揭 貸款 的發(fā)放速度近期明顯加快，貸款利率也較為平穩(wěn)，北京首套房按揭貸款利率從 2023年三季度的基準(zhǔn)利率上浮 10%到現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率上浮 5%；（ 2）信貸分配發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，有利于一二線樓市額度的釋放。與一線城市控制人口的政策不同，二線城市如長沙、鄭州、武漢、南京、西安等通過政策支持加速人才引進(jìn)，這些政策在加速城鎮(zhèn)化的同時(shí)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了充足的需求，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的 同時(shí)也 提升了城市樓盤的價(jià)值。 ? 不同的城市發(fā)展基礎(chǔ)，導(dǎo)致城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了日趨明顯的分化，房價(jià)也在不斷拉開距離。 房價(jià) 收入比過高的二線城市會(huì)降低對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力 ， 使得房價(jià)缺乏足夠的支撐 ， 在供需整體平衡的情形下 ， 房價(jià)下調(diào)的壓力較大 。 從政策出臺(tái)時(shí)間維度來看， 2023 年 3 月以來，有三次地方強(qiáng)調(diào)控期， 2023 年 35 月是政策密集出臺(tái)高峰期。中心城市中上海加強(qiáng)商住管理，南京將限購范圍擴(kuò)至六合、溧水、高淳， 杭州提高非本市戶籍居民社?；騻€(gè)稅繳納年限。 ? 廈門連續(xù)出臺(tái)政策升級(jí)限購門檻，限制本市單身人士購房，將非本市戶籍家庭納稅或社保繳納年限提至 3 年，并要求通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后再次購買住房需滿 3 年。 2023 年， 地方調(diào)控密集出臺(tái)， 繼限購、限貸后，部分城市開啟“限售”模式，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 另外， 南昌針對(duì)“三限房”做出 5 年限售的規(guī)定； 石家莊將限售政策擴(kuò)展至經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，以 2023 年 5 月 1 日為時(shí)間點(diǎn)，規(guī)定取得預(yù)售證或建設(shè)規(guī)劃批文在 2023 年 5 月 1 日前的，購房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿 2 年方可上市轉(zhuǎn)讓，在這之后的則需滿 5 年方可上市轉(zhuǎn)讓。特定地塊土地出讓條件 10 年限售。 北京發(fā)布《 20232023 年及 2023 年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，規(guī)劃未來 5 年供應(yīng)住宅用地 6000 公頃，以保障 150 萬套住房建設(shè)需求。青島禁止強(qiáng)制捆綁車位儲(chǔ)藏室銷售。加大聯(lián)合懲戒， 維護(hù)住房公積金購房貸款權(quán)益。產(chǎn)品總規(guī)模 50 億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制。 ? 中國人民銀行廣州分行、中國銀監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費(fèi)貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)》的通知，指出嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營、投資及支付購房首付款或償還首付款借款等行為，不得發(fā)放無指定用途消費(fèi)貸，個(gè)人綜合消費(fèi)貸最高額度不準(zhǔn)超過 100 萬元，最長貸款期限不得超過 10 年，對(duì)已抵押房產(chǎn)，在未還清全部貸款前，不得再次抵押貸款。 2023 年出臺(tái)住房租賃扶持政策城市一覽 、土地等改革穩(wěn)步突破，加快推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè) 深化戶籍制度改革， 推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 國務(wù)院印發(fā)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（ 2023— 2030 年）》，提出優(yōu)化人口空間布局，加快推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)人口流動(dòng)的合理預(yù)期，暢通落戶渠道，到 2023年實(shí)現(xiàn) 1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。后者對(duì)投資影響較大，以下關(guān)注的都是出租空置率。 ? 大體來看，全球大城市住房空置率較低的有：紐約、西雅圖、洛杉磯、舊金山、悉尼、墨爾本、溫哥華、多倫多等。房企的融資方式非常多元化，創(chuàng)新的融資方式也層出不窮。同時(shí) ,伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長 ,人民的收入會(huì)不斷增加 ,使得這些潛在的對(duì)住房的需求逐步轉(zhuǎn)為實(shí)際有效需求 ,影響著人們的購房需求。住宅作為人民群眾生活的基本物質(zhì)條件 ,在某些地區(qū)卻成為了“房東”階層進(jìn)行投資甚至是投機(jī)的生財(cái)工具。市場(chǎng)信息掌握準(zhǔn)確是有效調(diào)控的基石 ,也是住房消費(fèi)者理性選擇消費(fèi)住房的一個(gè)重要條件。 2）總體稅負(fù)適中原則 3. 加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控 2）貸款利率和期限調(diào)整 利率是資金借貸的成本 ,直接影響市場(chǎng)各方主體的未來預(yù)期收益。一種是以美國為代表的住房抵押貸款模式 。 2023年以后，隨著京津冀一體化的逐步實(shí)施和發(fā)展，首都經(jīng)濟(jì)圈人口吸引力大大增強(qiáng)。其中， 2023年，恒大超越萬科成為銷售額最大的開發(fā)商，市占率達(dá)到 %， 2023年前十大開發(fā)商的市占率達(dá)到%，市占率進(jìn)一步提升。龍頭開發(fā)商由于其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市占率的不斷提升，業(yè)績?nèi)杂泻艽蟮脑鲩L空間，而且隨著城鎮(zhèn)化和人口遷移的趨勢(shì)越發(fā)明顯，大型房企和區(qū)域龍頭仍有較大的機(jī)會(huì)。 其價(jià)格的高低 ， 以及上漲的幅度與人們的生活息息相關(guān) ， 怎樣調(diào)控也成為各國政府面臨的課題 。 對(duì)此 ,我們要給予積極的重視 。隨著政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資進(jìn)一步趨嚴(yán)，小型開發(fā)商由于資金和能力有限，需要與大型開發(fā)商共同合作開發(fā)，因此大型開發(fā)商迎來并購的黃金時(shí)期，市占率有望加速提升。 ? 參考美國房企十強(qiáng) 30%左右的市場(chǎng)占有率，可以預(yù)期未來，行業(yè)仍存有大量大企業(yè)兼并重組小企業(yè)不斷發(fā)展壯大的機(jī)會(huì) —所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)。 隨著二胎政策的放開，北京地區(qū)的人口壓力進(jìn)一步加大。無論何種模式 ,對(duì)低收人者實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼或相關(guān)資助都是必要的。 3）控制貸款成數(shù) 這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面 ,一是指房地產(chǎn)開發(fā)商在申請(qǐng)項(xiàng)目貸款時(shí)應(yīng)具備的自有資金比例 。使決策者和購房者時(shí)時(shí)刻刻都了解房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 ,從而有效改變房地產(chǎn)信息不對(duì)稱的不利局面。 4. 中低檔普通商品住房開發(fā)欠缺 欠缺 陷 第三節(jié) 對(duì) 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的問題對(duì)策分析 ,規(guī)范企業(yè)行為 行更深層次的改革 融市場(chǎng) ,不斷提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平 房金融業(yè)務(wù) 1. 整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 ,規(guī)范企業(yè)行為 對(duì)房地產(chǎn)業(yè) ,近年來群眾更是頗多微詞 ,要求加強(qiáng)治理整頓的呼聲強(qiáng)烈。尤為嚴(yán)重的是 ,有的開發(fā)商使用暗箱操作的手法 ,通過種種方式 ,低價(jià)獲得國有土地使用權(quán) ,造成土地資產(chǎn)的不斷流失 ,擾亂了法律框架下的招標(biāo)購地秩序 ,助長了行賄受賄不正常的風(fēng)氣 ,更重要的是損壞國家的土地儲(chǔ)備 ,進(jìn)而危害整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)調(diào)控和金融監(jiān)管風(fēng)