房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀問題分析-全文預(yù)覽
【正文】 的體制建設(shè)存在重大缺陷。 3. 金融市場不完善降低了市場總體效率 （1） 金融市場體系尚未建立起來。 再次，對(duì)于諸如土地交易、資金投向缺乏明確合理的規(guī)范。不僅如此，有些亟需出臺(tái)的法規(guī)尚未醞釀成熟，比如，由于我國關(guān)于財(cái)產(chǎn)稅的法規(guī)不健全，使得持有財(cái)產(chǎn)不需要承擔(dān)稅負(fù)，長時(shí)間以來我國土地、建筑物等資源的呆滯狀態(tài)與此有直接關(guān)系，客觀上造成資源配置無效和嚴(yán)重浪費(fèi)。 2. 法制不健全導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)行為失范 房地產(chǎn)開發(fā)必須有法可依，然而直到目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資方面的法規(guī)還很不完善。 再次，政府監(jiān)管缺位，助長了開發(fā)商違規(guī)行為的蔓延。凡此種種，加劇了市場的不確定性，造成理性預(yù)期難以形成，引起市場秩序的混亂。盡管目前投機(jī)資本的相當(dāng)數(shù)量只是進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場，但是其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響仍不可輕視，尤其是熱錢的投機(jī)性給我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的整體性風(fēng)險(xiǎn)必須加以防范。因而外資以何種形式進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，必須加以注意，以便妥為利用，并防范其負(fù)面影響。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關(guān)部門對(duì)房屋預(yù)售做出了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定，促使經(jīng)營性欠款的比例有所下降，%，比例仍偏高。 2. 自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢 1997年以來，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，%，%。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2004年6月末，全國各地商品房空置面積高達(dá)9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬平方米，%；%。 2. 資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足 19972003年，住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，%；雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低。 房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要問題 1. 資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款和經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大 1997年以來，房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，最低點(diǎn)分別出現(xiàn)在2003年和2001年。在大中型企業(yè)中，以規(guī)模15億元的企業(yè)完成的投資最多，占全部房地產(chǎn)投資的38%。在新一輪的投資增長中，房地產(chǎn)業(yè)占有非常突出的位置，在進(jìn)入統(tǒng)計(jì)的19個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重僅次于制造業(yè)居第二位。2004年15月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長速度雖然逐月回落，但是15月同比增長仍達(dá)32%，%。2001年，%，%，%。與1999年相比，國有和集體企業(yè)有明顯減少，相應(yīng)地私人企業(yè)的數(shù)量迅速增加，3年中國有企業(yè)個(gè)數(shù)減少了2355個(gè)，減幅為32%；集體企業(yè)減少了1639個(gè)，減幅為40%；私人企業(yè)增加了11229個(gè)，增長了113%。2004年15月，國內(nèi)貸款、%，%。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。但隨著中國銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化，特別是隨著中國人民銀行總行出臺(tái)的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí)，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款將更為慎重。上述制度性變化所
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