【正文】 優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，控制成本，努力提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，不斷增強企業(yè)的自我發(fā)展能力。優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，全面提高企業(yè)員工的政治、文化和業(yè)務(wù)素質(zhì)。樂山市房屋拆遷主管部門要加強宣傳，通過細(xì)致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。要健全個人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅持樂山市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。根據(jù)住房市場化進(jìn)程的要求，及時轉(zhuǎn)變政府職能，從原來對房地產(chǎn)的直接管理轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控。進(jìn)一步提高市民素質(zhì)，營造良好的城市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。通過規(guī)劃引導(dǎo)，改善城市人口分布現(xiàn)狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，提升城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。樂山市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。6推行戶型評審工作引導(dǎo)樂山市房地產(chǎn)設(shè)計向功能布局合理、尺度適宜，把保證房地產(chǎn)全壽命周期作為原則要體現(xiàn)以人為本，要滿足多層次、多類型和不同標(biāo)準(zhǔn)的市場需求，并適應(yīng)樂山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的主要內(nèi)容是：提高房地產(chǎn)建設(shè)的工業(yè)化、集約化水平和勞動生產(chǎn)率，提高房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計水平，基本解決房地產(chǎn)質(zhì)量通病，提高房地產(chǎn)建筑材料、產(chǎn)品質(zhì)量，提高房地產(chǎn)工程質(zhì)量、功能質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量，節(jié)能降耗，保護(hù)環(huán)境，依托科技進(jìn)步，增加房地產(chǎn)科技含量，提高科技進(jìn)步對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率，加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)改造升級，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。這里固然由經(jīng)營管理方面的原因，但是從房地產(chǎn)角度看，其定位，規(guī)劃創(chuàng)意，營銷等方面都有很大的提升空間。2004年，較2003年增長了12％，發(fā)展的勢頭強勁?？偲饋碚f，樂山市市區(qū)的酒店業(yè)已具備了一定的接待能力，但多以行業(yè)對口接待為主，尚未形成市場化的結(jié)構(gòu)體系，企業(yè)競爭壓力也并不明顯。2 酒店房地產(chǎn)檔次較低，未形成合理的結(jié)構(gòu)體系樂山市的酒店以三星級以下為主，中高檔次設(shè)施較少。土地市場迫切要求建立公開、公正、透明和依法運作的市場機(jī)制，以保證開發(fā)商在市場化下平等競爭。樂山市現(xiàn)有本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)46家，2004年開發(fā)投資約7億元。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。貸款增長過猛勢必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對銀行貸款的依賴增強，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，沒有資金就沒有房地產(chǎn)。受到封頂之后才能辦理按揭的限制，不少開發(fā)企業(yè)開始考慮如何盡快實現(xiàn)封頂，實現(xiàn)資金回籠?！?21號”文件和“18號”文件，是最近幾年出臺的兩個關(guān)鍵性文件。2004年樂山房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占65%，企業(yè)自籌占20%，定金及預(yù)收款占15%。二、樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題2004年樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀據(jù)相關(guān)資料顯示：%；%；%，五、 商品房空置面積有所減少 今年以來，由于政府和企業(yè)采取了積極措施控制和消化空置房，商品房空置面積大幅增長的趨勢得到了有效控制，增長幅度呈逐月下降的態(tài)勢。總的來說。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。在國內(nèi)外旅游市場上成熟運行的、滿足不同層次需求的旅游線路還不多，特別缺乏吸引高消費市場的旅游產(chǎn)品。旅游過境地的市場地位勢必會制約旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速增長帶動了鋼鐵、建材、交通等一大批行業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)出顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和“高增長產(chǎn)業(yè)群”特征，因此，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。第三節(jié) 滿足人民日益增長的居住環(huán)境需要從2002年樂山市獲得聯(lián)合國第一個城市合作項目以來，樂山市的最佳人居環(huán)境優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，加之城市化進(jìn)程的推進(jìn)，住房制度改革的深化以及人們生活水平的提高等給房地產(chǎn)業(yè)帶來了廣闊的發(fā)展空間。由于樂山市景區(qū)的保護(hù)性制約條件極為嚴(yán)格，因此，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于挖掘樂山市文化外延、擴(kuò)充旅游服務(wù)功能、提升社會經(jīng)濟(jì)價值具有重大的意義。2003年，省委、省政府做出了把峨眉山建設(shè)為“中國第一山”的重大戰(zhàn)略決策，這是對樂山發(fā)展的新要求，是實踐“三個代表”的新舉措，是區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)的新整合，是樂山發(fā)展的新機(jī)遇。樂山市城市建設(shè)堅持以“建設(shè)具有最佳人居和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)旅游城市”為目標(biāo)，切實加強城市形象、生態(tài)環(huán)境和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鄉(xiāng)建設(shè)步伐加快，城市品味大大提高。 二、原先樂山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導(dǎo)致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。由于水平有限，不妥之處在所難免，忘各位同行和老師批評指正。2003年四川省政府、樂山市政府提出了“打造中國第一山”的宏偉計劃，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了難得的機(jī)遇。經(jīng)過分析，筆者認(rèn)為，唯有確立科學(xué)的、因地制宜的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以市場需求為導(dǎo)向，利用比較優(yōu)勢，創(chuàng)建有樂山特色的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，形成自己的優(yōu)勢；建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)體系，并創(chuàng)造有利于樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境。2004年，是樂山市房地產(chǎn)最為火爆的一年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資71224萬元，增長18％；施工面積98．24萬平方米，增長2．8%。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，交易總額達(dá)22700萬元，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。摘 要四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區(qū)位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環(huán)水繞。上篇從分析房地產(chǎn)業(yè)的重要性入手，通過對樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問題分析，闡述了樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是經(jīng)營城市的必然要求，有助于 “精雕細(xì)刻山水城市”計劃的實現(xiàn)，有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民居住環(huán)境的改善；同時也根據(jù)樂山房地產(chǎn)發(fā)展的情況分析了存在的種種問題：樂山房地產(chǎn)規(guī)模?。划a(chǎn)品特色不突出；企業(yè)融資渠道單一；房地產(chǎn)市場不規(guī)范等等。因此在這一思想的知道下，樂山房地產(chǎn)在城市建設(shè)中的作用體現(xiàn)在：一、在城市形象的提升過程中，房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮著物質(zhì)載體的作用；同時房地產(chǎn)發(fā)展也對城市形象的具體塑造和提升起到巨大的反作用。經(jīng)過幾年努力，調(diào)整、補充、完善了城市總體規(guī)劃，重點實施了“新城區(qū)”建設(shè)，特別是在城市中心規(guī)劃了約6平方公里的城市綠心，顯示出城市建設(shè)的別具匠心。第二節(jié) 符合“精雕細(xì)刻山水城市”發(fā)展的理念天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州。不求最大，但求最佳，不斷追求城市個性，塑造風(fēng)格獨特的城市品牌，創(chuàng)造人與自然的和諧。樂山是一座三面環(huán)水的城市，不可多得的自然風(fēng)光，使其城市在山水中，山水在城市中；樂山又是一座歷史文化名城，精英薈萃，珍品遍布，因此如何構(gòu)筑其有別于其它現(xiàn)代都市的特色是擺在大家面前的很重要的課題。同時房地產(chǎn)業(yè)對于人們生活水平的提高和居住環(huán)境的改變發(fā)揮著直接的作用。在持續(xù)有力的房地產(chǎn)消費需求支持下，房地產(chǎn)投資拉動GDP增長的作用日漸突出。市內(nèi)旅游配套設(shè)施不足，娛樂和購物活動單調(diào)，缺少有地方娛樂特色的民俗娛樂活動和專營旅游商品和土特產(chǎn)的購物街區(qū)。第五節(jié) 樂山房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要一個企業(yè)要生存發(fā)展，他必須要面對殘酷的市場競爭。其主要原因是花城左岸推出“10年7%保底投資計劃”和時代廣場二期呈現(xiàn)交房，刺激了商鋪投資，帶動了商鋪等非住宅銷售。這反映出房地產(chǎn)開發(fā)有充足的資金作保證。而且，由于樂山房地產(chǎn)開發(fā)的無序競爭，導(dǎo)致開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理。在中國現(xiàn)有市場經(jīng)濟(jì)條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。在樂山房地產(chǎn)業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。“121號”文件對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了多方面影響。有專家認(rèn)為，2004年是房地產(chǎn)行業(yè)實行企業(yè)重整的“企業(yè)年”。 房地產(chǎn)融資存在的問題這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。二是外部融資。與四川同等城市樓盤相比，樂山市市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)顯得波瀾不驚。五、房地產(chǎn)產(chǎn)品特色不突出1 樂山市旅游房地產(chǎn)主題不突出、發(fā)展緩慢旅游房地產(chǎn)是結(jié)合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢開發(fā)房地產(chǎn)，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)形式。金海棠賓館是典型的新興城市型酒店，主題特色和服務(wù)概念模糊，但商務(wù)會議與休閑設(shè)施較齊全，目前，樂山市高規(guī)格的接待基本都放在此。但樂山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長，是伴隨中國旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。圖示：通過對樂山市核心商圈不同地段的摸底調(diào)查，得出目前樂山市具有代表性商鋪租賃價格：牛耳橋是進(jìn)出樂山的北大門,其地理位置相當(dāng)重要,每天的人流量非常大,此處目前是樂山商品批發(fā)的集散地,影響力輻射整個樂山,由于處于黃金地段,各商家爭奪很激烈,與牛耳橋地理位置相類似的是高北門,也是黃金地段,唯一不同的是這里主要經(jīng)營的是高檔品牌服裝,.玉堂街在樂山老城區(qū)由相當(dāng)?shù)挠绊懥?但是隨著城市的拓展,丁冬街也是樂山的一條主干道,但由于地勢不平坦,所以影響了價值的提升,目前租金維持在50元80元/平方米之間目前樂山在權(quán)力打造的新城市商業(yè)圈主要在樂山新廣場附近,但是由于人氣不足,.通過在樂山市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)房地產(chǎn)卻仍處在沿街為市的階段，不僅如此，其主要經(jīng)營的仍是低端市場用以滿足本地區(qū)消費者的產(chǎn)品，樂山市的商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)仍很傳統(tǒng)。從以上幾個大型商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況看來，樂山的大型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。加快完善房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、施工、物業(yè)管理和材料，部品等方面的標(biāo)準(zhǔn)體系，加強對房地產(chǎn)安全、健康、環(huán)保、節(jié)能等方面標(biāo)準(zhǔn)的研究、編制，推廣應(yīng)用先進(jìn)適用的技術(shù)。加強城市規(guī)劃的實施力度和深度，從城市運營的高度規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。建筑風(fēng)貌上，以傳統(tǒng)川西民居為主，實現(xiàn)一街一景、一區(qū)一景。實施“凈化工程”，搞好城市垃圾、污水的無公害化處理，大力推廣清潔能源，嚴(yán)格控制煙塵和噪聲排放，保護(hù)好樂山市優(yōu)質(zhì)的空氣和水源，創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市和國家級生態(tài)城市。要加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵危舊住房的改造。要完善個人住房貸款管理辦法，規(guī)范個人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個人征信系統(tǒng)。樂山市要采取切實可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，要加強經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學(xué)性和適用性。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。針對樂山市房地企業(yè)普遍存在大企業(yè)不強、小企業(yè)不專的問題，產(chǎn)業(yè)集中度低、行業(yè)競爭力低。六、不斷研究、提高技術(shù)含量，堅持把創(chuàng)新作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑。 樂山市房地產(chǎn)項目的文化主題應(yīng)與樂山市的城市定位和特征相吻合的，它應(yīng)該具備生態(tài)、環(huán)境、旅游休閑的元素，富于地方歷史文化內(nèi)涵，同時具有衍生為全國性，乃至國際性文化的可能，能夠為所用，也能夠為造景、造環(huán)境所用，使之不是停留在概念上，而是能夠具化為實體，易于接受。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，滿足消費市場和資金市場的需求。由于位處川西和成都平原之間的特殊位置，樂山市更彰顯了一種特殊的文化魅力，它以山水文化為中心，孕育了佛教文化，融會了川西藏羌文化和成都平原的蜀漢歷史文化，并吸收了儒教、道教、伊斯蘭教等多種元素。調(diào)動當(dāng)?shù)鼐用駥Ρ镜貍鹘y(tǒng)文化的更大關(guān)注，鼓勵全民參與文化的保護(hù)和發(fā)揚，推動樂山市歷史文化復(fù)興工程得到廣泛的社會支持。綜上所述，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向為：以佛教文化為核心，以樂山市本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂、度假、購物、會議功能，凸現(xiàn)樂山市城市的歷史文化特色和生態(tài)城市型文化休閑特色。首創(chuàng)融資除傳統(tǒng)的方法：自有資金、銀行貸款、客戶資金(預(yù)售回款)外，還有6個渠道：一是發(fā)債券；二是國內(nèi)上市公司，資本市場融資；三是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資；四是吸收海外基金；五是施工企業(yè)墊資；六是房地產(chǎn)基金。只要合作能成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。第六章 以市場需求為導(dǎo)向，配合城市建設(shè)的需要第一節(jié) 明確細(xì)分市場和目標(biāo)客戶群所謂市場細(xì)分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場(總體市場通常太大以致企業(yè)很難為之服務(wù))劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。對于樂山市的這種“苛刻”的規(guī)劃要求，別墅的開發(fā)正在成為一種趨勢。成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)提供了有利的發(fā)展條件。通過與樂山市景區(qū)的互動，產(chǎn)生倍數(shù)效應(yīng)，促使樂山市的城市旅游休閑地產(chǎn)不斷升級，為吸引更多的市場細(xì)分顧客群，如度假者、會議客人等創(chuàng)造條件。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。除了自然稟賦外還有區(qū)位、空間的優(yōu)勢，使得樂山市成為全省的5大旅游品牌之一。樂山市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展運營，必須充分考慮樂山市的城市定位、經(jīng)營理念和旅游功能。雖然，成都人對休閑的追求遠(yuǎn)不止此，與國際接軌，與時尚接軌也開始形成新樂山休閑生活的潮流，但在成都范圍內(nèi)，目前尚沒有一個能夠集中引領(lǐng)、體現(xiàn)成都新的休閑觀念，乃至新的城市生活觀的項目。實際上，樂山市必須在成都經(jīng)濟(jì)圈中努力尋找差異化、個性化的定位，重點發(fā)展局部城市功能，以局部帶整體，才有可能在城市經(jīng)營中起到示范作用。由于樂山市本市總體消費能力不