12中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況(完整版)
【正文】 ： – 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的開展 ， 進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革 、 城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革 ， 產(chǎn)生了新時(shí)期的房地產(chǎn)業(yè) 。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 ? 城鎮(zhèn)住房制度改革 – 傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)福利性住房制度：國(guó)家統(tǒng)包 、 無償分配 、 低租金 、 無限期 。 ? 1992年 2月 ， 國(guó)務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案； 5月 ，《 上海市住房制度改革實(shí)施方案 》 正式出臺(tái) ， 實(shí)行 “ 五位一體 ” （ 推行住房公積金 、 提租發(fā)補(bǔ)貼 、 配房買債券 、 買房給優(yōu)惠 、 建立房委會(huì) ） ， 引起了所謂 “ 上海效應(yīng) ” 。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 ? 城市土地使用制度改革 – 修改憲法和土地管理法 ? 1988年 4月七屆全國(guó)人大通過憲法修正案 ， 刪去不得出租土地的規(guī)定 ，改為 “ 土地的使用權(quán)可以依據(jù)法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓 ” ； 1988年 12月土地管理法也做了相應(yīng)的修改 。 ? 我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由 1998年的 2023年底的 。 四證取得后才能發(fā)放貸款 ， 提高第二套住房的首付比例；對(duì)出售的房屋開始征收房地產(chǎn)稅 。政策出臺(tái)后 ， 當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格暴漲 ， 地王頻現(xiàn) ， 但 2023年全年房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌 。 – 2023年 1月 ， “ 新國(guó)八條 ” 出臺(tái)；上海 、 重慶實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)；2月住建部與地方簽訂保障房責(zé)任書 。 ? 盈利能力仍然較強(qiáng) ， 資產(chǎn)負(fù)債率居高不下 。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度 – 國(guó)房景氣指數(shù) ? 又稱國(guó)房指數(shù) ， 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù) 。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益 – 企業(yè)規(guī)模 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益 – 盈利能力 ? 在一系列宏觀調(diào)控政策影響下 ， 近年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)總額增速呈下降態(tài)勢(shì) ， 但整個(gè)行業(yè)的盈利能力仍然保持在較高水平 。 但房地產(chǎn)業(yè)仍面臨宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑以及產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策影響而帶來的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 各地區(qū)的社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì) 、 文化發(fā)展極不平衡 ， 市場(chǎng)體系的建設(shè) 、發(fā)育程度各不相同 ， 消費(fèi)能力 、 觀念 、 方式也不盡相同 。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 特定區(qū)域市場(chǎng)分析 – 開發(fā)投資 （ 上海 ） 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 特定區(qū)域市場(chǎng)分析 – 開發(fā)投資 （ 上海 ） 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 特定區(qū)域市場(chǎng)分析 – 建設(shè)規(guī)模 （ 上海 ） 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 特定區(qū)域市場(chǎng)分析 – 銷售狀況 （ 上海 ） 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 特定區(qū)域市場(chǎng)分析 – 銷售價(jià)格 （ 上海 ） ? 2023年 ， 上海市新建商品住宅平均銷售價(jià)格 13448元 /平方米 ， 比上年下降 %。 ? 市場(chǎng)化新建商品住宅 （ 剔除經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房 ）2023年平均銷售價(jià)格 21584元 /平方米 ， 比上年上漲 %。 ? 不可移動(dòng)性導(dǎo)致了房地產(chǎn)不可能在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)余缺 。 ? 各地區(qū)的社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì) 、 文化發(fā)展極不平衡 ， 市場(chǎng)體系的建設(shè) 、發(fā)育程度各不相同 ， 消費(fèi)能力 、 觀念 、 方式也不盡相同 。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益 – 償債能力 ? 房地產(chǎn)行業(yè)一直是靠負(fù)債發(fā)展的行業(yè) ， 資產(chǎn)負(fù)債率能夠較為明顯的反映開發(fā)企業(yè)的資金壓力情況 。 ? 由 8個(gè)分類指數(shù)合成運(yùn)算出來 。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度 – 房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù) ? 均來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局開展的企業(yè)景氣調(diào)查 。 – 2023年 2月 ， 出臺(tái) “ 國(guó)五條 ” ， 3月 1日出臺(tái)細(xì)則 ， 調(diào)整個(gè)稅征收方式 。 – 2023年 3月 ， 免征廉租住房租金收入的營(yíng)業(yè)稅 、 房產(chǎn)稅 ， 免征廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的印花稅； 9月 ， 降低貸款利息 點(diǎn) ， 部分存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 1個(gè)百分點(diǎn)； 10月 ，降低貸款利息 ， 降低存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn) 。2023年 4月 ， 央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率 ， 從 7%提高到 %。 199
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