【正文】 優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，控制成本，努力提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，不斷增強(qiáng)企業(yè)的自我發(fā)展能力。優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，全面提高企業(yè)員工的政治、文化和業(yè)務(wù)素質(zhì)。樂(lè)山市房屋拆遷主管部門(mén)要加強(qiáng)宣傳，通過(guò)細(xì)致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開(kāi)工項(xiàng)目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，堅(jiān)持樂(lè)山市人民政府對(duì)土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無(wú)序供地現(xiàn)象。根據(jù)住房市場(chǎng)化進(jìn)程的要求，及時(shí)轉(zhuǎn)變政府職能，從原來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的直接管理轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控。進(jìn)一步提高市民素質(zhì)，營(yíng)造良好的城市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)，改善城市人口分布現(xiàn)狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，提升城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。樂(lè)山市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門(mén)要及時(shí)將近期擬開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。6推行戶型評(píng)審工作引導(dǎo)樂(lè)山市房地產(chǎn)設(shè)計(jì)向功能布局合理、尺度適宜，把保證房地產(chǎn)全壽命周期作為原則要體現(xiàn)以人為本，要滿足多層次、多類(lèi)型和不同標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)需求，并適應(yīng)樂(lè)山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。樂(lè)山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的主要內(nèi)容是：提高房地產(chǎn)建設(shè)的工業(yè)化、集約化水平和勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平，基本解決房地產(chǎn)質(zhì)量通病，提高房地產(chǎn)建筑材料、產(chǎn)品質(zhì)量，提高房地產(chǎn)工程質(zhì)量、功能質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量，節(jié)能降耗，保護(hù)環(huán)境，依托科技進(jìn)步，增加房地產(chǎn)科技含量，提高科技進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率，加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。這里固然由經(jīng)營(yíng)管理方面的原因，但是從房地產(chǎn)角度看，其定位，規(guī)劃創(chuàng)意，營(yíng)銷(xiāo)等方面都有很大的提升空間。2004年，較2003年增長(zhǎng)了12％，發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁?？偲饋?lái)說(shuō)，樂(lè)山市市區(qū)的酒店業(yè)已具備了一定的接待能力，但多以行業(yè)對(duì)口接待為主，尚未形成市場(chǎng)化的結(jié)構(gòu)體系，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力也并不明顯。2 酒店房地產(chǎn)檔次較低，未形成合理的結(jié)構(gòu)體系樂(lè)山市的酒店以三星級(jí)以下為主，中高檔次設(shè)施較少。土地市場(chǎng)迫切要求建立公開(kāi)、公正、透明和依法運(yùn)作的市場(chǎng)機(jī)制，以保證開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)化下平等競(jìng)爭(zhēng)。樂(lè)山市現(xiàn)有本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)46家，2004年開(kāi)發(fā)投資約7億元。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。貸款增長(zhǎng)過(guò)猛勢(shì)必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對(duì)銀行貸款的依賴增強(qiáng)，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，沒(méi)有資金就沒(méi)有房地產(chǎn)。受到封頂之后才能辦理按揭的限制，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始考慮如何盡快實(shí)現(xiàn)封頂，實(shí)現(xiàn)資金回籠?！?21號(hào)”文件和“18號(hào)”文件，是最近幾年出臺(tái)的兩個(gè)關(guān)鍵性文件。2004年樂(lè)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占65%，企業(yè)自籌占20%，定金及預(yù)收款占15%。二、樂(lè)山房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題2004年樂(lè)山房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀據(jù)相關(guān)資料顯示：%；%；%，五、 商品房空置面積有所減少 今年以來(lái)，由于政府和企業(yè)采取了積極措施控制和消化空置房，商品房空置面積大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)得到了有效控制，增長(zhǎng)幅度呈逐月下降的態(tài)勢(shì)?？偟膩?lái)說(shuō)。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬(wàn)平方米，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長(zhǎng)95%、200%、170%。在國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)上成熟運(yùn)行的、滿足不同層次需求的旅游線路還不多，特別缺乏吸引高消費(fèi)市場(chǎng)的旅游產(chǎn)品。旅游過(guò)境地的市場(chǎng)地位勢(shì)必會(huì)制約旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了鋼鐵、建材、交通等一大批行業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)出顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和“高增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)群”特征，因此，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。第三節(jié) 滿足人民日益增長(zhǎng)的居住環(huán)境需要從2002年樂(lè)山市獲得聯(lián)合國(guó)第一個(gè)城市合作項(xiàng)目以來(lái)，樂(lè)山市的最佳人居環(huán)境優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，加之城市化進(jìn)程的推進(jìn)，住房制度改革的深化以及人們生活水平的提高等給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了廣闊的發(fā)展空間。由于樂(lè)山市景區(qū)的保護(hù)性制約條件極為嚴(yán)格，因此，樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于挖掘樂(lè)山市文化外延、擴(kuò)充旅游服務(wù)功能、提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值具有重大的意義。2003年，省委、省政府做出了把峨眉山建設(shè)為“中國(guó)第一山”的重大戰(zhàn)略決策，這是對(duì)樂(lè)山發(fā)展的新要求，是實(shí)踐“三個(gè)代表”的新舉措，是區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)的新整合，是樂(lè)山發(fā)展的新機(jī)遇。樂(lè)山市城市建設(shè)堅(jiān)持以“建設(shè)具有最佳人居和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)旅游城市”為目標(biāo)，切實(shí)加強(qiáng)城市形象、生態(tài)環(huán)境和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鄉(xiāng)建設(shè)步伐加快，城市品味大大提高。 二、原先樂(lè)山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導(dǎo)致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。由于水平有限，不妥之處在所難免，忘各位同行和老師批評(píng)指正。2003年四川省政府、樂(lè)山市政府提出了“打造中國(guó)第一山”的宏偉計(jì)劃，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了難得的機(jī)遇。經(jīng)過(guò)分析，筆者認(rèn)為，唯有確立科學(xué)的、因地制宜的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，利用比較優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)建有樂(lè)山特色的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，形成自己的優(yōu)勢(shì)；建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)體系，并創(chuàng)造有利于樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境。2004年，是樂(lè)山市房地產(chǎn)最為火爆的一年，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71224萬(wàn)元，增長(zhǎng)18％；施工面積98．24萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2．8%。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬(wàn)平方米，交易總額達(dá)22700萬(wàn)元，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長(zhǎng)95%、200%、170%。摘 要四川樂(lè)山古稱嘉州，乃古蜀國(guó)時(shí)期“開(kāi)明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年歷史的國(guó)家歷史文化名城，中心城區(qū)位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環(huán)水繞。上篇從分析房地產(chǎn)業(yè)的重要性入手，通過(guò)對(duì)樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問(wèn)題分析，闡述了樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是經(jīng)營(yíng)城市的必然要求，有助于 “精雕細(xì)刻山水城市”計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民居住環(huán)境的改善；同時(shí)也根據(jù)樂(lè)山房地產(chǎn)發(fā)展的情況分析了存在的種種問(wèn)題：樂(lè)山房地產(chǎn)規(guī)模?。划a(chǎn)品特色不突出；企業(yè)融資渠道單一；房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范等等。因此在這一思想的知道下，樂(lè)山房地產(chǎn)在城市建設(shè)中的作用體現(xiàn)在：一、在城市形象的提升過(guò)程中，房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮著物質(zhì)載體的作用；同時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展也對(duì)城市形象的具體塑造和提升起到巨大的反作用。經(jīng)過(guò)幾年努力，調(diào)整、補(bǔ)充、完善了城市總體規(guī)劃，重點(diǎn)實(shí)施了“新城區(qū)”建設(shè)，特別是在城市中心規(guī)劃了約6平方公里的城市綠心，顯示出城市建設(shè)的別具匠心。第二節(jié) 符合“精雕細(xì)刻山水城市”發(fā)展的理念天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州。不求最大，但求最佳，不斷追求城市個(gè)性，塑造風(fēng)格獨(dú)特的城市品牌，創(chuàng)造人與自然的和諧。樂(lè)山是一座三面環(huán)水的城市，不可多得的自然風(fēng)光，使其城市在山水中，山水在城市中；樂(lè)山又是一座歷史文化名城，精英薈萃，珍品遍布，因此如何構(gòu)筑其有別于其它現(xiàn)代都市的特色是擺在大家面前的很重要的課題。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于人們生活水平的提高和居住環(huán)境的改變發(fā)揮著直接的作用。在持續(xù)有力的房地產(chǎn)消費(fèi)需求支持下，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的作用日漸突出。市內(nèi)旅游配套設(shè)施不足，娛樂(lè)和購(gòu)物活動(dòng)單調(diào)，缺少有地方娛樂(lè)特色的民俗娛樂(lè)活動(dòng)和專營(yíng)旅游商品和土特產(chǎn)的購(gòu)物街區(qū)。第五節(jié) 樂(lè)山房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要一個(gè)企業(yè)要生存發(fā)展，他必須要面對(duì)殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其主要原因是花城左岸推出“10年7%保底投資計(jì)劃”和時(shí)代廣場(chǎng)二期呈現(xiàn)交房，刺激了商鋪投資，帶動(dòng)了商鋪等非住宅銷(xiāo)售。這反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有充足的資金作保證。而且，由于樂(lè)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理。在中國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。在樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無(wú)幾，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金直接融資占較小比例。“121號(hào)”文件對(duì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了多方面影響。有專家認(rèn)為，2004年是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行企業(yè)重整的“企業(yè)年”。 房地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題這三種貸款方式的期限都很短，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的需要。融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問(wèn)題，它實(shí)質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來(lái)的資源配置過(guò)程。二是外部融資。與四川同等城市樓盤(pán)相比，樂(lè)山市市區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯得波瀾不驚。五、房地產(chǎn)產(chǎn)品特色不突出1 樂(lè)山市旅游房地產(chǎn)主題不突出、發(fā)展緩慢旅游房地產(chǎn)是結(jié)合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢(shì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)形式。金海棠賓館是典型的新興城市型酒店，主題特色和服務(wù)概念模糊，但商務(wù)會(huì)議與休閑設(shè)施較齊全，目前，樂(lè)山市高規(guī)格的接待基本都放在此。但樂(lè)山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長(zhǎng)，是伴隨中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。圖示：通過(guò)對(duì)樂(lè)山市核心商圈不同地段的摸底調(diào)查，得出目前樂(lè)山市具有代表性商鋪?zhàn)赓U價(jià)格：牛耳橋是進(jìn)出樂(lè)山的北大門(mén),其地理位置相當(dāng)重要,每天的人流量非常大,此處目前是樂(lè)山商品批發(fā)的集散地,影響力輻射整個(gè)樂(lè)山,由于處于黃金地段,各商家爭(zhēng)奪很激烈,與牛耳橋地理位置相類(lèi)似的是高北門(mén),也是黃金地段,唯一不同的是這里主要經(jīng)營(yíng)的是高檔品牌服裝,.玉堂街在樂(lè)山老城區(qū)由相當(dāng)?shù)挠绊懥?但是隨著城市的拓展,丁冬街也是樂(lè)山的一條主干道,但由于地勢(shì)不平坦,所以影響了價(jià)值的提升,目前租金維持在50元80元/平方米之間目前樂(lè)山在權(quán)力打造的新城市商業(yè)圈主要在樂(lè)山新廣場(chǎng)附近,但是由于人氣不足,.通過(guò)在樂(lè)山市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)房地產(chǎn)卻仍處在沿街為市的階段，不僅如此，其主要經(jīng)營(yíng)的仍是低端市場(chǎng)用以滿足本地區(qū)消費(fèi)者的產(chǎn)品，樂(lè)山市的商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)仍很傳統(tǒng)。從以上幾個(gè)大型商業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況看來(lái)，樂(lè)山的大型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。加快完善房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理和材料，部品等方面的標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)安全、健康、環(huán)保、節(jié)能等方面標(biāo)準(zhǔn)的研究、編制，推廣應(yīng)用先進(jìn)適用的技術(shù)。加強(qiáng)城市規(guī)劃的實(shí)施力度和深度，從城市運(yùn)營(yíng)的高度規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其他用途土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。建筑風(fēng)貌上，以傳統(tǒng)川西民居為主，實(shí)現(xiàn)一街一景、一區(qū)一景。實(shí)施“凈化工程”，搞好城市垃圾、污水的無(wú)公害化處理，大力推廣清潔能源，嚴(yán)格控制煙塵和噪聲排放，保護(hù)好樂(lè)山市優(yōu)質(zhì)的空氣和水源，創(chuàng)建國(guó)家環(huán)保模范城市和國(guó)家級(jí)生態(tài)城市。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。要采取切實(shí)可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，鼓勵(lì)危舊住房的改造。要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，規(guī)范個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)。樂(lè)山市要采取切實(shí)可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，完善計(jì)劃編制工作，提高計(jì)劃的科學(xué)性和適用性。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。針對(duì)樂(lè)山市房地企業(yè)普遍存在大企業(yè)不強(qiáng)、小企業(yè)不專的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)集中度低、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力低。六、不斷研究、提高技術(shù)含量，堅(jiān)持把創(chuàng)新作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑。 樂(lè)山市房地產(chǎn)項(xiàng)目的文化主題應(yīng)與樂(lè)山市的城市定位和特征相吻合的，它應(yīng)該具備生態(tài)、環(huán)境、旅游休閑的元素，富于地方歷史文化內(nèi)涵，同時(shí)具有衍生為全國(guó)性，乃至國(guó)際性文化的可能，能夠?yàn)樗?，也能夠?yàn)樵炀?、造環(huán)境所用，使之不是停留在概念上，而是能夠具化為實(shí)體，易于接受。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，滿足消費(fèi)市場(chǎng)和資金市場(chǎng)的需求。由于位處川西和成都平原之間的特殊位置，樂(lè)山市更彰顯了一種特殊的文化魅力，它以山水文化為中心，孕育了佛教文化，融會(huì)了川西藏羌文化和成都平原的蜀漢歷史文化，并吸收了儒教、道教、伊斯蘭教等多種元素。調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)本地傳統(tǒng)文化的更大關(guān)注，鼓勵(lì)全民參與文化的保護(hù)和發(fā)揚(yáng)，推動(dòng)樂(lè)山市歷史文化復(fù)興工程得到廣泛的社會(huì)支持。綜上所述，樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?yàn)椋阂苑鸾涛幕癁楹诵?，以?lè)山市本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂(lè)、度假、購(gòu)物、會(huì)議功能，凸現(xiàn)樂(lè)山市城市的歷史文化特色和生態(tài)城市型文化休閑特色。首創(chuàng)融資除傳統(tǒng)的方法：自有資金、銀行貸款、客戶資金(預(yù)售回款)外，還有6個(gè)渠道：一是發(fā)債券；二是國(guó)內(nèi)上市公司，資本市場(chǎng)融資；三是海外上市，把公司重組起來(lái)到海外資本市場(chǎng)融資；四是吸收海外基金；五是施工企業(yè)墊資；六是房地產(chǎn)基金。只要合作能成功，對(duì)中小企業(yè)來(lái)講是條融資捷徑。第六章 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，配合城市建設(shè)的需要第一節(jié) 明確細(xì)分市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群所謂市場(chǎng)細(xì)分就是指按照消費(fèi)者欲望與需求把一個(gè)總體市場(chǎng)(總體市場(chǎng)通常太大以致企業(yè)很難為之服務(wù))劃分成若干個(gè)具有共同特征的子市場(chǎng)的過(guò)程。對(duì)于樂(lè)山市的這種“苛刻”的規(guī)劃要求，別墅的開(kāi)發(fā)正在成為一種趨勢(shì)。成樂(lè)高速公路的貫通，在縮短了成都與樂(lè)山市距離的同時(shí)，也為這一區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了有利的發(fā)展條件。通過(guò)與樂(lè)山市景區(qū)的互動(dòng)，產(chǎn)生倍數(shù)效應(yīng)，促使樂(lè)山市的城市旅游休閑地產(chǎn)不斷升級(jí)，為吸引更多的市場(chǎng)細(xì)分顧客群，如度假者、會(huì)議客人等創(chuàng)造條件。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。除了自然稟賦外還有區(qū)位、空間的優(yōu)勢(shì)，使得樂(lè)山市成為全省的5大旅游品牌之一。樂(lè)山市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展運(yùn)營(yíng)，必須充分考慮樂(lè)山市的城市定位、經(jīng)營(yíng)理念和旅游功能。雖然，成都人對(duì)休閑的追求遠(yuǎn)不止此，與國(guó)際接軌，與時(shí)尚接軌也開(kāi)始形成新樂(lè)山休閑生活的潮流，但在成都范圍內(nèi)，目前尚沒(méi)有一個(gè)能夠集中引領(lǐng)、體現(xiàn)成都新的休閑觀念，乃至新的城市生活觀的項(xiàng)目。實(shí)際上，樂(lè)山市必須在成都經(jīng)濟(jì)圈中努力尋找差異化、個(gè)性化的定位，重點(diǎn)發(fā)展局部城市功能，以局部帶整體，才有可能在城市經(jīng)營(yíng)中起到示范作用。由于樂(lè)山市本市總體消費(fèi)能力不