【正文】 資回收出現(xiàn)問題，這就是事先環(huán)境評估不夠的不良后果。三、房地產投資環(huán)境的分析方法投資環(huán)境分析評估是開發(fā)企業(yè)對外開發(fā)活動中可行性研究的重要組成部分。121號文件提出，對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。通過提高第二套住房的首付比例以及上調高檔房和第二套住房的貸款利率，將增加投資客戶的資金壓力，從而限制其進行住房的投資型購買。房地產開發(fā)企業(yè)原有的主要依靠銀行貸款、建筑單位墊款和消費者按揭貸款資金運作方式在121文件發(fā)揮效力后將不復存在。這幾項累加，房地產項目中61%的資金是來源于銀行?！　≡趥€人房貸方面，通知規(guī)定：商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，開發(fā)企業(yè)的自有資金基本在項目總投資額的30％左右，其余部分基本來自銀行，不論直接還是間接方式。這是由房地產項目投資的特殊性和現(xiàn)實性決定的。這成為2003年北京市開復工面積創(chuàng)歷史之最的重要原因之一。但通知同時規(guī)定，經市政府批準，綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)建設項目、危舊房改造項目，以及其他重大建設項目中的經營性項目用地，因和其他非經營性項目確實不可分割而不能進入市土地交易市場公開交易的，屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經營性項目用地確需協(xié)議出讓的，市政府批準的其他經營性項目用地，可以采用協(xié)議方式辦理土地使用權出讓手續(xù)。l 原劃撥土地使用者需轉讓其劃撥土地使用權或改變用地性質用于經營性開發(fā)的，須進入市土地交易市場公開交易。2002年6月28日，北京市下發(fā)了《關于停止經營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓有關規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)(2002)33號），對已沿用多年的協(xié)議出讓國有土地方式叫停。在這一過程中，環(huán)境的改善，具有十分重要的意義。中央提出西部開發(fā)的戰(zhàn)略決策，對西部來說，無疑是一種機遇，同時也是一種挑戰(zhàn)。只有加強法制建設，才能保護投資企業(yè)在市場競爭中的平等、有序、有效，才能保護投資企業(yè)的自主權和利益。經濟環(huán)境的具體內容包括當?shù)亟洕l(fā)展水平、生產要素供應和吸引投資情況等。從不同的角度，經濟學家們分析了經濟周期產生的原因。通過對經濟周期變化的研究，能夠指導和提高人們對房地產市場行情變化規(guī)律的認識。經濟在影響房地產價格變動的市場因素中，經濟周期變動，或稱景氣的變動，是最重要的因素之一，它對投資效率和安全性的影響極大。開發(fā)地區(qū)政治環(huán)境如何，直接關系到投資開發(fā)的安全性，是開發(fā)企業(yè)首先應當考慮的因素之一。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)更樂于到使用自己熟悉語言的地區(qū)進行投資。很多少數(shù)民族聚居的地區(qū)都有一種當?shù)卣Z言，也有的地區(qū)有兩種或多種地方語言。深厚的文化底蘊，也是一種張力、吸引力、感召力和凝聚力，對于優(yōu)化城市經濟環(huán)境、投資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、人才環(huán)境有著重要影響，是無價的“無形資產”。社會文化社會文化環(huán)境是指一個地區(qū)在社會與文化等方面所具有的基本條件。繁忙的鐵路線也會嚴重破壞社區(qū)的生活環(huán)境，影響產品品質的提高。國貿有著北京市最高的寫字樓租金，CBD內大多數(shù)公寓項目的均價超過10000元/平方米，商業(yè)地產也一樣火爆。一流的商務環(huán)境創(chuàng)造了巨大的產業(yè)增長動力。同年，北京市城市規(guī)劃設計院編制完成了《北京市商務中心區(qū)規(guī)劃》對上述范圍內的面積、開發(fā)構成、高度、容積率等方面進行了初步規(guī)劃。商務設施商務環(huán)境的成熟度對房地產需求的影響是非常明顯的。生活配套的完善與否決定了該區(qū)域生活氛圍的優(yōu)劣，對項目定位和開發(fā)策略有較大影響。目前北京南城和遠郊地區(qū)發(fā)展的最大阻力就是市政配套和交通設施不到位。而近年來隨著城市化速度加快，城市核心區(qū)已經不能滿足其空間要求，迫切需要開拓新的土地用于城市建設，但卻遇到了市政基礎設施條件嚴重缺陷的瓶頸。以上6大系統(tǒng)構成了城市基礎設施的整體，它們相對獨立，又互相協(xié)調，從而保證了城市生產和生活的順利進行。（5）城市生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)主要包括城市環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)（垃圾糞便的收集、清運、處理，公共場所的保潔，公廁等環(huán)衛(wèi)設施），城市園林綠化系統(tǒng)（公園、綠化帶、公共綠地、苗圃等），城市環(huán)境保護系統(tǒng)。（3）城市交通運輸系統(tǒng)主要包括城市道路系統(tǒng)（各級城市道路、橋梁、停車場、道路照明等交通工程設施，以及城市對外交通運輸集散和銜接設施，如航空港、火車站、長途客運站、港口、碼頭等），交通管制系統(tǒng)（交通信號燈、各種交通標志設施等），客貨運輸系統(tǒng)（公共電汽車、出租汽車、地鐵輕軌等軌道交通、輪渡、人力等各種客運設施，以及各種城市貨物運輸設施）。從各國城市的發(fā)展來看，雖然性質和規(guī)模有所不同，但城市基礎設施的構成大體相同，一般來講主要包括6大系統(tǒng)：（1）城市能源系統(tǒng)主要包括城市電力生產和供應系統(tǒng)，人工煤氣的生產及煤氣、天然氣、石油液化氣的供應系統(tǒng)，集中供熱的熱源生產和熱力輸送系統(tǒng)。一般來說，城市基礎設施可以分成兩類，一類是生產性基礎設施，包括能源、交通、郵電等設施；另一類是社會性基礎設施，包括文化、教育、衛(wèi)生、商業(yè)服務業(yè)等設施。隨著經濟社會的發(fā)展，20世紀40年代末，西方經濟學家開始把“基礎設施”一詞引入經濟結構和社會再生產的研究，用“基礎設施”來概括那些為社會生產提供一般條件和服務的部門與行業(yè)，從而使基礎設施一詞由一個單純的工程術語演變?yōu)橐粋€重要的經濟術語。軟環(huán)境的好壞難以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬環(huán)境更難以把握。本書下面按照軟環(huán)境和硬環(huán)境的分類對投資環(huán)境要素進行詳細闡述。硬投資環(huán)境對國際投資活動固然重要，但軟投資環(huán)境也不可忽視。狹義的投資環(huán)境主要指投資的經濟環(huán)境，包括一國經濟發(fā)展水平、經濟發(fā)展戰(zhàn)略、經濟體制、基礎設施、外匯管制、市場的完善程度、物價和經濟的穩(wěn)定狀況等；廣義的投資環(huán)境除包括狹義的即經濟的投資環(huán)境外、還包括政治、法律、社會文化等對投資可能發(fā)生直接間接影響的各種因素。從不同的角度，可以對投資環(huán)境作不同的分類：從地域范圍上劃分，可分為宏觀投資環(huán)境和微觀投資環(huán)境。進行房地產投資就如同種下一棵樹，而投資環(huán)境就是養(yǎng)育樹木并決定其生死的土壤。房地產投資環(huán)境分析一、房地產投資環(huán)境概述房地產投資環(huán)境，是房地產項目生存發(fā)展所必須依賴的經濟、社會、文化、科技等外部條件的總稱。投資環(huán)境主要關注的是制度、管理、政策、穩(wěn)定以及基礎設施。影響投資環(huán)境的因素廣泛，幾乎包括一個城市（或地區(qū)）的所有情況，但一般把投資環(huán)境因素劃分為6大類，即政治、經濟、基礎設施和配套設施、法律、社會文化和自然地理，而每種因素又包含大量的子因素。從投資環(huán)境所包含因素的多少來劃分，可分為狹義的投資環(huán)境和廣義的投資環(huán)境。硬投資環(huán)境是指那些具有物質形態(tài)的各種影響投資的因素的總和，如交通運輸、郵電通訊、供水、供電、供氣、環(huán)保、社會生活服務設施等；軟投資環(huán)境是指那些沒有具體物質形態(tài)的各種影響投資的因素的總和，如政策、法規(guī)、投資雙方的管理水平等。對東道國來說，既要重視對自然投資環(huán)境的利用，更要重視人為投資環(huán)境的改善。相應地，軟環(huán)境就是該項目運作的非物質條件，如政治、經濟、法律、文化等外部要素都屬于軟環(huán)境范疇。其最早是作為工程術語來使用的，主要指建筑物、構筑物的底層結構或“下部結構”。城市基礎設施（urban infrastructure）已經成為城市建設管理中的一個重要詞匯。1985年7月，中國城市科學研究會和中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所聯(lián)合在北京召開了城市基礎設施學術討論會，在國內首次界定了城市基礎設施一詞的含義：城市基礎設施是既為物質生產又為人民生活提供一般條件的公共設施，是城市賴以存在和發(fā)展的基礎。其功能是組織水流及廢水流循環(huán)。