中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析-在線瀏覽
2024-08-08 22:05本頁(yè)面
【正文】 的波動(dòng)是受經(jīng)濟(jì)的商業(yè)周期變換所致。一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的周期性變化，同樣也會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)需求的波動(dòng)起伏，從如下美國(guó)和日本房地產(chǎn)投資和其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正相關(guān)性可以看出。圖3：美國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比圖4：日本經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比漲落周期直接導(dǎo)致某一個(gè)城市其高端、中端或低斷市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲落的因素，是某一細(xì)分市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，而非生命周期或經(jīng)濟(jì)周期的原因。這種價(jià)格漲落的周期性變化，完全是由房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律所致，也是產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展所必須，所謂“文武之道，有張有弛”，生生不息的大江大河，也有潮漲潮落時(shí)。北大、清華、搜房和中房集團(tuán)歷經(jīng)幾年的研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的這種因供求關(guān)系變化而導(dǎo)致的漲落周期在不同國(guó)家有所不同，美國(guó)為18~20年為一個(gè)周期，日本10年完成一個(gè)起落，香港則為7~8年，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)周期則為“5+2”模型，大體為5年的發(fā)展期外加2年左右的低落期，即7~8年。從全國(guó)市場(chǎng)看，經(jīng)過(guò)近五年的快速發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)又步入新一輪的調(diào)整階段。目前，仍是房地產(chǎn)商發(fā)展的較好時(shí)機(jī)，但同時(shí)，在不同城市不同細(xì)分市場(chǎng)也存在著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的發(fā)育有其自身的規(guī)律，對(duì)某一個(gè)具體的市場(chǎng)而言，其所處階段不同，競(jìng)爭(zhēng)格局和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境都會(huì)產(chǎn)生巨大的變化，身處其中，企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略也總是在不斷地進(jìn)行調(diào)整。了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般發(fā)育規(guī)律，可讓我們更清楚、更透徹的理解審視全國(guó)及各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程。一種自然的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力量，促使行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局不斷演變，也迫使企業(yè)不斷摸索尋找自身長(zhǎng)期立足的根本。如果某一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠使該城市生活人口的收入水平快速增長(zhǎng)，則該城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)迅速成長(zhǎng)起來(lái)。由于城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力水平、投資環(huán)境、就業(yè)環(huán)境的差異，使不同城市的城市化水平差異開(kāi)始加大，那些走在城市化改造前列的城市，不僅激發(fā)了自身城市居民的消費(fèi)熱潮，還吸引著周邊甚至其他城市的居民跨城市異地置業(yè)，使得這些相對(duì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加興旺。上海今年上半年商品房預(yù)售總量中，%，說(shuō)明城際置業(yè)對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用。這種城市化進(jìn)程不是某個(gè)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)和推動(dòng)的，而是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。因而，房地產(chǎn)的商業(yè)行為被要求在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及城市化的迅速推進(jìn)的過(guò)程中扮演重要的角色。相對(duì)于龐大的被閑置資源，相對(duì)于迅速發(fā)展的市場(chǎng)化，大量房地產(chǎn)公司的出現(xiàn)是正常和必然的，對(duì)房地產(chǎn)公司數(shù)量多少的評(píng)判應(yīng)該有這樣的前提認(rèn)識(shí)。城市化并不簡(jiǎn)單地是鄉(xiāng)村變成了城市，它不僅僅是城市新區(qū)的擴(kuò)張，而且是城市舊區(qū)的改造。從房地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)律來(lái)解釋，城市發(fā)展總是尋求成本和利用價(jià)值相適應(yīng)的土地資源，城市擴(kuò)張尋求成本低和利用價(jià)值也相對(duì)較低的土地，而隨著整體土地供應(yīng)的擴(kuò)大，舊城區(qū)土地成本會(huì)下降到與其較高的利用價(jià)值可以適應(yīng)的水準(zhǔn)，因而又體現(xiàn)較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值。在今天的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，住宅幾乎成了“賺錢”的同義詞，而在九十年代初期并非如此，直到許多夢(mèng)想“高樓大廈”或以“高樓大廈”讓大家做夢(mèng)的人不能夠用商業(yè)規(guī)則圓滿自己的作為時(shí)，轉(zhuǎn)向住宅成了共同的選擇。這種需求來(lái)自兩個(gè)方面，首先是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)住房分配制度必然形成的“短缺”，其次是由于住房分配而要求的住房低成本建設(shè)不能達(dá)到今天人們的生活要求，因而，人們需要改善自己的居住。今天的住宅需求處在一個(gè)剛剛開(kāi)始的不斷增長(zhǎng)的時(shí)期，做此判斷不僅要看人均居住面積指標(biāo)，還要考慮到居住的質(zhì)量。不管人們的短期愿望如何，城市化自有其固有的客觀規(guī)律，必然隨著社會(huì)的發(fā)展而發(fā)展演進(jìn)。除凈出口呈現(xiàn)較多變化外，居民消費(fèi)、政府消費(fèi)和資本形成總額都呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，特別是政府消費(fèi)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)為GDP的增長(zhǎng)提供了動(dòng)力。在1992年至今的新一輪經(jīng)濟(jì)周期中，受1996年以后出口增長(zhǎng)下降、消費(fèi)增長(zhǎng)疲弱、投資需求下降以及通貨緊縮負(fù)面效應(yīng)等因素影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曾出現(xiàn)年均1個(gè)百分點(diǎn)持續(xù)下滑，至1998年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)。新一輪經(jīng)濟(jì)周期波長(zhǎng)的增加和波幅減小，主要是由以下三方面因素決定的：一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。三是政府職能的轉(zhuǎn)變和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)方式的改變。從各種需求和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下滑的趨勢(shì)已得到遏止，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已形成明顯的周期性拐點(diǎn)——出口恢復(fù)快速增長(zhǎng)，消除了外需不足對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的制約、擴(kuò)張性政策效應(yīng)顯現(xiàn)，居民消費(fèi)增長(zhǎng)由弱趨強(qiáng)，消費(fèi)需求不足對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的硬性約束弱化隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入有較快增長(zhǎng)、企業(yè)效益和投資環(huán)境明顯改善，扭轉(zhuǎn)了投資需求增長(zhǎng)下滑趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)有明顯進(jìn)展，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)、價(jià)格調(diào)整過(guò)程發(fā)生逆轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將恢復(fù)上升趨勢(shì)。①GDP年增長(zhǎng)在7—%范圍內(nèi)，②通貨膨脹率控制在2—3%范圍內(nèi)，并且③盡管經(jīng)常帳戶下的盈余日漸減少，國(guó)際收支平衡應(yīng)不會(huì)發(fā)生問(wèn)題。中國(guó)政府所采取的經(jīng)濟(jì)政策和良好的經(jīng)濟(jì)前景，將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)時(shí)期的、巨大的有效需求，大眾置業(yè)的理想在逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。五大社會(huì)經(jīng)濟(jì)等
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