中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析-全文預(yù)覽
【正文】 市場(chǎng)管理無序，圈地?zé)岢狈淦?，在政府的短視和發(fā)展商非理性的投機(jī)行為下，極易在某一個(gè)城市整體或者局部市場(chǎng)導(dǎo)致供給嚴(yán)重超量。五、土地交易的低市場(chǎng)化易在局部地域局部市場(chǎng)醞釀風(fēng)險(xiǎn)并形成泡沫房地產(chǎn)市場(chǎng)包括一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（商品房）、三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）三個(gè)部分。比如，從1978年到1999年，%，%%%%，%左右增加到12%左右，都翻了幾番。中國加入世界貿(mào)易組織的長(zhǎng)期收益將等同于國民生產(chǎn)總值的1—2%。 進(jìn)入2001年下半年以后，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。新一輪周期中經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有如下特點(diǎn)：周期的波長(zhǎng)有逐步增加趨勢(shì)；周期波幅減小，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨于平穩(wěn)。 三、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使大眾置業(yè)理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)從如下中國GDP增長(zhǎng)波動(dòng)圖來看，中國經(jīng)濟(jì)在改革開放后的20世紀(jì)八十年代得到迅猛發(fā)展，進(jìn)入九十年代，雖然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到諸多因素的負(fù)面影響，但是，經(jīng)濟(jì)仍然保持非常高的增長(zhǎng)率：以支出法計(jì)算，；%%，%%。在某種意義上，今天的住宅需求的旺盛，來源于長(zhǎng)期的居住“短缺”和“簡(jiǎn)易”形成的壓抑得以釋放。如果沒有新區(qū)擴(kuò)張，舊區(qū)土地利用價(jià)值很高但很難與其成本相適應(yīng)，因而也就失去了開發(fā)價(jià)值。城市化和市場(chǎng)化使中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有巨大的開發(fā)空間，蘊(yùn)含著廣大的商業(yè)機(jī)會(huì)。不是強(qiáng)制或有組織的移民行為，而是商業(yè)活動(dòng)帶來的人口的流動(dòng)。2001年，按城市常住人口計(jì)算，現(xiàn)有的住宅存量使人均居住面積早已超過25 m2/人，沒有新移民的加入，深圳樓市難以維繼，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。二、城市化蘊(yùn)藏巨大商機(jī)城市化意味著兩個(gè)方面的含義，一是大量農(nóng)村人口向城市涌入，二線、三線城市人口向經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)的一線城市遷移，使得目前的中國城市人口增長(zhǎng)迅速，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求顯得十分龐大。企業(yè)需要在不斷變化的市場(chǎng)中得以良好的生存，需要高瞻遠(yuǎn)矚的較為穩(wěn)定的戰(zhàn)略，并時(shí)刻培育、維持、更新自己與眾不同的核心競(jìng)爭(zhēng)力。高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和大規(guī)模的城市化進(jìn)程是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的內(nèi)在動(dòng)力，中國房地產(chǎn)將很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都面臨著非常有利的市場(chǎng)環(huán)境，珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、北京地區(qū)三大熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)容量巨大，二線城市也正在高速增長(zhǎng)，但各大城市高端產(chǎn)品出現(xiàn)不同程度的過熱滯銷現(xiàn)象。對(duì)房地產(chǎn)商而言，關(guān)鍵在于踩準(zhǔn)節(jié)拍，利用周期調(diào)整，安排好開發(fā)節(jié)奏，尋找投資機(jī)會(huì)。（我們假定投資增長(zhǎng)基本反映實(shí)際需求的增長(zhǎng)）。商業(yè)周期房地產(chǎn)市場(chǎng)各年的實(shí)際需求軌跡并不會(huì)如圖1所示的那樣光滑柔順，圖中生命曲線實(shí)際上是實(shí)際需求的長(zhǎng)期趨勢(shì)線，實(shí)際的需求是圍繞這一長(zhǎng)期趨勢(shì)線波動(dòng)起伏。因此，說房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的朝陽產(chǎn)業(yè)，絲毫不為過分。就一個(gè)城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育過程來看，市場(chǎng)演進(jìn)理論同樣適用，但市場(chǎng)所處的階段主要由消費(fèi)者的收入水平和顧客群的滲透率來決定，住宅市場(chǎng)的演進(jìn)與其所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口增長(zhǎng)狀況密切相關(guān)。對(duì)這種周期產(chǎn)生的內(nèi)在原因的理解與把握，對(duì)房地產(chǎn)商提前調(diào)整自己的開發(fā)節(jié)奏、果斷進(jìn)行投資決策、尋求收益最大化、以及化解隱藏的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)都有著較大的幫助。中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析品牌研究部 嚴(yán)士平產(chǎn)業(yè)環(huán)境從根本上可劃分為產(chǎn)業(yè)需求環(huán)境與產(chǎn)業(yè)供給環(huán)境兩大方面。一、產(chǎn)業(yè)周期需求因素與供給因素的各自運(yùn)轉(zhuǎn)和相互作用，使房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)顯著的周期性變化。生命周期根據(jù)市場(chǎng)演進(jìn)理論，整體產(chǎn)品市場(chǎng)的演進(jìn)可以劃分為四個(gè)階段：出現(xiàn)階段、成長(zhǎng)階段、成熟階段及衰退階段，階段的劃分與產(chǎn)品生命周期理論比較相似，但推動(dòng)周期變換的動(dòng)力極不相同：技術(shù)創(chuàng)新促使市場(chǎng)裂變并重新分割；顧客群的滲透決定市場(chǎng)生命的長(zhǎng)短；消費(fèi)者的收入水平?jīng)Q定不同階段到來的時(shí)機(jī)。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)所處階段中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在其生命周期中目前總體所處階段新增住宅需求量300 6800 1300 8000 13000 人均GDP($)起步 高速 穩(wěn)定增長(zhǎng) 平穩(wěn)期 衰退期 生命周期圖1 住宅市場(chǎng)生命周期圖圖2為我國住宅市場(chǎng)從1992年開始市場(chǎng)化進(jìn)程以來各年的銷量，將1992~2001年住宅的增長(zhǎng)曲線與房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體生命曲線相比，可以看出，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上剛處于其生命周期中的成長(zhǎng)初期（見圖1），還有漫長(zhǎng)的成長(zhǎng)與成熟期要走，當(dāng)然，具體到每個(gè)城市則略有差異。城市化是推動(dòng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最深層次的動(dòng)力。一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的周期性變化，同樣也會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)需求的波動(dòng)起伏，從如下美國和日本房地產(chǎn)投資和其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正相關(guān)性可以看出。這種價(jià)格漲落的周期性變化，完全是由房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律所致，也是產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展所必須，所謂“文武之道，有張有弛”，生生不息的大江大河，也有潮漲潮落時(shí)。從全國市場(chǎng)看，經(jīng)過近五年的快速發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)業(yè)又步入新一輪的調(diào)整階段。市場(chǎng)的發(fā)育有其自身的規(guī)律，對(duì)某一個(gè)具體的市場(chǎng)而言，其所處階段不同
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