12中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況-文庫吧在線文庫
【正文】 發(fā)布： – 從 1998年下半年開始 ， 全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配 ， 實(shí)行住房分配貨幣化； – 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系； – 繼續(xù)推行現(xiàn)有公有住房改革 ， 培育和規(guī)范住房交易市場； – 采取扶持政策 ， 加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)； – 發(fā)展住房金融； – 加強(qiáng)住房物業(yè)管理 。 – 城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的過程長 、 涉及面廣 ， 特別需要綜合考慮 、相互協(xié)調(diào) 、 配套發(fā)展 。 – 1999年 ， 鼓勵(lì)個(gè)人換購住房 ， 免個(gè)人所得稅；啟動(dòng)房地產(chǎn)市場 ，免征房產(chǎn)交易營業(yè)稅 ， 契稅減半 。 上海市發(fā)布 《 上海市房地產(chǎn)登記條例修正案 》 ， 期房限轉(zhuǎn) ， 打擊上海房地產(chǎn)投資行為 ， 打壓房地產(chǎn)泡沫； 2023年上海房價(jià)出現(xiàn)明顯下降 ， 最大降幅超過 20%， 但全國其他地區(qū)房價(jià)繼續(xù)大幅上漲 。 – 2023年 1月 ， 四大國有銀行宣布：優(yōu)質(zhì)客戶可以申請七折優(yōu)惠利率； 5月 ， 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%， 其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落 ， 產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境趨緊 。 企業(yè)景氣調(diào)查采用問卷調(diào)查方式 ， 通過對企業(yè)家關(guān)于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和微觀經(jīng)營狀況判斷結(jié)果進(jìn)行量化加工整理得到景氣指數(shù) 。 （ 1） 土地出讓收入指數(shù)；（ 2） 本年完成開發(fā)土地面積指數(shù)； （ 3） 房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)； （ 4） 本年資金來源指數(shù)； （ 5） 商品房銷售價(jià)格指數(shù)；（ 6） 新開工面積指數(shù)； （ 7） 房屋竣工面積指數(shù)； （ 8） 空置面積指數(shù) 。 ? 2023年以來 ， 房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率始終保持在 70%以上的高位 ， 2023年創(chuàng)近年來新高 。 ? 同一城市的不同區(qū)域 ， 城市規(guī)劃 、 功能分區(qū) 、 產(chǎn)業(yè)布局不同 ，市場的發(fā)展態(tài)勢也存在明顯差別 。 – 區(qū)域差異性使每個(gè)地區(qū)受宏觀調(diào)控的影響程度不一樣 。 – 內(nèi)環(huán)線以內(nèi) 48506元 /平方米 ， 比上年上漲 1%； – 內(nèi)外環(huán)之間 27744元 /平方米 ， 上漲 %； – 外環(huán)線以外 18017元 /平方米 ， 上漲 %。 ? 以上海為例 。 中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 特定區(qū)域市場分析 – 房地產(chǎn)市場存在明顯的區(qū)域差異化特征 。 ? 行業(yè)資本積累呈增長態(tài)勢 ， 企業(yè)應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn) 、 持續(xù)發(fā)展的能力不斷增強(qiáng) 。 中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 中國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況 ? 房地產(chǎn)市場價(jià)格 – 房價(jià)繼續(xù)延續(xù)著下調(diào)回穩(wěn)的趨勢 ， 調(diào)控效果日漸顯著 ， 房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入由 “ 量減 ” 向 “ 價(jià)跌 ” 轉(zhuǎn)變的階段 。 PMI只反映制造業(yè)當(dāng)月變化 ， 而兩指數(shù)反映的是各大行業(yè)在三個(gè)月內(nèi)的平均變化 。 – 一些開發(fā)商將開發(fā)重點(diǎn)向中 、 西部轉(zhuǎn)移 ， 東 、 中 、 西部地區(qū)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化向合理方向發(fā)展 ， 但與目前三大地區(qū)總?cè)丝诒戎?40%、 32%和 28%相比仍然不盡合理 。 – 2023年 4月 ， 出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的 “ 國十條 ” ， 限制異地購房 、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高 ， 各地房地產(chǎn)市場交易嚴(yán)重萎縮 。 – 2023年 1月 ， 建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) ， 1月 ， 國稅總局清算土地增值稅；央行全年共計(jì) 6次加息 ， 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金； …… 。 – 2023年 ， 針對房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象 ， 中央政府采取 “ 嚴(yán)管土地 、看緊信貸 ” 的宏觀調(diào)控政策 。 1998年以來房地產(chǎn)政策回顧 ? 自 1998年住房商品化改革以來 ， 我國房地產(chǎn)逐漸市場化 ，商品房市場不斷繁榮 。 – 土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓 ? 1987年開始 ， 深圳 、 福州 、 ?？?、 廣州 、 廈門 、 上海 、 天津等城市相繼進(jìn)行試點(diǎn) ， 允許土地使用權(quán)出讓和抵押 ， 并相繼發(fā)布了地方性的土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī) 。 中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 ? 城鎮(zhèn)住房制度改革 – 1991－ 1994年：改革的全面推進(jìn)和配套改革階段 ? 1991年 11月 ， 國辦下發(fā)了 《 關(guān)于進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見 》 ，成為改革的綱領(lǐng)性文件 。經(jīng)歷了三年的艱難調(diào)整和復(fù)蘇 ， 1998年開始出現(xiàn)增長的勢頭 ， 之后經(jīng)歷了幾次調(diào)整 ， 房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段 。 ? 1966－ 1978年：遭受 “ 十年動(dòng)亂 ” 的嚴(yán)重破壞 。 中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展 ? 1978－ 1998年
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