【正文】 少有成功的案例，據(jù)筆者實(shí)地考察，目前比較成功的有依青衣江而建的山水灣別墅，靠近城市森林的居雅苑，從他們推出市場受到消費(fèi)者的追捧來看，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合還有很大的潛力可挖，需要樂山各方面的共同努力。不僅對以后自身的發(fā)展不利，而且也對樂山市房地產(chǎn)業(yè)的整體效益，整體形象也不利。目前主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。綜合有關(guān)專家對房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款。作為資金密集型的行業(yè)，解決好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)迫在眉睫。“121號(hào)”文件出臺(tái)后，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)要么發(fā)展壯大自己，要么與其他企業(yè)合作，要么被淘汰。盡管有房地產(chǎn)泡沫之爭及央行政策出臺(tái)等因素作用，但開發(fā)資金相對取得較大程度增長，2004年樂山房地產(chǎn)到位資金累計(jì)為92635萬元，%，是1995年以來的最高增幅?！凹蕖?。四、 商品房價(jià)格走勢基本平穩(wěn) 2004年，樂山商品房銷售形勢較好，%；其中，%，且個(gè)人購房比例占其總銷售面積的95%，是拉動(dòng)樂山房地產(chǎn)增長的主要?jiǎng)恿?。其原因是隨著2004年樂山房價(jià)的大幅上揚(yáng)，促使一些已購新房的居民紛紛將二手房推向市場，促使二手房價(jià)也隨之上漲。所以樂山房地產(chǎn)企業(yè)首先要面對的問題是如何在政策的指引下，合理有序的開發(fā)。旅游產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)脫節(jié)成熱的旅游產(chǎn)品是由開發(fā)建設(shè)成熟的旅游景區(qū)、配套完善的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施以及在旅游市場中運(yùn)行相對固定的旅游線路共同構(gòu)成的。房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值比例從1995年的2%%。房地產(chǎn)的發(fā)展在促進(jìn)城市的建設(shè)同時(shí)，也給老百姓帶來了切身的好處。比如，樂山舊城留有歷代的建筑，現(xiàn)存的“匯江門”、“麗正門”、“鐵牛門”都是不可多得的城門遺址，貫穿其中的古城垣依山傍水、雄渾古拙，更加體現(xiàn)了樂山“三江索回于急流，郡宛中央”的奇?zhèn)ソ翘厣?，舊城區(qū)內(nèi)的老宵頂、叮咚井等眾多的文物古跡，也是久負(fù)盛名。也可以說，房地產(chǎn)業(yè)對實(shí)現(xiàn)目標(biāo)具有舉足輕重的作用。改革開放以來，樂山以開放的姿態(tài)，好客的熱情，先后同日本、美國、澳大利亞等50多個(gè)國家和地區(qū)建立了友好交往和經(jīng)濟(jì)協(xié)作關(guān)系，一批國際財(cái)團(tuán)和企業(yè)相繼來樂山投資成功，每年引進(jìn)外資和出口創(chuàng)匯均位于四川省前列，摩托羅拉公司在中國的第一個(gè)合資企業(yè)——菲尼克斯就建設(shè)在這里，樂山正在成為中國西部的投資熱土。享譽(yù)世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之上，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)、舊城改造和新區(qū)開發(fā)、風(fēng)景區(qū)建設(shè)、城市管理等工作均取得了一定成績，城市面貌發(fā)生了較大變化。近年，該市著力于獨(dú)特城市個(gè)性的保護(hù)和傳承，以保護(hù)世界文化遺產(chǎn)、經(jīng)營城市整體價(jià)值，提升綜合競爭力為目標(biāo)，按“護(hù)其貌、顯其顏、保其韻、鑄其魂”的思路，實(shí)施城市整體規(guī)劃，初步形成了川西文化特征鮮明的城市總體風(fēng)貌。從宏觀上要理清思路，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境；繼續(xù)深化機(jī)制改革，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；積極開拓房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道。在這樣一座美麗的城市里，作為樂山城市建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，在近幾年取得了很大的發(fā)展。在中國范圍內(nèi)，樂山城市的知名度非常低，不少外省人認(rèn)為樂山是一個(gè)縣城。論文題目：樂山房地產(chǎn)業(yè)的問題及對策探討前言樂山市有非常豐富的自然資源和文化資源，舉世聞名的樂山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江匯合處。這與樂山市的城市定位和發(fā)展目標(biāo)極不相稱。但是同時(shí)也應(yīng)看到，樂山市區(qū)的房地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次不能和區(qū)位優(yōu)勢、資源條件相匹配。從微觀上要以市場需求為導(dǎo)向，配合城市建設(shè)的需要；增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)，開發(fā)出有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品；企業(yè)也需要苦練內(nèi)功，構(gòu)建自己的核心競爭力。城市生活品質(zhì)顯著改善，城市經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展，城市綜合競爭力飛速提升。人均居住面積由1983年的4．。得力于大自然的神奇造化，樂山自古被視為祥瑞之地，享有“魚米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”之美譽(yù)，聯(lián)合國城市管理專家為樂山美麗的自然山水所折服，發(fā)出“森林在城市中，城市在山水中”的由衷贊嘆。 城市的建立和發(fā)展，標(biāo)志著人類文明的進(jìn)程。峨眉山和樂山大佛是世界自然與文化遺產(chǎn)，具有世界級(jí)的影響力。那么在樂山房地產(chǎn)規(guī)劃方面，既要滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，又要妥善處理好現(xiàn)存的文物古跡，充分展示樂山深厚的文化底蘊(yùn)和不可多得的山水風(fēng)光，提高城市品位，增強(qiáng)中心城區(qū)凝聚人氣。第四節(jié) 樂山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要一、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)1998年至2003年,%、11%、%、%、%，房地產(chǎn)投資增長速度遠(yuǎn)高于GDP增長速度，對拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。從上面的數(shù)據(jù)可以得出，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)已經(jīng)成為樂山市國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。樂山市在旅游景區(qū)景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)上已達(dá)到較高水平，但對水文化、佛教文化等主題旅游產(chǎn)品的挖掘和包裝還不夠，區(qū)域內(nèi)其他豐富的旅游資源還沒有合理開發(fā)利用，傳統(tǒng)觀光旅游產(chǎn)品趨于老化，餐飲，娛樂、休閑、度假、會(huì)議、會(huì)展等旅游項(xiàng)目開發(fā)與觀光產(chǎn)品尚未能有機(jī)結(jié)合，旅游產(chǎn)品的吸引力不強(qiáng)。從微觀層面來看，對樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及其對策的研究有助于樂山企業(yè)更好的把握歷史的趨勢及現(xiàn)實(shí)的要求，從而更有利于企業(yè)的發(fā)展壯大，在激烈的市場競爭中占得先機(jī)。而新建商品房價(jià)格的快速增長，也迫使許多購房者將目光轉(zhuǎn)向二手房。從供求量來看，2005銷售面積與竣工面積基本持平，供給略大于需求，市場供求總量基本平衡。樂山樓盤銷售火爆主要反映在住房方面，商鋪的銷售情況并不與住宅對等，據(jù)調(diào)查，目前樂山多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅銷售率達(dá)到了80%，更有不少項(xiàng)目的銷售率達(dá)到了95%，而樂山許多樓盤的商鋪銷售率都在30%左右，反映出樂山商業(yè)用房的銷售壓力很大。其中，國內(nèi)貸款為31652元，增長41%，企業(yè)自籌資金9490萬元，%；定金及預(yù)收款39868萬元，%；利用外資11625萬元，%。 樂山房地產(chǎn)融資收“121號(hào)”文件的影響很大。 其二，開發(fā)企業(yè)對于項(xiàng)目謹(jǐn)慎程度增加。該政策對資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)利好，有利于房地產(chǎn)企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展，將導(dǎo)致中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌。目前，樂山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨融資的主要問題有：。 。這種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積(%)長期持續(xù)大量積壓，開發(fā)企業(yè)無法支付銀行貸款與建筑商費(fèi)用時(shí)，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自銀行貸款，最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。同時(shí)也造成整個(gè)城市規(guī)劃實(shí)施的協(xié)調(diào)困難。樂山大佛景區(qū)是樂山市旅游產(chǎn)業(yè)的龍頭，與峨眉山山基本形成了“二分天下”的局面。賓館擁有150間／套客房，房型較多，主要特色包括擁有大面積的戶外綠地及難得的森林風(fēng)光，1300平方米的桑拿健身中心，并著力宣揚(yáng)賓館是按國際綠色環(huán)保酒店設(shè)計(jì)建造。其中位于柏楊路的牛耳橋，位于嘉定南路的高北門已經(jīng)形成了樂山市的最核心商圈。樂山最早形成大型商業(yè)業(yè)態(tài)的華廈商業(yè)城,曾經(jīng)在市政府的扶持下得到了一定的發(fā)展,但是市場是無情的, 華廈商業(yè)城目前經(jīng)營慘淡,據(jù)筆者調(diào)查,出租率僅50%,尤其是二層、三層，出租率僅20%。第二節(jié) 構(gòu)建現(xiàn)代化的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系認(rèn)清當(dāng)前樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢，始終把為老百姓謀福利當(dāng)作指導(dǎo)思想，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，依靠科技進(jìn)步為手段，進(jìn)行體制和管理上創(chuàng)新，厚積薄發(fā)，利用后發(fā)優(yōu)勢、相對優(yōu)勢大力推進(jìn)現(xiàn)代化的樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系。4以整體廚衛(wèi)技術(shù)為重點(diǎn)推行菜單式裝修，滿足現(xiàn)代化家居生活需求。要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。抓好信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通和信息資源整合共享，推動(dòng)企業(yè)積極運(yùn)用信息技術(shù)，發(fā)展電子商務(wù)，推進(jìn)公共服務(wù)領(lǐng)域信息化，構(gòu)建現(xiàn)代化信息網(wǎng)絡(luò)體系。高水平經(jīng)營管理城市，把城市管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到增加城市內(nèi)涵和質(zhì)量，提高城市的格調(diào)和品味。設(shè)計(jì)、建造大面積的綠色景觀，納入樂山市生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)工程體系，保證植物的多樣性，成為城市的綠肺。加快建立和完善房地產(chǎn)市場信啟、系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。對經(jīng)過批準(zhǔn)但尚未開工建設(shè)的項(xiàng)目用地，要加大清理力度，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要堅(jiān)決予以收回。要完善住房保險(xiǎn)政策，合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房購買對象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件以及購房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。加強(qiáng)房屋拆遷管理，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定樂山市政府要認(rèn)真貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號(hào))，嚴(yán)格按照條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷入進(jìn)行補(bǔ)償。三、商業(yè)、酒店地產(chǎn)等對后期運(yùn)營要求高的房地產(chǎn)項(xiàng)目可實(shí)施合作、合資、委托經(jīng)營管理等形式，引進(jìn)先進(jìn)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。七、強(qiáng)化運(yùn)營服務(wù)質(zhì)量，以滿足社會(huì)需要為目的，堅(jiān)持普遍服務(wù)，更好地為人民服務(wù)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)、為社會(huì)進(jìn)步及現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)。可以說，忽視了這種獨(dú)特的文化資源，樂山市的復(fù)興就無從談起。樂山市的區(qū)位、性質(zhì)等特征，決定了其房地產(chǎn)項(xiàng)目將超越普通商業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目群的功能，而擔(dān)負(fù)起提升城市品牌、展示城市發(fā)展理念的“社會(huì)使命”。理想化的目標(biāo)是它是一個(gè)具有極強(qiáng)包容性的，不同人群可以各取所需，并創(chuàng)造出生動(dòng)、互動(dòng)的局面。進(jìn)而，推動(dòng)城市景觀藝術(shù)的創(chuàng)新，使樂山市成為與眾不同的“山水城市”?！稑飞绞惺型恋乩每傮w規(guī)劃(2004—2020)大綱》日前正式通過成都市專家組的評(píng)審。 　　黨的第十六屆三中全會(huì)首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴(kuò)大直接融資比例”。此次所募資金，,。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實(shí)和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。應(yīng)用市場細(xì)分原理于樂山市房地產(chǎn)市場，經(jīng)過調(diào)查分析，樂山市房地產(chǎn)市場應(yīng)在兼顧國內(nèi)外游客市場、成都市場和本地市場的同時(shí)，按照市場貢獻(xiàn)率的預(yù)期和市場價(jià)值的重要性，將目標(biāo)市場細(xì)分為三個(gè)等級(jí)：l、基礎(chǔ)市場：成都及周邊地區(qū)的休閑消費(fèi)市場外地來川的旅游團(tuán)隊(duì)本地消費(fèi)市場目標(biāo)市場：四川省內(nèi)其它地區(qū)及重慶的休閑消費(fèi)市場區(qū)域性中小型會(huì)展和國家級(jí)專業(yè)會(huì)議市場成都的城郊度假旅游市場成都、川西的中老年移民市場機(jī)會(huì)市場：外地來成都的商務(wù)散客國際級(jí)專業(yè)會(huì)議市場國內(nèi)自助游客(自駕車游客、背包客)在滿足市場需求上，樂山市房地產(chǎn)業(yè)首先要保證滿足基礎(chǔ)市場的消費(fèi)投資需求；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品深化，以目標(biāo)市場的需求為導(dǎo)向，爭取市場規(guī)模的提升；隨著內(nèi)部、外部條件的成熟，將適時(shí)對機(jī)會(huì)市場進(jìn)行細(xì)分、研究，通過滿足不同的消費(fèi)投資偏好，獲得更廣泛的市場支持。因此，應(yīng)結(jié)合樂山市的區(qū)位、環(huán)境等特點(diǎn)，逐步打造旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)的多種地產(chǎn)形態(tài)，推動(dòng)樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。樂山城區(qū)現(xiàn)有常住居民20萬，到2020年，將發(fā)展到75萬人，且目前樂山面臨舊城改造需要搬遷的人數(shù)大約有5萬人，以平均每人25平米的居住空間計(jì)，到2020年，保守估計(jì)樂山商品房缺口達(dá)到500萬平米，平均每年需求量超過30萬千米。改變房地產(chǎn)開發(fā)的思路，從城市運(yùn)營的高度改變“短平快”項(xiàng)目居多的問題。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。二、樂山市旅游房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)通過樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，使樂山市成為：四川旅游的必游景區(qū)中國中小城市實(shí)施城市經(jīng)營的理念創(chuàng)新示范區(qū)聯(lián)合國城市與合作項(xiàng)目最具典范的城市三、樂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展措施樂山市旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與樂山市景區(qū)及青城山景區(qū)形成良性互動(dòng)。一方面，它將突出體現(xiàn)城市的生態(tài)、文化、旅游特色，另一方面，它也將以實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作策略和手段，把城市歷史文化復(fù)興工程的理念落在實(shí)處。樂山市處于成都市的上風(fēng)上水，歷史文化底蘊(yùn)深厚，休閑環(huán)境良好，交通便利，諸多因素讓樂山市有條件建設(shè)成為四川的文化性商業(yè)休閑生活展示地，成為樂山居民和外地游客體驗(yàn)豐富多彩的休閑生活的集中場所。旅游房地產(chǎn)發(fā)展能否推動(dòng)樂山市以特色功能帶動(dòng)城市功能，以大都市的功能分流帶動(dòng)中小城鎮(zhèn)的功能完善，相信在成為中國中小城鎮(zhèn)實(shí)施城市經(jīng)營理念的創(chuàng)新示，范區(qū)的進(jìn)程中，也將為其它的中小城鎮(zhèn)提供借鑒思路。一、樂山市郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展判斷樂山市房地產(chǎn)市場開發(fā)條件有兩個(gè)主要方面：一方面與成都周邊城市相比，其距離相對成都市區(qū)較遠(yuǎn)，受成都市城市規(guī)模擴(kuò)張的影響很??；另一方面，板塊擁有得天獨(dú)厚的自然資源、歷史文化和環(huán)境質(zhì)量?；诖?，樂山市旅游房地產(chǎn)將不僅是樂山市城市發(fā)展的一部分，更將是成都市的重要組成部分。但更重要的是，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)開發(fā)期長、投資量大、運(yùn)作面廣的規(guī)模化項(xiàng)目，其發(fā)展必須要在一個(gè)更大的平臺(tái)上加以規(guī)劃，即站在整個(gè)成都市一成都經(jīng)濟(jì)圈的平臺(tái)上，明晰更強(qiáng)有力的發(fā)展理念。另外，城市周邊還有碧山湖森林公園、五通橋小西湖旅游區(qū)等自然資源，也都具有一定的旅游市場潛力，可以適度適時(shí)發(fā)展旅游房地產(chǎn)。五是高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)場地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。其性質(zhì)是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。隨著舊城改造的推進(jìn)，樂山市房地產(chǎn)迎來發(fā)展大契機(jī)，市場需求潛力巨大。第二節(jié) 加大開發(fā)力度，滿足市場需要樂山市作是成都的后花園。這也是樂山市景區(qū)未來發(fā)展，以及樂山市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢之一。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時(shí)機(jī)。目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種：　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，在現(xiàn)有渠道的基礎(chǔ)上向多元化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風(fēng)險(xiǎn)的分散。據(jù)悉，到2020年，樂山市城市人口規(guī)模將達(dá)到75萬人，城市用地規(guī)模達(dá)到79平方公里。組織各方面專家對文化（尤其是佛教文化）進(jìn)行全面的研究、交流，努力形成獨(dú)立的主題文化，并且與峨眉山的佛教文化相呼應(yīng)。因而在開發(fā)概念上，它必須同時(shí)滿足本地消費(fèi)市場、成都休閑市場和外地旅游市場的需求，并形成不同消費(fèi)者和諧相處的局面。樂山市房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與樂山市景區(qū)密切聯(lián)系，同時(shí)也是城區(qū)的一部分，這使它不可能僅是一個(gè)居住區(qū)、服務(wù)接待區(qū)或城市商業(yè)功能區(qū)、而是一個(gè)多功能有機(jī)整合的系統(tǒng)，是一個(gè)新型的旅游城市的形態(tài)縮影。其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將始終遵循城市的歷史文化脈絡(luò)，牢固樹立傳統(tǒng)而具有現(xiàn)實(shí)意義的文化基礎(chǔ)。積極引入商業(yè)化經(jīng)營機(jī)制，在業(yè)務(wù)發(fā)展和能力建設(shè)上增強(qiáng)效益意識(shí)，重視投入產(chǎn)出，加強(qiáng)科學(xué)管理，