中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析-全文預(yù)覽
【正文】 市場管理無序，圈地?zé)岢狈淦?，在政府的短視和發(fā)展商非理性的投機行為下，極易在某一個城市整體或者局部市場導(dǎo)致供給嚴重超量。五、土地交易的低市場化易在局部地域局部市場醞釀風(fēng)險并形成泡沫房地產(chǎn)市場包括一級市場（土地市場）、二級市場（商品房）、三級市場（二手房市場）三個部分。比如，從1978年到1999年，%，%%%%，%左右增加到12%左右，都翻了幾番。中國加入世界貿(mào)易組織的長期收益將等同于國民生產(chǎn)總值的1—2%?！ ∵M入2001年下半年以后，中國經(jīng)濟增長呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升態(tài)勢。新一輪周期中經(jīng)濟運行有如下特點：周期的波長有逐步增加趨勢；周期波幅減小，經(jīng)濟運行趨于平穩(wěn)。 三、經(jīng)濟增長使大眾置業(yè)理想變?yōu)楝F(xiàn)實從如下中國GDP增長波動圖來看，中國經(jīng)濟在改革開放后的20世紀八十年代得到迅猛發(fā)展，進入九十年代，雖然經(jīng)濟增長受到諸多因素的負面影響，但是，經(jīng)濟仍然保持非常高的增長率：以支出法計算，；%%，%%。在某種意義上，今天的住宅需求的旺盛，來源于長期的居住“短缺”和“簡易”形成的壓抑得以釋放。如果沒有新區(qū)擴張，舊區(qū)土地利用價值很高但很難與其成本相適應(yīng)，因而也就失去了開發(fā)價值。城市化和市場化使中國的房地產(chǎn)市場具有巨大的開發(fā)空間，蘊含著廣大的商業(yè)機會。不是強制或有組織的移民行為，而是商業(yè)活動帶來的人口的流動。2001年，按城市常住人口計算，現(xiàn)有的住宅存量使人均居住面積早已超過25 m2/人，沒有新移民的加入，深圳樓市難以維繼，這已是不爭的事實。二、城市化蘊藏巨大商機城市化意味著兩個方面的含義，一是大量農(nóng)村人口向城市涌入，二線、三線城市人口向經(jīng)濟更為發(fā)達的一線城市遷移，使得目前的中國城市人口增長迅速，使房地產(chǎn)市場的潛在需求顯得十分龐大。企業(yè)需要在不斷變化的市場中得以良好的生存，需要高瞻遠矚的較為穩(wěn)定的戰(zhàn)略，并時刻培育、維持、更新自己與眾不同的核心競爭力。高速的經(jīng)濟增長和大規(guī)模的城市化進程是促進房地產(chǎn)市場發(fā)育的內(nèi)在動力，中國房地產(chǎn)將很長時間內(nèi)都面臨著非常有利的市場環(huán)境，珠江三角洲、長江三角洲、北京地區(qū)三大熱點區(qū)域市場容量巨大，二線城市也正在高速增長，但各大城市高端產(chǎn)品出現(xiàn)不同程度的過熱滯銷現(xiàn)象。對房地產(chǎn)商而言，關(guān)鍵在于踩準(zhǔn)節(jié)拍，利用周期調(diào)整，安排好開發(fā)節(jié)奏，尋找投資機會。（我們假定投資增長基本反映實際需求的增長）。商業(yè)周期房地產(chǎn)市場各年的實際需求軌跡并不會如圖1所示的那樣光滑柔順，圖中生命曲線實際上是實際需求的長期趨勢線，實際的需求是圍繞這一長期趨勢線波動起伏。因此，說房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展中的朝陽產(chǎn)業(yè)，絲毫不為過分。就一個城市整體房地產(chǎn)市場的發(fā)育過程來看，市場演進理論同樣適用，但市場所處的階段主要由消費者的收入水平和顧客群的滲透率來決定，住宅市場的演進與其所在城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和人口增長狀況密切相關(guān)。對這種周期產(chǎn)生的內(nèi)在原因的理解與把握，對房地產(chǎn)商提前調(diào)整自己的開發(fā)節(jié)奏、果斷進行投資決策、尋求收益最大化、以及化解隱藏的經(jīng)營風(fēng)險都有著較大的幫助。中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析品牌研究部 嚴士平產(chǎn)業(yè)環(huán)境從根本上可劃分為產(chǎn)業(yè)需求環(huán)境與產(chǎn)業(yè)供給環(huán)境兩大方面。一、產(chǎn)業(yè)周期需求因素與供給因素的各自運轉(zhuǎn)和相互作用，使房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)顯著的周期性變化。生命周期根據(jù)市場演進理論，整體產(chǎn)品市場的演進可以劃分為四個階段：出現(xiàn)階段、成長階段、成熟階段及衰退階段，階段的劃分與產(chǎn)品生命周期理論比較相似，但推動周期變換的動力極不相同：技術(shù)創(chuàng)新促使市場裂變并重新分割；顧客群的滲透決定市場生命的長短；消費者的收入水平?jīng)Q定不同階段到來的時機。深圳房地產(chǎn)市場所處階段中國房地產(chǎn)市場在其生命周期中目前總體所處階段新增住宅需求量300 6800 1300 8000 13000 人均GDP($)起步 高速 穩(wěn)定增長 平穩(wěn)期 衰退期 生命周期圖1 住宅市場生命周期圖圖2為我國住宅市場從1992年開始市場化進程以來各年的銷量，將1992~2001年住宅的增長曲線與房地產(chǎn)市場的整體生命曲線相比，可以看出，目前我國房地產(chǎn)市場從整體上剛處于其生命周期中的成長初期（見圖1），還有漫長的成長與成熟期要走，當(dāng)然，具體到每個城市則略有差異。城市化是推動中國房地產(chǎn)市場最深層次的動力。一個國家或一個地區(qū)經(jīng)濟的周期性變化，同樣也會導(dǎo)致其房地產(chǎn)需求的波動起伏，從如下美國和日本房地產(chǎn)投資和其經(jīng)濟增長的正相關(guān)性可以看出。這種價格漲落的周期性變化，完全是由房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律所致，也是產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展所必須，所謂“文武之道，有張有弛”，生生不息的大江大河，也有潮漲潮落時。從全國市場看，經(jīng)過近五年的快速發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)業(yè)又步入新一輪的調(diào)整階段。市場的發(fā)育有其自身的規(guī)律，對某一個具體的市場而言，其所處階段不同
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